Carteira Recomendada de FIIs – Janeiro 2022

Comentário da analista

O mês de dezembro foi marcado pelo rali de final de ano. Ao contrário do mês anterior, o Ifix fechou quase todos os pregões em alta. Acreditamos que a promulgação da PEC dos precatórios retirou parte da incerteza e ajudou a estabilizar a curva de juros futuros em patamares mais baixos, além disso, vemos a baixa liquidez dos ativos e os altos descontos no mercado secundário como catalisadores do movimento de alta. Para os primeiros meses de 2022 não vemos gatilhos de valorização no mercado imobiliário por dois motivos principais: i. incerteza política e ii. juros ainda em ciclo de alta.

Carteira Renda

Performance

No mês de dezembro a Carteira Renda teve performance de 11,31% com 1,2% de dividendos comparado a 8,78% do IFIX. O maior promotor foi o fundo Bresco Logística com desempenho de 20,13% no mês de dezembro, acreditamos que esse desempenho se deve ao excessivo desconto com o qual o fundo vinha sendo negociado aliado ao aumento dos dividendos e a valorização de seu patrimônio. Sua cota patrimonial saiu de R$ 108,60 para R$ 118,70.

Recomendação carteira renda – Janeiro.22

Desempenho carteira renda – Dezembro.21

Carteira Valor

Alterações

• Saída do PVBI11: Desde a entrada do fundo na nossa carteira de valor o fundo já se valorizou 11,2% sem considerar os dividendos. Em nossa visão, o fundo ainda possui espaço para valorização, porém optamos pela sua saída da carteira por acreditarmos que neste momento há ativos mais descontado no mercado.

• Entrada do LVBI11: O fundo entra em nossa recomendação pelo desconto exagerado com que ele tem sido negociado no mercado secundário, além de vermos gatilhos de melhora nos rendimentos do fundo para o segundo semestre do ano.

Performance

No mês de dezembro, o desempenho da Carteira de Valor foi de 13,57% comparado a 8,78% do Ifix. O maior promotor da carteira no mês foi o RBRF11 com desempenho positivo de 16,41% no mês de dezembro. Em nossa visão, essa valorização deve-se ao desconto exagerado que o fundo de fundos da RBR Asset vinha sendo negociado no mercado secundário quando comparado ao valor de negociação dos ativos em sua carteira, gap esse que diminuiu no último mês.

Recomendação carteira valor – Janeiro.22

Desempenho carteira valor – Dezembro.21

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs IFIX

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao IFIX, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao IFIX:

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação fechando 2021 em 10,5%: LEVEMENTE POSITIVO
  • A inflação segue sendo pressionada principalmente pelo grupo de transporte e energia. Para os próximos meses é esperada o arrefecimento da inflação por parte das commodities, todavia, na ponta contrária, a deterioração do arcabouço fiscal deve elevar o prêmio de risco do país, deteriorando as expectativas inflacionárias.

• Fed acelera tapering: NEGATIVO
  • O mercado de trabalho americano segue aquecido e a inflação segue elevada, levando o Fed a entender que a inflação norte-americana não é mais transitória e anunciando a redução no ritmo de recompra de títulos, levando a uma expectativa de aumento dos juros norte americanos no começo do ano de 2022.

• Expectativa de Selic a 12% a.a. em 2022: NEGATIVO
  • O Banco Central tem adotado a postura perseverante na busca do controle da inflação e, com a expectativa de inflação mais alta nos próximos meses, acreditamos que o Copom deve continuar o ciclo de aumento de juros, com a Selic ao final do ciclo chegando a 12%.

• Crescimento do PIB de 0,6% em 2022: POSITIVO
  • Com o avanço da vacinação no país temos visto o segmento de serviços, o mais afetado durante a pandemia, mostrando sinais de crescimento principalmente no núcleo de serviço às famílias. O segmento é responsável por cerca de 60% do PIB e é o maior empregador do país, desta forma acreditamos que a retomada dos serviços deve impulsionar o crescimento do PIB e reduzir o desemprego para o próximo ano.

• Pandemia: CAUTELA
  • Temos visto um aumento no número de infecções pelo vírus acarretando novas restrições e lockdowns, como já anunciado na Holanda, criando um cenário local de preocupação diferente da expectativa de um final de ano de recuperação puxada pelos serviços e comércio.
  • Pelos estudos divulgados até o momento, há necessidade da aplicação de doses de reforço mas, com a imunização completa (duas doses ou dose única) já é possível desenvolver alguma barreira, principalmente contra casos graves. Com isso, no Brasil, diante da baixa cobertura vacinal completa e da aplicação de doses de reforço ainda em estágio inicial, ainda há risco de uma piora do quadro pandêmico.

VBI Logístico – LVBI11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da VBI Real Estate que tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através de um portfólio líquido, resiliente e diversificado, podendo investir tanto em ativos performados como em ativos em desenvolvimento.

O fundo possui 10 ativos sendo 70% deles localizados próximos a grandes centros consumidores e o restante localizado em Extrema, seus imóveis estão alugados para 30 inquilinos com 23% deles em contrato atípico. Ainda há dois ativos em obras dentro do portfólio como o ativo Cajamar e a expansão do ativo Betim que devem ser entregues no segundo semestre de 2022.

Em nossa visão a maior parte de contratos típicos do fundo, dada a localização dos seus ativos, é um bom sinal no momento onde temos alta demanda por espaços logísticos e pouca oferta de ativos last mile, também acreditamos que a medida que as obras sejam entregues haverá uma melhora na distribuição de dividendos, somamos a isso o valor de negociação do fundo no secundário a R$ 2.460/m² estar muito abaixo do custo de reposição dos ativos em carteira.

Kinea Rendimento Imobiliário – KNCR11

-Fundo de Recebíveis Imobiliários.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. O fundo utiliza processos diligentes para garantir a seleção criteriosa de ativos baseados no processo de prospecção ativa de ativos no mercado buscando oportunidades em empresas consolidadas em seu segmento de atuação, avaliação por meio de um comitê interno analisando o risco de crédito, garantias, estrutura jurídica e formalização dos documentos da transação do ativo. Após a seleção e aquisição de ativos a gestão inicia o monitoramento ativo e contínuo do risco da carteira.

No mês de novembro foram feitas duas aquisições: R$ 130 milhões do CRI Helbor II com taxa CDI +3% com prazo de 3 anos e R$ 50 milhões no CRI Square 955 a CDI+2,7%. Com essas alocações a carteira do fundo fica 97% alocada a CDI +1,62% com 5,5 anos de prazo médio distribuída pelo setor de escritórios, shopping e residencial com bons devedores como JHSF Malls, BR Properties e MRV.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação ao CDI e, neste momento de consecutivos aumentos na Selic, o fundo tende a ser mais defensivo e melhorar seus dividendos.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.

O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos ativos e prazo médio de 5,3 anos. Atualmente a vacância do portfólio está em 24% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que passa por um processo de retrofit com entrega prevista para Maio/22, e o Edifício Paulista Star.

A gestão tem feito um trabalho ativo de gestão de recebíveis de forma a equalizar a distribuição de resultado nos próximos semestres como vemos na antecipação da comissão sobre a venda do Verbo Divino e postergar o recebimento da terceira parcela de venda do mesmo, além de receber a multa rescisória da Enel em duas parcelas, uma a cada semestre de 2022.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução de sua vacância ao longo do ano de 2022 com a entrega da Torre Martiniano e o fundo tem sido negociada com desconto excessivo no mercado secundário, por volta de R$ 7,8 mil/m².

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários – MCCI11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Mauá Capital, seu foco é em CRIs com boas garantias e retorno ajustado ao risco. O fundo da Mauá conta fortemente com originação própria que confere ao CRI boa amarração das garantias e maior conforto para o gestor, uma vez que a estratégia do fundo se baseia em buy and hold.

O fundo está alocado em 11 fundos de CRI e 29 CRIs, 76% está alocado em ativos IPCA com spread médio +6,9% e 6% esta atrelado ao CDI com spread de 3,7%, a carteira ainda conta com R$ 270 milhões em compromissadas cujos recursos foram utilizados para a aquisição de novos ativos, incrementando a receita do fundo.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade dos ativos em carteira e na expectativa de manutenção dos dividendos próximos de R$ 1,00, em nossa visão o ativo deve ser negociado próximo do P/VP de 1 uma vez que a gestão não foca no giro ativo da carteira.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários.

O fundo RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management, seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito. No mês de Setembro a gestora mudou a classificação dos CRIs, abrindo os pulverizados em duas modalidades, agora a classificação ficou: (i) antecipação de locação, (ii) unidades residenciais prontas, (iii) locação multidevedor – onde se encaixam os ativos com lastro o pagamento de aluguéis de diversos devedores – e (iv) carteira pulverizada – para as operações com lastro em contrato de compra, venda e financiamento de imóveis.

A gestora possui sua própria metodologia de rating proprietário (“rating RBR”) onde são levados em conta quatro parâmetros: (i) garantias; (ii) fluxo de recebíveis; (iii) capacidade creditícia e (iv) governança. Após a análise desses parâmetros a RBR chega a uma nota que varia de C- a A+, essa nota é equivalente ao nível de risco do ativo em análise, com base nessa nota eles determinam o preço do ativo, comparando-o com o spread em relação ao título do tesouro equivalente. Vale ressaltar que no RBR High Grade só são investidas em operações com rating RBR mínimo A-.

No mês de novembro foram realizadas algumas movimentações na carteira do fundo: i. recebimento de prêmio de R$ 132 mil pelo pré pagamento do CRI SDI Tellus no montante de R$ 26 milhões, ii. investimento de R$ 100 milhões no CRI JK Financial Center a IPCA+ 6,4%, e iii. Alongamento por mais 36 meses do CRI Setin Vila Nova com reprecificacao da operação de CDI+ 2,5% para CDI+ 4,25%, além das movimentações no mercado secundário de CRI que gerou R$ 0,11/cota de resultado para o fundo. Na parte de fundos imobiliários foi realizada a alocação de R$ 50 milhões na oferta de KNIP11 e venda da posição de MCCI11 e KNCR11.

A carteira do fundo é composta por 41 CRIs, dos quais todos encontram-se adimplentes. Sua carteira de recebíveis possui boa razão de garantia de 1,6 vezes, taxa média de CDI+ 2,43% e duration de 4 anos. 65% de sua carteira esta indexada à inflação, 27% ao CDI e 8% em ativos pré-fixados. o principal risco da carteira são créditos corporativos.

Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade de suas operações dado que mais da metade de suas garantias estão localizadas em regiões prime de São Paulo como Pinheiros, Jardins e Faria Lima, que trazem resiliência ao portfólio mesmo em momentos de estresse no mercado, como foi o caso da pandemia.

Malls Brasil Plural – MALL11

-Fundo de Shopping.

É o fundo de Shopping Center da BRPP Gestão. O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional.

No mês de dezembro, o fundo anunciou a aquisição de 100% do Shopping Madureira localizado na Zona Norte da Cidade do Rio de Janeiro, o valor da aquisição foi de R$ 286 milhões sendo R$ 27 milhões provenientes do caixa do fundo e o restante por meio de uma operação de securitizacão a taxa de IPCA+ 6,5% e carência de 2 anos para o pagamento do principal. Em nossa visão, esse é um dos principais ativos da Zona Norte do Rio de Janeiro tendo mais de 30 anos de operação. A aquisição está em linha com a estratégia do fundo de investir em ativos dominantes em sua localização e na busca da diversificação geográfica dos ativos, a operação deve levar o dividend yield do fundo para patamares próximos à 9,4% a.a..

O fundo possui um portfólio resiliente que atualmente conta com uma das menores vacâncias dentre os fundos de Shopping (2%), além disso, 4 de seus 7¹ ativos são únicos nas cidades em que estão localizados, garantindo pouca competição em sua área de influência. O fundo também conta com o mecanismo de renda mínima garantida até 2024 em 2 ativos de seu portfólio, que garante o pagamento de dividendo mesmo em períodos de restrições à circulação de pessoas.

Os ativos do portfólio seguem se recuperando no mês a mês, apresentando o 4º mês consecutivo de inadimplência liquida negativa e geração de receita (NOI/m²) superior ao mesmo período em 2019. Também acreditamos que após a aquisição do Shopping Madureira o MALL11 será capaz de melhorar seu resultado recorrente uma vez que o cap rate da aquisição foi superior ao cap rate atual do portfólio de 7,4% sobre o patrimônio.

¹ a aquisição do Shopping Madureira será refletida na competência de Janeiro do fundo.

RBR Alpha – RBRF11

-Fundo de fundos.

É o fundo multiestratégia da RBR Asset, ele pode investir tanto em fundo de tijolos quanto fundos de papel além de também investir no próprio certificado de recebível.

Nos últimos meses a gestão tem feito um trabalho ativo para reposicionar o portfólio do fundo aumentando sua exposição em crédito, esses esforços trazem resultado a médio prazo a medida que os investimentos maturam e ajudam a melhorar o resultado recorrente do fundo.

Atualmente o fundo possui participação expressiva em fundos de papéis e CRIs diretamente devido ao aumento de juros e inflação resiliente, também há exposição em fundos de escritório de altíssimo padrão e localização prime com valores descontados. A carteira de recebíveis do fundo o permitem a distribuição de rendimentos mesmo em períodos onde a carteira de fundos imobiliários não tem performado bem.

Nossa recomendação se baseia no fato do fundo estar sendo negociado um deságio exagerado devido ao momento adverso que estamos vivendo, por isso acreditamos ser uma excelente oportunidade para investir no portfólio do fundo com quase 15% de desconto caso comprasse os mesmos ativos no mercado. O fundo também possui R$ 0,25/cota de resultados a serem distribuídos, permitindo estimarmos o guidance de dividendos entre R$ 0,60 e R$ 0,75/cota.

Mogno Fundo de Fundos – MGFF11

-Fundo de Fundos.

É o fundo de fundos da Mogno Capital. Sua geração de valor está na gestão ativa buscando gerar valor ao cotista e permitir acesso a investimentos com pouquíssima liquidez ou restritos apenas a investidores profissionais, como os fundos de desenvolvimento que possui atualmente na carteira.

No mês de novembro o fundo gerou R$ 0,44/ cota de resultado recorrente, um incremente de R$ 0,03 em relação ao resultado dos meses de agosto a setembro, a expectativa é que o resultado recorrente da carteira continue crescendo juntamente com a maturação de algumas teses de investimento.

Atualmente as maiores alocações do fundo estão nos segmentos de recebíveis e escritórios, segmento com menos volatilidade que tende a ser mais defensivo em momentos de queda e escritórios onde hoje é possível encontrar ativos de excelente qualidade a valores menores do que o custo de reposição. Além disso o fundo possu 8% de exposição ao segmento de desenvolvimento, ativos que tendem a ter menor liquidez, porém podem trazer retornos expressivos com a maturação a tese. As principais posições do fundo estão no segmento corporativo e de recebíveis,

Nossa recomendação desse fundo se baseia no fato do fundo negociar a mercado com desconto exagerado, além disso sua carteira atual e reservas permitem a manutenção do pagamento de dividendos na casa dos R$ 0,50/cota.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

No mês de novembro foi realizada a aquisição do CRI Wimo III (cota sênior) no valor de R$ 6,1 milhões e remuneração de IPCA+ 6%, a operação é lastreada em créditos pulverizados de empréstimo pessoal com garantia de imóveis. Após essa aquisição o portfólio fica com: 36 CRIs na carteira com duration de 4 anos, 93% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 6,1% e 7% a CDI+ 4,2%.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis da carteira, além de sua indexação ao IPCA no momento onde a inflação segue alta.

VBI Prime Office – PVBI11

-Fundo de Escritórios.

É o fundo de lajes corporativas prime da VBI Real Estate. Sua tese se baseia na aquisição de lajes em prédios com elevado padrão construtivo e localizados em áreas nobres, especialmente em São Paulo, além disso o fundo também pode comprar cotas de outros fundos para compor sua carteira.

Atualmente o fundo possui 3 ativos performados, 1 em desenvolvimento além de uma posição no HAAA11, fundo de lajes triple A da Hedge. A vacância dos ativos é quase desprezível, representando 0,1% de sua ABL referente a Torre B JK.

Até o fechamento do mês de novembro o fundo não havia identificado o recebimento do aluguel referente ao locatário Johnson & Johnson referente a torre B do complexo JK, o mesmo foi pago em atraso no dia 1º de dezembro não impactando na distribuição de dividendos do fundo. No mês de novembro foi realizada a locação, de forma antecipada, de 1.183m² do Ativo FL 4.440 para a Veedha Investimentos a partir de abril/22, a expectativa é de que a RB Capital, atual locatária, desocupe o local em março/22 conforme notificado.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização dos ativos do portfólio, que garantem resiliência do fundo mesmo em momentos adversos e garantem a previsibilidade de sua receita imobiliária.

Bresco Logistica – BRCO11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Bresco com foco na aquisição e locação de ativos logísticos estabilizados, o foco é em imóveis bem localizados e com boa qualidade construtiva e locação a inquilinos de com qualidade de crédito pelo menos AA (br), além disso a gestão possui expertise para uma eventual expansão da ABL dos ativos do portfólio.

O fundo possui 11 ativos da Bahia ao Rio Grande do Sul com 71% da sua ABL composta por imóveis last mile. Com relação a locação dos ativos 58% dos contratos são na modalidade atípica com inquilinos como o Grupo Pão Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, além do trabalho de revitalização e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos. Assim esperamos que seja possível melhorar os rendimentos mais a frente além de manter a ocupação em níveis altos.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

	Carteira Valor		Carteira Renda
Fundos imobiliários com preços descontados em relação aos seus fundamentos em que vemos potencial de valorização no médio a longo prazo. Carteira para investidores que buscam valorização do capital pelo investimento em ativos descontados.	Fundos imobiliários com preço justo e/ou descontado que apresentam distribuição de dividendos estável. Carteira para investidores que buscam renda recorrente.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Cap rate: Taxa de capitalização.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

NOI: Lucro operacional líquido.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.