Carteira recomendada de FIIs – Abril 2023

Comentário dos analistas

O Ifix encerrou o mês em queda de -1,69%. O mês de março foi marcado por notícias de inadimplência de diversos CRIs dentro das carteiras de fundos de crédito high Yield, isso se deve ao cenário de aperto monetário que tem aumentado o serviço da dívida. Com a perspectiva de juros mais altos por mais tempo devemos ver cada vez mais renegociações e atrasos em CRIs, por isso acreditamos que este é o momento de priorizar a alocação em ativos com boas garantias e bons devedores.

Carteira Renda

Alterações

• Sem alterações

Recomendação Carteira Renda – Abril.23

Performance

No mês de Março a Carteira Renda teve performance de +0,94%, com 0,91% de dividendos, em comparação a -1,69% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGCR11 e o detrator foi o HGRE11.

Desempenho Carteira Renda – Março.23

Carteira Valor

Alterações

• Saída do PATL11: apesar do desconto com que o ativo vem sendo negociado acreditamos que a locação do ativo Ribeirão das Neves pode demorar mais do que o previsto, podendo impactar o resultado do fundo.
• Entrada do RBRR11 e rebalanceamento da carteira: devido ao cenário desafiador para os fundos imobiliários estamos aumentando nossa exposição a fundos de recebíveis com bons devedores e boas garantias.

Recomendação Carteira Valor – Abril.23

Performance

No mês de Março a Carteira Valor teve performance de -1,27% em comparação a -1,69% do Ifix. O maior promotor do mês foi o PLCR11 e o detrator foi o RBRL11.

Desempenho Carteira Valor – Março.23

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • Nossa expectativa para inflação continua estável, esperamos que o indicador encerre o ano em 6,5%, levando em consideração o efeito da reoneração dos combustíveis em março.
• Fim do ciclo de alta da Selic: Neutro
  • O caminho para a condução da política monetária ficou mais estreito da reunião passada do COPOM para esta. A diminuição das concessões de crédito na esteira da desaceleração da economia, do “evento Americanas” e mais recentemente do colapso do Silicon Valley Bank (SVB) nos EUA deve limitar qualquer retomada do ciclo de alta de juros, ao passo que as diversas medidas de núcleo da inflação em patamares elevados muito acima da meta desaconselham fortemente um alívio prematuro dos juros e das condições financeiras.
• Baixo crescimento do PIB: NEGATIVO
  • O mercado de trabalho vem mostrando sinais claros de desaceleração, em linha com os resultados mais fracos dos indicadores de atividade setorial do início de 2023. A expectativa de Selic alta por mais tempo aliada a desaceleração global deve diminuir o crescimento da economia. Nossa expectativa de crescimento do PIB é de 0,7% em 2023.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.

O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos e prazo médio de 5,1 anos. Atualmente a vacância do portfólio está em 22% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que passou por retrofit com entrega em 2023.

Em fevereiro as negociações para a locação de 11 andares na Torre Martiniano evoluíram. A gestão esta em tratativas com o inquilino no edifício Alegria para entrarem em acordo sobre o pagamento do aluguel e IPTU em atraso, vale pontuar que o inquilino deixará o imóvel e o fundo esta em negociação visando a venda do ativo para realização de uma incorporação no terreno. Por último o fundo chegou a um acordo para a venda do Centro Empresarial Dom Pedro, os detalhes da transação ainda não foram revelados.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância na Torre Martiniano ao longo de 2023, repetindo o que foi feito no Paulista Star.

Bresco Logistica – BRCO11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Bresco que tem como objetivo investir em imóveis estabilizados com o objetivo de gerar renda e ganho de capital aos cotistas. Seu foco é em imóveis bem localizados e com elevado padrão construtivo.

O fundo possui 11 imóveis, contabilizando 446 mil m² de ABL. Metade dos ativos localizam-se no estado de São Paulo e dois terços das propriedades são last mile. Com relação a locação dos ativos 35% dos contratos são na modalidade atípica com inquilinos como o Grupo Pão Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura, hoje o fundo possui 12% de vacância devido a devolução de 50 mil m² do ativo Bresco São Paulo pelo Pão de Açúcar.

O fundo contratou a Helco Engenharia e Construções para realizar benfeitorias no imóvel Bresco São Paulo como melhoria na fachada, portaria, cobertura e partes internas além de eventuais reparos. O valor total estimado das melhorias é de R$ 6,4 milhões que devem ser pagos com recursos do caixa do fundo, não impactando a distribuição de dividendos.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, refletida na rápida locação feita em diversas ocasiões como no imóvel Embu e Resende, além do trabalho de revitalização e melhorias que tem sido feito nos ativos do portfólio.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 16 imóveis, somando 600 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Magazine Luiza, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 60 locatários do qual 33% deles representando o setor de e-commerce e 28% do setor logístico. Em questão de contratos, 80% deles são na modalidade típica e 65% de sua receita possui vencimento a partir de 2026.

No mês de fevereiro o acordo para a venda do CD Cachoeirinha foi aprovado no CADE. Em março a Tok&Stok realizou o pagamento do aluguel em atraso em favor do fundo mediante multa, o valor foi depositado em juízo. Nossa expectativa é que uma vez que o valor for depositado na conta do fundo ele deve ser rapidamente distribuído aos cotistas, o impacto estimado é de R$ 0,13/cota.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, a cerca de R$ 2,5 mil/ m² com a cota no patamar de R$ 85. Também vemos como um ponto positivo o mix de contratos com maior exposição a modalidade típica em regiões com alta demanda, favorecendo o aumento de preços.

CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é investir em CRIs com garantia real. Sua carteira hoje possui exposição a ativos considerados high grade e middle risk.

Atualmente, o fundo possui 14% de seu PL alocado em outros fundos imobiliários e 90% em CRIs, vale pontuar que o fundo tem usado o instrumento de compromissadas reversas para trazer maior agilidade na alocação de recursos. No book de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA +8,9% marcado a mercado, com 56% do PL e CDI + 3,8%, representando 44% dos ativos. Em sua alocação de CRIs o HGCR11 possui operações com LTV menor do que 80%, ou seja, para cada R$ 1 real emprestado ele possui R$ 1,25 de garantia, com mais de 50% das garantias localizadas no estado de São Paulo. Seus maiores devedores são empresas com boa qualidade de crédito como Iguatemi e Alameda Jr.

Em fevereiro houve uma AGE nos CRIs Almeida Júnior, aproximadamente 10% do PL do fundo, para deliberar sobre a readequação das taxas em ambas as séries, resultando no aumento de 66bps na taxa do papel, concessão de carência de 24 meses na amortização, elevando a duration em 0,2 anos. A operação conta com alienação fiduciária de 85% do Garten Shopping em Joinville.

Em fevereiro houve uma AGE nos CRIs Almeida Júnior, aproximadamente 10% do PL do fundo, para deliberar sobre a readequação das taxas em ambas as séries, resultando no aumento de 66bps na taxa do papel, concessão de carência de 24 meses na amortização, elevando a duration em 0,2 anos. A operação conta com alienação fiduciária de 85% do Garten Shopping e LTV de 37%. As principais transações do fundo no mês foram o aumento de R$ 3,6 milhões da posição no CRI Bioceres à IPCA + 8,25%, venda de R$ 37,4 milhões do CRI JSL gerando R$ 1,7 milhões de resultado e liberando a correção monetária, e a amortização extraordinária dos CRIs Alphagran, Cashme Senior e Sforza no total de R$ 2,1 milhões gerando R$ 275 mil de resultado ao fundo.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade da gestão e na melhoria contínua da qualidade da carteira do fundo por meio do giro dos papéis. Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado de juros e inflação.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias.

Hoje, sua carteira de CRIs é composta por 42 ativos, com taxa média de IPCA+ 7,2%: 22% deles são indexados ao CDI, 78% à inflação. O fundo tem foco em operações de originação própria que permitem a gestão customizar taxas e nível de garantia. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or, Direcional e Grupo Pão de Açúcar além da metade das garantias se localizarem em regiões prime da cidade de São Paulo.

O fundo vem mantendo a gestão ativa de seu portfólio buscando aproveitar oportunidades no mercado de crédito. Em fevereiro foram integralizados R$ 15 milhões do CRI Union Faria Lima à CDI + 3,5% e a venda de R$ 3,5 milhões do CRI Helbor Haddock Lobo. No book de FIIs foram vendidos R$ 2,3 milhões de KNCR11 e R$ 4,2 milhões de VRTA11.

Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com sua qualidade devido ao impacto da deflação.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

Seu patrimônio é composto por ativos voltados para o varejo alimentício, vestuário e educação localizados principalmente nas regiões Sul e Sudeste do país, com menor exposição ao Nordeste. Seu portfólio encontra-se com 1,1% de vacância, e 80,9% de seus contratos na modalidade atípica com prazo médio de 12,2 anos com reajuste pela inflação.

Em março o fundo anunciou a venda da Loja Piracicaba, locada a Casas Pernambucanas, por R$ 15,5 milhões, valor 17% superior ao laudo, gerando R$ 3,7 milhões de lucro na transação. Também foi anunciada a venda da Loja Ivaiporã/PR por R$ 4,7 milhões, valor 6% superior ao laudo, gerando R$ 1 milhão de lucro aos cotistas.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI.

Atualmente o KNCR11 possui 107,2%% de seu patrimônio líquido alocado em ativos, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 98,2% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,5% com duration de 5,9 anos, dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

No mês de fevereiro os dividendos do fundo foram impactados pela menor quantidade de dias úteis.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI e, neste momento de juros mais altos, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos, além disso o conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 37 CRIs na carteira com duration de 3,65 anos, 80% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 8,95% e 20% a CDI+ 3,94% na marcação a mercado. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo.

A gestão esta adotando politicas para estabilizar a distribuição de dividendos, entre elas está a constituição de reservas, hoje no montante de R$ 0,13/cota, e o aumento da exposição a operações indexadas ao CDI.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis e das garantias em carteira, além do desconto com que suas cotas vem sendo negociadas.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos prontos ou em desenvolvimento, de forma direta ou por meio de cotas de outros fundos.

Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG, seus contratos são 100% típicos com vencimento a partir de 2025 e 86% possuem reajuste pelo IPCA, os ativos não possuem vacância financeira. Os maiores inquilinos são do setor de e-commerce e transporte e logística responsáveis por 52% e 18% da receita, respectivamente.

Em março os dividendos foram impactados pelo pagamento postecipado de um dos inquilinos. O fundo esta em negociação das suas obrigações como forma a destravar valor para o cotista, além disso ele ainda possui duas parcelas a receber referente a venda do Galpão Itapevi que devem ser pagar em maio e novembro deste ano gerando R$ 0,65/cota de ganho de capital. Em março o fundo foi notificado pela inquilina Comercial Zaragoza sobre a devolução antecipada do Galpão Hortolândia II, o contrato de locação previa multa e aviso prévio equivalentes a 8,1 meses de aluguel.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, além disso a região onde os imóveis se encontram possuem baixo estoque disponível para locação, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à inflação quanto ao CDI.

Atualmente o KNSC11 possui 110% do seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 61,5% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de IPCA+8,61% na marcação a mercado, 42,5% esta indexado ao CDI com spread médio de 3,53%. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF, Grupo Pão de Açúcar e Direcional.

No mês de fevereiro as principais transações do fundo foram a compra de R$ 9,8 milhões do CRI Recebíveis PróSoluto I a CDI+ 6%, o CRI conta com fundo de reserva e excedente de cobertura para suportar inadimplências, e R$ 19,9 milhões do CRI Projetos Residenciais Campo Grande e Maringá, o papel conta com alienação fiduciária dos terrenos e das unidades após a entrega e quitação do plano empresário além de cessão fiduciária dos recebíveis e fiança dos acionistas do fundo.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele possuir devedores de qualidade e sua carteira possuir um bom mix de indexação ao CDI e ao IPCA, neste momento de taxa de juros e inflação elevadas o fundo tende a ser mais defensivo.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira.

Atualmente o fundo possui 68% do seu patrimônio em CRIs e 27,5% em FIIs. Sua carteira de recebíveis possui 47 papéis a IPCA+ 7,55% na marcação a mercado. Em seu book de FIIs suas maiores posições são em Renda Urbana (34%), Logística (25%) e Lajes Corporativas (18%). A gestão continua ativa em sua estratégia de fazer a reciclagem de seu portfólio para gerar alfa ao investidor.

No mês de fevereiro foram vendidos R$ 234 milhões em CRIs a taxa média de IPCA + 6,86% e foram adquiridos R$ 263 milhões em CRIs a taxa média de IPCA + 7,23%.

Nossa recomendação do ativo se baseia na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos aliado ao resultado acumulado devido a correção monetária e ao lucro em seu book de FIIs.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio Líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.