Carteira Recomendada de FIIs – Setembro 2021

Comentário da analista

O risco fiscal trouxe muita volatilidade para o mercado nas primeiras semanas do mês. Discussões sobre o impacto da reforma tributária, custos da PEC dos precatórios e do programa de transferência de renda trouxeram a tona a discussão sobre a capacidade de cumprimento da agenda do governo sem o estouro do teto de gastos, elevando perceptivelmente o risco fiscal e deixando o mercado de mau humor.

Carteira Renda

Alterações

• Entrada de GALG11 com peso de 10% e redução do peso na mesma proporção de BTCR11. Com as recentes quedas nos preços dos FIIs, vimos uma boa oportunidade de compra para o fundo de logística da Guardian.

Performance

No mês de Agosto, o desempenho da Carteira de Renda foi de -2,14% com 0,74% de dividendos, comparado a -2,63% do IFIX. O maior promotor da carteira foi o VINO11, já o maior detrator foi o fundo MGFF11. De forma geral, o segmento de fundo de fundos foi o mais afetado pelas incertezas do último mês, explicado em partes pelo movimento de venda desses ativos por investidores que voltaram a comprar ativos de renda fixa, uma vez que estes apresentam menor risco.

Carteira Valor

Alterações

• Troca do PATL11 pelo MGFF11 com peso de 15%. Apesar de ainda enxergarmos upside potencial no fundo do Pátria com as novas aquisições no pipeline, optamos pela troca pelo fundo MGFF11 do segmento de fundo de fundos, pois vemos o ativo com desconto injustificável e, por isso, acreditamos que o mesmo possui maior potencial de valorização no curto e médio prazo.

Performance

No mês de Agosto, o desempenho da Carteira de Valor foi de -2,17% versus a -2,63% do IFIX. O maior promotor da carteira foi o CPTS11, já o maior detrator do mês o PATL11 que, apesar de ter anunciado a compra de 2 novos ativos já locados (que trarão um incremento de R$ 0,02/cota aos dividendos do fundo) ainda apresentou queda expressiva no último mês.

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs IFIX

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao IFIX, mas com menos volatilidade. Em Janeiro deste ano, começamos a dividir nossa carteira em duas estratégias: Valor e Renda. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao IFIX:

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• IPC-A segue pressionado: LEVEMENTE POSITIVO
  • O IPC-A 15 no mês de agosto apresentou avanço de 0,89% em relação ao mês anterior, sendo o maior número para o mês desde 2002.
  • Apesar de acreditarmos que a inflação nos últimos meses de 2021 será menor do que no final do ano passado, ainda há bastante preocupação com seu avanço.

• Expectativa de Selic a 8% a.a. até o final do ano: NEGATIVO
  • Com a inflação ainda em níveis altos, apresentando elevação de 9,30% em 12 meses e 5,81% apenas em 2021 – acima da meta – a discussão sobre aumento dos juros segue acelerada. Nossa expectativa é de que haja mais um aumento de 1% na próxima reunião do Copom e que a Selic finalize o ano em 8%.

• Arrefecimento da pandemia: POSITIVO
  • Em média, o número de mortes causadas pela Covid-19 tem caído no montante de 10 vidas por dia, possibilitando o começo da flexibilização das regras de isolamento e permitindo a retomada de alguns segmentos com destaque para o de serviços.
  • Se a queda nos óbitos continuarem nesse ritmo, teremos a reabertura total da economia e o fim do isolamento social no começo de novembro deste ano, o que pode trazer momentos de euforia para o mercado. Contudo, seguimos cautelosos com o receio do avanço da contaminação por outras variáveis do vírus.

BTG Pactual Crédito Imobiliário – BTCR11

O BTCR11 possui carteira indexada à taxa DI e à inflação, trazendo boa composição para o momento atual por poder se beneficiar da alta de ambos. Atualmente, 99% do PL está investido em CRIs com devedores como o GPA, HBR, BRF, GJP, Vitacon, além de garantias sólidas. Vemos o fundo com baixo risco e boa diversificação de indexadores, trazendo resiliência à carteira mesmo em momentos de volatilidade.

No último mês houve o resgate antecipado total do CRI Airport Town com prêmio e o giro parcial da posição do CRI JCC Iguatemi Fortaleza, gerando aproximadamente R$ 2 milhões de ganho de capital ao fundo, valor este que deve ser distribuído ao longo do semestre ao cotista.

Bresco Logística – BRCO11

O BRCO11 possui um portfólio irreplicável, tanto pela localização dos ativos, quanto por sua qualidade. Atualmente, possui 11 imóveis espalhados da Bahia ao Rio Grande do Sul, locados para empresas com alta qualidade de crédito, como GPA, Magazine Luiza, Natura, entre outras.

O fundo possui alta exposição à ativos last mile, que tendem a ter vacância baixa por conta da expansão do e-commerce no país e da demanda por entregas em até 2 dias úteis. Além disso, 59% de seus contratos são na modalidade atípica, com inquilinos investment grade, garantindo a previsibilidade da receita pela mitigação do risco de inadimplência. No último mês foi realizada a locação de 18% do imóvel Bresco Itupeva para a Coopercarga S/A com início imediato e duração de 90 dias, o impacto esperado é de R$ 0,01/cota.

Vinci Offices – VINO11

Em nossa visão, o fundo possui portfólio de lajes comerciais capaz de se beneficiar da volta dos escritórios através do conceito de boutique office, além da localização estratégica. O VINO11 também possui 47% do seu portfólio na modalidade atípica e, nos demais ativos, o valor de locação encontra-se abaixo do de mercado. Acreditamos que esses dois fatores mitigam o risco de distrato e vacância. Alguns pontos que merecem acompanhamento são o reajuste do aluguel da própria gestora e o repasse do IGPM, que é o índice de reajuste de 44% da receita, além disso o ganho de capital realizado na venda do andar térreo do imóvel Oscar Freire 585 permitindo o aumento dos dividendos até o final do ano.

No último mês o fundo aumento sua participação no imóvel LAB 1404 passando a deter 38% da ABL, concomitantemente foi feita a locação para a DPZ&T da totalidade de sua participação no ativo com vencimento em junho de 2029, com essas mudanças a ocupação do fundo saltou para 99%.

RBR Rendimento High Grade – RBRR11

O fundo possui 42 CRIs em carteira, com taxa média CDI + 2,5% e duration de 3,8 anos. A carteira possui indexação de 39% ao CDI e 61% à inflação, com boa parte das garantias localizadas em regiões prime da cidade de São Paulo como Faria Lima, Jardins e Pinheiros. Em nossa visão a diversificação de indexadores e a solidez das garantias dos ativos em carteira tornam o portfólio do fundo um dos nossos preferidos pela relação de risco x retorno.

As principais movimentações do  fundo foram: (i) compra de R$ 146 milhões do CRI JK Iguatemi, R$ 2,5 milhões no CRI Setin Vila Leopoldina, R$ 1,3 milhão no CRI MRV 2, e R$ 1 milhão no CRI Rede D’or; (ii) integralização de R$ 27 milhões na segunda tranche do CRI Cabreúva, (iii) venda de R$ 8 milhões de XPCI11 e R$ 1,7 milhões de CPTS11, além da compra de R$ 20 milhões de KNIP11.

Mogno Fundo de Fundos – MGFF11

O fundo possui portfólio diversificado e tem conseguido gerar ganho de capital de forma consistente, principalmente em fundos de recebíveis, onde a gestão tem conseguido ser ágil na venda dos ativos. Em nossa visão o fundo possui um bom resultado recorrente e encontra-se com um desconto exagerado em sua cotação a mercado, por isso o vemos como uma boa oportunidade de investimento tanto na carteira de valor quanto na de renda.

No último mês as principais alterações na carteira do fundo foram com foco no aumento de renda recorrente, sendo o segmento de recebíveis o preferido para as novas compras. As maiores movimentações foram a compra de R$ 40 milhões de KNIP11 via oferta pública, R$ 13 milhões de RZAK11 e R$ 13 milhões de KNCR11 via mercado secundário, já na ponta da venda a gestão vendeu R$ 15 milhões de CPTS11 adquiridos na última oferta pública do mesmo.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

O HGRU11 possui 81 imóveis espalhados da Bahia até Santa Catarina, locados a varejistas como Big, Sams Club e Pernambucanas, além de imóveis educacionais como o Ibmec Rio e a Estácio. 91% dos contratos deste fundo são na modalidade atípica, com duração média de 11 anos reajustados pela inflação. Vemos a atipicidade dos contratos e a exposição a grandes varejistas (dos quais alguns pertencem ao setor de serviços essenciais) como características que tornam o portfólio resiliente.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade dos recebíveis em carteira, que contam com garantia real e alienação fiduciária dos imóveis. O PLCR11 tem 34 CRIs em carteira, com duration de 4,3 anos e taxa média IPCA + 5,95%. Acreditamos que o fundo está com desconto na cota de mercado e possui potencial de continuar pagando dividendos elevados nos próximos meses, devido ao repasse da inflação, e com ótima relação de risco x retorno ajustada pela qualidade dos papéis em carteira.

Guardian Logística – GALG11

O portfólio do fundo é composto por 6 imóveis com características peculiares que os tornam essenciais para a operação de seus inquilinos, por isso, todos os contratos do fundo são na modalidade atípica, firmados com empresas com bom histórico de crédito como BRF, Air Liquide e Souza Cruz. O fundo ainda conta com alguns CRIs cujos recursos foram utilizados para concluir a compra dos ativos em seu portfólio e a dívida possui indexadores e prazos em linha com os contratos atípicos que a lastreiam.

Em nossa visão, pela função estratégica que os imóveis possuem na operação de seus inquilinos, a solidez dos contratos e a amarração da dívida com o lastro trazem segurança ao ativo, além da estabilidade dos dividendos.

Capitânia Securities – CPTS11

O resultado de Julho foi impactado pela maior posição em caixa, devido a recente emissão, somado ao período de carência das últimas alocações em CRI porém, com o objetivo de neutralizar esse efeito a gestão realizou um maior giro da carteira para elevar os resultados do fundo.

Sua carteira de CRI representa 47% do PL do fundo e está indexada à inflação, com spread médio de 2,8% e duration de 5,8 anos. Já a carteira de FII, representa 39% do PL. Na nossa visão, o ganho de capital a partir dos giros em suas posições e a indexação à inflação, que continua persistente, garantem dividendos mais altos aos cotistas.

RBR Alpha Multiestratégia Real Estate -RBRF11

Em nossa visão o fundo encontra-se excessivamente descontado em sua cotação a mercado e não vemos uma justificativa sustentável para esse deságio, por isso vemos potencial de valorização do fundo a curto e médio prazo. O portfólio possui boa diversificação além de alocação de parte de seu patrimônio em CRIs, atualmente o fundo busca permitir ao investidor a entrada em operações diferenciadas e sua diversificação permite manter os dividendos estáveis.

As principais movimentações do fundo no mês foram: (i) a liquidação da segunda tranche do CRI Cabreúva no valor de R$ 22,3 milhões e a compra de R$ 50 milhões no Global Apartamentos FII, fundo residencial exclusivo para o RBR Alpha.

HSI Malls – HSML11

Apesar de novas medidas de restrição ao funcionamento dos shopping centers não estarem fora do radar, vemos que a evolução da vacinação da população tende gerar um aumento nas vendas, levando a redução dos descontos com que ativos são negociados com o reflexo da pandemia e queda da inadimplência, refletindo em maiores dividendos distribuídos.

Em nossa visão, vemos a diversificação geográfica e o diferencial estratégico de cada um dos seus ativos como um ponto positivo para o fundo, uma vez que quase não há competição na área de influência dos ativos. Isso favorece o fluxo de visitantes, além de conseguir manter algum fluxo de recebimento, mesmo com a segunda onda de Covid-19 que aumentou as medidas restritivas de cada estado. A gestão tem se mostrado ativa na manutenção da ocupação do portfólio, conseguindo manter o nível em 93% e reduzindo a inadimplência, apesar de ter tido um leve aumento nos descontos.

Malls Brasil Plural – MALL11

Neste fundo também devemos ficar atentos a novas medidas restritivas, que acabam afetando o setor de shopping centers como um todo, apesar do portfólio diversificado que, muitas vezes, pode ser o único da região. Vemos também o fundo sendo negociado com desconto e perspectiva de aumento nos dividendos distribuídos.

A ocupação do portfólio tem se mantido alta, em 97%, e as vendas por metro quadrado encontram-se muito próximas do realizado no ano de 2019, mostrando a forte retomada do segmento.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Cap rate: Taxa de capitalização.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

NOI: Lucro operacional líquido.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.