O IFIX encerrou o mês de julho de 2024 com uma alta de 0,52% aos 3.362,38 pontos. Esse período foi marcado por um (i) início mais intenso do processo eleitoral norte-americano, (ii) mercado local ainda bastante incerto e (iii) um mercado de FIIs com bastante movimentação por parte dos fundos de tijolo.
(i) Mercado internacional
No cenário externo, tivemos um mês bastante violento no que se diz ao processo eleitoral. Ataque ao ex-presidente Donald Trump na Pensilvânia, com início da corrida eleitoral da atual vice-presidente dos Estados Unidos, Kamala Harris, com a desistência de Joe Biden. Nesse sentido, tivemos um movimento republicano fortalecido, o que joga a favor para uma campanha vencedora de Trump. Temos também uma eleição norte-americana que apresenta uma dinâmica decisória de estados-pêndulo, que por hora apresentam estados que as vezes se favorece por uma base democrata, mas também republicano. O cenário que se desenha é de uma base republicana bastante entusiasmada principalmente depois do atentado, e como consequência, maior probabilidade com uma vitória republicana.
De forma geral, a campanha de Trump propõe uma prorrogação da redução de impostos sobre empresas, iniciada em 2017 e válida até 2025. Ele acredita que isso atrairá mais capital, aumentará o investimento e o crescimento econômico, gerando aumento de receitas tributárias para compensar a redução de impostos. No entanto, no passado, essa redução gerou déficit, pois o crescimento do produto não foi suficiente para compensar a perda de receitas. Trump também propôs uma tarifa geral de 10% sobre todas as importações americanas e de 60% sobre as importações chinesas para compensar a perda de receita. No entanto, tarifas são consideradas ineficientes porque fecham a economia, reduzem a competição, diminuem a produtividade e podem tornar a economia menos competitiva e mais monopolizada, além de serem inflacionárias.
A consequência desse aumento de impostos vai ser mais atração de capital para a economia americana. Ao criar uma barreira, a empresa que quiser vender nos Estados Unidos terá um incentivo para se localizar dentro do país, em vez de fora, principalmente as empresas chinesas. Se o presidente Trump realmente criar uma alíquota de 60% sobre todas as importações da China, isso vai afetar diretamente a economia brasileira. Esse é um ponto importante, porque a China é nosso maior parceiro comercial, e já passa por um problema de excesso de oferta de bens, o que pode gerar uma deflação mundial.
(ii) Mercado doméstico
No Brasil, o cenário continua bastante delicado. Temos diversas questões fiscais em crise, enquanto o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, mantém uma postura firme. A expectativa é de que a taxa se mantenha estável até o final do ano, a menos que o real continue a se desvalorizar rapidamente. Ainda, no começo do mês, vale destacar que o Lula reuniu seus aliados na casa do ministro Fernando Haddad e parece que conseguiram convencê-lo a tomar cuidado com suas declarações sobre a questão fiscal, pois isso poderia obrigar o Banco Central a voltar a aumentar os juros para conter a inflação. Essa mudança de discurso tranquilizou um pouco o mercado, apesar de que hoje temos uma precificação quanto a uma necessidade de subir juros ao final do ano.
(iii) Mercado de FIIs
Apesar da curva de juros ainda em patamares elevados, e por consequência sem movimentos bruscos na precificação nos ativos de tijolo via “precificação por fluxo” para os ativos de risco, tivemos uma mês movimentado para a indústria de FIIs. Dentre eles, o período ficou marcado pelo:
(i) TRXF11 entrando no setor de hospitais, em uma aquisição de 70% de um imóvel na ordem R$621,3 milhões onde será construído um novo hospital do Albert Einstein, localizado no Parque Global na Av. Marginal Pinheiros em São Paulo/SP, em uma operação BTS (Built-to-Suit) em um contrato de 20 anos;
(ii) KNRI11 ampliando sua estratégia de lajes corporativas na região da Chucri Zaidan (São Paulo/SP), no Rochaverá Corporate Towers, em uma aquisição de 57% da Torre Crystal (R$570,8 milhões), com uma renda mínima garantida de 6 anos, aos R$ 16.442/m²;
(iii)HGPO11 concluindo as matérias para venda conjunta do Edifício Metropolitan e Edifício Platinum, ambos pelo valor de R$618,3 milhões, equivalente a R$ 48.546,5/m² em uma proposta peça RBR Gestão de Recursos;
(iv)RBVA11 anunciando aquisição do fundo educacional (RBED11), no valor de R$ 367,65 milhões;
(v)ALZR11 anunciando aquisição do CD em Sumaré/SP, locado para o Oba Hortifrutti por R$ 108,75 milhões em um contrato de 15 anos, e anunciando um compromisso para venda do imóvel localizado na Rua Araporé em São Paulo/SP pelo valor de R$ 19,5 milhões, com lucro de R$ 6,4 milhões (TIR de 11,5% a.a.) zerando a vacância do fundo;
(vi)HGRU11 formalizando a 5ª emissão de cotas com objetivo de captar R$ 1,2 bilhão para aquisição dos ativos do SPVJ11 (segmento varejista), MINT11 (educacional), portfólio da Pernambucanas e mais outros potenciais ativos; e
(vii) HGLG11 anunciando uma potencial aquisição de um ativo logístico localizado em Goiânia/GO, denominado Log Goiânia I pelo valor de R$ 251,2 milhões, equivalente a R$3.200/m².
VILG11
Nessa edição faremos uma breve discussão sobre VILG11, um dos fundos que tiveram a maior alta do mês (6,44%). Achamos interessante trazer esse FII em questão pela flutuação de dividendo que ele apresentou nos últimos 12 meses.
Daqui, trazemos alguns fatos cronológicos. (I) O fundo anunciou (link) em dezembro de 2020 aquisição de 80% de um projeto greenfield de um condomínio logístico de 60 mil m², denominado Castelo 57 Business Park. (II) Paralelamente ao desenvolvimento, em outubro de 2021, tivemos um inquilino (L’Oréal) anunciando saída de 40 mil m² no Caxias Park em Duque de Caxias/RJ, além outras desocupações pontuais como no Fernão Dias Business Park em Extrema/MG.
Nesse meio tempo tivemos outros fatos relevantes como falta de pagamento (III) da Tok&Stok no ativo Extrema Business Park, queda pontual nos dividendos, mas que prontamente foi solucionado pela gestão. Posteriormente o fundo anunciou diversas renovações de contrato, (IV) como da empresa Cremer em Pouso Alegre/MG. (V) No dia 30 de junho de 2023 o Castelo 57 BP foi efetivamente inaugurado, e que já estava preparado para receber potenciais inquilinos. (VI) Em outubro de 2023, outros aditivos contratuais foram realizados como no Alianza Park Belém e Parque Logístico Pernambuco.
(VII) Ao final do ano de 2023, o fundo assinou duas novas locações (7.260 m²) no ativo Porto Canoa Log, localizado em Serra-ES. De todo modo, tínhamos um fundo fechando o somatório com mais desocupações do que locações muito pela saída da L’Oréal em uma região historicamente que opera com alta vacância. Em outubro de 2022 a taxa de ocupação era em torno de 100%, em dezembro de 2023 o fundo operava com 86,6%, evidentemente distribuindo um menor patamar de dividendo.
(VIII) O ano de 2024 abriu com duas novas locações no ativo Caxias Park, (4.482 m²). Em fevereiro de 24, mais duas novas locações no G3 do ativo Caxias Park (+4,5 mil m²) e 5,1 mil m² no ativo Porto Canoa LOG. Emmarço de 24, realizadas as duas primeiras locações do ativo Castelo 57 BP (+17,3 mil m²).
(IX) Em abril de 24, tivemos os impactos do ativos no RS, CD Eldorado e CD Cachoeirinha que representavam, respectivamente, 3,9% e 4,9% do portfólio com o CD Eldorado mais impactado, mas que possui seguro patrimonial. (X) Em junho de 24, o fundo apresentou novas locações (+de 38 mil m²) nos ativos Castelo 57 BP, Airport Town Ayrton Senna e Porto Canoa Log.
Dos 10 pontos, passamos por renovações, locações, desocupações, bem como problemas de inquilino, inaugurações de ativo e colapsos ambientais. E mesmo com uma gestão efetivamente anunciando novas locações, o mercado, muitas vezes apenas precificava em cima próximo dividendo, e em cima do cenário macroeconômico. Nos últimos 12 meses tivemos patamar estabilizado de R$ 0,70/cota, seguido pela queda de rendimentos no período de outubro/23 até março/24, no seu menor patamar de R$ 0,56/cota. Como podemos ver, em abril/24, tivemos um dividendo de R$ 0,58/cota, e uma taxa de ocupação já contratada maior do que 90%, mas com uma cotação que seguiu em queda próximo de 0,7 do seu valor de patrimônio (P/VP). Com um primeiro sinal de maior estabilidade da curva de juros, e dividendos mais estáveis e crescente, nossa percepção foi de uma precificação mais rápida (um pouco da dinâmica vista nas ações). Nossa visão é de que existe ainda um “delay” entre o que efetivamente já esta esperado para a distribuição de dividendos, para uma queda ou aumento do preço da cotação. Uma grande assimetria encontrado no fundo.
Continuamos otimistas quanto ao portfólio de FIIs nas Carteiras Recomendadas, mas reconhecemos a importância de adotar uma postura um pouco mais defensiva, conforme os objetivos da Carteira Renda e Valor. Nossa perspectiva, é de um cenário mais incerto até o final do ano, apesar de que a classe de FIIs se mostrou bastante resiliente no primeiro semestre de 2024.
Carteira Renda
Alterações
Sem alterações
Recomendação Carteira Renda – Agosto.24
Performance
No mês de Julho a Carteira Renda teve performance de 1,66% com 0,88% de dividendos, em comparação a 0,52% do Ifix. O maior promotor do mês foi o LVBI11 com alta de 4,9% e o detrator foi o SPXS11 com performance de -0,3%.
Desempenho Carteira Renda – Julho.24
Carteira Valor
Alterações
Saída de RBRF11 (-7,5%) e entrada de MANA11 (+7,5%).
Recomendação Carteira Valor – Agosto.24
Performance
No mês de Julho a Carteira teve performance de 1,62% em comparação a 0,52% do Ifix. O maior promotor do mês foi o VILG11 com alta de 6,9%, já o maior detrator foi o HGRE11 com performance de -0,3%.
Desempenho Carteira Valor – Julho.24
Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix
A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.
Manatí Capital Hedge Fund – MANA11
-Fundo de Multiestratégia.
O Manatí Hedge Fund FII tem por objetivo auferir rendimentos mediante a aplicação de recursos em ativos de cunho imobiliário, como CRI, FII, FIDC Imobiliário, Ações Imobiliárias, Cotas de SPE, Imóveis e outros títulos imobiliários.
O fundo, relativamente recente no mercado desde sua fundação (maio de 2022), tem demonstrado um sólido desempenho e crescimento. Com um Patrimônio Líquido que pode alcançar aproximadamente R$ 350 milhões (após o recente término da 5ª emissão de cotas), o fundo é bem posicionado para continuar expandindo suas operações e aumentando sua presença no mercado. A carteira de CRIs (73% do PL) é bem diversificada, com uma presença significativa em incorporação (15,1%) e shoppings (14,6%) em uma estratégia focada em recebíveis com garantias sólidas, proporcionando uma fonte estável de rendimento e segurança para o fundo. Por parte da estratégia de FIIs (18,9% do PL) complementa a composição da carteira, diversificando ainda mais os ativos do fundo e reduzindo o risco associado a qualquer segmento específico.
No primeiro semestre de 2024, o fundo distribuiu dividendos de R$ 0,10/cota, resultando em um Dividend Yield anual de 12,8% e 150% CDI. A distribuição está alinhada com o guidance proposto e o guidance esperado para o 3º trimestre de 2024 é de 1,01% a 1,21% ao mês por cota. O fundo gerou um retorno excedente consistente, com uma performance de +27,45% ajustada pelos dividendos distribuídos, superando o IFIX (139%) e o CDI (116%). A gestão ativa e a reciclagem de ativos contribuíram para ganhos de capital diversificados. O volume de negociação foi o maior da história do fundo, totalizando R$ 17,8 milhões e uma média diária de R$ 889 mil, indicando maior visibilidade e liquidez. Com a carteira composta predominantemente por ativos internos e bem estruturados, o fundo manteve-se bem posicionado para capturar oportunidades diferenciadas de investimento.
AF Invest CRI – AFHI11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da AF Invest que tem como objetivo a obtenção de rendimentos e ganho de capital através de investimentos, majoritariamente, em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Fundo tem seu início em abril de 2021, apresenta um PL próximo de R$400 milhões e compõe 0,37% do IFIX. Em sua composição de carteira, apresenta 61,67% dos CRIs alocados em IPCA+8,75 (MtM), com uma duration média de 4,91 anos, 28,06% em CRIs com uma parcela em CDI+4,37% (MtM) com duration de 2,9 anos, e 10,3% em Caixa. A diversificação por segmento, concentra posições em Incorporação (28,2%), Varejo Essencial (20,0%), Shopping Center (12,8%) e Logístico (7,7%).
Entre junho e julho de 2024, o fundo alocou R$91.467.892,87 em ativos e recebeu R$26.932.614,07 da liquidação de cinco operações e da venda do CRI Helbor II. A gestão priorizará ativos high grade e, para high yield, focará em estruturação própria e no mercado secundário com devedores conhecidos e garantias robustas.
O AFHI11 apresenta uma sólida diversificação de carteira e estratégias de alocação bem definidas. Com uma exposição majoritária a CRIs indexados ao IPCA+ e CDI+, e um histórico robusto de distribuição de rendimentos, o fundo se destaca como uma opção atraente para investidores em busca de renda passiva consistente. A recente alocação de recursos em ativos high grade e high yield bem conhecidos sugere um potencial de crescimento equilibrado e controlado, especialmente relevante no atual cenário de alta volatilidade econômica.
Bresco Logística – BRCO11
-Fundo de Logística.
É o fundo de logística da Bresco que tem como objetivo investir em imóveis estabilizados com o objetivo de gerar renda e ganho de capital aos cotistas. Seu foco é em imóveis bem localizados e com elevado padrão construtivo. O fundo possui 12 imóveis, contabilizando 472 mil m² de ABL. Metade dos ativos localizam-se no estado de São Paulo e dois terços das propriedades são last mile.
O portfólio gera uma receita anual estabilizada de mais de R$ 152 milhões, com 35% das propriedades localizadas a até 25 km de São Paulo e uma vacância física de 6%. Os contratos de locação têm prazo médio remanescente de 5,5 anos, sendo 38% atípicos. Cerca de 82% dos inquilinos possuem classificação de grau de investimento, AAA (br) ou AA (br) pelas agências de rating. Onze das doze propriedades têm especificações técnicas de classificação A+. O fundo é gerido ativamente, focado exclusivamente no segmento logístico.
Recentemente, o fundo BRCO11 concluiu a 5ª emissão de cotas, captando um montante de R$ 135,1 milhões. Os recursos captados foram destinados à aquisição dos imóveis Bresco Osasco e Natura Murici, com um cap rate estimado entre 8,5% e 9,1%. Em 28 de maio, o fundo formalizou a aquisição de 100% das cotas do (i) BRES Henry Ford Empreendimentos Imobiliários Ltda. (proprietária do imóvel Bresco Osasco) por R$ 147,8 milhões, de 29,6 mil m²de ABL, equivalente a R$4.987/m², sendo uma operação lastmile da região de São Paulo/SP, com 92,7% de ocupação, apresentando a Olist, Heineken, Cainiao, Ishida e RodoLuki como locatários. Além disso, realizou a aquisição do (ii) Bresco Murici Empreendimentos Imobiliários Ltda. (detentora do direito real de superfície do imóvel Natura Murici) por R$ 114,6 milhões, de 50,3 mil m² de ABL, equivalente a R$2.279/m², localizado em Murici/AL, sendo 100% locado para Natura e Avon. O pagamento será em duas parcelas: 50% na data do contrato e 50% em 12 meses, corrigido pelo IPCA. O que representa um yield estimado de 17,6% no primeiro ano devido ao parcelamento (seller financing). A aquisição foi feita com um desconto médio de 3,6% em relação aos laudos da Cushman & Wakefield, utilizando recursos disponíveis do fundo.
Nossa recomendação para o fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio, além da significativa correção no valor de mercado que o fundo experimentou, atualmente sendo negociado a 0,95 do seu P/VP. Reconhecemos que a gestão realiza um processo de alocação e desinvestimento de forma bastante diligente, como evidenciado pela venda do Bresco São Paulo em 2023, por R$ 6.044,87/m², a um cap rate de 7,2%, gerando um lucro de R$ 143 milhões, juntamente com as recentes aquisições informadas. Um ponto importante a ser acompanhado é o ativo Bresco Canoas, localizado em Canoas/RS, responsável por 5% da receita mensal do fundo. Este ativo foi diretamente afetado pela inundação na região, resultando na suspensão temporária das atividades dos inquilinos naquele momento. A seguradora do imóvel foi acionada e a equipe de gestão imobiliária está monitorando a situação de perto, em conjunto com os inquilinos e seus colaboradores, para garantir a rápida recuperação e minimização dos impactos. Entendemos que há uma grande assimetria de preço, mesmo com os riscos implícitos associados aos efeitos da situação no Rio Grande do Sul juntamente com a situação fiscal que provocou uma queda excessiva na cotação do fundo. Nesse sentido, consideramos este um momento oportuno para ganho de capital no longo prazo, alinhado com a tese de valor da carteira.
Clave Índices de Preço – CLIN11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Clave Alternativos que busca construir uma carteira diversificada de CRIs, majoritariamente em emissões com benchmark em juros reais, destinada para financiar a aquisição de imóveis, adiantar recebíveis imobiliários e conceder crédito corporativo, com maior foco na região Sudeste (77%) e nos segmentos residencial, logístico e comercial. Fundo apresenta 25 CRIs, indexados em inflação (85%) e CDI (15%), com spread MTM médio de IPCA+9,2%a.a. e CDI+5,2%a.a.
O fundo encerrou o mês com algumas movimentações:
CRI Urba (IPCA + 10,65%): Adquirido no mercado secundário com deságio em relação ao par. A operação tem lastro em recebíveis de contratos de compra e venda de unidades da Urba (loteadora do grupo MRV), com garantia de alienação fiduciária dos imóveis após o pagamento de 30% do valor de venda e cumprimento das exigências da seguradora. Inclui um fundo de reserva de R$2,5 milhões (recomposto até 8% do saldo devedor inicial) e subordinação de 25%. A carteira contém 1.171 contratos de 19 empreendimentos, com média de vendas de 80% e avanço de obras de 57%.
CRI Solfácil (Pré 14,5663%): Adquirido no mercado primário. A operação envolve a antecipação de recebíveis de financiamentos para aquisição e instalação de placas fotovoltaicas por pessoas físicas e jurídicas, contratados na plataforma Solfácil. A Solfácil possui uma Sociedade de Crédito Direto (SCD), que originou os créditos cedidos. A série adquirida pelo fundo tem Rating A pela S&P e AA- pela Moody’s, com subordinação de 18%.
O CLIN11 é uma excelente oportunidade de alocação, especialmente para aqueles que buscam um ativo de recebíveis abaixo do p/vp. A carteira do fundo é composta por operações que oferecem uma taxa média líquida de IPCA + 9,15%, com um spread de 2,76% em relação à NTNB equivalente. Além disso, a carteira do CLIN11 já “nasce diversificada” em termos de segmento e localização, o que contribui para a mitigação de riscos e a estabilidade dos rendimentos. O fundo conta com devedores de alta qualidade, reduzindo o risco de inadimplência e proporcionando maior segurança. Atualmente, o CLIN11 já integra o IFIX (0,3%), com uma crescente em sua liquidez diária (R$1,4 milhões/dia) em menos de 1 ano de existência (início em 31/07/2023), demonstrando maturidade e consistência em sua gestão.
BTG Pactual Logística – BTLG11
-Fundo de Logística.
Fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 870 mil m² de ABL em 23 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo (85%) e Minas Gerais (7%) mantendo a vacância financeira em 2%.
Em abril de 2024, a gestão comunicou a potencial aquisição de 11 ativos por aproximadamente R$ 1,75 bilhões, além de outras transações em andamento por cerca de R$ 600 milhões. As diligências técnicas, ambientais e jurídicas foram concluídas sem preocupações significativas. A gestão está comprometida em alocar o capital da 13ª emissão com eficiência.
Além disso, tivemos os imóveis do fundo reavaliados, resultando em uma valorização de 13,28% em relação ao ano anterior e 9% em relação ao custo de aquisição dos imóveis comprados em dezembro de 2023. A cota patrimonial fechou a R$ 103,92, com uma valorização de 5,8% em comparação a junho de 2023. A maior valorização foi do ativo BTLG Hortolândia, com um aumento de 66% no aluguel. O único imóvel com impacto negativo foi o BTLG Camaçari (-2%), devido à proximidade do fim do contrato de locação. A valorização potencial futura ainda não está refletida na avaliação atual, pois o fundo possui cerca de R$ 1,8 bilhões em caixa, que serão utilizados para aquisições em andamento.
Acreditamos que a estratégia de reciclagem do portfólio de ativos e as iniciativas anteriores de redução do endividamento irão desbloquear o valor do fundo tanto no curto quanto no longo prazo. O fundo se beneficia de uma coleção selecionada de ativos estrategicamente localizados, com 45% da receita oriunda de propriedades dentro de um raio de 30 km de São Paulo/SP. Além disso, o fundo apresenta uma diversificação robusta de inquilinos, onde os três principais — Assaí (10%), Amazon (7%) e Ambev (7%) — contribuem significativamente para a receita.
SPX Syn Multiestratégia – SPXS11
-Fundo de Multiestratégia.
Fundo multiestratégia da SPX SYN Gestão de Recursos que tem objetivo obter rendimentos e/ou ganho de capital por meio de um mandato mais amplo de investimentos, como em CRIs, ações imobiliárias, cotas de FII e ativos reais. O portfólio de ativos contempla 72% em CRIs, 16% em FIIs, 7% em Caixa e 5% em Ações. A estratégia, atualmente, esta alocada em ativos geração de renda (82%), ganho de capital (7%) e o restante em ativos com perfil renda e ganho de capital (9%). O spread médio da carteira de CRIs representa IPCA+9,7% e CDI+3,1%.
A equipe de gestão aproveitou a valorização do FII MANA11 para vender a posição e os direitos de subscrição na oferta primária, que representavam 0,3% do PL do SPXS11, gerando um retorno total de 270% do CDI no período. Os recursos foram alocados no CRI Varandas Park, com taxa de aquisição de CDI + 5,5% a.a., para financiar o término das obras de um empreendimento da incorporadora Realiza em Goiânia, que está 85% vendido. A carteira de crédito se mantém adimplente e com bom desempenho operacional. Ao final de junho, a alocação do fundo estava em 93% (7% em caixa), e a equipe pretende aumentar a exposição em operações de CRI para término de obras.
O fundo negocia ligeiramente abaixo do seu valor patrimonial (0,98 p/vp), indicando um retorno líquido aproximado de IPCA+10% e CDI+3%. Embora apresente um perfil de risco intermediário, as operações são respaldadas por garantias robustas e taxas competitivas. A flexibilidade de mandato, característica de fundos multiestratégia, permite que o fundo se adapte às variações dos cenários macroeconômicos. Atualmente, o fundo tem 53% de sua carteira de CRIs atrelada ao IPCA e 47% ao CDI, posicionando estrategicamente frente uma taxa de juros terminal deste ano que pode sofrer uma reversão quanto suas expectativas, anteriormente mais otimistas, e em um contexto de inflação mais persistente.
Kinea Securities – KNSC11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo da Kinea que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à IPCA quanto ao CDI. Atualmente o KNSC11 possui 104,7% do seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 61,2% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de 9,12% (MTM), 42,9% esta indexado ao CDI com yield médio de 3,61% (MTM). As duas maiores alocações por setor concentram no setor de escritórios (33,9%) e o residencial (30,8%).
Em junho, o fundo aumentou sua posição em um CRI no valor de R$ 10 milhões. O CRI, com remuneração IPCA + 7,99%, é baseado em cinco shoppings em São Paulo detidos pelo FII Gazit Malls. As garantias incluem a cessão fiduciária dos recebíveis dos shoppings e um fundo de reserva.
A recomendação para este FII se fundamenta na qualidade dos seus devedores e na diversificação de sua carteira, que está bem indexada tanto ao CDI quanto ao IPCA. Diante de um cenário de altas taxas de juros e inflação persistente, o fundo se mostra particularmente uma ótima opção apresentando uma postura mais defensiva. Atualmente, o fundo negocia com um yield de IPCA+7,44% líquido, o que representa aproximadamente 87 bps da NTN-B de referência.
Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento. O fundo possui 45 CRIs na carteira, com duration de 3,28 anos. 67,35% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 8,70%, e 32,65% estão atrelados ao CDI + 2,86%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 52,44%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.
Seguindo a estratégia de alocação em risco de obra, o fundo investiu 1% do PL no CRI Viver, com liquidação prevista para a primeira semana de julho. O empreendimento está localizado na Vila Madalena/Sumarezinho em São Paulo/SP, emitido a IPCA + 12,68% e com LTV de 58,94%. O fundo espera que o spread atrativo e o baixo LTV elevem a rentabilidade, mantendo o risco em patamares adequados. Além disso, houve o pré-pagamento da operação da Conx, que representava 0,1% do PL, redução marginal da posição no CRI Lar e aumento na alocação no CRI Allos. Com essas movimentações, incluindo a aquisição do CRI Viver, o fundo manterá uma alocação estável ao redor de 90%.
Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade de crédito do seu portfólio, boas garantias, diversificação das operações, composição equilibrada de indexadores e um carrego de carteira bastante atrativo, o que vem recorrentemente entregando um dividend yield próximo de 11%.
TRX Real Estate – TRXF11
-Fundo de Renda Urbana.
Fundo de Renda Urbana da TRX Gestora de Recursos com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo. O portfólio esta distribuído em 13 estados, composto por 55 imóveis, incluindo logísticos e de varejo. O fundo apresenta uma vacância física e financeira de 0,0%, refletindo uma ocupação plena de sua ABL total de 561 mil m².
O prazo para a venda de 8 imóveis e a aquisição de 3 lojas da Decathlon foi estendido até julho de 2024. A gestão realizou uma distribuição extraordinária, mantendo o guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota para o 2º semestre e programando uma nova distribuição em dezembro. A operação deverá gerar um lucro de R$ 110 milhões, reduzir a alavancagem em R$ 330 milhões e aumentar a concentração de receitas do Assaí para 28%.
Além disso, o fundo assinou um contrato para adquirir 70% de um imóvel na Avenida Marginal Pinheiros, São Paulo, atualmente locado para o Hospital Israelita Albert Einstein, com um contrato built to suit de 20 anos. O investimento total é de cerca de R$ 621 milhões, com R$ 62 milhões já pagos e o restante a ser desembolsado até dezembro de 2024. A aquisição segue após diligências jurídicas e técnicas e a renúncia do Einstein ao direito de preferência. Essa operação visa diversificar a carteira, reduzindo a concentração de receita dos principais inquilinos e expandindo a presença do fundo no mercado imobiliário de São Paulo. O investimento está alinhado com a estratégia de adquirir grandes imóveis com contratos de longo prazo e locatários de alta qualidade.
A recomendação sobre o TRXF11 é positiva buscando renda e dividendos. Com gestão ativa, estratégia clara, e portfólio diversificado, o fundo mostra potencial de crescimento e retorno atraente, especialmente após negociações recentes visando lucro e redução de alavancagem.
Vectis Juro Real – VCJR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Vectis Gestão que aplica em CRIs, LCIs, LHs e outros ativos financeiros imobiliários. O VCJR11 paga rendimentos mensais a seus cotistas e busca acompanhar a rentabilidade da NTN-B + 1% a 3% a.a.
O fundo está com 108,9% do seu P.L. alocado, principalmente em CRI e FII, com 82% das operações garantidas no estado de São Paulo. A Vectis Gestão mantém controle significativo sobre os CRIs do fundo, representando 96% da carteira de CRIs ou 102% do PL em 31/05/24. Com R$1,51 bilhão alocados e R$126 milhões em operações compromissadas reversas de longo vencimento, o fundo segue uma gestão de risco rigorosa, monitorando liquidez e riscos.
O fundo mantém 98,1% do P.L. em CRIs indexados a IPCA+10,3% (MTM) com duration de 2,5 anos, e 8,0% do P.L. a CDI+4,5% (MTM) com duration de 1,9 anos. A carteira se divide em 33,2% no residencial, 19,0% comercial, 10,3% hotel e 16,8% em energia e concessão. Sua maior posição é o Residencial Alto das Nações (11,2% do PL) e o CRI Hotel Fasano (11% do PL).
A recomendação é positiva devido à sólida estrutura de garantias, com uma posição majoritária no estado de São Paulo, o que confere uma base robusta dado um perfil “middle risk”. A qualidade e a localização das garantias oferecem uma compensação eficaz, resultando em um perfil de risco de crédito favorável. Atualmente negociado a um preço abaixo do seu valor potencial, encontra-se em uma posição vantajosa frente a um cenário de inflação mais controlado nos meses próximos. Atualmente vem sendo negociado a IPCA+10,34% líquido, aproximadamente 410 bps de spread sobre a NTNB de duration mais próxima.
Vinci Logística – VILG11
-Fundo de Logística.
Fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 55 locatários.
Em junho, o fundo assinou quatro novos contratos de locação, adicionando mais de 38 mil m² de ABL Total aos ativos Castelo 57 Business Park, Airport Town Ayrton Senna e Porto Canoa Log. O Castelo 57 Business Park em São Roque-SP recebeu dois novos inquilinos: uma empresa de transporte e logística e uma do setor têxtil, com contratos de 60 e 120 meses, respectivamente. Com essas locações, a ocupação do ativo aumentou para 80%, com apenas dois módulos restantes.
Os ativos Porto Canoa Log em Serra-ES e Airport Town Ayrton Senna em Guarulhos-SP atingiram 100% de ocupação após novas locações. No Porto Canoa, uma empresa de transporte e logística expandiu suas operações, e em Guarulhos, uma empresa de alimentos começou suas atividades no galpão Q59. Essas novas locações aumentaram a ocupação do portfólio do Fundo de 86,6% para cerca de 93%, impactando positivamente os resultados. A estimativa de rendimento para os próximos meses é de R$ 0,60 a R$ 0,67 por cota.
No Rio Grande do Sul, os ativos CD Cachoeirinha e CD Eldorado do Sul continuam com seus aluguéis pagos normalmente, sem impacto significativo das enchentes que afetaram o CD Eldorado do Sul.
Nossa recomendação é positiva, considerando o atrativo desconto de negociação do fundo frente a um portfólio robusto quando comparado aos principais concorrentes no setor logístico. Destacamos como pontos fortes a estratégica composição de contratos, com uma maior exposição à modalidade típica em áreas de alta demanda, além da diversificada base de inquilinos, o que contribui para a resiliência e potencial de crescimento do fundo.
Genial Malls – MALL11
-Fundo de Shoppings
Fundo de Shopping Center da Genial Gestão que tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional. Atualmente seu portfólio é composto por 14 ativos totalizando 127 mil de ABL, distribuídos em 5 estados, com presença majoritária no Sudeste e Nordeste, e mantém uma taxa de vacância em 5%.
Em maio, o fundo gerou R$ 9,8 milhões em renda operacional dos shoppings do portfólio. As vendas totais atingiram R$ 164 milhões, o que representa um crescimento de 43% em relação ao mesmo mês de 2023, e um aumento de 28% nas vendas por m². O NOI Caixa também teve um crescimento de 25% em comparação com maio de 2023, com uma elevação de 12% no NOI caixa por m². A vacância foi de aproximadamente 4,8% da ABL própria.
Em nossa avaliação, o fundo realizou boas movimentações em sua última oferta, realiza uma desalavancagem, e coloca o fundo em um novo patamar de portfólio, através de aquisições que tem melhorado o cap rate do fundo. Nossa recomendação fundamenta-se na habilidade da gestão de realizar vendas de ativos a um cap rate de 8,56% e novas aquisições a um cap de 9,2%, sendo capaz de girar o portfólio gerando melhora no carrego dos ativos.
VBI Logístico – LVBI11
-Fundo de Logística.
Fundo da VBI Real Estate que tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis do segmento logístico ou industrial. Atualmente, o fundo possui 10 ativos que somam 480 mil m² de ABL, com 1,1% de vacância. A receita do portfólio é proveniente de: 41% do Raio 30km de São Paulo/SP, 26% de Extrema/MG, 12% da Região Metropolitana de Salvador, 11% da Região Metropolitana de Belo Horizonte e 10% da Região Metropolitana de Curitiba. As três principais inquilinas – Scania, Amazon e Ambev – contribuem cada um com, respectivamente, 13%, 11% e 11% da receita total do portfólio.
A reavaliação dos ativos do fundo em junho resultou em uma valorização de 9,11% sobre o valor contábil anterior. Durante o mês, a vacância física dos ativos permaneceu em 0,8%, sem novas movimentações de locatários. No ativo Extrema, foram realizados reajustes pela inflação em 5.808 m² de ABL. Em Itapevi, foram ajustados 2.238 m² de ABL, com aproximadamente 1.760 m² disponíveis, representando 5% do ativo. No Aratu, foram reajustados 2.416 m² de ABL, com uma vacância de 3%, ou cerca de 2.179 m² disponíveis. No ativo Mauá, o fundo recebeu notificação da locatária Dia% sobre a rescisão antecipada do contrato, prevista para setembro de 2024. Em Cajamar, a gestão continua focada na prospecção de novos locatários e a renda mínima garantida do ativo é de 12 meses a partir da escritura, esperada para o 4º trimestre de 2024, podendo se estender até o 4º trimestre de 2025.
Em nossa visão, o fundo segue uma estratégia bem definida, focando na aquisição e expansão de ativos estratégicos e na construção de um portfólio situado em locais de destaque, todos atendendo a altos padrões técnicos. A eficácia na renovação do portfólio, aliada à recente obtenção do habite-se para o ativo localizado em Cajamar, destaca-se como um conjunto de ações que podem acionar uma série de elementos capazes de destravar o potencial de valorização do fundo.
CSHG Logística – HGLG11
-Fundo de Logística.
Fundo da Credit Suisse Hedging-Griffo voltado primordialmente para operações logísticas e industriais que tem objetivo a aquisição de terrenos para construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Possui um portfólio de 1,4 milhões de ABL e 25 ativos localizados principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Após as últimas movimentações o fundo encerrou o mês com 6,4% de vacância financeira e 6,5% de vacância física.
O fundo no último mês ressalta algumas diretrizes para da gestão ao longo de 2024: reciclagem de ativos maduros, atuação em desenvolvimentos, melhoria do perfil estratégico do portfólio, redução da vacância e gestão de caixa. Em relação a essas diretrizes, o progresso é o seguinte:
Aquisições e Vendas: O fundo concluiu a venda de 49% do HGLG Duque de Caxias e a compra de 49% do Syslog Galeão, gerando um resultado de R$ 10,3 milhões. A transação inclui uma parceria com o Fundo XPLG para aumentar o potencial de exploração dos imóveis.
Atuação em Desenvolvimentos: Em abril de 2024, foi concluída a primeira fase do BTS CONE MM2 – G03, destinada ao Mercado Livre, e a segunda fase está prevista para o final de 2024. A obra do Itupeva G300 está 30% completa, com conclusão esperada para o final de 2024.
Qualidade do Portfólio: Com a conclusão dos desenvolvimentos, a qualidade dos ativos do fundo aumentará. Atualmente, cerca de 85% da ABL do Fundo está em ativos de qualidade A ou superior, e essa porcentagem deve subir para aproximadamente 86%.
Vacância: A vacância física do Fundo caiu para 5,8%, o menor patamar desde abril de 2019, devido a novas locações e expansões. A vacância foi reduzida de 15,9% em julho de 2023 para 5,8% em junho de 2024.
Gestão de Caixa: O fundo manteve uma parcela significativa de seu patrimônio em ativos líquidos, permitindo aproveitar oportunidades no primeiro semestre de 2024.
O valor de mercado da cota é R$ 162,15, com um rendimento de R$ 1,10/cota e uma vacância física de 5,8%. A projeção futura do resultado médio do semestre indica que o patamar de distribuição de R$ 1,10/cota é sustentável, apesar do impacto das vendas de ativos e ajustes na receita não recorrente. A entrega do Itupeva G300 e outras movimentações também devem influenciar a performance do fundo.
Recomendamos o fundo levando em consideração a concentração de um portfólio bem localizado dos principais polos consumidores, alta qualidade construtiva de seus imóveis e estratégias bem-sucedidas de reciclagem de portfólio.
Kinea Índices de Preços – KNIP11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Kinea dedicado aos investimentos em CRIs predominantemente indexados à inflação destinado a investidores qualificados, ele conta com devedores de bom risco de crédito e estrutura de garantia robusta. Atualmente o KNIP11 possui 100 CRIs e 104,7% do P.L. atrelado ao IPCA, essa exposição é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Suas maiores exposições são nos setores de escritórios (29,5%), shoppings (28,2%), logístico (28,0%) e residencial (10,2%). Sua carteira possui um carrego de IPCA + 8,47% na marcação a mercado e sua duration é de 4,3 anos. Seus maiores devedores são a JHSF e Gazit.
Em junho, o fundo aumentou sua posição em um CRI da carteira no valor total de R$ 26,7 milhões. A operação envolve o CRI Gazit Malls, com taxa de IPCA + 7,99%. A garantia do CRI é a cessão fiduciária dos recebíveis de cinco shoppings localizados em São Paulo, além de um fundo de reserva.
Entendemos que os investimentos de KNIP11 estão alinhados com a estratégia do fundo de diversificar seus ativos e garantir fluxos de receita estáveis, contando com garantias sólidas para proteção do capital investido à taxas atrativas enquanto mantém seu perfil clássico de crédito dado como “high-grade”.
Atualmente, o fundo está sendo negociado com a IPCA+ 7,65% líquido, equivalente a um spread líquido de 106 bps sobre a NTNB equivalente, com uma carteira com boa qualidade de crédito. Acreditamos que o fundo ainda sendo negociado com desconto, e está bem-posicionado diante de um quadro inflacionário mais estável nos próximos meses
CSHG Real Estate FII – HGRE11
-Fundo de Lajes Corporativas.
Fundo do Credit Suisse Heding-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 15 ativosespalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 162 mil m² de ABL com 33 locatários e prazo médio de 3,8 anos. Dentre os principais ativos termos de receita para o fundo destacam o Centro Empresarial Sêneca, Edifício Chucri Zaidan e Edifício Paulista Star, todos localizados em São Paulo/SP.
No primeiro semestre de 2024, o fundo focou em três principais metas estabelecidas no relatório de dezembro de 2023:
Venda do Edifício Faria Lima: A venda do ativo gerou um impacto positivo de R$ 23,8 milhões (aproximadamente R$ 2,02/cota). Após o pagamento das parcelas restantes e ajustes, o lucro caixa totalizou cerca de R$ 43,3 milhões (aproximadamente R$ 3,67/cota). A segunda parcela será recebida no segundo semestre, ajudando na linearização dos resultados.
Aquisição de CRIs: Em vez de pré-pagar o CRI Chucri Zaidan e incorrer em uma multa, o fundo adquiriu aproximadamente R$ 55,8 milhões em novos CRIs para neutralizar receitas e despesas financeiras. Isso reduziu o impacto negativo da dívida de R$ 0,06 por cota para R$ 0,01.
Redução da Vacância: A vacância física e financeira caiu de 27,24% e 19,01%, respectivamente, para 18,01% e 15,21%. Esse progresso foi impulsionado por desinvestimentos e novas locações, como a expansão para a BP – Beneficência Portuguesa e a locação para a DASA.
O semestre foi concluído conforme as expectativas, apesar de desafios externos como a crise ambiental no Rio Grande do Sul.
Acreditamos que o HGRE11 irá manter suas estratégias de desinvestimento, e explorando oportunidades de uma redução de vacância, aproveitando da demanda das regiões mais primes de São Paulo/SP diante de uma retomada gradual do setor de escritórios de forma geral.
RBR High Grade – RBRR11
-Fundo de Recebíveis.
O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 40 ativos: 9% deles são indexados ao CDI e 90% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+2,6% e IPCA+7,83%, apresentando duration médio de 3,5 anos e LTV de 55%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e Direcional. Vale destacar que 49% das garantias está localizada em regiões prime da cidade de São Paulo.
Em junho, o fundo realizou investimentos significativos, totalizando R$ 106 milhões em duas novas operações:
CRI Tellus Brigadeiro Luiz Antônio: Investimento de R$ 88 milhões em um CRI que remunera IPCA + 8,00% a.a. Este CRI, ancorado pela RBR, refere-se à antecipação de recebíveis da aquisição de um edifício corporativo na Av. Brigadeiro Luiz Antônio, São Paulo, realizada por um fundo gerido pela Tellus. As garantias incluem cessão fiduciária dos recebíveis do contrato de locação e da venda do imóvel.
CRI Creditas II Sênior I: Investimento de R$ 17,9 milhões em um CRI que remunera IPCA + 7,75% a.a. Este CRI é baseado em uma carteira pulverizada de créditos Home Equity originados pela Creditas e oferece garantias robustas, como alienação fiduciária dos imóveis e seguros.
Além disso, houve o pré-pagamento da Série I do CRI VBI Scania, com uma posição de R$ 51,3 milhões, resultando em um prêmio de 2,7% e um retorno total de 18,20% a.a., equivalente a IPCA + 10,01% a.a.
No final do mês, o fundo mantinha 41 operações em carteira, todas em dia com suas obrigações financeiras, com garantias sólidas e um LTV médio de aproximadamente 57%. Destaca-se que 56% das garantias do portfólio estão em localizações prime.
Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade dos devedores e das operações, que possuem garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com um carrego próximo de IPCA+ 7,5% líquido.
Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 105,5% de seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem e 0,9% em instrumentos de caixa. 104,9% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio (MTM) de CDI+2,5%, e prazo médio de 4,8 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield e JHSF.
As principais movimentações da carteira no último mês foram:
CRI WT Technology Park: Investimento de R$ 100 milhões com remuneração CDI + 2,60%. Baseado na compra e venda de um galpão logístico em Barueri-SP, locado para uma empresa de Data Centers. Garantias incluem cessão fiduciária de recebíveis e alienação fiduciária do imóvel.
CRI Edifício BFC: Investimento de R$ 81,3 milhões com remuneração CDI + 2,05%. Relacionado ao Edifício BFC na Avenida Paulista, São Paulo. O ativo possui classificação AAA e alta taxa de ocupação, com garantias de alienação fiduciária, cessão fiduciária dos contratos de aluguel e um fundo de reserva.
CRI BRZ – Carteira Prosoluto SR: Investimento de R$ 60 milhões com remuneração CDI + 2,40%. Baseado em uma carteira de créditos prósoluto da BRZ Incorporadora, especializada no segmento “Minha Casa Minha Vida”. Garantias incluem cessão fiduciária dos recebíveis e um fundo de reserva, com cobertura de 150% do saldo devedor.
A recomendação desse FII é fundamentada no fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI, sendo sua carteira de CRI negociado, atualmente, com um yield de CDI+0,06% líquido. Neste momento de taxas de juros ainda elevadas, o KNCR11 torna-se uma opção defensiva.
Objetivo
Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.
Glossário
Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.
Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir
PL: Patrimônio líquido do fundo.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.
TIR: Taxa interna de retorno.
P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.
WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.
