Brava Energy (BRAV3) | Apresentação da Maha: Insights interessantes de um acionista relevante!
PMC (Set/24): Varejo desaponta em setembro e confirma desaceleração da economia
Resultado Fiscal (set/24): Déficit do setor público vem melhor do que o esperado
Monitor de Atividade: Todos os setores devem ter apresentado expansão em setembro
FOMC (nov/24): Conforme o esperado, Fed corta a taxa de juros em 25 pontos base
Publicado em 01 de Dezembro às 15:19:17
Atualizado em 08 de Dezembro às 19:07:49
O ano de 2021 está chegando ao fim com um cenário macroeconômico trazendo diversas notícias positivas. Déficit primário e relação dívida/PIB mostrando-se mais positivas do que o projetado no começo do ano, além do crescimento da economia acima do esperado. Contudo, ainda há grande incerteza política e fiscal devido a aproximação das eleições federais de 2022 e aprovação da PEC dos precatórios, o que tem prejudicado fortemente os investimentos.
O Ifix fechou em queda em quase todos os pregões de novembro. Na nossa visão, esse movimento ocorreu por dois principais motivos: (i) movimento de investidores vendendo ativos de risco para investir na renda fixa e (ii) redução da liquidez no mercado de fundos imobiliários.
Alterações
Recomendação carteira renda – Dezembro.21
Performance
No mês de novembro o desempenho da Carteira Renda foi de -3,96% com 0,8% de dividendo comparado a -3,64% do Ifix, o maior promotor da carteira foi o fundo de recebíveis MCCI11. Já o maior detrator foi o fundo de logística BRCO11, acreditamos que essa queda deve-se a precificação dos dividendos distribuídos pelo fundo, não considerando o incremento nos dividendos recorrentes.
Desempenho carteira renda – Novembro.21
Alterações
Recomendação carteira valor – Dezembro.21
Performance
No mês de Novembro, o desempenho da Carteira de Valor foi -5,75% comparado a -3,64% do Ifix, o maior detrator da carteira foi o fundo de shopping MALL11, acreditamos que seu desempenho negativo tenha sido influenciado pelo recuo de 1,3% nas vendas do comércio em comparação ao mês anterior.
Desempenho carteira valor – Novembro.21
A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao IFIX, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao IFIX:
Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:
-Fundo de Recebíveis Imobiliários
É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI.
O fundo utiliza processos diligentes para garantir a seleção criteriosa de ativos baseados no processo de prospecção ativa de ativos no mercado buscando as melhores oportunidades em empresas consolidadas em seu segmento de atuação, avaliação por meio de um comitê interno analisando o risco de crédito, garantias, estrutura jurídica e formalização dos documentos da transação do ativo. Após a cuidadosa seleção e aquisição de ativos, a gestão inicia o monitoramento ativo e contínuo do risco da carteira.
A carteira do fundo atualmente encontra-se alocada em CRIs com bons devedores de setores como escritórios, shopping, residencial e logístico com taxa média CDI+ 2,4% e prazo médio de 5,6 anos. O fundo possui como devedores JHSF Malls, BR Properties e MRV.
A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação ao CDI e, neste momento de consecutivos aumentos na Selic, o fundo tende a melhorar seus dividendos.
-Fundo de Lajes Corporativas
É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.
O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos ativos e prazo médio de 5,3 anos. Atualmente, a vacância do portfólio esta em 24% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que esta em processo de retrofit com entrega prevista para Maio/22 e o Edifício Paulista Star.
Em nossa visão, a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, o que tem conseguido destravar valor e explica os R$ 3,46/cota de resultado acumulado em outubro, que deve ser distribuído em breve. Além disso, acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução de sua vacância ao longo do ano de 2022, com a entrega da Torre Martiniano e sua cota sendo negociada com desconto excessivo, por volta de R$ 6,6 mil/m².
-Fundo de Recebíveis
É o fundo de recebíveis da Mauá Capital, seu foco é em CRIs com boas garantias e retorno ajustado ao risco. O fundo da Mauá conta fortemente com originação própria que confere ao CRI boa amarração das garantias e maior conforto para o gestor, uma vez que a estratégia do fundo se baseia em buy and hold.
O fundo está alocado em 10 fundos de CRI e 27 CRIs, 76% está alocado em ativos IPCA com spread médio +6,5% e 6% esta atrelado ao CDI com spread de 3,7%. No mês de Outubro foi realizada a aquisição do CRI WT Morumbi e foi feita a repactuação com o devedor onde foi reajustado o vencimento, a curva de amortização e a remuneração, além do prêmio de repactuação equivalente a R$ 0,46/cota, demonstrando a originação ativa da gestora.
Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade dos ativos em carteira e na expectativa de manutenção dos dividendos próximos de R$ 1,00, em nossa visão o ativo deve ser negociado próximo do P/VP de 1 uma vez que a gestão não foca no giro ativo da carteira.
-Fundo de recebíveis imobiliários
O fundo RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management, seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito. No mês de Setembro a gestora mudou a classificação dos CRIs, abrindo os pulverizados em duas modalidades, agora a classificação ficou: (i) antecipação de locação, (ii) unidades residenciais prontas, (iii) locação multidevedor – onde se encaixam os ativos com lastro o pagamento de aluguéis de diversos devedores – e (iv) carteira pulverizada – para as operações com lastro em contrato de compra, venda e financiamento de imóveis.
A gestora possui sua própria metodologia de rating proprietário (“rating RBR”) onde são levados em conta quatro parâmetros: (i) garantias; (ii) fluxo de recebíveis; (iii) capacidade creditícia e (iv) governança. Após a análise desses parâmetros a RBR chega a uma nota que varia de C- a A+, essa nota é equivalente ao nível de risco do ativo em análise, com base nessa nota eles determinam o preço do ativo, comparando-o com o spread em relação ao título do tesouro equivalente. Vale ressaltar que no RBR High Grade só são investidas em operações com rating RBR mínimo A-.
A carteira do fundo é composta por 41 CRIs, dos quais todos encontram-se adimplentes. Sua carteira de recebíveis possui boa razão de garantia de 1,8 vezes, taxa média de CDI+ 2,5% e duration de 3,9 anos. 57% de sua carteira esta indexada à inflação, 35% ao CDI e 8% em ativos pré-fixados. o principal risco da carteira são créditos corporativos.
Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade de suas operações, tanto na diversificação quanto no quesito das garantias, que trazem resiliência ao portfólio mesmo em momentos de estresse no mercado, como foi o caso da pandemia.
-Fundo de Shopping
É o fundo de Shopping Center da BRPP Gestão. O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional.
Atualmente o fundo possui 7 shopping centers espalhados pelo país com elevada taxa de ocupação (98%). As receitas por m² continuam melhorando mês a mês, refletindo no NOI/m² melhor do que setembro/2019, além disso o fundo apresentou pelo terceiro mês consecutivo inadimplência liquida negativa (-6%) ou seja, recuperação dos aluguéis devidos maior do que a inadimplência no período.
O fundo possui um portifólio resiliente que atualmente conta com uma das menores vacâncias dentre os fundos de Shopping (2%), além disso 4 de seus 7 ativos são únicos nas cidade em que estão localizados, garantindo pouca competição em sua área de influência, o fundo também conta com o mecanismo de renda mínima garantida até 2024 em 1/3 de seu portfólio, que garante o pagamento de dividendo mesmo em períodos de restrições à circulação de pessoas.
-Fundo de fundos
É o fundo multiestratégia da RBR Asset, ele pode investir tanto em fundo de tijolos quanto fundos de papel quanto pode também investir no próprio certificado de recebível.
Atualmente o fundo possui participação expressiva em fundos de papéis e CRIs diretamente devido ao aumento de juros e inflação resiliente, também há exposição em fundos de escritório de altíssimo padrão e localização prime com valores descontados. A carteira de recebíveis do fundo o permitem a distribuição de rendimentos mesmo em períodos onde a carteira de fundos imobiliários não tem performado bem.
Nossa recomendação se baseia no fato do fundo estar sendo negociado um deságio exagerado devido ao momento adverso que estamos vivendo, por isso acreditamos ser uma excelente oportunidade para investir no portfólio do fundo com quase 15% de desconto caso comprasse os mesmos ativos no mercado. O fundo também possui R$ 0,40/cota de resultados a serem distribuídos, permitindo estimarmos o guidance de dividendos entre R$ 0,60 e R$ 0,75/cota,.
-Fundo de Fundos
É o fundo de fundos da Mogno Capital. Sua geração de valor está na gestão ativa buscando gerar valor ao cotista e permitir acesso a investimentos com pouquíssima liquidez ou restritos apenas a investidores profissionais, como os fundos de desenvolvimento que possui atualmente na carteira.
Atualmente as maiores alocações do fundo estão nos segmentos de recebíveis e escritórios, além de possuir 7% de exposição ao segmento de desenvolvimento, ativos que tendem a ter menor liquidez, porém podem trazer retornos expressivos com a maturação a tese. As principais posições do fundo estão no segmento corporativo e de recebíveis, segmento que encontra-se extremamente descontado e o segmento mais resiliente em momentos de adversidades.
Nossa recomendação desse fundo se baseia no fato do fundo negociar a mercado com desconto exagerado, além disso sua carteira atual e reservas permitem a manutenção do pagamento de dividendos na casa dos R$ 0,50/cota.
-Fundo de Recebíveis
É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.
35 CRIs fazem parte da carteira com duration de 3,97 anos, 93% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 6,1% e 7% a CDI+ 4,15%.
Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis da carteira, cerca de 40% possui risco corporativo de empresas saudáveis, além de sua indexação ao IPCA no momento onde a inflação segue alta.
-Fundo de Escritórios
É o fundo de lajes corporativas prime da VBI Real Estate. Sua tese se baseia na aquisição de lajes em prédios com elevado padrão construtivo e localizados em áreas nobres, especialmente em São Paulo, além disso o fundo também pode comprar cotas de outros fundos para compor sua carteira.
Atualmente o fundo possui 3 ativos performados, 1 em desenvolvimento além de uma posição no HAAA11, fundo de lajes triple A da Hedge. A vacância dos ativos é quase desprezível, representando 0,1% de sua ABL referente a Torre B JK
Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização dos ativos do portfólio, que garantem resiliência mesmo em períodos de crise como o que passamos, além disso o fundo tem sido negociado a próximo a R$ 20 mil/m² no mercado secundário, um desconto expressivo quando analisamos as últimas transações de ativos com características similares.
-Fundo de Logística
É o fundo da Bresco com foco na aquisição e locação de ativos logísticos estabilizados, o foco é em imóveis bem localizados e com boa qualidade construtiva e locação a inquilinos de com qualidade de crédito pelo menos AA (br), além disso a gestão possui expertise para uma eventual expansão da ABL dos ativos do portfólio.
O fundo possui 11 ativos da Bahia ao Rio Grande do Sul com 71% da sua ABL composta por imóveis last mile. Com relação a locação dos ativos 58% dos contratos são na modalidade atípica com inquilinos como o Grupo Pão Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura.
Nossa recomendação se baseia no fato do fundo ser negociado a R$ 2,8 mil/m² quando em nossa visão o valor justo deveria ser próximo de R$ 3,5 mil/m² considerando o custo de reposição e a localização dos ativos, além disso acreditamos que as últimas locações que incrementaram os dividendos em R$ 0,03/cota ainda não foram precificadas.
Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Cap rate: Taxa de capitalização.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.
Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.
Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.
TIR: Taxa interna de retorno.
NOI: Lucro operacional líquido.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.
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