Publicado em 01 de Abril às 12:13:51
No mês de março, o Ifix fechou em alta de +1,42%. Mesmo com muitos desafios pela frente, acreditamos que o mercado tem ficado mais otimista com os sinais de estabilização da inflação e o final do ciclo de alta dos juros. Mesmo com o otimismo em relação às variáveis macroeconômicas, ainda não vemos gatilhos de valorização dos FIIs para este trimestre.
Alterações
Recomendação Carteira Renda – abril.22
Performance
No mês de março, a Carteira Renda teve performance de 0,61% com 0,81% de dividendos, em comparação a 1,42% do IFIX. O maior promotor foi o PVBI11 com valorização de 3,7%, já o maior detrator foi o HGRE11 com queda de 2,6%.
Desempenho Carteira Renda – março.22
Alterações
Recomendação Carteira Valor – abril.22
Performance
No mês de março, o desempenho da Carteira Valor foi de 1,24%, em comparação a 1,42% do Ifix. O maior promotor da carteira este mês foi o KNCR11 com valorização de 3,3%, já o maior detrator foi o HGRE11 com queda de 2,6%.
Desempenho Carteira Valor– março.22
A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao IFIX, mas com menos volatilidade. Segue, abaixo, o desempenho das duas modalidades, comparadas ao IFIX:
Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:
-Fundo de Logística
É o fundo de logística da Guardian, cujo objetivo é investir em imóveis estratégicos para a operação de seu usuário, além de contar com inquilinos com boa saúde financeira.
O portfólio do fundo é composto por 6 imóveis, com características peculiares, que os tornam essenciais para a operação de seus inquilinos. Por isso, todos os contratos do fundo são feitos na modalidade atípica, firmados com empresas com bom histórico de crédito, como BRF, Air Liquide e Souza Cruz. O fundo ainda conta com alguns CRIs, cujos recursos foram utilizados para concluir a compra dos ativos do portfólio, a dívida possui indexadores e prazos em linha com os contratos que a lastreiam.
Em janeiro, recebeu, de forma adiantada, o pagamento de parte do aluguel referente a fevereiro do imóvel Cachoeirinha. Por isso, a receita imobiliária do fundo em fevereiro foi menor do que no mês anterior. Vale pontuar que, em março, foi efetuado o reajuste do aluguel do imóvel BRF Salvador, com impacto esperado de +R$ 0,02/cota sobre a receita do fundo.
Em nossa visão, pela função estratégica que os imóveis desfrutam na operação de seus inquilinos, a solidez dos contratos e a amarração da dívida com o lastro trazem segurança ao ativo. Como havíamos avaliado, o fundo não teve dificuldade de repassar a totalidade dos índices de reajuste para os contratos vigentes.
-Fundo de Recebíveis
É o fundo de recebíveis da Capitânia, cujo objetivo é realizar a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários, para gerar alfa por meio de ganho de capital.
Hoje, possui 35% da carteira em FIIs e 64% em CRIs, além de R$ 508 milhões em compromissadas ao custo de CDI + 0,7%. A gestão tem focado sua estratégia na reciclagem do portfólio, para melhorar o carrego sem aumentar o risco dos ativos. Em fevereiro, foram adquiridos R$ 352 milhões de CRIs, com taxa média de IPCA+ 6,64%, e vendidos R$ 440 milhões, com IPCA+ 6,22%, gerando R$ 15,7 milhões de ganho de capital.
Recomendamos o ativo com base na habilidade da gestão do fundo de gerar alfa nas transações de seus ativos. Além disso, como seu portfólio se beneficia do aumento dos juros e da inflação, acreditamos que esta estratégia pode favorecer o carrego da carteira em momentos de abertura da curva de juros, sem aumentar o risco.
-Fundo de Logística
É o fundo de logística da VBI Real Estate, cujo objetivo é obter renda e ganho de capital com um portfólio líquido, resiliente e diversificado, sendo possível investir tanto em ativos performados como em ativos em desenvolvimento.
Possui 10 ativos: 70% localizados próximo de grandes centros consumidores, e o restante, em Extrema. Possui cerca de 30 inquilinos e quase um quarto da receita proveniente de contratos atípicos.
No mês de março, a gestão comunicou o pagamento de R$ 733 mil ao vendedor do imóvel de Aratu, referentes ao pedido do inquilino de expansão da ABL em 360 m², no Galpão 01. No que tange aos ativos em desenvolvimento, as obras têm andado dentro do cronograma, cujo término está previsto para o 2T de 2022.
Em nossa visão, a maior parte dos contratos típicos do fundo, dada a localização dos seus ativos, apresenta um bom sinal neste momento de alta demanda por espaços logísticos e pouca oferta de ativos last mile. Além disso, acreditamos que, à medida que as obras forem entregues, haverá uma melhora na distribuição de dividendos; somamos a isso o fato de o valor de negociação do fundo no secundário estar muito abaixo do custo de reposição dos ativos em carteira.
-Fundo de Recebíveis Imobiliários
É o fundo da Kinea Investimentos, cujo objetivo é investir em CRIs de baixo risco, com remuneração atrelada ao CDI.
A gestão tem aproveitado o movimento de alta da Selic para girar a carteira, melhorando o spread dos ativos. Hoje, o spread médio está em 1,76% sobre o CDI. Vale pontuar que a gestão tem usado o instrumento de compromissadas para alavancar o fundo e melhorar seu carrego. No entanto, deixou claro que o instrumento será utilizado de forma temporária e não passará de 10% do PL.
A recomendação deste FII se baseia no fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação ao CDI e, neste momento de consecutivos aumentos da Selic, tende a ser mais defensivo e a melhorar seus dividendos, além de contar com uma carteira pulverizada em ativos high grade.
-Fundo de Lajes Corporativas
É o fundo do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é adquirir ativos corporativos voltados para a renda.
Possui 19 ativos espalhados entre Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul, com 34 contratos e prazo médio de 5,8 anos. Atualmente, a vacância do portfólio está em 27%, principalmente na Torre Martiniano, em processo de retrofit, com entrega prevista para maio/22; e no Edifício Paulista Star. Um ponto de atenção aqui é o fato de o fundo ter mudado sua métrica de ABL para área BOMA, o que tem refletido no aumento da vacância, pois houve novas locações no período.
Em fevereiro, o fundo recebeu a primeira parcela de R$ 4,6 milhões, referente à multa rescisória da Enel (equivalente a R$ 0,36/cota); a segunda parcela está prevista para julho/22, no valor de R$ 4 milhões. A gestão conseguiu realizar a locação de 6 andares no Paulista Star, que reduzirá a vacância para 21% e aumentará a receita em R$ 0,09/cota, após carência.
Em nossa visão, a gestão implementou um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista. Além disso, acreditamos que há boas perspectivas para o fundo reduzir sua vacância ao longo de 2022, com a entrega da Torre Martiniano e a redução da vacância do Paulista Star, que temos observado. O fundo conta também com R$ 1,42/cota de resultado acumulado, que deve ser distribuído ao final do semestre.
-Fundo de recebíveis imobiliários
O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito
Hoje, sua carteira de CRIs é composta por 39 ativos, com taxa média de IPCA+ 6,3%: 29% deles são indexados ao CDI, 64%, à inflação, e o restante, a taxas pré-fixadas. A gestão tem se utilizado pontualmente de compromissadas para melhorar o carrego do fundo e dar mais flexibilidade à alocação de recursos. Além disso, seu foco tem sido no giro de posições, com o objetivo de melhorar o retorno sem aumentar o risco. Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade das operações, pois mais da metade das suas garantias está localizada em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima, que trazem resiliência ao portfólio, mesmo em momentos de estresse no mercado, como foi o caso da pandemia.
-Fundo de Shopping
É o fundo de shopping center da Genial Gestão (ex-BRPP). Seu objetivo é adquirir ativos performados, resilientes e com dominância regional.
Possui portfólio sólido que, atualmente, conta com uma das menores vacâncias dentre os fundos de shopping (4%); além disso, 4 de seus 8 ativos são únicos nas cidades em que estão localizados, garantindo pouca competição em sua área de influência.
Em janeiro o NOI/m², excluindo os efeitos da aquisição do Shopping Madureira, foi 5% superior ao mesmo período de 2019. No mês de fevereiro houve o aumento das despesas devido a estruturação do CRI, mesmo assim o fundo conta com R$ 0,52/ cota de resultado acumulado.
Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade dos ativos do portfólio, refletida na baixa vacância e na recuperação da receita NOI/m² a níveis próximos ao de 2019. Também vemos o incremento dos dividendos como resultado positivo da aquisição do Shopping Madureira.
-Fundo de Recebíveis
É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e em devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação à inflação.
O fundo possui 33 CRIs na carteira, com duration de 3,72 anos; 96% de seus ativos estão indexados ao IPCA, com spread médio de 6,01%, e 4%, ao CDI+ 4,3%. Hoje, o fundo tem 86% de seu patrimônio líquido alocado em ativos-alvo.
Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis da carteira, além de sua indexação ao IPCA no momento em que a inflação segue alta.
-Fundo de Escritórios
É o fundo de lajes corporativas prime da VBI Real Estate. Sua tese se baseia na aquisição de lajes em prédios com elevado padrão construtivo, localizados em áreas nobres, especialmente em São Paulo. Além disso, o fundo pode comprar cotas de outros fundos para compor sua carteira.
Atualmente, possui 3 ativos performados, 1 em desenvolvimento e uma posição no HAAA11, fundo de lajes triple A da Hedge. A vacância dos ativos é quase desprezível, representando 0,1% de sua ABL, referente à Torre B JK.
Nossa recomendação se baseia na qualidade e na localização dos ativos do portfólio, que garantem a resiliência do fundo, mesmo em momentos adversos, e a previsibilidade da receita imobiliária. Também devemos ver o repasse da inflação acumulada (10,76%) para os contratos este ano, resultando no aumento da renda recorrente.
-Fundo de Logística
É o fundo da Bresco para aquisição e locação de ativos logísticos estabilizados. Seu foco são imóveis bem localizados e com boa qualidade construtiva, com inquilinos classificados, pelo menos, como AA (BR) em qualidade de crédito. Além disso, a gestão possui expertise para uma eventual expansão da ABL dos ativos do portfólio.
O fundo possui 11 ativos, da Bahia ao Rio Grande do Sul, com 71% da sua ABL composta por imóveis last mile. Com relação à locação dos ativos, 58% dos contratos são na modalidade atípica, com inquilinos como Grupo Pão de Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura.
Em março, a DHL informou sua saída do imóvel DHL Embu, mediante multa de R$ 1,2 milhão. Ao mesmo tempo, a MRO Serviços Logísticos manifestou interesse em ocupar o ativo a partir de 1º/4/2022. Dessa forma, o fundo continua sem vacância.
Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e na localização de seu portfólio, refletidas na rápida locação feita em Embu, assim como no trabalho de revitalização e melhorias que a gestão realiza em seus ativos. Esperamos uma evolução dos rendimentos a partir de maio/22, prazo estimado para a entrega das melhorias, além da manutenção da ocupação em níveis elevados.
Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.
Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir
PL: Patrimônio Líquido do fundo.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.
TIR: Taxa interna de retorno.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.