Carteira Recomendada de FIIs – Agosto 2021

Comentário da analista

O otimismo causado pela remoção dos fundos imobiliários da proposta de reforma tributária tomou conta do mercado no último mês, com o IFIX fechando em alta de 2,51%. Outra notícia positiva foi o avanço da vacinação no país, com possível redução das medidas restritivas, contribuindo para o aumento do horário de funcionamento do comércio e para volta iminente das pessoas aos escritórios. Contudo, a inflação continua sendo pressionada pelo setor de serviços, aumentando a probabilidade de um aumento da Selic em 1p.p. na próxima reunião do Copom.

Carteira Renda

Alterações

Saída do PVBI11 e inclusão do RBRR11: o PVBI11 anunciou sua 2ª oferta de emissão pública e, com isso, entramos em período de silêncio para recomendações do papel. Realizamos a troca pelo fundo de recebíveis RBRR11, por possuir ativos com excelentes garantias e baixo risco.

Performance

No mês de Julho o desempenho da Carteira de Renda foi de 3,09% com 0,66% de dividendos, comparado a 2,51% do IFIX. O maior detrator do mês foi o MGFF11, devido a um movimento de alguns investidores na venda dos FoFs de. Já o maior promotor da carteira foi o BRCO11, que recuperou boa parte do deságio com que estava sendo negociado.

Carteira Valor

Alterações

Redução do peso de PATL11 para 15% e inclusão do CPTS11 com peso de 10%: reduzimos o peso em PATL11, apesar de acreditar que as aquisições anunciadas pelo fundo vão melhorar o portfólio do mesmo. Vimos o CPTS11 em um bom ponto de preço de entrada.

Performance

No mês de Julho, o desempenho da Carteira de Valor foi de 0,10% versus a 2,51% do IFIX. O maior detrator do mês foi o HSML11,  já que o preço do fundo caiu fortemente após a recomendação de venda de uma casa de análise. O principal ponto por trás da recomendação foi a concentração do NOI em poucos ativos do portfólio, mas, em nossa visão, continuamos gostando do fundo pela sua diversificação geográfica, preço descontado e pela localização dos ativos, que tem pouca competição em sua área de influência. Já o maior promotor da carteira foi o MALL11, impulsionado principalmente pelas vendas por metro quadrado estarem em patamares muito próximos do ano de 2019.

Análise setorial e econômica

Após dias de turbulência, notícias favoráveis começam a aparecer no horizonte. Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• FIIs ficam de fora da reforma tributária: POSITIVO
  • A tributação, além de prejudicar diretamente os pequenos investidores, também encareceria o funding para o mercado imobiliário. Somente no ano de 2020, os FIIs investiram R$ 30 bilhões na economia real, sendo o principal financiador do segmento de construção. A tributação reduziria fortemente esse fluxo para obter uma receita com impostos inferior a R$ 1 bilhão, o que deixou os FIIs fora da proposta de reforma.
  • De qualquer forma, a simples inclusão deste tema na pauta acabou abrindo brecha para que esse assunto possa voltar a ser discutido em algum momento no futuro.

• IPC-A segue pressionado: POSITIVO
  • O segmento de serviços tem apresentado a maior alta de preços, puxados principalmente por mais refeições sendo feitas fora de casa e pela conta de luz mais cara.

• Expectativa reunião do Copom: NEGATIVO
  • É esperado que o Copom eleve a Selic em 1 p.p., podendo gerar pressão nos preços dos FIIs. O IPCA-15 de julho foi o maior número para o mês desde 2004, o que deixou mais forte a expectativa de aceleração inflacionária e força um tom mais duro na próxima reunião do comitê.

• Efeito vacinação: POSITIVO
  • O bom ritmo de vacinação e o recebimento de novas doses, previstas para Agosto e Setembro, tem feito com que especialistas estimem que pelo menos 80% da população terá recebido pelo menos a 1ª dose até setembro/21.

• Criação Fiagro: POSITIVO
  • O Fiagro, que foi inserido na mesma lei dos Fundos Imobiliários, tem alguns aspectos diferentes dos FIIs por considerarem questões da natureza (qualidade do solo, clima, chuvas, etc.), portanto cabe à CVM regulamentar estas especificidades. Isso pode melhorar a legislação aplicada aos FIIs e dificultar eventuais mudanças, como a tributação dos dividendos, por exemplo.
  • Na nossa visão, o Fiagro fará para o segmento do agronegócio o mesmo funding que os FIIs fazem para o mercado imobiliário. Isso irá permitir que  os grandes bancos públicos, que hoje são os maiores subsidiários desse setor, possam fazer empréstimos de forma mais eficiente; além de facilitar para que os agricultores tenham acesso a financiamento com taxas mais baixas, diretamente no mercado financeiro.

BTG Pactual Crédito Imobiliário – BTCR11

O BTCR11 possui carteira indexada à taxa DI e à inflação, trazendo boa composição para o momento atual por poder se beneficiar da alta de ambos. Atualmente, 93% do PL está investido em CRIs com devedores como o GPA, HBR, BRF, GJP, Vitacon, além de garantias sólidas. Vemos o fundo com baixo risco e boa diversificação de indexadores, trazendo resiliência à carteira mesmo em momentos de volatilidade.

Bresco Logística – BRCO11

O BRCO11 possui um portfólio irreplicável, tanto pela localização dos ativos, quanto por sua qualidade. Atualmente, possui 11 imóveis espalhados da Bahia ao Rio Grande do Sul, locados para empresas com alta qualidade de crédito, como GPA, Magazine Luiza, Natura, entre outras.

O fundo possui alta exposição à ativos last mile, que tendem a ter vacância baixa por conta da expansão do e-commerce no país e da demanda por entregas em até 2 dias úteis. Além disso, 59% de seus contratos são na modalidade atípica, com inquilinos investment grade, garantindo a previsibilidade da receita pela mitigação do risco de inadimplência e distrato.

Vinci Offices – VINO11

Em nossa visão, o fundo possui portfólio de lajes comerciais capaz de se beneficiar da volta dos escritórios através do conceito de boutique office, além da localização estratégica. O VINO11 também possui 47% do seu portfólio na modalidade atípica e, nos demais ativos, o valor de locação encontra-se abaixo do de mercado. Acreditamos que esses dois fatores mitigam o risco de distrato e vacância. Alguns pontos que merecem acompanhamento são o reajuste do aluguel da própria gestora e o repasse do IGPM, que é o índice de reajuste de 44% da receita.

O fundo recebeu recentemente R$ 35,3 milhões na conclusão da alienação do andar térreo do imóvel Oscar Freire 585, cujo lucro realizado permite o aumento do guidance de dividendos para R$ 0,44 a R$ 0,48/cota até o final do ano.

RBR Rendimento High Grade – RBRR11

Ao final de junho, o fundo anunciou o encerramento de sua 6ª emissão de cotas, levantando quase R$ 279 milhões, no qual 85% do montante já foi alocado. O fundo possui 37 CRIs em carteira, com taxa média CDI + 2,74% e duration de 3,5 anos. A carteira possui indexação de 41% ao CDI e 59% à inflação, comboa parte das garantias dos ativos localizadas no estado de São Paulo, onde 34% estão em regiões prime, como Faria Lima, Jardins e Pinheiros. O fundo ainda possui R$ 0,17/cota de reserva a serem distribuídos.

As principais movimentações do  fundo foram: (i) compra de R$ 5 milhões do CRI Direcional, a 135% do CDI e de R$ 50 milhões no CRI Barueri, com lastro em um centro logístico a IPCA +6%; (ii) venda da posição de R$ 3,5 milhões em XPCI, (iii) resgate antecipado do CRI Rio Ave, de R$ 2 milhões, e (iv) a amortização extraordinária do CRI Itaim Bibi, de R$ 30 milhões com prêmio.

Mogno Fundo de Fundos – MGFF11

O fundo possui portfólio diversificado e tem conseguido gerar ganho de capital de forma consistente, principalmente em fundos de recebíveis onde a gestão tem conseguido ser ágil na venda dos ativos. No mês, as maiores movimentações foram a subscrição de R$ 68 milhões de CPTS11 através de uma oferta restrita, valor levantando com a venda de TRXB11, RBRL11 e GALG11. Além disso, foi feita a venda de R$ 22 milhoes de MXRF11 e R$ 21 milhões de BTLG11, com ágio.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

O HGRU11 possui 81 imóveis espalhados da Bahia até Santa Catarina, locados a varejistas como Big, Sams Club e Pernambucanas, além de imóveis educacionais como o Ibmec Rio e a Estácio. 91% dos contratos deste fundo são na modalidade atípica, com duração média de 11 anos reajustados pela inflação. Vemos a atipicidade dos contratos e a exposição a grandes varejistas (dos quais alguns pertencem ao setor de serviços essenciais) como características que tornam o portfólio resiliente.

O portfólio continua 100% locado e, em Junho, encerrou-se o ciclo de reposição dos aluguéis diferidos durante a pandemia.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade dos recebíveis em carteira, que contam com garantia real e alienação fiduciária dos imóveis. O PLCR11 tem 34 CRIs em carteira, com duration de 4,4 anos e taxa média IPCA + 5,94%. Acreditamos que o fundo está com desconto na cota de mercado e possui potencial de continuar pagando dividendos elevados nos próximos meses, devido ao repasse da inflação, e com ótima relação de risco x retorno ajustada pela qualidade dos papéis em carteira.

As principais mudanças do fundo no último mês foram a alienação parcial do CRI GPA III e Rede D’Or NW, com ganho de capital, e a aquisição de R$ 1,5 milhões do CRI Creditas II a IPCA + 6,35%. O PL alocado ao final do mês era de 91%.

Pátria Logística – PATL11

O fundo possui ativos estratégicos, como o Complexo Intermodal Itatiaia, composto por dois galpões, com ligação ferroviária ao porto do Rio de Janeiro. o Galpão Ribeirão das Neves, próximo a Belo Horizonte, que conta com área refrigerada e; 96% da receita contratada é na modalidade atípica com locatários como BRF e Xerox.

Aqui vale ressaltar que o ativo de Ribeirão das Neves possui 62,5% de sua área locada à BRF, e o restante , que está vago, conta com renda mínima garantida pelo vendedor no mesmo valor pago pela BRF, o principal risco do fundo.  No último mês, renovou o contrato de locação com a Xerox até junho de 2025 e houve avanço no processo de diligência dos ativos em processo de aquisição, um movimento positivo para o fundo  melhorar a alocação do caixa e a diversificação do portfólio.

Capitânia Securities – CPTS11

O fundo encerrou recentemente sua 10ª emissão de cotas e levantou R$ 728 milhões. Ainda possuem grande parte desse valor em caixa, mas a gestão tem conseguido gerar ganhos de capital e manter os dividendos aos cotistas através do giro da carteira. Sua carteira de CRIs, conta com boas garantias e taxas interessantes, já seu Book de FIIs, adquirido a preços descontados, trazem um bom carrego ao fundo.

Sua carteira de CRI representa 52% do PL do fundo e está indexada à inflação, com spread médio de 4% e duration de 5,7 anos. Já a carteira de FII, representa 36% do PL com um ganho de capital médio de 3,6%. Na nossa visão, o ganho de capital a partir dos giros em suas posições e a indexação à inflação, que continua persistente, garantem dividendos mais altos aos cotistas.

RBR Alpha Multiestratégia Real Estate -RBRF11

Acreditamos que este é um bom ponto de entrada, dada a desvalorização do fundo. Possui boa diversificação entre suas estratégias e segmentos e alocação de parte de seu patrimônio em CRIs e fundos de recebíveis, o que contribuiu para a redução do risco. Atualmente, o fundo busca permitir ao investidor a entrada em operações diferenciadas e sua diversificação permite manter os dividendos estáveis, enquanto algumas teses investidas ainda não estão entregando retorno, além de contar com R$ 0,27/cota de reserva de lucros.

As principais movimentações do fundo no mês foram: (i) a compra do CRI GE Barueri, para financiamento de um centro logístico locado, majoritariamente, para GE Brasil a taxa IPCA +6% ,(ii) alocação na oferta de RBRR11 e (iii) compra do CRI Lote 5, que tem como objetivo o desenvolvimento de um loteamento alto padrão em Capinas, a IPCA +9%. Com essas alocações, o fundo encerrou o mês em +8% mas tem perspectiva de redução para 3%, com a possível de liquidação de um novo fundo do segmento residencial para renda.

HSI Malls – HSML11

Apesar de novas medidas de restrição ao funcionamento dos shopping centers não estarem fora do radar, vemos que a evolução da vacinação da população tende gerar um aumento nas vendas, levando a redução dos descontos com que ativos são negociados com o reflexo da pandemia e queda da inadimplência, refletindo em maiores dividendos distribuídos.

Em nossa visão, vemos a diversificação geográfica e o diferencial estratégico de cada um dos seus ativos como um ponto positivo para o fundo, uma vez que quase não há competição na área de influência dos ativos. Isso favorece o fluxo de visitantes, além de conseguir manter algum fluxo de recebimento, mesmo com a segunda onda de Covid-19 que aumentou as medidas restritivas de cada estado. A gestão tem se mostrado ativa na manutenção da ocupação do portfólio, conseguindo manter o nível em 93% e reduzindo a inadimplência, apesar de ter tido um leve aumento nos descontos.

Neste fundo também devemos ficar atentos a novas medidas restritivas, que acabam afetando o setor de shopping centers como um todo, apesar do portfólio diversificado que, muitas vezes, pode ser o único da região. Vemos também o fundo sendo negociado com desconto e perspectiva de aumento nos dividendos distribuídos.

Malls Brasil Plural – MALL11

A ocupação do portfólio tem se mantido alta, em 97%, e as vendas por metro quadrado encontram-se muito próximas do realizado no ano de 2019, mostrando a forte retomada do segmento. As reservas do fundo estão em R$ 0,26/cota, permitindo maior estabilidade na distribuição de dividendos nos próximos meses.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Cap rate: Taxa de capitalização.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

NOI: Lucro operacional líquido.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.

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