Confira tudo o que aconteceu no mercado de fundos imobiliários durante a semana do dia 18 de março de 2024.
Neste relatório trazemos agenda de pagamentos de dividendos da semana, os destaques da última semana, e atualização sobre as ofertas públicas.
Anúncio de Dividendos da Semana – IFIX
Resumo Geral
Maiores Altas e Baixas da semana – IFIX
18/03/24 | Segunda-Feira
BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office Fund | Discussão de amortização do CNES11 e Venda de ativos
Convocou uma AGE para discutir a aprovação da amortização parcial do FII CENESP (CNES11), propondo a entrega de cotas do fundo como parte do processo. Se aprovada, as cotas amortizadas serão transferidas para os cotistas do BRCR11. As motivações por trás desta ação incluem a otimização da análise e precificação dos portfólios dos fundos BRCR11 e CNES11, o reposicionamento da carteira do BRCR11, geração de maior liquidez para os cotistas do FII CENESP, e a busca por alternativas de rentabilidade para o fundo, além da renda através de locação, explorando o potencial construtivo do complexo.
Realizou a venda de sua participação direta e indireta em cinco ativos imobiliários localizados em São Paulo/SP, incluindo os Edifícios Brazilian Financial Center, Burity, Cidade Jardim, Transatlântico e Volkswagen, por um valor final de R$ 755 milhões. Esta quantia será paga parcialmente à vista (R$ 528,5 milhões) e o restante a prazo (R$ 226,5 milhões) através de CRIs, com correção pelo CDI e vencimentos em 12 e 24 meses. Há ainda a opção de antecipação do recebimento da parcela a prazo pelo fundo através da venda desses CRIs no mercado. A estimativa é de que o lucro gerado com a transação seja de R$ 32,3 milhões, equivalente a R$ 1,21/cota.
Em complemento, o fundo anunciou efetivamente à alienação dos cinco ativos, realizou a venda dos CRIs e antecipou o recebimento do montante da parcela a prazo. Desta forma, o fundo recebeu de forma integral os recursos da transação.
19/03/24 | Terça-Feira
QAGR11 – Quasar Agro | Solicitação de AGE para alteração da gestora
Recebeu uma solicitação de convocação para uma AGE por parte de cotistas que detêm 33,64% das cotas emitidas do fundo. Após análise da administradora e da equipe jurídica, foi confirmado que as pautas a) e b) são viáveis regulatória e operacionalmente, enquanto a pauta c) não é viável devido a restrições regulatórias específicas.
Sendo: a) Alteração da gestora do fundo, Quasar Asset Management LTDA para VBI Real Estate Gestão de Carteiras S.A.; b) Alteração da política de distribuição de rendimentos; e c) Possibilidade do fundo adquirir imóveis que já possuam ônus reais previamente estabelecidos ou de constituir ônus reais sobre os imóveis de seu patrimônio, seguindo a legislação e regulamentação aplicáveis.
Em resposta, a administradora planeja convocar a AGE para discutir as pautas a) e b) dentro de 30 dias e manterá os cotistas e o mercado informados sobre os desenvolvimentos.
20/03/24 | Quarta-Feira
RECT11 – Rec Renda Imobiliária | Locação de área
A Volkswagen do Brasil fechou um contrato de locação de um imóvel comercial, especificamente a sala 805 no 8º andar da Torre B do Centro Empresarial Parque da Cidade, localizado em Brasília/DF. O contrato tem duração de 60 meses, e a área locada é de 465,28 m². Com essa nova locação, a taxa de vacância do portfólio será de 10,34%, não afetando imediatamente a distribuição de rendimentos do fundo.
RELG11 – Rec Logística | Locação de área
Firmou um contrato de locação com a inquilina Eteno, envolvendo uma área de 2 mil m² no Galpão Praia do Forte, situado no Terminal Multimodal de Camaçari/BA. O contrato tem duração de 60 meses. Com esta locação, a taxa de vacância do portfólio do fundo será de 10,11%, sem alterações imediatas nos resultados mensais do fundo.
XPLG11 – XP Log | Expansão de área locada
Firmou um aditivo de contrato de locação para expansão de uma área locada em um condomínio logístico Syslog Galeão no Rio de Janeiro/RJ, aumentando a ABL em 4.010,25 m² até 28/02/29. Isso resultará em uma ocupação de 93% do imóvel. A receita bruta acumulada do contrato nos primeiros 24 meses é estimada em R$ 0,0315/cota, e a partir do 25º mês, a receita mensal bruta será de R$ 0,0027/cota. Com a expansão, a vacância física dos imóveis do fundo diminuirá de 2,3% para 1,9%, o menor nível desde outubro de 2019.
21/03/24 | Quinta-Feira
LVBI11 – VBI Logístico | Rescisão e inadimplência da locatária Dia%
A locatária Dia% notificou a rescisão antecipada do contrato de locação do imóvel Mauá. A continuidade desse contrato era essencial para o pagamento de algumas parcelas do preço de aquisição do imóvel, com três parcelas de R$ 1 mihão cada ainda pendentes, ajustadas pelo IPC/FIPE desde a data da escritura. O contrato exigia um aviso prévio de 180 dias para rescisão antecipada, terminando em setembro de 2024, e o aluguel seria devido até o final do aviso prévio ou a entrega do imóvel, o que ocorrer último. Até o momento, o fundo não recebeu o pagamento do aluguel de fevereiro de 2024, o que representa um impacto negativo de 7% na receita comparado ao mês de fevereiro de 2024 e afeta a distribuição de rendimentos em cerca de R$ 0,07/cota.
22/03/24 | Sexta-Feira
XPPR11 – XP Properties | Locação de área e consulta formal para AGE
Firmou um contrato de locação para os conjuntos 1101 e 1102 no 11º pavimento do Edifício iTower, em Barueri/SP, com uma área de 759,60 m². O contrato tem duração de 60 meses, começando em 1º de abril de 2024, elevando a ocupação do imóvel para 85%. A receita bruta acumulada nos primeiros 24 meses é projetada em R$ 0,0654/cota, e a receita mensal bruta subsequente em R$ 0,0047/cota, sem considerar correção inflacionária. A celebração deste contrato diminuirá a vacância física dos imóveis do fundo de 43% para 42%.
O fundo está consultando seus cotistas sobre a aprovação da venda de 75% das ações da REC 2017 Empreendimentos e Participações X S.A., detentora de 40% das unidades do empreendimento Faria Lima Plaza em São Paulo, para o Capitãnia Office FII (comprador). A venda foi previamente acordada por R$ 373,17 milhões (valor de aquisição) para a fração ideal de 30% dos imóveis, descontado pelo passivo de debêntures da companhia de R$ 192,23 milhões (passivo das debêntures).
O pagamento incluirá (1) dação em pagamento pelo comprador do CRI iTower de R$122,17 milhões; (2) pagamento em dinheiro ou por meio de recebimento de cotas de emissão do comprador de R$ 40 milhões; e (3) pagamento do saldo remanescente, o que equivale ao preço de aquisição (valor de aquisição – passivo das debêntures) descontado da dação em pagamento e do pagamento em dinheiro/recebimento em cotas, o que resulta em um saldo próximo a R$ 18,77 milhões.
XPIN11 – XP Industrial | Locação de área
Um contrato de locação foi assinado para o módulo 20 do Edifício Da Vinci, no Condomínio Empresarial Barão de Mauá em Atibaia/SP. O contrato abrange uma área de 2.665,71 m² por um período de 120 meses, começando em 1º de março de 2024. A receita bruta acumulada estimada nos primeiros 24 meses é de R$ 0,08/cota, e a partir do 25º mês, a receita mensal bruta prevista é de R$ 0,0056/cota. A celebração deste contrato reduzirá a vacância física dos imóveis do fundo de 10,7% para 9,8%, o menor nível desde março de 2021.
RZAT11 – Riza Arctium Real Estate | Aquisição de ativo
Celebrou um compromisso de compra e venda de um imóvel em Planaltina/DF, com a Vila Alfenas Empreendimentos Imobiliárias (Vendedora), controlada pela Direcional Engenharia, por R$ 31 milhões. O pagamento inclui um adiantamento de R$ 20 milhões e uma parcela remanescente de R$ 11 milhões a ser paga em até 36 meses. O imóvel, de 7.524,75 m², está alugado ao Atacadão Dia a Dia por um contrato de 120 meses, com um aluguel de R$ 160 mil ou 1,5% do faturamento bruto mensal, o que for maior. O cap rate da operação é de IPCA + 9% a.a.. Valores de receita recebidos acima deste cap rate serão usados para quitar a parcela remanescente. Em caso de inadimplência do locatário, os direitos sobre os aluguéis serão transferidos para a Direcional, que assegura o pagamento ao fundo. O acordo também prevê a devolução do adiantamento ao fundo sob certas condições de rescisão.
RBRP11 – RBR Properties | Inadimplência de inquilino
Não recebeu o pagamento do aluguel de março de 2024, relacionado à locação de salas no 19º andar do Edifício River One, ocupadas pela Experience House Produções e Eventos S.A. Este atraso afetará negativamente a receita imobiliária do mês, impactando em R$ 0,020/cota.
Ofertas Públicas
XPML11 – XP Malls | Anúncio de início da 11ª Emissão de cotas
- Montante inicial da Oferta: R$ 1,6 bilhão
- Preço unitário: R$ 112,00
- Taxa de distribuição: 3,55% (R$ 3,97)
- Público-Alvo: Investidores em geral
- Fator de proporção: 0,35931705760
- Destinação de Recursos: (i) Aquisição dos Ativos SYN (link), (ii) a expansão e retrofit dos ativos imobiliários do fundo; (iii) a aquisição de ativos imobiliários; e (iv) a otimização da estrutura de capital do fundo.
- Próximas datas:
- 22/03/24: Identificação dos cotistas com direito de preferência (data-base)
- 26/03/24: Início do período de negociação e exercício do direito de preferência na B3 e no escriturador
- 04/04/24: Encerramento do período de negociação do direito de preferência na B3 e no escriturador
- 05/04/24: Início do período de subscrição
- 08/04/24: Encerramento do período de exercício do direito de preferência na B3
- 09/04/24: Encerramento do período de exercício do direito de preferência no escriturador e data de liquidação do direito de preferência na B3 e no escriturador
JSAF11 – JS Ativos Financeiros | Anúncio de início da 3ª Emissão de cotas
- Montante inicial da Oferta: R$ 400 milhões
- Preço unitário: R$ 98,16
- Taxa de distribuição: 3,55% (R$ 3,48)
- Público-Alvo: Investidores em geral
- Fator de proporção: 1,18769281886
- Destinação de Recursos: Não possui ativos específicos para a destinação dos recursos da Oferta
- Próximas datas:
- 22/03/24: Identificação dos cotistas com direito de preferência (data-base)
- 26/03/24: Início do período de exercício do direito de preferência e início do período de negociação do direito de preferência tanto na B3 quanto no escriturador
- 04/04/24: Encerramento do período de negociação do direito de preferência na B3
- 08/04/24: Encerramento do período de exercício do direito de preferência na B3
- 09/04/24: Encerramento do período de negociação e exercício do direito de preferência no escriturador e liquidação do direito de preferência
KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária | Anúncio de início da 3ª Emissão de cotas
- Montante inicial da Oferta: R$ 915 milhões
- Preço unitário: R$ 159,55
- Taxa de distribuição: 2,00% (R$ 3,19)
- Público-Alvo: Investidores em geral
- Fator de proporção: 0,2373977428850
- Destinação de Recursos: Não possui ativos específicos para a destinação dos recursos da Oferta
- Próximas datas:
- 26/03/24: Data de corte para identificação dos cotistas com direito de preferência
- 28/03/24: Início do período de exercício do direito de preferência e de negociação do direito de preferência na B3 e no escriturador
- 08/04/24: Encerramento do período de negociação do direito de preferência na B3
- 10/04/24: Encerramento do período de exercício do direito de preferência na B3 e do período de negociação do direito de preferência no escriturador
- 11/04/24: Encerramento do período de exercício do direito de preferência no escriturador
- e liquidação do direito de preferência
