Carteira recomendada de FIIs – Fevereiro 2023

Comentário da analista

O Ifix encerrou janeiro em queda de -1,60%. Os segmentos que mais contribuíram para a queda do índice no mês foram o de escritórios e de logística, este último sendo impactado por desdobramentos da recuperação judicial das Lojas Americanas.

Dados da Buildings de 2022 mostram indícios de recuperação do segmento de escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro, com absorção liquida de 130 mil m² e 45 mil m² respectivamente após dois anos de absorção liquida negativa. Dentre os dados de escritório o que mais chama atenção é a baixa vacância em regiões prime com a Faria Lima registrando vacância abaixo de 10% e a região de Pinheiros e Vila Olímpia apresentando expressiva absorção líquida, reduzindo a vacância para 12% e 10% respectivamente, acreditamos que essas regiões têm se beneficiado da escassez de espaços disponíveis na região da Faria Lima.

O segmento logístico continuou mostrando volumes expressivos de entregas durante o ano de 2022, encerrando o ano com estoque total de 31,5 milhões de m², apesar do alto volume de entregas a absorção líquida segue positiva. No estado de São Paulo houve entrega de 460 mil m² no 4T22 e um absorção liquida de 220 mil m² elevando a vacância para 12,9% em todas as classes, apesar do aumento da vacância o preço médio de locação aumentou na região. Acreditamos que a região de São Paulo foi fortemente impactada pela devolução de 50 mil m² pelo GPA em dezembro de 2022.

Carteira Renda

Alterações

• Entrada do HGCR11 e rebalanceamento da carteira: o fundo de recebíveis do CSHG volta a nossa carteira de renda este mês devido a sua diversificação e qualidade de crédito de seus devedores, além de acreditarmos no carrego positivo do fundo dado o cenário econômico atual.

Recomendação Carteira Renda – Fevereiro.23

Performance

No mês de janeiro a Carteira Renda teve performance de -2,2% com 0,8%% de dividendos. O maior promotor do mês foi o KNCR11 e o detrator foi o HGRE11.

Desempenho Carteira Renda – Janeiro.23

Carteira Valor

Alterações

• Rebalanceamento do portfólio: dada a perspectiva de Selic elevada por mais tempo e inflação mais alta nos próximos meses optamos por aumentar nossa exposição ao segmento de recebíveis, ativos estes que melhor se beneficiam do cenário atual.

Recomendação Carteira Valor – Fevereiro.22

Performance

No mês de Janeiro a Carteira Valor teve performance de -4,49% O maior promotor do mês foi o KNSC11 e o detrator foi o RBRL11.

Desempenho Carteira Valor – Janeiro.22

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • O fim da desoneração de impostos, previsto para março deste ano, deve impulsionar a inflação. Esperamos que a inflação encerre o ano de 2023 em 6,5%, novamente acima da meta.
    
• Aumento da Selic: NEGATIVO
  • Com a inflação ainda acima da meta e o aumento do risco fiscal acreditamos que o Banco Central continue o aperto monetário elevando a Selic em 75 bps, encerrando o ano em 14,5%.
    
• Baixo crescimento do PIB: NEGATIVO
  • Os efeitos da política monetária mais restritiva já começam a ser sentidos no mercado de trabalho, dados de dezembro do Caged mostram saldo negativo na criação de postos de trabalho em todos os grupos analisados. Os juros altos aliados a incerteza a respeito da trajetória do endividamento público devem diminuir o ritmo de crescimento da economia. Nossa expectativa de crescimento do PIB foi revisada para 0,7% em 2023.

CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é investir em CRIs com garantia real. Sua carteira hoje possui exposição a ativos considerados high grade e middle risk.

Atualmente, o fundo possui 14% de seu PL alocado em outros fundos imobiliários e 89% em CRIs, vale pontuar que o fundo tem usado o instrumento de compromissadas reversas para trazer maior agilidade na alocação de recursos. No book de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA +8,8% marcado a mercado, com 55% do PL e CDI + 3,5%, representando 45% dos ativos. Em sua alocação de CRIs o HGCR11 possui operações com LTV menor do que 80%, ou seja, para cada R$ 1 real emprestado ele possui R$ 1,25 de garantia, com mais de 50% das garantias localizadas no estado de São Paulo. Seus maiores devedores são empresas com boa qualidade de crédito como Iguatemi e Alameda Jr.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade da gestão e na melhoria contínua da qualidade da carteira do fundo por meio do capital levantado na última oferta e dos giros na carteira. Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado de juros e inflação.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à inflação quanto ao CDI.

Atualmente o KNSC11 possui 104% de seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 62% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de IPCA+8,62% na marcação a mercado, 40% esta indexado ao CDI com spread médio de 3,63%. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF, Grupo Pão de Açúcar e Direcional.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele possuir devedores de qualidade e parte de sua carteira ser indexada ao CDI e, neste momento de taxa de juros elevadas e incertezas, o fundo tende a ser mais defensivo.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito

Hoje, sua carteira de CRIs é composta por 38 ativos, com taxa média de IPCA+ 7%: 16% deles são indexados ao CDI, 84% à inflação. O fundo tem foco em operações de originação própria que permitem a gestão customizar taxas e nível de garantia. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or, Direcional e Grupo Pão de Açúcar.

Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com sua qualidade devido ao impacto da deflação.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci, ele tem como objetivo a geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção. A gestão possui 5 pilares para a geração de valor dentro do fundo, são eles: i. foco no E-commerce; ii. investimento em condomínios logísticos, iii. parceria com players estratégicos, iv. contratos atípicos e v. localização estratégica.

Atualmente o fundo possui participação em 16 imóveis, somando 600 mil m² espalhados por 7 estados. Atualmente os ativos estão locados a 67 inquilinos como Tok&Stock, Magazine Luiza, Ambev e Whirpool, 38% deles são do segmento de e-commerce e 25% do logístico. Em questão de contratos, 77% deles são na modalidade típica com WAULT de 4 anos.

Durante o mês de dezembro o fundo renovou dois contratos de locação no imóvel Porto Canoa Log, no Espírito Santo, aumentando o prazo médio de seus contatos para 4,2 anos. Em janeiro o fundo anunciou que assinou um acordo para a venda de 100% do CD Cachoeirinha, no Rio Grande do Sul, pelo valor de R$100 milhões e cap rate de 7,6% sujeito ao cumprimento de condições precedentes. O CD Cachoeirinha foi adquirido em janeiro de 2020 pelo valor de R$ 77,6 milhões e cap rate de 9,9%.

Nossa recomendação do ativo se baseia na localização de seus imóveis e o seu mix de contratos com maior exposição aos contratos na modalidade típica, uma vez que o a forte busca por ativos logísticos por players de diversos setores, aliado a baixa vacância e poucas entregas geram um ambiente favorável para o aumento de preços acima da inflação.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI.

Atualmente o KNCR11 possui 107,8%% de seu patrimônio líquido alocado em ativos, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 97,2% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,5% com duration de 6,0 anos, dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação ao CDI e, neste momento de taxa de juros elevadas, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos, além disso o conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

Seu patrimônio é composto por ativos voltados para o varejo alimentício, vestuário e educação localizados principalmente nas regiões Sul e Sudeste do país, com menor exposição ao Nordeste. Seu portfólio encontra-se sem vacância com 82% de seus contratos na modalidade atípica com prazo médio de 12,4 anos e reajuste pela inflação.

Em janeiro a gestão anunciou a venda da Loja Goiorê locada a Casas Pernambucanas pelo valor de R$ 3,9 milhões com a primeira parcela de 50% do valor sendo paga na data da assinatura e o restante em seis parcelas mensais iguais, o lucro da operação foi de R$ 0,06/cota.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos prontos ou em desenvolvimento, de forma direta ou por meio de cotas de outros fundos.

Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG, seus contratos são 100% típicos com vencimento a partir de 2025 e 86% possuem reajuste pelo IPCA, os ativos não possuem vacância financeira. Os maiores inquilinos são do setor de e-commerce e transporte e logística responsáveis por 52% e 19% da receita, respectivamente. O fundo havia sido notificado em novembro de 2022 sobre a desocupação do imóvel Hortolândia II pela Lojas Americanas, que ocupava parte do ativo, o contrato previa aviso prévio de 12 meses e multa, que entendemos ser difícil receber algum desses valores devidos pela inquilina. Porém entendemos que o ativo encontra-se bem localizado dado que na região de Campinas onde o imóvel se encontra a vacância encontra-se abaixo de 10% e o valor de locação tem aumentado. Dessa forma, mesmo que não haja recebimento dos valores da multa e do aviso prévio entendemos que a locação da área vaga deve se dar de forma relativamente rápida, não justificando o desconto excessivo com que o fundo esta sendo negociado.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, além disso a região onde os imóveis se encontram possuem baixo estoque disponível para locação, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

More Real Estate FoF – MORE11

-Fundo de Fundos.

É o fundo de fundos da More Invest que tem como objetivo gerar valor ao acionista buscando oportunidades no mercado primário e secundário por meio de investimento em cotas de outros fundos.

Suas maiores exposições são no segmento de recebíveis, lajes corporativas e logística, em linha com sua estratégia de se posicionar em ativos que possuem maior potencial de valorização.

Nossa recomendação do fundo se baseia em seu desconto frente a sua cota patrimonial, também entendemos que a estratégia de focar em ganho de capital nos últimos meses irá beneficiar o resultado do fundo.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira.

Atualmente o fundo possui 74% do seu patrimônio em CRIs e 26% em FIIs. Sua carteira de recebíveis possui 49 papéis a IPCA+ 7,33% na marcação a mercado. Em seu book de FIIs suas maiores posições são em Renda Urbana (35%), Logística (26%) e Lajes Corporativas (17%). A gestão continua ativa em sua estratégia de fazer a reciclagem de seu portfólio para gerar alfa ao investidor.

Nossa recomendação do ativo se baseia na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos aliado ao resultado acumulado devido a correção monetária e ao lucro em seu book de FIIs.

Pátria Logística – PATL11

-Fundo de Logística.

É o fundo da VBI Real Estate, cujo objetivo é obter renda e ganho de capital por meio da aquisição de imóveis logísticos ou industriais para locação, prontos ou em construção, preferencialmente com padrão construtivo A ou superior para locação a inquilinos de primeira linha. Sua preferência é por ativos em regiões logísticas, polos industriais e próximos a grandes centros consumidores.

Atualmente, o PATL11 possui 97% do seu patrimônio alocado em ativos imobiliários, 2% em FII de logística (VILG11) e 1% em caixa. Seu portfólio imobiliário é composto por 4 imóveis, todos 100% locados e com vencimento após 2025, sendo 74% são na modalidade atípica.

No mês de dezembro a Pif Paf, responsável por 12% da receita do fundo, notificou sua rescisão antecipada, o inquilino fará jus aos 6 meses de aviso prévio além da multa de rescisão, sua saída esta prevista para junho/23.

Nossa recomendação se baseia na qualidade dos contratos e dos inquilinos do fundo, além do elevado desconto que vem sendo negociado no mercado secundário, abaixo do custo de reposição de um ativo com qualidade e localização similares, além de acreditamos que a mudança de gestão trará benefícios aos cotistas.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.

O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos e prazo médio de 5,8 anos. Atualmente a vacância do portfólio está em 22% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que passou por retrofit com entrega em 2023.

A gestão renovou o contrato com a Suzano no Ed. Faria Lima por mais 5 anos, o valor do aluguel foi reajustado com aumento de 42% para valores próximos ao de mercado, dado o expressivo aumento foi concedido desconto durante o primeiro e segundo ano de contrato.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância na Torre Martiniano ao longo de 2023, repetindo o que foi feito no Paulista Star.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 36 CRIs na carteira com duration de 3,7 anos, 83% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 8,93% e 17% a CDI+ 4,2%. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or Correios e Magazine Luiza, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis e das garantias em carteira, além do desconto com que suas cotas vem sendo negociadas.

Bresco Logistica – BRCO11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Bresco com foco na aquisição e locação de ativos logísticos estabilizados, o foco é em imóveis bem localizados e com boa qualidade construtiva e locação a inquilinos de com qualidade de crédito pelo menos AA (br), além disso a gestão possui expertise para uma eventual expansão da ABL dos ativos do portfólio.

O fundo possui 11 ativos da Bahia ao Rio Grande do Sul com 71% da sua ABL composta por imóveis last mile. Com relação a locação dos ativos 58% dos contratos são na modalidade atípica com inquilinos como o Grupo Pão Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura.

O fundo possuia dois imóveis locados a Lojas Americanas, o Bresco Resende onde a locatária já havia informado sua desocupação e cumpriu o aviso prévio restando apenas a multa a ser paga em janeiro, e o imóvel Bresco Contagem, onde a inquilina já havia devolvido parte da área locada, ficando com 22% da ABL do ativo. A multa do mês de janeiro não foi recebida pelo fundo, contudo o aluguel do Bresco Contagem referente ao mês de dezembro com vencimento em janeiro foi pago normalmente. Não esperamos que o fundo receba a multa de rescisão nem os alugueis nos próximos meses, havendo um impacto de 3% na receita do fundo.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, refletida na rápida locação feita em Embu, além do trabalho de revitalização e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio Líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.