Sobre o que é Este Relatório?
Não é novidade que a dinâmica de juros impacta a performance dos fundos imobiliários (FIIs). Neste relatório, buscamos quantificar esse efeito de forma mais precisa, a fim de auxiliar o investidor na tomada de decisão frente ao cenário macro. Para isso, em vez de utilizar a Taxa Selic, uma medida estática, optamos por analisar a expectativa de juros por meio da ETTJP prefixada, que melhor reflete a precificação de ativos ao longo da curva. Essa métrica foi comparada com índices representativos dos segmentos de logística, shoppings, recebíveis e escritórios, no período entre início de 2017 e março de 2026.
Para a construção dos índices setoriais, selecionamos uma amostra de sete fundos por segmento, priorizando ativos líquidos e representativos, com o objetivo de capturar o comportamento médio de cada classe de forma consistente.
Nossa Visão
A leitura dos dados reforça que, embora os juros exerçam influência sobre os FIIs, esse não é o principal fator de decisão de alocação, especialmente quando analisado de forma isolada. A correlação negativa observada entre juros e cotas é moderada, mesmo em janelas mensais (entre -0,22 e -0,30 nos segmentos de tijolo), o que indica que movimentos de curva impactam preços, mas não dominam a dinâmica de retorno.
Dito isso, em um cenário de corte de juros e fechamento de curva, a assimetria é mais favorável aos fundos de tijolo. Setores como logística, escritórios e malls apresentam maior sensibilidade à taxa de desconto, o que penaliza em ciclos de alta, mas gera compressão relevante de yields e expansão de valor presente em momentos de queda de juros. Esse comportamento é consistente com os dados, que mostram maior magnitude de correlação nesses segmentos em comparação aos fundos de recebíveis. Por outro lado, os fundos de recebíveis tendem a se blindar, dado o perfil de indexação ao CDI e IPCA.
Resumo correlação juros x FIIs por setor: Tijolo tem maior correlação negativa
Fonte: Genial, Economatica
O Efeito de Volatilidade
Ao comparar a volatilidade histórica das cotas entre os segmentos, os fundos de recebíveis se destacam como o grupo defensivo da amostra, com 7,83% de volatilidade anualizada e 0,49% diária, patamar inferior ao observado em logística (12,35%; 0,78%), escritórios (11,67%; 0,74%) e malls (14,07%; 0,89%). Em termos relativos, recebíveis exibem volatilidade anual entre 33% e 44% menor que os segmentos de tijolo analisados, reforçando a percepção de menor sensibilidade a choques na curva de juros. A explicação reside no perfil da carteira, alocada em CRIs indexados ao CDI e/ou IPCA, o que tende a preservar a atratividade do fluxo em ambientes de juros mais altos.
Nos fundos de tijolo, por outro lado, a cota responde de forma mais intensa à dinâmica da taxa de desconto, uma vez que o valuation reflete fluxos imobiliários de prazo mais longo. Na amostra, essa sensibilidade aparece de forma clara: malls lideram a volatilidade com 14,07% anualizados, seguidos por logística, com 12,35%, e escritórios, com 11,67%. Em um ambiente de abertura de curva, o aumento do desconto sobre os fluxos futuros comprime o valor presente dos ativos, mesmo sem deterioração imediata dos fundamentos operacionais. Setores com maior duration implícita e maior dependência de crescimento real dos aluguéis tende, portanto, a sofrer mais, enquanto recebíveis preservam melhor sua estabilidade relativa.
Desvio padrão por setor: Recebíveis tem menor volatilidade histórica
Fonte: Genial, Economatica
Variação de “Índice de Logística” x Juros (ETTJP Prefixada)
Fonte: Genial, Economatica
Variação de “Índice de Malls” x Juros (ETTJP Prefixada)
Fonte: Genial, Economatica
Variação de “Índice de Recebíveis” x Juros (ETTJP Prefixada)
Fonte: Genial, Economatica
Variação de “Índice de Escritórios” x Juros (ETTJP Prefixada)
Fonte: Genial, Economatica
