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Nossa Visão:
A leitura natural da prévia é a de um trimestre fraco, com vendas líquidas de R$ 1.301,5 milhões (-21,0% vs. Genial; -20,7% a/a; -21,4% t/t), mas a queda está no calendário de lançamentos, e não no estoque. A conversão foi mais lenta no início do trimestre, o que a companhia atribui a eventos regionais, à Copa do Mundo, às férias de julho e a mudanças na análise e aprovação de crédito dos clientes. Os três primeiros fatores são pontuais; o aperto na aprovação de crédito, que também apontamos em Tenda e Cury, deve persistir, ainda que com menor intensidade. Em resposta, a companhia segurou os lançamentos, e 8 dos 10 projetos foram lançados a partir de 15 de setembro. Os lançamentos somaram R$ 1.352,5 milhões (-38,3% vs. Genial; -37,1% a/a; -34,5% t/t), com VSO de lançamentos de 14%, enquanto a VSO de estoque se manteve em 20%, em linha com os trimestres anteriores. Contra nossas estimativas, o desvio nas vendas se divide quase igualmente entre o menor volume lançado e a menor conversão, e, como a venda que faltou é de projetos recém-lançados, o impacto sobre a receita do 3T26 deve ser menor que sobre as vendas. Dois pontos não se explicam pelo calendário. O primeiro são os distratos, que a companhia classifica como acima da normalidade e que ficaram entre 16% e 21% das vendas brutas (divulgadas apenas arredondadas, em R$ 1,6 bilhão), patamar comparável aos 19,4% de Tenda. A companhia os atribui a efeitos não recorrentes, como o backlog de unidades represadas pelo fim dos cheques regionais em alguns estados; acreditamos que a greve da Caixa também contribuiu, embora a companhia não a mencione. O segundo é a Riva, cuja VSO caiu pelo quarto trimestre seguido, para 18% (42% no 9M26, contra 50% no 9M25), enquanto o preço médio de venda subiu 8% t/t, o que pode refletir uma escolha de preço em vez de velocidade. Nossa estimativa de 2026 pressupõe lançamentos de R$ 3,2 bilhões no 4T26, acima de qualquer trimestre da série; o cronograma de outubro, com 7 produtos, indica um 4T26 mais forte, que deve recuperar parte do atraso do 3T26. Revisitaremos nossas estimativas com o resultado do 3T26. Reiteramos nossa recomendação de Compra, com preço-alvo de R$ 19,00.
Tabela 1 - Estimativas Genial x Direcional 3T26 (VGV 100%): vendas abaixo da nossa estimativa, com metade do desvio no volume lançado
Fonte: Direcional, Genial Investimentos. VSO líquida = vendas líquidas / (vendas líquidas + estoque final); a companhia reporta 19% no 3T26.
Do Calendário à Conversão:
Aplicando as VSOs divulgadas por safra, cerca de R$ 1,1 bilhão das vendas líquidas veio do estoque, 85% do total e o mesmo patamar do 2T26, e cerca de R$ 0,2 bilhão dos lançamentos, contra R$ 0,5 bilhão no 2T26. Quase toda a queda t/t está nos lançamentos que não tiveram tempo de vender. Na marca Direcional, as vendas líquidas de R$ 791,1 milhões (-21,5% vs. Genial; -3,3% a/a; -25,7% t/t) acompanharam a queda de 46,6% t/t dos lançamentos, e a VSO de 19% repete a do 4T25.
O aperto na aprovação de crédito, que também apontamos em Tenda e Cury, faz com que parte da conversão mais lenta não se resolva com o calendário. Nos distratos, a VSO bruta de 24% contra líquida de 19% mostra o quanto pesaram no trimestre. A companhia trata o efeito como não recorrente, embora ele já tivesse aparecido em trimestres anteriores, em nível menor, e a prévia não abre o volume.
Na Riva, o calendário explica menos. Os lançamentos caíram apenas 14,6% t/t, contra 46,6% na marca Direcional, mas as vendas líquidas de R$ 510,4 milhões (-20,1% vs. Genial; -38,0% a/a; -13,6% t/t) vieram com VSO de 18%, abaixo dos 21% do 2T26 e dos 27% do 3T25. No 9M26, as vendas líquidas da Riva caem 14,3%, enquanto as da marca Direcional sobem 6,6%. Ao mesmo tempo, o preço médio de venda subiu 8% t/t, e a companhia segue comprando terrenos para a marca: as aquisições da Riva somaram R$ 4,8 bilhões de VGV potencial no 9M26, 2,7 vezes o lançado, levando o landbank da marca de R$ 18,6 bilhões para R$ 21,3 bilhões. A principal pergunta para o resultado é se o ritmo mais lento reflete demanda mais fraca ou uma escolha deliberada de preço em vez de volume.
Destaques Operacionais:
A geração de caixa contábil foi de R$ 10 milhões, ou R$ 66 milhões considerando os R$ 56 milhões de repasses operacionalizados no trimestre e recebidos apenas no início de outubro. A métrica operacional, de R$ 228 milhões, soma de volta ainda cerca de R$ 80 milhões de amortização líquida de cessão de recebíveis, que é caixa que efetivamente saiu da companhia e se refere a monetizações anteriores, cerca de R$ 60 milhões da variação do saldo retido aguardando registro cartorial e cerca de R$ 20 milhões de desembolso com operações societárias. No banco de terrenos, as aquisições do trimestre somaram R$ 2,6 bilhões de VGV potencial, a um custo de 13% do VGV, acima da média de 11% do landbank, com 84% via permuta.
