Carteira recomendada de FIIs – Agosto 2023

Comentário dos analistas

No mês de julho o Ifix valorizou 1,33% enquanto o mercado aguarda o inicio do corte de juros pelo Banco Central. No último mês, publicamos nossos relatórios com a análise do segmento de Lajes Corporativas e Logística, com base nos dados do segundo trimestre de 2023 fornecidos pela Cushman & Wakefield.

Carteira Renda

Alterações

• Rebalanceamento da carteira: reduzimos o peso do KNCR11 em nossa carteira e aumentamos nossa exposição ao HGRE11 e ao VILG11.

Recomendação Carteira Renda – Agosto.23

Performance

No mês de Julho a Carteira Renda teve performance de +1,77% com 0,8% de dividendos, em comparação a +1,33% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGCR11 com alta de 2,7% e o fundo com menor valorização foi o VILG11 com performance de 0,7%.

Desempenho Carteira Renda – Julho.23

Carteira Valor

Alterações

• Sem alterações.

Recomendação Carteira Valor – Agosto.23

Performance

No mês de Julho a Carteira Valor teve performance de 1,71% em comparação a 1,33% do Ifix. O maior promotor do mês foi o PLCR11 com alta de 4,1% e detrator foi o MALL11 com queda de -0,9%.

Desempenho Carteira Valor – Julho.23

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • Os dados da inflação trouxeram surpresas baixistas dando sinais de um processo de desinflação mais forte em curso. Agora passa a haver grandes chances de a inflação encerrar 2023 abaixo do nível registrado em 2022 de 5,79%, forte contraste com as expectativas de poucos meses atras. Essa mudança de cenário foi fortemente impactada pelo arrefecimento do preço das commodities e o cenário externo mais favorável. Nossa expectativa para a inflação ao final de 2023 é de 5,1%.
• Espaço para corte nos juros: POSITIVO
  • Os dados mais fracos de inflação, aliados a redução da expectativa de inflação nos horizontes mais longos, mostram que há espaço para o início do corte na taxa de juros. Nossa expectativa é de corte de 0,25% na próxima reunião e Selic de 12% ao final de 2023.
• Crescimento do PIB: POSITIVO
  • A concentração da produção da lavoura no primeiro trimestre do ano foi responsável pelo bom desempenho do PIB observado nesse período. Além disso, considerando a manutenção da política monetária contracionista ao longo do ano, esperamos uma desaceleração do Produto Interno Bruto (PIB) nos próximos meses. Nossa expectativa de crescimento para o PIB em 2023 é de 1,7%.

Genial Malls – MALL11

-Fundo de Shopping.

É o fundo de Shopping Center da Genial Gestão. O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional.

O portfólio manteve sua ocupação em 95%. As vendas no mês de maio aumentaram 2% em relação a 2022 e o NOI caixa registrou crescimento de 5,8% considerando os mesmos ativos.

Nossa recomendação do fundo se baseia no seu portfólio composto majoritariamente por shoppings consolidados e dominantes em sua área de influência, o que favorece a manutenção da vacância em valores baixos e crescimento na geração de NOI.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 17 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 186 mil m² de ABL com 32 locatários e prazo médio de 4,8 anos.

Em junho, a receita do fundo foi impactada positivamente em R$ 0,02/cota pelo recebimento da segunda parcela da venda do Edifício Brasilinterpart e da terceira parcela da venda do Centro Empresarial Dom Pedro. No entanto, na parte comercial, o fundo foi notificado pela Armac seu interesse em devolver um dos andares que ela ocupa na Torre Jatobá em Alphaville. O contrato prevê aviso prévio de 6 meses e multa. Além disso, a Regus informou sua intenção em rescindir o contrato de locação de meio andar no Ed. Teleporto, no Rio de Janeiro. Esta locação conta com 6 meses de aviso prévio e multa de R$ 3 milhões.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância de seu portfólio ao longo de 2023.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 16 imóveis, somando 600 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Magazine Luiza, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 60 locatários.

Em junho, foi inaugurado o Castelo 57 Business Park, um condomínio logístico que possui 61.242 m² de ABL, no qual o fundo possui uma participação de 80%. O empreendimento está localizado na região de São Roque, a 60 km da cidade de São Paulo. O ativo conta com uma renda mínima garantida no cap de 8,5% por mais 24 meses a partir de agora.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Também vemos como um ponto positivo o mix de contratos com maior exposição a modalidade típica em regiões com alta demanda, diversificação de inquilinos com maior exposição ao e-commerce e a concentração em ativos em Extrema-MG.

CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é investir em CRIs com garantia real. Sua carteira hoje possui exposição a ativos considerados high grade e middle risk.

Atualmente, o fundo possui 14% de seu PL alocado em outros fundos imobiliários e 89% em CRIs, essa posição é possível pelo uso de compromissadas. Na carteira de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA +7,8% marcado a mercado, com 59% do PL e CDI + 4,0%, representando 41% dos ativos

O resultado de junho foi positivamente impactado pelo resgate parcial de R$ 1,6 milhão do CRI São Carlos, e pelo pagamento do prêmio do CRI Almeida Júnior série IPCA no valor de R$ 2,1 milhões. Do lado das despesas houve o pagamento de R$ 2,8 milhões devido ao vencimento das compromissadas.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade da gestão e na melhoria contínua da qualidade da carteira do fundo por meio do giro dos papéis. Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado tanto de juros quanto de inflação.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias.

Sua carteira de CRIs é composta por 40 ativos, com taxa média de IPCA+ 6,7%: 17% deles são indexados ao CDI e 83% à inflação. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or, Direcional e Grupo Pão de Açúcar. Vale destacar que mais da metade das garantias está localizada em regiões prime da cidade de São Paulo.

Em junho, foram integralizados mais R$ 100 milhões no CRI Union Faria Lima II com remuneração IPCA+ 8,2%, e R$ 10 milhões no CRI Carteira MRV IV a IPCA+ 9,5%. No mercado secundário foram vendidos R$ 8,6 milhões, gerando R$ 0,01/cota de ganho de capital.

Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com a qualidade do seu portfólio.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

O resultado do fundo no mês de junho foi positivamente impactado pelo recebimento das parcelas de venda das Lojas Pernambucanas de Francisco Beltrão – PR e Goioerê – PR que somam aproximadamente R$ 143 mil de lucro no mês. Em paralelo, o fundo SPVJ11 convocou uma AGE para deliberar sobre a proposta de aquisição enviada pelo HGRU11.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 107,3% de seu patrimônio líquido alocado em ativos, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Cerca de 99% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,41%, e duration de 5,6 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

No mês de junho foi realizado o investimento de R$ 65 milhões no CRI CD Cajamar, com remuneração CDI+ 2,7%.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI e, neste momento de juros mais altos, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos. Além disso, o fundo conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores, o que é positivo para a diversificação e redução de riscos.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 39 CRIs na carteira, com duration de 3,5 anos. Cerca de 80% de seus ativos estão indexados ao IPCA, com spread médio de 8,2%, e 18% estão atrelados ao CDI + 3,6%, todos marcados a mercado. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.

A gestão tem mantido a política de estabilização de dividendos, constituindo reservas, que hoje somam o montante de R$ 0,18/cota, e aumentando a exposição a operações indexadas ao CDI. Além disso, o fundo possui R$ 1,09/cota de resultado acumulado de inflação não distribuído, que pode ser utilizado para manter os dividendos em meses de inflação mais baixa.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis e das garantias em carteira, além do desconto com que suas cotas vêm sendo negociadas.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos. Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG.

No mês de julho, o fundo renegociou suas obrigações, obtendo uma redução de 50% nas despesas financeiras, o que deve liberar R$ 0,07/cota em seu fluxo mensal. Em junho, seu resultado mensal foi positivamente impactado em R$ 0,06/cota devido à primeira parcela da multa da Americanas. No entanto, em julho, foi informado que o fundo não recebeu a multa da Comercial Zaragoza, equivalente a R$ 0,13/cota, e em agosto também foi informado que a Americanas não realizou o pagamento acordado da parcela da multa.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, além disso a região onde os imóveis se encontram possuem baixo estoque disponível para locação, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à inflação quanto ao CDI. Atualmente, o KNSC11 possui 110% do seu patrimônio líquido alocado em ativos-alvo, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Dessa alocação, 66% está em CRIs indexados ao IPCA+ 7,8%, marcados a mercado, e 39% está indexado ao CDI + 3,6%. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF, Grupo Pão de Açúcar e Direcional.

No mês de junho, foi realizado o investimento de R$ 8,8 milhões no CRI Desenvolvimento Extrema.

A recomendação desse FII baseia-se no fato de ele possuir devedores de qualidade e sua carteira apresentar um bom mix de indexação ao CDI e ao IPCA.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira. Atualmente, o fundo possui 69% do seu patrimônio em CRIs e 27% em FIIs. Sua carteira de recebíveis é composta por 60 papéis indexados ao IPCA+ 7,0%, com marcação a mercado.

No mês de junho, foram vendidos R$ 517 milhões em CRIs com taxa média IPCA+ 6,67%, e comprados R$ 517 milhões a uma taxa média IPCA+ 6,7%. Além disso, foram comprados R$ 32 milhões do fundo imobiliário CPSH11.

Nossa recomendação do ativo baseia-se no seu portfólio high grade, na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos, aliado ao resultado acumulado devido à correção monetária e ao lucro em seu book de FIIs.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.