Carteira recomendada de FIIs – Dezembro 2023

Comentário dos analistas

O Ifix encerrou o último mês em alta de +0,66% aos 3.176,56 pontos, influenciado pelo fechamento das NTN-Bs. A dinâmica de juros no Brasil foi influenciada pela queda no yield das treasuries americanas, apesar do cenário fiscal interno desafiador, marcado por sinais do governo de um aumento do déficit público para o próximo ano.

Ainda neste mês, o Senado Federal aprovou o projeto de lei que tributa investimentos de brasileiros em offshores e fundos de alta renda. O texto segue para sanção presidencial. Nesta pauta, os FIIs e Fiagros também tiveram algumas mudanças, como na alteração do número mínimo de 50 para 100 cotistas para que seus dividendos sejam isentos de imposto de renda, e um limite de 30% das cotas do fundo para pessoas da mesma família, com parentesco de até segundo grau. Os fundos atuais terão até 30 de junho de 2024 para se adaptarem e os novos terão 180 dias contados do aporte do primeiro investidor.

Hoje, 1º de dezembro de 2023, foi anunciada a venda da asset de real estate do Credit Suisse para o Pátria, conforme notícia veiculada no Broadcast. Segundo matérias veiculadas, não haverá mudanças na gestão dos fundos, contudo as informações ainda não foram confirmadas. Trabalhando com o cenário base veiculado nas notícias, a transação põe fim à incerteza com relação à continuidade do trabalho que a equipe de gestão vem fazendo ao longo dos últimos anos.

Carteira Renda

Alterações

• Sem alterações.

Recomendação Carteira Renda – Dezembro.23

Performance

No mês de Novembro a Carteira Renda teve performance de 1,39% com 0,8% de dividendos, em comparação a 0,66% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGRE11 com alta de 6,4% e o detrator foi o VILG11 com performance de -4,7%.

Desempenho Carteira Renda – Novembro.23

Carteira Valor

Alterações

• Sem alterações.

Recomendação Carteira Valor – Dezembro.23

Performance

No mês de Novembro a Carteira Valor teve performance de 1,79% em comparação a 0,66% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGRE11 com alta de 6,4%, já o menor promotor foi o KNIP11 com performance de 0,1%.

Desempenho Carteira Valor – Novembro.23

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • A inflação continua desacelerando, vindo em outubro abaixo do consenso de mercado. A trajetória da inflação deverá ser influenciada pelas cotações do barril de petróleo devido aos conflitos no Oriente Médio, mas poderá ser limitada devido à expectativa de desaceleração das principais economias, reduzindo assim o consumo da commodities. A inflação acumulada no ano está em 3,75%, nossa expectativa é de que o IPCA encerre o ano em 4,8%.
• Ciclo de corte nos juros: POSITIVO
  • A trajetória de inflação reforça a expectativa de um novo corte de 50 bps na próxima reunião do COPOM. Para o próximo ano, esperamos uma redução no ritmo de cortes devido a incertezas sobre o cenário global, como a valorização do dólar e o aumento do rendimento das Treasuries nos últimos meses, e pelo cenário local com a desancoragem das expectativas de inflação para todos os anos até 2027 e a elevação do risco fiscal, sobretudo no que diz respeito à execução do novo arcabouço fiscal. Nossa expectativa é que a Selic encerre 2023 em 11,75%.

• Crescimento do PIB: POSITIVO
  • Apesar da resiliência no mercado de trabalho a política monetária mais restritiva deve arrefecer a demanda agregada, causando uma contração na atividade durante o segundo semestre do ano. Revisamos nossa expectativa de crescimento do PIB de 2,8% para 2,7% em 2023.

CSHG Logística – HGLG11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Credit Suisse Hedging-Griffo voltado primordialmente para operações logísticas e industriais que tem objetivo a aquisição de terrenos para construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Possui um portfólio de 1,4 milhões de ABL e 24 ativos localizados principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Após as últimas movimentações o fundo encerrou o mês de setembro com 4,6% de vacância financeira e 10% de vacância física. 67,3% da sua receita contratada é na modalidade típica e 66% possuem vencimento após 2027.

O resultado do fundo em outubro foi impactado positivamente pelo recebimento das vendas do terreno em Extrema (+0,02/cota) e pelo recebimento do aluguel trimestral da Volkswagen (+0,34/cota). No campo comercial a assinatura do contrato de locação com a Shopee no HGLG Betim atrasou devido a ajustes na negociação, houve um aumento no valor de locação dos módulos adicionais em contrapartida de investimentos no imóvel pelo fundo. No HGLG Washington Luiz, localizado em Duque de Caxias, a equipe comercial chegou a um acordo para uma nova locação de 3 mil m² que deve ser assinada em novembro. Ainda em novembro o fundo deve assinar a locação de mais 7,5 mil m² nos ativos CLE e DCC. Essas locações devem reduzir a vacância do fundo em 1%.

Recomendamos o fundo por acreditarmos que ele está sendo negociado com um desconto injustificável, levando em consideração a concentração do portfólio próximo à São Paulo e a alta qualidade construtiva de seus imóveis.

BTG Pactual Logística – BTLG11

-Fundo de logística.

É o fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 667 mil m² de ABL em 22 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo (82%) e Minas Gerais (8%) mantendo a vacância financeira abaixo de 3%.

Em outubro a receita do fundo foi impactada pelo recebimento de R$ 40,8 milhões referente a última parcela da venda do imóvel BTLG Dutra SP, o ganho de capital dessa parcela foi de R$ 0,56/cota. Também foi assinado o contrato de locação de 9 mil m² do BTLG Cabreúva com a CSI Cargo, reduzindo a vacância do Fundo para 2% e a expansão da PMG Atacadista no BTLG Embu saindo de 36% da ABL do imóvel para 42%, a expansão foi possível devido a saída de um inquilino, não tendo impacto na vacância do fundo.

Em novembro o fundo anunciou a assinatura da promessa de compra e venda para adquirir 3 imóveis prontos e locados somando 233 mil m², com 70% deles localizados no raio 30km de São Paulo e um projeto aprovado de 74 mil m². O valor total da aquisição é de R$ 760 milhões a serem desembolsados R$ 440 milhões no fechamento da operação e o restante após 18 meses corrigidos pelo IPCA. Caso a transação seja concluída nesses moldes, o pagamento parcelado proporcionará ao fundo um yield estimado de 15% até a quitação da segunda parcela, a receita será equivalente a R$ 0,19 e o cap rate será de 9,2%.

Nossa recomendação se baseia na boa localização do portfólio e no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Acreditamos que os movimentos de reciclagem do portfólio, redução do endividamento e das recentes operações anunciadas de novos ativos, deverão destravar o valor do fundo tanto no curto quanto para o longo prazo.

Kinea Índices de Preços – KNIP11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Kinea dedicado aos investimentos em CRIs predominantemente indexados à inflação destinado a investidores qualificados, ele conta com devedores de bom risco de crédito e estrutura de garantia robusta. Atualmente o KNIP11 possui 94 CRIs e 101,6% do P.L atrelado ao IPCA, essa exposição é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Suas maiores exposições são nos setores de escritório (33,2%), shoppings (31,4%), logístico (21,1%) e residencial (11,6%). Sua carteira na marcação a mercado equivale a um carrego de IPCA + 8,18% a.a. e sua duration é de 4,5 anos. Seus maiores devedores são a JHSF e Gazit.

No último mês, durante as assembleias dos ativos do fundo, foram tomadas decisões estratégicas importantes. No CRI Portfolio Ed Corporativos, que representa 2% do PL do fundo, foi aprovada uma amortização extraordinária de R$ 52,5 milhões, impulsionada pela venda de um imóvel resultando em melhorias significativas nas métricas de LTV. No CRI Torre Almirante, foi aprovado um reforço nas garantias por meio da alienação fiduciária de um FII avaliado em R$ 250 milhões, melhorando as garantias da operação que representa 2,1% do PL do fundo. Quanto ao CRI Praia de Belas, equivalente a 0,3% do PL, foi aprovada a venda de uma parte do imóvel em garantia da operação, a aprovação foi condicionada a uma amortização extraordinária superior a fração do imóvel vendida, melhorando a razão de garantia da operação, além disso o pré pagamento conta com multa.

Atualmente, o fundo está sendo negociado com um yield equivalente a IPCA+ 8,4%, mantendo uma carteira de alta qualidade de crédito. Nossa análise indica que o KNIP11 está sendo negociado com desconto devido à baixa inflação dos últimos meses, porém, sem impacto na qualidade de crédito de seus devedores. Acreditamos que o fundo está bem-posicionado para se beneficiar de um quadro inflacionário mais estável nos próximos meses.

BTG Pactual Crédito Imobiliário – BTCI11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do BTG Pactual. O BTCI11 tem como objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo principalmente por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Atualmente seu patrimônio líquido está investido 83,9% em CRIs (médio e longo prazo), 8,4% de FIIs, 6,4% em CRIs táticos (curto e médio prazo) e 1,3% em renda fixa, representando um P.L de R$1 bilhão. Seu portfólio de CRIs está 68% alocado em IPCA com spread médio de 7,2% e 29% a CDI+ 3,2%. Dentre seus devedores encontram-se empresas com boa qualidade de crédito como HBR e GPA, suas maiores exposições são 47% no setor logístico, 19% no setor residencial, 18% em shoppings e 7% no varejo.

Em setembro, o fundo realizou alocação de R$ 84,2 milhões, 8,4% do PL, no CRI Airplane a IPCA+8%, a operação conta com a alienação fiduciária de galpões logísticos e cessão fiduciária dos contratos de locação.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto pelo qual ele tem sido negociado, que é de 4% em relação ao seu valor patrimonial, equivalente a um carrego de IPCA+9,45% líquido.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 17 ativosespalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 186 mil m² de ABL com 32 locatários e prazo médio de 4,3 anos. Atualmente o fundo possui 27,7% de vacância física e 19,4% de vacância financeira.

Em outubro resultado do fundo foi de R$ 26,6 milhões (R$2,25/cota). A venda do conjunto 61 do Transatlântico foi cancelada tendo a contraparte pago R$50 mil ao fundo pelas despesas incorridas no processo. A venda do Ed. Alegria foi protocolada no CADE e está em processos finais de due diligence, além disso, o fundo contou com os recebimentos: i. da quinta parcela da venda dos conjuntos do Ed. Brasilinterpart, gerando um lucro de R$0,012/cota, ii. da sexta parcela da venda do Centro Empresarial Dom Pedro, cujo impacto negativo foi de R$0,004/cota, e iii. da última parcela do Verbo Divino, com um lucro de R$1,68/cota. No Ed. Teleporto a equipe comercial chegou a um acordo com a Regus com a redução do valor de locação com contrapartida a extensão por 3 anos no contrato, não haverá impacto na receita pela pouca expressividade do inquilino.

Em nossa análise, acreditamos que a venda do Ed. Alegria e a obtenção do Habite-se na Torre Martiniano, que possibilitará a entrada efetiva dos inquilinos e a locação do restante das áreas remanescentes, o resultado do fundo irá melhorar e a vacância cairá 15%, destravando valor.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 55 locatários.

No mês de outubro, o Vinci Logística FII realizou um aditivo contratual com um inquilino do Alianza Park Belém, resultando na extensão do contrato de locação até outubro de 2029, sem impactos significativos na receita do fundo. Esse contrato representa 26% da receita desse ativo e 2% da receita bruta do fundo. Por outro lado, no Parque Logístico Pernambuco, houve a desocupação de 12.233 m² do Galpão B, representando 39% da área total desse galpão e cerca de 0,6% da receita bruta do fundo. Essas mudanças não devem afetar significativamente a distribuição de rendimentos

Nossa recomendação se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Também vemos como um ponto positivo o mix de contratos com maior exposição a modalidade típica em regiões com alta demanda e a sua diversificação de inquilinos.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de Recebíveis.

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 40 ativos: 16% deles são indexados ao CDI e 84% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+2,7% e IPCA+7,6%, apresentando duration médio de 3,7 anos e LTV de 63%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e Direcional. Vale destacar que mais da metade das garantias está localizada em regiões prime da cidade de São Paulo.

Em setembro foi feita a venda de R$ 3 milhões do CRI Brookfield JK CDI e R$ 8,3 milhões do CRI Direcional II IPCA, o caixa foi alocado em operações táticas com carrego de IPCA+ 10,2%.

Nos últimos meses a receita do fundo tem sido impactada pela inflação mais baixa devido a indexação de 84% da sua carteira ao IPCA, apesar da queda na receita esse movimento não impacta a qualidade de crédito da carteira.

Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com a qualidade do seu portfólio, na sua cotação atual sua carteira possui carrego de IPCA+ 8,68% líquido.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo do CSHG de renda urbana com a principal estratégia em adquirir imóveis prontos institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística ou em desenvolvimento para uso comercial, visando a geração de renda por meio de vendas ou locação. O fundo atualmente possui um total de 432 mil m² de ABL, distribuídos entre 70 imóveis. Destes, 45 são lojas da Pernambucanas, 20 são voltados para atacarejo e 5 são imóveis educacionais.

Em outubro o resultado foi influenciado pela venda das Lojas Pernambucanas de Osasco, gerando um lucro de R$12,9 milhões – R$ 0,70/cota, e pelos recebimentos relacionados às vendas de lojas em Vitória e Francisco Beltrão, totalizando cerca de R$0,5 milhões – R$ 0,03/cota. Além disso, houve o reajuste pela inflação de 38% das receitas do fundo, referente aos contratos do Grupo BIG, impactando a receita de forma proporcional em outubro e integral em novembro. A gestão continua diligente na avaliação dos ativos alvo da 9ª Emissão de cotas do Fundo, incluindo os portfólios dos fundos MINT11 e SPVJ11.

Nossa recomendação se baseia na estratégia de comprar ativos descontados e vender buscando ganho de capital. Dado o valor de aquisição dos ativos temos boas perspectivas de novas transações com potencial de gerar ganho de capital ao fundo no futuro. Além disso, a exposição a contratos atípicos mantem a receita recorrente estável e reajustada pela inflação no fundo.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 105% de seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem e 2,4% em instrumentos de caixa. 104,4% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,52%, e duration de 5,4 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield e JHSF.

Em outubro, assembleias dos ativos do fundo promoveram mudanças significativas: no CRI Torre Almirante, representando 1,9% do PL, reforçaram garantias com alienação fiduciária de cotas de um FII avaliado em R$250 milhões, no CRI Ed. Concórdia, representado por 2,8% do PL, a mudança de controle trouxe melhorias nas garantias e aumento na remuneração do CRI, e no CRI Praia de Belas, que representa 0,4% do PL do fundo, foi aprovada a venda de uma parte do imóvel em garantia da operação, a aprovação foi condicionada a uma amortização extraordinária superior a fração do imóvel vendida, melhorando a razão de garantia da operação, além disso o pré pagamento conta com multa.

A recomendação desse FII é fundamentada no fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis de qualidade com indexação majoritária ao CDI. Neste momento, consideramos que as taxas de juros permanece ainda em patamares elevados, o que faz com que o KNCR seja uma opção mais defensiva.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação. O fundo possui 40 CRIs na carteira, com duration de 3,41 anos. 76% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 8,73%, e 24% estão atrelados ao CDI + 3,31%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 57,44%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.

Em outubro, o fundo investiu R$1,2 milhões no CRI MRV II a CDI +3,0% e quitação antecipada integral do CRI Cashme por conta do mecanismo de cashsweep. O CRI da MRV representa 1,1% do P.L do fundo, sendo essa uma carteira de vendas Pró-Soluto em empreendimentos residenciais da MRV, apresentado boas garantias como cessão fiduciária, fundo de reserva e apólice de seguro, reforçando a qualidade do portfólio dos ativos do fundo.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade de crédito do seu portfólio, composição equilibrada de indexadores e no desconto de 6% que ele vem sendo negociado em relação ao seu valor patrimonial.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos. O fundo possui 234 mil m² de ABL distribuídos em 5 imóveis localizados no estado de São Paulo e Minas Gerais, em Cajamar e Campinas, e Extrema. Atualmente o fundo possui 7% de vacância física e 6% de vacância financeira.

Em outubro o fundo recebeu R$ 418.652, equivalente a R$ 0,06/cota, da multa devido a desocupação da Americanas no Galpão Hortolândia II.

Nossa recomendação do fundo, portanto, se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação. Também acreditamos que devido a localização do galpão Hortolândia II, região onde há grande demanda de locação, a vacância do fundo deve ser reduzida em breve, melhorando a receita do fundo.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.