O IFIX encerrou, mais uma vez, em nova máxima histórica, após avançar 1,86% em novembro e fechar aos 3.660,41 pontos. Assim como no mês anterior, o movimento foi impulsionado principalmente pela melhora na percepção sobre o início do ciclo de cortes de juros no Brasil, além do aumento das apostas em reduções de juros nos EUA já na reunião de dezembro.
(i) Mercado internacional
Nos EUA, os indicadores de emprego seguem mistos. O ADP de outubro registrou criação de 42 mil vagas e sinalizou estabilização após dois meses negativos. Já o payroll de setembro mostrou 119 mil vagas, acima do esperado, mas revisões baixistas nos meses anteriores reduziram o impulso líquido para 86 mil. A taxa de desemprego subiu para 4,4% e reforçou o movimento de perda gradual de dinamismo.
A ata do FOMC revelou divisão significativa entre os dirigentes. Parte considera apropriado reduzir juros em breve enquanto outra parte defende manter a taxa atual. O comitê permanece dependente da evolução dos dados de inflação e emprego, o que mantém elevado o nível de incerteza sobre a decisão de dezembro.
O fim do shutdown após 43 dias elimina ruído operacional e permite retomada completa da divulgação dos indicadores, oferecendo ao Federal Reserve leitura mais precisa da economia ao longo das próximas semanas.
(ii) Mercado doméstico
No Brasil, os dados seguem mostrando uma economia que perde ritmo de forma consistente. A indústria cresceu apenas 0,1% no terceiro trimestre e já vinha sinalizando fraqueza no fim do período. O IBC Br de setembro caiu 0,24% m/m e reverteu parte da alta de agosto, mostrando contração disseminada entre setores sensíveis ao crédito. Serviços seguem como o principal ponto de sustentação, acumulando oito altas seguidas e avanço de 0,3% t/t, ainda que já operando em velocidade mais moderada.
A leitura da PNAD reforçou essa fotografia de moderação. A taxa de desemprego recuou para 5,4% no trimestre móvel encerrado em outubro, menor nível da série histórica, mas o movimento ocorreu sem expansão do emprego, com ocupação praticamente estável e queda da força de trabalho, indicando que a melhora do indicador deriva mais da saída de pessoas da força de trabalho do que de um impulso real de contratação. Ainda assim, o mercado de trabalho segue resiliente com renda real habitual em máxima histórica e acumulando alta de 3,9% a/a, e com a massa salarial também renovando recorde, sustentando um consumo que perde tração, mas ainda não aponta para ruptura. O Banco Central tende a interpretar essa combinação como justificativa adicional para manter postura conservadora.
A leitura do IPCA 15 reforçou um quadro misto. O índice subiu 0,20% e veio levemente abaixo do esperado, mas com um qualitativo pior. Serviços mostraram aceleração relevante, especialmente itens intensivos em trabalho e alimentação fora do domicílio, o que confirma pressões persistentes de demanda. Em contrapartida, bens industriais e alimentação no domicílio surpreenderam para baixo e compensaram integralmente essa alta, refletindo quedas expressivas nos in natura e recuo em vestuário. Dito isso, revisamos nossas previsões internas, alterando de 4,5% para 4,4% a projeção do IPCA de 2025, com alimentos sendo o principal vetor baixista para dezembro, enquanto serviços continuam carregando risco altista diante da sensibilidade à renda e da possível defasagem dos impactos da distribuição de precatórios.
No fiscal, o Congresso ampliou o espaço de gasto ao retirar até R$ 5 bilhões anuais de investimentos militares do arcabouço entre 2026 e 2031 e ao abrir R$ 3 bilhões adicionais no orçamento de 2025. A aprovação da isenção de imposto de renda até R$ 5 mil reforçou o enfraquecimento do compromisso fiscal. O conjunto piora o balanço de riscos, aumenta a incerteza sobre a trajetória das contas públicas e limita a melhora das expectativas em um momento em que a atividade já mostra enfraquecimento.
Por fim, o Banco Central manteve a Selic em 15% e reforçou comunicação firme. A ata indica que o comitê está focado em recuperar credibilidade e evitar afrouxamento prematuro. A inclusão do impacto do imposto de renda na projeção de inflação elevou a estimativa em aproximadamente 10 a 15 bps e confirmou a postura mais conservadora. O cenário continua apontando para início dos cortes apenas na segunda reunião de 2026 com ritmo gradual de 25 bps, compatível com um mercado de trabalho ainda apertado, renda real em máximas e atividade em desaceleração, mas sem sinais de enfraquecimento abrupto.
Comentários sobre as carteiras
Ambas as nossas carteiras fecharam o mês no positivo, embora abaixo do IFIX. Ao longo do período, o melhor desempenho veio dos fundos de tijolo em relação aos de papel, reflexo da maior proximidade do início do ciclo de cortes de juros e da probabilidade crescente de que o primeiro movimento já ocorra no primeiro trimestre de 2026.
No entanto, mesmo com cortes ao longo de 2026, a Selic terminal deve permanecer em patamar elevado – estimamos 13% – o que sustenta a atratividade dos fundos de papel atrelados ao CDI. No caso dos fundos indexados ao IPCA, o ano eleitoral e medidas já anunciadas, como a isenção de IR para rendas de até R$ 5 mil, nos levam a acreditar que a inflação de 2026 deve superar a de 2025, o que também reforça nossa convicção em manter a exposição a ativos atrelados à inflação nas carteiras.
Dito isso, optamos por não realizar alterações nas carteiras, pois entendemos que suas composições atuais ainda nos mantêm bem posicionados para o cenário descrito.
Carteira Renda
Alterações
Sem alterações
Recomendação Carteira Renda – Dezembro/2025
Performance
No mês de agosto a Carteira Renda teve performance de 1,41%, em comparação a 1,86% do IFIX. O maior promotor do mês foi o JSRE11 com alta de 5,45% e o maior detrator foi o KNSC11 com performance de -0,57%.
Desempenho Carteira Renda – Novembro/2025
Carteira Valor
Alterações
Sem alterações
Recomendação Carteira Valor – Dezembro/2025
Performance
Já a carteira valor teve performance de 1,40%, em comparação a 1,86% do IFIX. O maior promotor do mês foi o VILG11, com alta de 4,71%, e o maior detrator foi o BTHF11, com performance de -1,03%.
Desempenho Carteira Valor – Novembro/2025
Desempenho acumulado da carteira recomendada vs IFIX
A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao IFIX, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao índice.
BTG Pactual Hedge Fund – BTHF11
-Fundo de Multiestratégia.
O BTG Pactual Real Estate Hedge Fund é um FII com o objetivo de alocar recursos em uma ampla gama de ativos do setor imobiliário. Seu portfólio inclui CRIs, FIIs e ativos reais, visando capturar oportunidades de valorização independentemente das condições macroeconômicas e proporcionar crescimento contínuo no valor das cotas ao longo do tempo.
Anteriormente negociado no ambiente Cetip, o BTHF realizou uma fusão com o BCFF no final do ano de 2024, sendo então listado na B3 e tendo os ativos do antigo FoF do BTG incorporados. De maneira geral, gostamos da carteira do fundo, tanto no que tange aos CRIs, aos FIIs e ativos reais. Entendemos que ele possui diversificação suficiente para dispersar riscos de inadimplência e concentração satisfatória para possibilidade de geração de alpha.
Com o processo de fusão, o fundo permaneceu cerca de 2 meses com suas negociações suspensas – justamente o período marcado por intensa queda do IFIX (-8,61%). Com isso, após a retomada das negociações, boa parte dos cotistas acabaram por realizar suas vendas de maneira “atrasada” com relação ao movimento visto no índice. Esse movimento, em nossa percepção, acabou gerando uma reação de venda em cadeia, que fez com que as cotas do fundo despencassem 22,4% em pouco mais de 1 mês após o início das negociações.
Ao observar essa queda, vemos o fundo em patamares expressivamente descontados, e acreditamos que essa é uma ótima oportunidade de realizar uma alocação estratégica, visando não só um yield elevado – dado que o fundo negocia a 0,85x sua cota patrimonial, o que resulta em um rendimento anualizado de aproximadamente 13% – mas também ganho de capital com a valorização das cotas, visando atingir um patamar próximo da média dos outros fundos comparáveis do mesmo segmento, que negociam a um P/VP acima de 0,9x.
Cabe destacar que o fundo foi incluído para compor a carteira teórica do IFIX a partir de maio, algo que tende – direta e indiretamente – trazer fluxo comprador adicional, podendo resultar em uma valorização maior das cotas, conforme já foi visto durante o mês de abril, onde o fundo obteve uma alta de 8,7%.
Clave Índices de Preço – CLIN11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Clave Alternativos que busca construir uma carteira diversificada de CRIs, majoritariamente em emissões com benchmark em juros reais, destinada para financiar a aquisição de imóveis, adiantar recebíveis imobiliários e conceder crédito corporativo, com maior foco na região Sudeste e nos segmentos residencial, logístico e comercial. Fundo possui CRIs indexados em inflação (90%) e CDI (7%), com spread MTM médio de IPCA+11,15% a.a. e CDI+3,91% a.a.
O fundo possui uma carteira composta por operações que oferecem uma taxa média líquida de IPCA+11,8%, com um spread de 3,8% em relação à NTN-B equivalente. Além disso, a carteira do CLIN11 já “nasce diversificada” em termos de segmento e localização, o que contribui para a mitigação de riscos e a estabilidade dos rendimentos. O fundo conta com devedores de alta qualidade, reduzindo o risco de inadimplência e proporcionando maior segurança. Atualmente, o CLIN11 já integra o IFIX (0,3%), com uma crescente em sua liquidez diária (R$1 milhão/dia) em pouco mais de 1 ano de existência (início em 31/07/2023), demonstrando maturidade célere e consistência em sua gestão.
Seguimos acreditando que o seu patamar de preço (P/VP 0,90) se encontra atrativo dado o seu portfólio e nível de yield atual (13,7%).
BTG Pactual Logística – BTLG11
-Fundo de Logística.
Fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 1,3 milhões m² de ABL em 33 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo e Minas Gerais.
Em outubro, o fundo concluiu a incorporação dos ativos do SARE11, operação anunciada em junho. Logo após, houve o anúncio da proposta de venda dos imóveis incorporados, divulgado de forma surpreendentemente rápida. Caso a transação seja concluída, o fundo deverá gerar um lucro de cerca de R$ 0,54 por cota, valor que poderá ser distribuído aos cotistas como dividendo extraordinário.
Além disso, o fundo anunciou recentemente a locação de 1.300 m² do ativo BTLG Campinas, o que por sua vez resultou na ocupação de 100% do ativo. Com isso, a vacância total do fundo atingiu 1,7%.
O fundo segue se mostrando uma das melhores opções de logística na nossa visão. Com um portfólio concentrado em São Paulo, majoritariamente até um raio de 60 km da capital, acreditamos que seguirá em um processo positivo de revisão de contratos (16% ocorrendo em 2025) e não deverá sofrer com eventuais desocupações, já que seus ativos, de alta qualidade, tendem a ser rapidamente realocados.
SPX Syn Multiestratégia – SPXS11
-Fundo de Multiestratégia.
Fundo multiestratégia da SPX SYN Gestão de Recursos que tem objetivo obter rendimentos e/ou ganho de capital por meio de um mandato mais amplo de investimentos, como em CRIs, ações imobiliárias, cotas de FII e ativos reais. O portfólio de ativos contempla 68% em CRIs, 14% em Caixa, 13% em FIIs e 4% em Ações. A estratégia atualmente está alocada em ativos geração de renda (92%), ganho de capital (6%) e o restante em ativos com perfil renda e ganho de capital (3%). O spread médio da carteira de CRIs representa IPCA+10,1% e CDI+4,3%.
Durante o mês, a carteira de ações do fundo obteve uma performance inferior ao IMOB, tendo alta de 1,9%, enquanto o índice teve valorização de 6,6%. Já a carteira de FIIs teve uma performance em linha com o IFIX, subindo 3,2%.
O fundo ainda apresenta desconto frente a sua cota patrimonial, negociando atualmente a um P/VP de 0,89, indicando um retorno líquido aproximado de IPCA+17% e CDI+7%, além de um dividend yield próximo a 15% . Embora apresente um perfil de risco intermediário, as operações são respaldadas por garantias robustas e taxas competitivas. A flexibilidade de mandato, característica de fundos multiestratégia, permite que o fundo se adapte às variações dos cenários macroeconômicos. Atualmente, o fundo tem 66% de sua carteira de CRIs atrelada ao IPCA e 34% ao CDI, posicionando estrategicamente frente uma taxa de juros terminal prevista mais elevada do que o previsto no início do ano de 2024 e em um contexto de inflação mais persistente.
Kinea Securities – KNSC11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo da Kinea que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à IPCA quanto ao CDI. Aproximadamente 62% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de 10,66% (MTM), 42% está indexado ao CDI com yield médio de 3,10% (MTM). As duas maiores alocações por setor concentram no setor de escritórios e o residencial.
O fundo segue com suas operações compromissadas, que por sua vez alcançaram cerca de 10% do PL. Ressaltamos que ainda enxergamos esse percentual como sendo algo saudável, dado o spread entre as taxas adquiridas pelo fundo e o custo das operações.
A recomendação para este FII se fundamenta na qualidade dos seus devedores e na diversificação de sua carteira, que está bem indexada tanto ao CDI quanto ao IPCA. Diante de um cenário de altas taxas de juros e inflação persistente, o fundo se mostra particularmente uma ótima opção apresentando uma postura mais defensiva. Atualmente, o fundo negocia com um yield de aproximadamente IPCA+9,6% líquido, o que representa aproximadamente 200 bps da NTN-B de referência.
Itaú Total Return – ITRI11
-Fundo de Multiestratégia.
Fundo multiestratégia da Itaú Asset que tem como objetivo investir em diferentes classes do setor imobiliário. Constituída em março de 2024, a estratégia busca retorno total médio de 16% a.a., líquido de IR, nos três primeiros anos. Aproximadamente 77% do patrimônio está alocado em FIIs, 14% em CRIs e 5% em ações do setor, além de participação em fundos de desenvolvimento. As maiores exposições setoriais estão em CRIs residenciais e escritórios, enquanto no portfólio de FIIs destacam-se papéis/CRI, shoppings e logística.
Escolhemos esse fundo por entendermos que ele combina uma carteira sólida de CRIs com uma diversificação relevante em fundos imobiliários. Com a expectativa de início do ciclo de queda da taxa Selic se tornando cada vez mais concreta, acreditamos que a composição atual do portfólio, com nomes de qualidade, tende a gerar resultados positivos no ambiente de cortes de juros.
Adicionalmente, por ter sido constituído no início de 2024, o fundo conseguiu realizar alocações em CRIs com taxas mais elevadas do que muitos de seus pares, estruturados em anos anteriores. Dessa forma, mesmo que o início do ciclo de flexibilização monetária seja adiado ou ocorra em um ritmo mais gradual, o fundo ainda preserva um bom nível de carrego, sustentado pelas condições favoráveis dessas alocações iniciais.
Vectis Juro Real – VCJR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Vectis Gestão que aplica em CRIs, LCIs, LHs e outros ativos financeiros imobiliários. O VCJR11 paga rendimentos mensais a seus cotistas e busca acompanhar a rentabilidade da NTN-B + 1% a 3% a.a.
O fundo está com 87,6% do seu PL alocado, principalmente em CRI e FII, com 78% das operações com garantias no estado de São Paulo. O fundo mantém 90% do PL indexado a IPCA+11,3% (MTM) com duration de 3,9 anos, e 9% do PL a CDI+5,9% (MTM) com duration de 2,1 anos. As 3 maiores alocações setoriais da carteira se dividem em residencial, varejo e energia. Suas maiores posições são os CRIs Matarazzo e JFL Jardins.
Em nossa visão, o fundo segue negociando com um desconto exagerado a um P/VP de 0,84, o que corresponde a uma remuneração líquida próxima a IPCA+12%. Além disso, o fundo vem entregando dividendos de maneira consistente, com um yield anualizado recente acima de 20% devido ao repasse da inflação de fevereiro (1,31%). Para nós, o fundo segue sendo uma boa opção defensiva no que tange a inflação, principalmente considerando o cenário doméstico e as perspectivas do IPCA para 2025.
Vinci Logística – VILG11
-Fundo de Logística.
Fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Netshoes, entre outros totalizando mais de 50 locatários.
Seguimos com perspectivas positivas para o fundo. Nossa tese para sua inclusão na carteira era de que haveria aumentos significativos de dividendos ao longo do final de 2024, se estendendo até o segundo semestre de 2025, devido ao término de carências de novos contratos de locação. Desde a sua inclusão, tivemos R$ 0,12 centavos de aumento no patamar de dividendo recorrente, o que por sua vez poderá ser elevado em até R$ 0,02 adicionais.
O fundo anunciou algumas movimentações em seus galpões nos últimos meses. A primeira sendo o aditamento do contrato com a Tok&Stok no galpão em Extrema, que consiste na responsabilidade de a locatária arcar com os aluguéis até o final do ano, contanto que a gestão não consiga fazer a locação do espaço sob aviso prévio. Em caso de uma nova locação, a companhia irá devolver o espaço locado, além de arcar com eventuais carências e comissões relacionadas ao novo inquilino. Por fim, o fundo também anunciou uma nova locação no Alianza Park Belém, o que por sua vez resultou na ocupação de 100% do empreendimento.
No patamar de preço atual (P/VP de 0,80) o fundo possui um yield anualizado de aproximadamente 10%. Considerando os aumentos previstos, a rentabilidade do fundo poderá aumentar em aproximadamente 0,3% ao longo de 2025.
Patria Malls – PMLL11
-Fundo de Shoppings
Antigo fundo de Shopping Center da Genial Gestão, que por sua vez foi adquirido pelo Patria, que tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional. Atualmente seu portfólio é composto por 15 ativos totalizando 147 mil de ABL, distribuídos em 5 estados, com presença majoritária no Sudeste e Nordeste, e mantém uma taxa de vacância em 4%.
O fundo registrou desempenho consistente no período, com vendas totais de R$ 1.419/m² em agosto de 2025, avanço de 4,9% em relação ao mesmo mês do ano anterior e crescimento acumulado de 4,6% no YTD 2025 vs. 2024. O NOI atingiu R$ 89,8/m², alta de 4,8% na comparação mensal e também de 4,6% na base anual acumulada, refletindo a boa performance operacional dos ativos. Além disso, o fundo encerrou julho com taxa de ocupação próxima de 97%, mantendo o nível pelo terceiro mês consecutivo – máxima histórica para o portfólio.
Nossa recomendação fundamenta-se na habilidade da gestão de realizar vendas de ativos a um cap rate de 8,56% e novas aquisições a um cap de 9,2%, sendo capaz de girar o portfólio gerando melhora no carrego dos ativos. O fundo negocia com um desconto exagerado, na nossa visão (P/VP de 0,8x), enquanto entrega um DY na casa dos 10% sem alavancagem. Na prática, fundos de shopping tendem a se alavancar para “antecipar” o ganho de capital das suas reavaliações, além do aluguel dobrado de dezembro. Mesmo sem essa alavancagem, o PMLL11 está entregando yield similar aos concorrentes, o que nos leva a crer que a cota está muito depreciada por uma visão generalizada e incorreta baseada apenas em dividendos.
Devido ao processo de aquisição do fundo pelo Pátria, houve a alteração do ticker de negociação das cotas, que passou de MALL11 para PMLL11.
Safra Real Estate – JSRE11
-Fundo de Lajes Corporativas.
O Fundo investe em edifícios corporativos de alto padrão nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Possui foco em investimentos em regiões secundárias, como Berrini, Chucri Zaidan e Paulista. Atualmente, seu portfólio é composto de 5 imóveis, sendo 4 localizados em São Paulo e 1 no Rio de Janeiro.
Nossa preferência para o fundo se da devido à qualidade de seus ativos, mas principalmente seu desconto. Atualmente com um yield anualizado de 9,2%, o fundo negocia a um P/VP de 0,62, algo que consideramos excessivamente descontado, ainda mais considerando um portfólio com 2,1% de vacância, composto por edifícios AA e AAA.
Entendemos que as regiões em que o fundo direciona seus ativos deverá apresentar um aumento no preço do aluguel ao longo dos próximos anos, devido a um movimento de migração de regiões como a Faria Lima, que atualmente possuem preços exorbitantes de aluguel/m².
Além disso, o fundo possui carências e revisões relevantes e que, na nossa visão, deverão impactar os rendimentos das cotas já no ano de 2025.
Mauá Capital High Yield – MCRE11
-Fundo de Multiestratégia.
Fundo multiestratégia da JiveMauá com exposição majoritária à inflação, negocia atualmente a 0,86x P/VP, refletindo um desconto que consideramos excessivo frente à qualidade de seu portfólio. A carteira conta com bons devedores, operações estruturadas e um galpão logístico.
Optamos por realocar nossa posição de MCCI11 para MCRE11, dado que os dois fundos apresentam características semelhantes, mas apenas o MCCI já passou por um processo de correção nos preços. Assim, vemos espaço para que o MCRE siga a mesma dinâmica, além do potencial de geração de dividendos extraordinários caso ocorra a venda de seu galpão.
Durante setembro, o fundo recebeu o pré-pagamento do CRI Lotus Tower, ativo que representava pouco mais de 12% do seu patrimônio líquido. A operação resultou em um prêmio equivalente a CDI+13% e liberou aproximadamente R$ 185 milhões, que deverão ser realocados em novas operações ao longo dos próximos meses.
Em termos de retorno, o fundo apresenta carrego de IPCA+10% e yield de 13% sobre o valor patrimonial, níveis que consideramos elevados. Quando ajustados ao preço de mercado, esses indicadores se tornam ainda mais atrativos devido ao desconto relevante. Atualmente, a alocação do patrimônio líquido é de aproximadamente 40% em CRIs, 16% em imóveis, 20% em operações estruturadas, 11% em operações táticas, 8% em FIIs e o restante em caixa.
CSHG Real Estate FII – HGRE11
-Fundo de Lajes Corporativas.
Fundo do Patria que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 13 ativosespalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 145 mil m² de ABL. Dentre os principais ativos termos de receita para o fundo destacam o Edifício Chucri Zaidan, Martiniano e Centro Empresarial Sêneca, todos localizados em São Paulo/SP.
Apesar da queda acentuada das cotas do fundo nos últimos meses, acreditamos que o fundo se encontra em um patamar de desconto elevado, negociando a 0,75x sua cota patrimonial. A gestão segue em tratativas para relocar parte dos ativos Guaíba e Jatobá, o que reduz substancialmente a receita de locação do fundo dada a participação de ambos em seu portfólio (aproximadamente 10% do PL).
Conforme antecipamos, o fundo realizou em julho uma distribuição extraordinária relevante, impulsionada pelo recebimento das parcelas referentes à venda de imóveis no primeiro semestre, o que resultou em um dividend yield anualizado de 27%. Adicionalmente, o fundo comunicou a intenção de elevar o dividendo recorrente médio no segundo semestre, de R$ 0,78 para R$ 0,81.
Isso aliado à expectativa de que o fundo consiga relocar os imóveis desocupados, além de seguir com sua estratégia de desinvestimento ainda nos faz acreditar que o fundo segue sendo uma ótima opção nos níveis de preço atuais.
RBR High Grade – RBRR11
-Fundo de Recebíveis.
O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 44 ativos: 3% deles são indexados ao CDI e 97% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+1,95% e IPCA+9,21%, apresentando duration médio de 3,7 anos e LTV de 52%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e LogCP. Vale destacar que 40% das garantias estão localizadas em regiões prime.
Acreditamos que as leituras recentes do IPCA, aliadas ao momento de elevação de juros e consequente desaceleração econômica, tenham sido um dos principais motivos da desvalorização das cotas do fundo, além da falta de apetite a risco no que diz respeito aos ativos de renda variável. No entanto, acreditamos que o fundo negocia com deságio demasiado, além de acreditarmos em novos picos de inflação ao longo do ano, que em conjunto, trazem boas perspectivas de yield e carrego. No último mês, o fundo recebeu o pré-pagamento total de um dos seus CRIs, no montante de R$ 16,6 milhões, o que equivale a 1,2% do patrimônio do fundo.
Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade dos devedores e das operações, que possuem garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com um carrego próximo de IPCA+10% líquido.
Riza Arctium – RZAT11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo da Riza Asset, tem como objetivo gerar retornos consistentes acima do IPCA+5,0% ao ano, investindo em uma carteira imobiliária diversificada. A estratégia é centrada na aquisição de imóveis de empresas que buscam otimizar sua estrutura de capital por meio da desmobilização de ativos. O portfólio é composto, majoritariamente, por ativos industriais, logísticos e comerciais, com preferência por setores considerados resilientes.
Nossa escolha pelo fundo se fundamenta na combinação entre sua estratégia diferenciada e o nível atrativo de preço. A dinâmica consiste na aquisição de imóveis diretamente de empresas, com forte desconto em relação ao valor de mercado, seguida da locação para a mesma companhia. Além disso, é concedida à empresa uma opção de recompra que se torna inválida em caso de inadimplência.
O principal atrativo dessa estrutura está na assimetria de retorno: caso a empresa se torne inadimplente, o fundo consolida a posse do imóvel e tem a possibilidade de vendê-lo a mercado por um valor significativamente superior ao da compra, gerando ganhos de capital e, consequentemente, potencializando a distribuição de dividendos.
Ainda assim, as operações do fundo possuem taxas consideravelmente atrativas, a uma taxa média de IPCA+9,7%, enquanto o fundo negocia a um P/VP de 0,87x.
Vinci Shopping Centers – VISC11
-Fundo de Shoppings.
Fundo de shopping da Vinci. Atualmente composto por 30 shoppings e com participações em todas as regiões do país, a estratégia do fundo consiste em adquirir shoppings maduros e estrategicamente posicionados, que gerem fluxo consistente de consumidores, estejam localizados em regiões adensadas e permitam flexibilidade na forma de aquisição e administração.
O fundo possui um portfólio sólido e bem distribuído geograficamente, o que reforça sua resiliência e flexibilidade. Ainda que detenha participações não majoritárias em muitos ativos, sua estratégia inclui atuar na reorganização e melhoria operacional dos shoppings, abrindo espaço para vendas parciais a preços superiores ao valor investido e gerando ganhos de capital, sem comprometer o alinhamento estratégico. O bom relacionamento com os administradores também favorece esse processo, permitindo à gestão manter influência sobre os ativos.
Em comparação à média do mercado, o fundo apresenta um histórico positivo, com aquisições realizadas a cap rates elevados e alienações a cap rates comprimidos – prática que demonstra eficiência na alocação de capital e na geração de valor via reciclagem de portfólio. Adicionalmente, o segmento de shoppings vem demonstrando resiliência, com crescimento real tanto nas vendas quanto nos aluguéis nos últimos 12 meses.
Atualmente, o fundo é negociado a 0,87x P/VP – patamar levemente inferior ao de seus principais comparáveis -, com dividend yield anualizado próximo de 9% e baixa alavancagem.
RBR Plus Multiestratégia – RBRX11
-Fundo de Multiestratégia.
Fundo multiestratégia da RBR Asset que tem como objetivo investir de forma diversificada em crédito, desenvolvimento imobiliário, tijolo e ações. No portfólio de CRIs, cerca de 26% está atrelado ao CDI (yield médio de 4,7% a.a. MTM) e 23% ao IPCA (yield médio de 10,2% a.a. MTM), com maior exposição aos setores residencial, shopping e corporativo.
Atualmente negociando a 0,80x P/VP, o fundo apresenta um desconto relevante frente aos pares, que operam próximos a 0,90x. Em nossa visão, esse deságio decorre principalmente de sua liquidez reduzida, já que o fundo possui patrimônio líquido de cerca de R$ 285 milhões. Contudo, a recente aprovação da operação de incorporação do portfólio do RBRF11 — com patrimônio próximo a R$ 1,2 bilhão — deve alterar esse quadro. Acreditamos que a maior liquidez trazida pela operação tende a destravar valor, promovendo a convergência do múltiplo para níveis mais alinhados ao mercado.
Além do ganho de escala, a consolidação cria a oportunidade de “resetar” os preços de aquisição de cotas de fundos e CRIs atualmente carregados com prejuízo pelo RBRF11. Isso permitirá que a gestão realize novas alocações a taxas mais elevadas sem registrar perdas contábeis, preservando a distribuição de rendimentos.
Por fim, destacamos que os ativos de desenvolvimento do portfólio também podem contribuir positivamente, abrindo espaço para a geração de dividendos extraordinários.
Rio Bravo Renda Corporativa – RCRB11
-Fundo de Lajes Corporativas
O RCRB11 é um fundo imobiliário de lajes corporativas gerido pela Rio Bravo Investimentos. O portfólio é composto por nove edifícios comerciais, distribuídos entre os estados de São Paulo e Rio de Janeiro, com vacância física recentemente zerada. O fundo adota uma gestão ativa, focada em preservar a qualidade dos contratos e buscar valorização patrimonial por meio de revisões locatícias e movimentações pontuais do portfólio.
O fundo segue sendo negociado com desconto expressivo, ao redor de 0,65x P/VP, mesmo entregando um dividend yield anualizado próximo de 9%. Na nossa visão, esse patamar não reflete o verdadeiro potencial do fundo, que atravessa um momento de consolidação operacional importante após o fechamento da vacância e a recomposição gradual das receitas.
Com o término das carências contratuais previsto para o início de 2026 e novas locações firmadas, o fundo deve registrar incremento de aproximadamente R$ 0,05 por cota nas distribuições recorrentes, o que, considerando o preço atual, representaria uma alta de cerca de 0,5 p.p. no yield. Esse avanço reforça o potencial de reprecificação à medida que os efeitos operacionais se consolidem.
Além disso, a gestão avalia vendas pontuais de ativos, movimento que pode destravar valor adicional por meio de distribuições extraordinárias aos cotistas. Com portfólio maduro, contratos sólidos e perspectiva clara de aumento das receitas, o RCRB11 reúne gatilhos concretos de valorização ainda não capturados pelo mercado.
Objetivo
Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.
Glossário
Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.
Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir
PL: Patrimônio líquido do fundo.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.
TIR: Taxa interna de retorno.
P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.
WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.
