Comentário da analista

O Ifix encerrou o mês de dezembro em estabilidade, com variação de 0%. O ano de 2022 foi com certeza desafiador com grandes conflitos globais, aumento de juros em diversos países além da inflação persistente em economias desenvolvidas. No cenário local houve grande volatilidade devido ao processo eleitoral, a Selic finalizou o ano em 13,75%, patamar mais alto desde 2016, e o maior risco fiscal fez com que a curva de juros abrisse em todos os vértices, impactando negativamente os fundos imobiliários. Apesar da volatilidade o Ifix fechou o ano com alta de 2,2%.

Carteira Renda

Alterações

• Sem alterações.

Recomendação Carteira Renda – Janeiro.23

Performance

No mês de dezembro a Carteira Renda teve performance de -0,98% com 1% de dividendos. O maior promotor do mês foi o HGRU11 e o detrator foi o RBRR11.

Desempenho Carteira Renda – Dezembro.22

Carteira Valor

Alterações

• Entrada do KNSC11 e rebalanceamento: Dado o nível atual de incertezas aumentamos nossa exposição em fundos de recebíveis.

Recomendação Carteira Valor – Janeiro.23

Performance

No mês de dezembro a Carteira Valor teve performance de -0,87%. O maior promotor do mês foi o RBRL11 e o detrator foi o PATL11.

Desempenho Carteira Valor – Dezembro.22

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • O retorno dos impostos federais sobre os combustíveis, a perspectiva de reajuste do salário mínimo acima da inflação e a expansão do Auxílio Brasil pressionarão a inflação durante o ano, esperamos que o indicador encerre o ano em 5%.
• Aumento da Selic: NEGATIVO
  • Com a inflação projetada acima da meta e o aumento do risco fiscal acreditamos que o Banco Central eleve a Selic em 75 bps, encerrando o ano em 14,5%.
• Baixo crescimento do PIB: NEGATIVO
  • Com o alto nível de juros esperamos que haja crescimento de 0,7% no PIB em 2023.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à inflação quanto ao CDI.

Atualmente o KNSC11 possui 104% de seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 60% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de IPCA+8,14% e duration de 5,3 anos, 37% esta indexado ao CDI com spread médio de 3,52% e duration de 4 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF, Grupo Pão de Açúcar e Direcional.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele possuir devedores de qualidade e parte de sua carteira ser indexada ao CDI e, neste momento de taxa de juros elevadas e incertezas, o fundo tende a ser mais defensivo.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito

Hoje, sua carteira de CRIs é composta por 38 ativos, com taxa média de IPCA+ 7%: 16% deles são indexados ao CDI, 84% à inflação. O fundo tem foco em operações de originação própria que permitem a gestão customizar taxas e nível de garantia. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or, Direcional e Grupo Pão de Açúcar.

Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com sua qualidade, devido ao impacto da deflação, vale pontuar que há R$ 0,34/cota de resultados acumulados e não distribuídos que podem ser usados para manter a distribuição de dividendos.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci, ele tem como objetivo a geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção. A gestão possui 5 pilares para a geração de valor dentro do fundo, são eles: i. foco no E-commerce; ii. investimento em condomínios logísticos, iii. parceria com players estratégicos, iv. contratos atípicos e v. localização estratégica.

Atualmente o fundo possui participação em 16 imóveis, somando 600 mil m² espalhados por 7 estados. Atualmente os ativos estão locados a 67 inquilinos como Tok&Stock, Magazine Luiza, Ambev e Whirpool, 38% deles são do segmento de e-commerce e 25% do logístico. Em questão de contratos, 77% deles são na modalidade típica com WAULT de 4 anos.

Durante o mês de novembro houve a renovação antecipada da Privalia em Extrema/ MG por mais 36 meses e uma nova locação de 5.925 m² no Parque Logístico Osasco pelo prazo de 60 meses e valor superior ao praticado anteriormente.

Nossa recomendação do ativo se baseia na localização de seus imóveis e o seu mix de contratos com maior exposição aos contratos na modalidade típica, uma vez que o a forte busca por ativos logísticos por players de diversos setores, aliado a baixa vacância e poucas entregas geram um ambiente favorável para o aumento de preços acima da inflação.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Em novembro foi encerrada sua 9ª emissão de cotas tendo captado R$ 1.779 milhões, atingindo o patrimônio líquido de R$ 5,6 bilhões e mantendo sua posição de 2º maior fundo imobiliário.

Atualmente o KNCR11 possui 107,8%% de seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 96,3% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,52% com duration de 5,9 anos, dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação ao CDI e, neste momento de taxa de juros elevadas, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos, além disso o conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

Seu patrimônio é composto por ativos voltados para o varejo alimentício, vestuário e educação localizados principalmente nas regiões Sul e Sudeste do país, com menor exposição ao Nordeste. Seu portfólio encontra-se sem vacância com 82% de seus contratos na modalidade atípica com prazo médio de 12,4 anos e reajuste pela inflação.

No mês de dezembro o fundo concluiu a aquisição do imóvel Dutra 107 em Taubaté/SP por R$ 72 milhões, sendo pago R$ 33,5 milhões em equity e R$ 39,6 milhões em dívida via CRI. No mesmo mês houve a venda da Loja Assis Chateaubriand e da Loja Taubaté gerando lucro de R$ 0,19/cota.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos prontos ou em desenvolvimento, de forma direta ou por meio de cotas de outros fundos.

Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG, seus contratos são 100% típicos com vencimento a partir de 2025 e 86% possuem reajuste pelo IPCA, os ativos não possuem vacância financeira. Os maiores inquilinos são do setor de e-commerce e transporte e logística responsáveis por 52% e 19% da receita, respectivamente. No mês de setembro a receita imobiliária do fundo foi impactada positivamente pelo recebimento de R$ 1,15 milhões referente a renda mínima garantida do WT RBR Log, equivalente a 17% da receita do fundo. Dada a localização do ativo em Cajamar, região com baixa vacância e crescimento do aluguel pedido, acreditamos que o empreendimento deve ser locado antes do final do período de RMG acordado.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, além disso a região onde os imóveis se encontram possuem baixo estoque disponível para locação, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

More Real Estate FoF – MORE11

-Fundo de Fundos.

É o fundo de fundos da More Invest que tem como objetivo gerar valor ao acionista buscando oportunidades no mercado primário e secundário por meio de investimento em cotas de outros fundos.

Suas maiores exposições são no segmento de recebíveis, lajes corporativas e logística, em linha com sua estratégia de se posicionar em ativos que possuem maior potencial de valorização.

Nossa recomendação do fundo se baseia em seu desconto frente a sua cota patrimonial, também entendemos que a estratégia de focar em ganho de capital nos últimos meses irá beneficiar o resultado do fundo.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira.

Atualmente o fundo possui 66% do seu patrimônio em CRIs e 27% em FIIs. Sua carteira de recebíveis possui 41 papéis com spread médio de 1,48% e prazo médio de 6,2 anos. Em seu book de FIIs suas maiores posições são em Renda Urbana (34%), Logística (30%) e Lajes Corporativas (16%). A gestão continua ativa em sua estratégia de fazer a reciclagem de seu portfólio para gerar alfa ao investidor, no mês de outubro foram adquiridos R$ 265 milhões em CRIs com spread médio de 1,19% e vendidos R$ 312 milhões com spread médio de 1,33%.

Os dividendos do mês de dezembro foram impactados negativamente pela abertura da curva de juros e pela queda dos fundos imobiliários como um todo, que impossibilitaram o giro da carteira com ganho de capital tanto no book de CRI quanto de FII durante o período. Reiteramos que esse evento em nada impacta a qualidade das operações.

Nossa recomendação do ativo se baseia na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos aliado ao resultado acumulado devido a correção monetária e ao lucro em seu book de FIIs.

Pátria Logística – PATL11

-Fundo de Logística.

É o fundo da VBI Real Estate, cujo objetivo é obter renda e ganho de capital por meio da aquisição de imóveis logísticos ou industriais para locação, prontos ou em construção, preferencialmente com padrão construtivo A ou superior para locação a inquilinos de primeira linha. Sua preferência é por ativos em regiões logísticas, polos industriais e próximos a grandes centros consumidores.

Atualmente, o PATL11 possui 97% do seu patrimônio alocado em ativos imobiliários, 2% em FII de logística (VILG11) e 1% em caixa. Seu portfólio imobiliário é composto por 4 imóveis, todos 100% locados e com vencimento após 2025, sendo 74% são na modalidade atípica.

No mês de dezembro a Pif Paf, responsável por 12% da receita do fundo, notificou sua rescisão antecipada, o inquilino fará jus aos 6 meses de aviso prévio além da multa de rescisão.

Nossa recomendação se baseia na qualidade dos contratos e dos inquilinos do fundo, além do elevado desconto que vem sendo negociado no mercado secundário, abaixo do custo de reposição de um ativo com qualidade e localização similares, além de acreditamos que a mudança de gestão trará benefícios aos cotistas.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.

O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos e prazo médio de 5,8 anos. Atualmente a vacância do portfólio está em 22% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que passou por retrofit com entrega em 2023.

No mês de dezembro foi anunciada a venda de 1.717 m² do Condomínio Edifício Rio Sul Center, localizado no Botafogo, pelo valor de R$ 25,7 milhões com lucro estimado de R$ 0,76/ cota.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância na Torre Martiniano ao longo de 2023, repetindo o que foi feito no Paulista Star.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 36 CRIs na carteira com duration de 3,7 anos, 83% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 8,93% e 15% a CDI+ 4,21%. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or Correios e Magazine Luiza, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis da carteira, além do desconto com que suas cotas vem sendo negociadas.

Bresco Logistica – BRCO11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Bresco com foco na aquisição e locação de ativos logísticos estabilizados, o foco é em imóveis bem localizados e com boa qualidade construtiva e locação a inquilinos de com qualidade de crédito pelo menos AA (br), além disso a gestão possui expertise para uma eventual expansão da ABL dos ativos do portfólio.

O fundo possui 11 ativos da Bahia ao Rio Grande do Sul com 71% da sua ABL composta por imóveis last mile. Com relação a locação dos ativos 58% dos contratos são na modalidade atípica com inquilinos como o Grupo Pão Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura.

O fundo esta adotando todas as medidas cabíveis para garantir o recebimento da multa e do aviso prévio referentes a devolução do imóvel GPA CD- 06. No mês de dezembro foi assinado com a Valgroup a locação de 25 mil m² no imóvel Bresco Resende, o imóvel encontra-se ocupado pela Americanas que notificou sua desocupação no mês de Janeiro, o novo contrato representa um aumento de 4% no valor do aluguel.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, refletida na rápida locação feita em Embu, além do trabalho de revitalização e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio Líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.