Carteira recomendada de FIIs – Janeiro 2024

Comentário dos analistas

No último mês, o Ifix enfrentou um aumento de 4,25% aos 3.311,43 pontos atingindo sua máxima histórica, influenciado, mais uma vez, pelo fechamento das NTN-Bs. A NTN-B 2035 saiu de 5,58% para 5,34% no período de dezembro/23, influenciado pela diminuição no yield das treasuries americanas diante de um cenário externo ligeiramente mais otimista para o início do corte da taxa de juros nos EUA. No cenário local, com a desaceleração da atividade econômica e uma trajetória mais consistente da inflação, impulsionada pela condução da política monetária contracionista, espera-se que o ciclo de corte de juros continue em 2024.

No dia 06 de dezembro de 2023, foi anunciado efetivamente a venda da CSAM RE, que faz a operação do negócio de administração dos FIIs da CSHG (“Credit Suisse Hedging-Griffo”), para o Pátria, incluindo a migração dos profissionais que integram o time dedicado a gestão dos fundos e a substituição da CSHG enquanto administradora fiduciária em função do processo de integração das operações do Grupo UBS com o Credit Suisse no Brasil. A transação proporcionará aos FIIs a continuidade dos serviços de gestão atualmente prestados pelo time de gestão do CSHG de forma segregada e põe fim à incerteza com relação à continuidade do trabalho que a equipe de gestão vem fazendo ao longo dos últimos anos.

Carteira Renda

Alterações

• Saída de VILG11 (-12,5%) e Entrada de LVBI11 (12,5%): As recentes movimentações do LVBI11 podem destravar mais valor e impactar positivamente os dividendos no curto/médio prazo.
• Rebalanceamento da carteira de KNCR11 (-5%) e HGLG11 (+5%): Diminuição de KNCR11, em função da continuidade no corte na taxa de juros, e aumento da exposição em HGLG11, que vem praticando novas locações e expansões nos ativos.

Recomendação Carteira Renda – Janeiro.24

Performance

No mês de Dezembro a Carteira Renda teve performance de 3,24% com 0,9% de dividendos, em comparação a 4,25% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGRU11 com alta de 4,6% e o menor promotor foi o HGLG11 com performance de 0,6%.

Desempenho Carteira Renda – Dezembro.23

Carteira Valor

Alterações

• Saída e RBRL11 (-10%) e Entrada do RBRF11 (20%): Alocação tática em função do desconto do praticado do RBRF11 (Fundo de Fundos) diante de uma perspectiva mais favorável para 2024.
• Rebalanceamento do PLCR11 (-2,5%), RBRR11 (-2,5%), KNIP11 (-2,5%) e BTCI11 (-2,5%):  Diminuição do peso em recebíveis (-10%) com a entrada do RBRF11.

Recomendação Carteira Valor – Janeiro.24

Performance

No mês de Dezembro a Carteira Valor teve performance de 3,45% em comparação a 4,25% do Ifix. O maior promotor do mês foi o KNIP11 com alta de 4,9%, já o menor promotor foi o RBRL11 com performance de 0,2%.

Desempenho Carteira Valor – Dezembro.23

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • A composição do IPCA de novembro de 2023 apresentou uma composição ligeiramente benigna. Enquanto alguns setores desaceleraram, como bens industriais, outros, como serviços, mantiveram uma trajetória de aceleração. Isso reflete desafios econômicos, como a possível reversão do controle inflacionário diante do cenário de mercado de trabalho aquecido, e nesse contexto, a demanda agregada pode ser um importante fator de risco para o processo de desinflação em 2024. Dessa forma, o processo inflacionário corrente benigno e uma taxa de juros real ainda bastante restritiva impedem uma desaceleração no ritmo de cortes, ao passo em que um mercado de trabalho bastante resiliente e expectativas de inflação desancoradas limitam o espaço para aceleração do ritmo de flexibilização monetária. A inflação acumulada no ano está em 4,04%, nossa expectativa é de que o IPCA encerre o ano em 4,5% em 2023. E para 2024, a expectativa é de 4,1%.
• Ciclo de corte nos juros: POSITIVO
  • A perspectiva de redução da taxa de juros em 2024 surge em meio à melhoria do quadro inflacionário. O Comitê aponta indicadores econômicos alinhados com uma desaceleração nos próximos trimestres, destacando que as expectativas de inflação que apresentam apenas uma reancoragem caracterizada como apenas parcial, apesar da elevação das incertezas em torno da execução da política fiscal enfatizada como crucial para estabilizar expectativas inflacionárias. Enquanto o Copom sugere pouca margem para acelerar cortes, a decisão do Fed abre espaço para uma Selic final abaixo de dois dígitos. Mantemos a projeção de Selic ao fim do ciclo em 9,75% a.a., devido à antecipação dos cortes nos EUA para o segundo semestre de 2024.

• Crescimento do PIB: POSITIVO
  • O terceiro trimestre de 2023 revelou uma atividade econômica impulsionado pelo setor de serviços refletindo a força da oferta, e pelo expressivo avanço no consumo familiar e nas exportações pela ótica da demanda. Apesar disso, confirmou-se a esperada desaceleração econômica no segundo semestre. O dinamismo no consumo das famílias derivou de um mercado de trabalho mais aquecido, em decorrência do movimento de recomposição dos salários reais beneficiando-se da trajetória da queda da inflação. As exportações brasileiras mantiveram-se em ascensão pela perda de competitividade da Argentina. Enquanto os serviços impulsionaram grande parte do crescimento, a agropecuária sofreu uma desaceleração após um crescimento expressivo anterior e devido a condições climáticas adversas (El Niño), prevendo-se impactos na produção de alimentos. O crescimento em 2023 passa de 2,7% para 2,8%, e para 2024, a projeção de crescimento do PIB é de 1,3%.

VBI Logístico – LVBI11

-Fundo de Logística.

É o fundo da VBI Real Estate que tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis do segmento logístico ou industrial.  Atualmente, o fundo possui 10 ativos, representados por 480 mil m² de ABL, com uma vacância de 0,7%, e P.L. de R$1.671 milhões. A receita do portfólio é proveniente de: 40% do Raio 30km de São Paulo/SP, 29% de Extrema/MG, 12% da Região Metropolitana de Salvador, 10% da Região Metropolitana de Belo Horizonte e 8% da Região Metropolitana de Curitiba. As três principais inquilinas – Amazon, Ambev e DHL – contribuem cada uma com 10% da receita total do portfólio.

Em novembro, o fundo comunicou a primeira venda do portfólio desde sua primeira emissão em 2018. O galpão desinvestido foi o Ativo Guarulhos, localizado em Guarulhos/SP, pelo valor de R$94 milhões, o que representa R$3.850/m², do qual R$60 milhões foram pagos à vista. O ganho de capital já recebido pelo fundo foi de R$1,07/cota, restando ainda duas parcelas de R$0,30/cota a serem pagas em janeiro/24 e julho/24. A transação é um ótimo exemplo da qualidade do portfólio, e que historicamente mantém a vacância financeira abaixo dos 4%, promovendo seu primeiro desinvestimento em uma TIR de 17,6%a.a., venda em 37% acima do valor de aquisição, e 16% acima do último laudo de avaliação.

Além disso, o fundo concluiu sua 4ª emissão de cotas, captando R$288,2 milhões. Os recursos foram direcionados para quitar uma dívida de R$152 milhões, reduzindo as despesas mensais em R$0,13/cota, e para adquirir um galpão logístico em São Bernardo do Campo/SP por R$279 milhões, equivalente a R$4.294/m². No âmbito da aquisição, a transação envolveu recursos do caixa do fundo (R$53,5 milhões) e emissão de CRIs (R$115 milhões) com taxa IPCA + 7,94% a.a. Ainda está pendente a integralização de cotas do FII SBC para quitar o saldo devedor da operação de securitização. O novo ativo é um galpão recém-construído (em 2021) para a Scania, com um contrato atípico vigente até 2036. A expectativa de retorno anualizado nos próximos 12 meses é de 9,1%, resultando em um aumento na receita de R$0,09/cota.

Vale salientar que o portfólio inclui o ativo Cajamar, que aguarda a emissão do Habite-se estimada para o 1T24 e que contém uma RMG de 12 meses a partir da escritura. Este empreendimento está situado no Raio 30km de São Paulo/SP, possuindo especificações técnicas elevadas. Entendemos que este ativo apresenta capacidade para locação nos próximos meses, especialmente por estar em uma região com uma das menores taxas de vacância do Brasil, em 7,3%, possuindo potencial de incremento de 20% de suas receitas dado a diferença do preço/m² praticado em Cajamar/SP com relação a sua RMG.

Ainda em dezembro, o fundo anunciou que aluguel referente a competência de 2023 não foi pago por um dos seus locatários, impactando negativamente em R$0,10/cota. Em nossa avaliação, dado a solidez financeira dos inquilinos, acreditamos que a inadimplência deve ser rapidamente revertida.

Em nossa visão, com a desalavancagem parcial, aliada à estratégia de adquirir ativos estratégicos e construir um portfólio em locais privilegiados com elevados padrões técnicos, juntamente com a eficiente renovação do portfólio e a obtenção do habite-se para o ativo em Cajamar, são fatores que podem acionar uma série de elementos capazes de desbloquear o potencial de valorização do fundo.

RBR Alpha Multiestratégia Real Estate – RBRF11

-Fundo de Fundos.

É o fundo de fundos da RBR Asset Management que tem objetivo a obtenção de rendimentos e ganhos de capital, com mandato para aquisição de FIIs e CRIs e outros ativos líquidos do mercado imobiliário. A estratégia do fundo busca alocação seguindo os critérios (i) Alpha: FIIs de tijolo, visando à valorização dos ativos; (ii) Beta: posições táticas de curto prazo; (iii) CRI: por meio de investimentos em dívida imobiliária, e (iv) Liquidez: recursos aguardando alocação futura, geralmente investidos em fundos de renda fixa altamente líquidos. Sendo assim, a composição da carteira é dividida em 58% em Alpha, 13% Beta, 26% em CRI, e 3,3% em Liquidez. O valor atual da cota do RBR Alpha representa um deságio de 7,5% em relação a sua cota patrimonial, seguido de um deságio de 8,6% em relação ao valor patrimonial dos fundos investidos.

Atualmente, o fundo está alocado em 74,1% no segmento de tijolo, e 25,9% no segmento de papel, o que representa 19 FIIs e 8 CRIs. O portfólio se divide em 31% do segmento corporativo, 26% em recebíveis, 17% no segmento logístico e 17% em Shopping.

Ao longo do segundo semestre de 2023, ocorreram movimentos importantes para o RBR Alpha, com a intenção de realocar estruturalmente mais de 14% do portfólio por meio de uma gestão mais focada em ativos reais, de forma indireta. Para viabilizar essas novas alocações, o fundo desfez de posições com prejuízo acumulado, R$0,43/cota de prejuízo no ano, mas liberando R$110 milhões em caixa focando em ativos reais em ganhos no longo prazo. Disso, em novembro, o fundo realizou aquisição de 8,64% do FII Eldorado, em conjunto do RBR Malls (100% detido pelo RBRF11), o que representa 4,32% do ativo Shopping Eldorado. O valor de aquisição foi de R$110 milhões à vista a um cap rate de 7,5%, o que representa R$33,5 mil/m². Além disso, realizou também a aquisição de 10% do Shopping Plaza Sul, através do mesmo veículo (RBR Malls), em uma transação de R$60 millhões, cap rate de 8,6%, equivalente a 25 mil/m². Essas transações refletem ativos premium com potencial de valorização no longo prazo, uma vez que o FII do Shopping Eldorado, apresentou uma valorização patrimonial de 38% do período, proporcionando um retorno anualizado do FII de 14,5%a.a. (vs. os pares com média de 7,7%a.a.).

Em dezembro, a principal posição do portfólio, o HGPO11, com quase 10% da carteira, foi reavaliado em R$41,5 mil/m², um aumento de 3,34% em relação ao último laudo de avaliação, o que representa um potencial de valorização de até 30% ao preço de mercado do RBRF11 dado o contínuo aumento de aluguel praticado. No que diz respeito ao book de ações, por meio do RBR Malls, a posição foi liquidada em novembro, resultando em um ganho parcial de R$0,05/cota reconhecido no mês de novembro e o restante em dezembro de R$0,10/cota.

O RBRF11 tem gradualmente ampliado sua exposição no segmento de tijolo ao longo do ano, e optando por investimentos em ativos reais. Essa readequação, na nossa visão, foi feita no momento ideal, apresentando potencial de valorização devido aos descontos observados da cota. O fundo pode se beneficiar de um cenário mais favorável, especialmente diante das expectativas de redução das taxas de juros em 2024. Nesse contexto, sua atuação se configura como uma estratégia tática de alocação aliado a um portfólio de qualidade.

CSHG Logística – HGLG11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Credit Suisse Hedging-Griffo voltado primordialmente para operações logísticas e industriais que tem objetivo a aquisição de terrenos para construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Possui um portfólio de 1,4 milhões de ABL e 24 ativos localizados principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Após as últimas movimentações o fundo encerrou o mês de setembro com 4,6% de vacância financeira e 9,8% de vacância física. 67,5% da sua receita contratada é na modalidade típica e 66% possuem vencimento após 2027.

O resultado do fundo em novembro foi impactado positivamente pelo recebimento da última parcela da multa rescisória da WMB (+0,08/cota) e pelo recebimento da multa, indenização e aluguéis passados da Sequoia (+0,015/cota). No campo comercial, o fundo realizou uma expansão de um módulo no CLE, com isso a vacância física foi reduzida de 10% para 9,87%, mas uma vacância financeira que passará de 4,6% para 8,62% em decorrência do encerramento da receita proveniente do Walmart pela desocupação no HGLG Betim. Para os potenciais locações e expansões, o fundo assinou 3 mil m² no HGLG Washington Luiz, em Duque de Caxias/RJ, expansão da Shopee no HGLG Betim em fase de assinatura com um aumento de 12 mil m² e expansão de um dos locatários no DCC em 6 mil m². Das devoluções, Bosch entregando 1.100 m² no HGLG Itupeva – G100, 11.600 m² no HGLG Louveira, além da notificação de devolução de 1500 m² no CLE. Entre as locações e devoluções, esperamos uma absorção líquida positiva nos próximos meses o que deve reduzir a vacância do fundo em 1%.

Vale salientar que em dezembro, a operação dos negócios de administração da CSAM RE foram vendidos para o Pátria, incluindo a migração dos profissionais, garantindo a continuidade dos serviços e encerrando incertezas sobre o trabalho da equipe de gestão. Além disso, o fundo passou pelo processo de reavaliação patrimonial dos imóveis, avaliado pela Colliers, resultando em valor 4,11% superior aos valores contábeis dos referidos imóveis, o que totaliza uma variação positiva de 3,54% no valor da cota patrimonial do fundo.

Recomendamos o fundo por acreditarmos que ele está sendo negociado com um desconto injustificável, levando em consideração a concentração do portfólio próximo à São Paulo e a alta qualidade construtiva de seus imóveis.

BTG Pactual Logística – BTLG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 667 mil m² de ABL em 22 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo (82%) e Minas Gerais (8%) mantendo a vacância financeira em 2%.

Em dezembro, o fundo concretizou a aquisição de três galpões logísticos, totalizando 233 mil m² de ABL por R$ 760 milhões, equivalente a um valor de R$ 3 mil/m², ao cap rate de 9,2%. Desses, R$ 440 milhões foram pagos à vista, enquanto os R$ 320 milhões restantes serão quitados em 18 meses corrigidos pelo IPCA. Os ativos adquiridos incluem o BTLG Cajamar Amazon, com 76 mil m², e BTLG Cajamar Assaí, com 57 mil m², ambos localizados no raio 30 km de São Paulo/SP. O terceiro ativo, o BTLG Campinas II, situado a 100 km da capital, apresenta 100 mil m² de ABL, com projeto de expansão de 74 mil m² a ser executado conforme demanda futura. Essa transação proporcionará um yield estimado de 15% até o pagamento final, gerando uma receita de R$ 0,19/cota. Essa expansão do portfólio para regiões com taxas de vacância abaixo de 10% fortalece o poder de negociação pró-locador e contribui para um aumento expressivo na receita proveniente de ativos classificados como A+, passando de 87% para 92%. Após essa aquisição, a distribuição dos cinco maiores ativos do fundo fica: Ativo Mauá com 10% (anteriormente 14%), Campinas II com 10%, Cajamar Assaí com 9%, Jundiaí com 8% (anteriormente 11%) e Cajamar Amazon com 7%. Essa estratégia reforça a solidez e diversificação do portfólio do fundo.

Além disso, no mesmo mês, o fundo realizou o pré-pagamento, sem multa, do último CRI indexado ao CDI com custo de CDI +2,95%, no montante de R$60 milhões. Dessa forma, sua alavancagem reduzirá de 7,2% para 5,3%, o que proporcionará uma redução da despesa financeira de R$0,02/cota. Ainda, com a escritura efetiva da venda do BTLG Dutra-SP, o fundo recebeu o pagamento final de R$40,8 milhões, com um ganho de capital de R$11,8 milhões, equivalente a R$0,41/cota, o que garantiu uma TIR de 19.5%a.a. na venda do ativo, em linha com o processo de desinvestimento do portfólio.

Nossa recomendação se baseia na boa localização do portfólio e no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Acreditamos que os movimentos de reciclagem do portfólio, redução do endividamento e das operações de aquisição dos 3 novos ativos, deverão destravar o valor do fundo tanto no curto quanto para o longo prazo.

Kinea Índices de Preços – KNIP11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Kinea dedicado aos investimentos em CRIs predominantemente indexados à inflação destinado a investidores qualificados, ele conta com devedores de bom risco de crédito e estrutura de garantia robusta.

Atualmente o KNIP11 possui 94 CRIs e 101,3% do P.L. atrelado ao IPCA, essa exposição é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Suas maiores exposições são nos setores de escritório (32,2%), shoppings (30,4%), logístico (20,1%) e residencial (11,1%). Sua carteira na marcação a mercado equivale a um carrego de IPCA + 7,74% a.a. e sua duration é de 4,5 anos. Seus maiores devedores são a JHSF e Gazit.

No último mês, foi realizado no CRI Portfolio Ed. Corporativos, representando 2% do P.L, uma assembleia (AGT) para aprovar ajustes no fluxo financeiro do CRI e a criação de um fundo de reserva adicional de R$3,5 milhões para garantir mais segurança à operação. Também estão previstas a venda de dois ativos deste portfólio nos próximos 30-60 dias. E no CRI FL Plaza (4,1% do P.L.), foi realizado uma assembleia (AGT) para deliberar a alteração no lastro da operação, a ser composto pelos contratos de locação do Ed. FL Plaza, uma vez que o FII devedor, o XPPR11, poderá migrar o ativo ao FII, extinguindo a SPE que detém. Essa mudança não afeta as outras condições ou garantias dessa operação.

Atualmente, o fundo está sendo negociado com um yield aproximado de IPCA+ 7,40%, com um spread sobre a NTNB de 2%, mantendo uma carteira de alta qualidade de crédito. Nossa análise indica que o KNIP11 está sendo negociado com desconto devido à desaceleração inflacionária dos últimos meses, porém, sem impacto na qualidade de crédito de seus devedores. Acreditamos que o fundo está bem-posicionado para se beneficiar de um quadro inflacionário mais estável nos próximos meses.

BTG Pactual Crédito Imobiliário – BTCI11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do BTG Pactual. O BTCI11 tem como objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo principalmente por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Atualmente seu patrimônio líquido está investido 78,5% em CRIs (médio e longo prazo), 8,2% de FIIs, 8,2% em CRIs táticos (curto e médio prazo) e 1,3% em renda fixa, representando um P.L. de R$1 bilhão. Seu portfólio de CRIs está 67% alocado em IPCA com spread médio de 7,2% e 30% a CDI+ 3,9%. Dentre seus devedores encontram-se empresas com boa qualidade de crédito como HBR e GPA, suas maiores exposições são 47% no setor logístico, 19% no setor residencial, 18% em shoppings e 7% no varejo.

Em outubro, o fundo liquidou parte do CRI Airplane – Série 1, com taxa IPCA+8,04% (MtM), reduzindo sua posição de R$42 milhões para R$2,8 milhões (4,2% do P.L para 0,3% do P.L.). Enquanto isso, a carteira ainda mantém a posição de R$42 milhões na Série 2, a qual também envolve alienação fiduciária de galpões logísticos e cessão fiduciária dos contratos de locação.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto pelo qual ele tem sido negociado, que é de 2% em relação ao seu valor patrimonial, equivalente a um carrego de IPCA+8,60% líquido.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 17 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 186 mil m² de ABL com 32 locatários e prazo médio de 4,2 anos.

Em novembro resultado do fundo foi de R$ 7,61 milhões (R$0,64/cota). A venda do Ed. Alegria foi protocolada no CADE e ainda está em processos finais de diligência, além disso, o fundo contou com os recebimentos: i. da sexta parcela da venda dos conjuntos do Ed. Brasilinterpart, gerando um lucro de R$0,012/cota, ii. da sétima parcela da venda do Centro Empresarial Dom Pedro, cujo impacto negativo foi de R$0,004/cota.

O processo de locação no Ed. Antônio das Chagas que estava em processo final de locação, está seguindo com outra opção, por conta de custo e tipo de ocupação. Atualmente o ativo está 100% vago, apresenta 4,8 mil m² de ABL, sendo 2,6% da ABL do portfólio. No Centro Empresarial Sêneca, a empresa de diagnósticos que inicialmente recuou devido à não aprovação do orçamento, voltou com uma nova proposta para ocupar metade do Sêneca Mall, sendo a totalidade do 1º andar. As negociações contratuais estão em andamento e devem ser mais longas do que o usual, visto que envolvem um investimento de cerca de R$ 5 milhões, que será utilizado para compor o aluguel e revertido em penalidades se necessário.

Vale salientar que em dezembro, a operação dos negócios de administração da CSAM RE foram vendidos para o Pátria, incluindo a migração dos profissionais, garantindo a continuidade dos serviços e encerrando incertezas sobre o trabalho da equipe de gestão. Além disso, o fundo passou pelo processo de reavaliação patrimonial dos imóveis, avaliado pela CBRE, resultando em valor 0,25% inferior aos valores contábeis dos referidos imóveis, o que totaliza uma variação negativa de 0,25% no valor da cota patrimonial do fundo.

Em nossa análise, acreditamos que a venda do Ed. Alegria e a obtenção do Habite-se na Torre Martiniano, que possibilitará a entrada efetiva dos inquilinos e a locação do restante das áreas remanescentes, o resultado do fundo irá melhorar e a vacância cairá 15%, destravando valor.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de Recebíveis.

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 41 ativos: 16% deles são indexados ao CDI e 84% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+2,6% e IPCA+7,6%, apresentando duration médio de 3,9 anos e LTV de 59%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e Direcional. Vale destacar que mais da metade das garantias está localizada em regiões prime da cidade de São Paulo.

Durante novembro, um fundo revisou o rating de 13 operações, totalizando R$ 322 milhões (cerca de 22% do P.L). Essa revisão, parte do modelo de rating da RBR, considerou eventos recentes que impactaram o risco das operações, resultando em notas de AAA a D. Das revisões, 9 operações mantiveram seus ratings devido à estabilidade nos parâmetros, enquanto as outras experienciaram mudanças refletidas em suas novas notas. Duas operações apresentaram melhorias nos fundamentos, enquanto outras duas tiveram seus ratings reduzidos. Das reduções: O CRI GE Barueri (R$ 33 milhões, 2% do PL do fundo): O rating foi rebaixado de A+ para BB+ devido à alta alavancagem do Devedor (FII BLMG11) e à rescisão do contrato de locação pela Baker Hughes em abril/23. Isso aumentou o LTV de 58% para 100%, impactando a liquidez e a possibilidade de reposicionar o ativo no mercado após a saída do locatário. E no CRI GPA II (R$ 4,7 milhões, 0,3% do PL do fundo): O rating foi rebaixado de A para BBB+ devido à deterioração dos indicadores financeiros ao longo de 2023, refletida pelo aumento do Índice Dívida Líquida / EBITDA. No entanto, a empresa divulgou um plano para redução significativa do endividamento, o que pode influenciar positivamente o rating no futuro. As revisões buscam antecipar eventos que possam impactar a saúde financeira, permitindo a atuação preventiva para encontrar soluções. Todas as operações estão em dia com suas obrigações financeiras no momento.

Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com a qualidade do seu portfólio, na sua cotação atual sua carteira possui carrego de IPCA+ 8,25% líquido.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo do CSHG de renda urbana com a principal estratégia em adquirir imóveis prontos institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística ou em desenvolvimento para uso comercial, visando a geração de renda por meio de vendas ou locação. O fundo atualmente possui um total de 432 mil m² de ABL, distribuídos entre 70 imóveis. Destes, 45 são lojas da Pernambucanas, 20 são voltados para atacarejo e 5 são imóveis educacionais.

Em novembro, o fundo registrou uma receita total de R$21,4 milhões, resultando em um lucro de R$17,6 milhões, com um rendimento R$0,96/cota. O resultado foi impactado pela: i. amortização extraordinária de um CRI (R$+0,10/cota), por conta do prêmio do pré-pagamento e o efeito do descarrego de inflação acruada no CRI, e pelo ii. lucro relacionado as parcelas das vendas das lojas de Vitória-ES e Francisco Beltrão – PR (R$+0,02/cota). Neste mesmo mês, estava programado o reajuste contratual das lojas Pernambucanas, o que equivale a 22% do aluguel contratado do fundo, do qual terá impacto na receita de dezembro. Neste mesmo mês, o imóvel Ed. Santo Alberto que estava locado ao Anhembi Morumbi teve seu contrato cedido para o grupo educacional Insper, que possui sede na mesma rua. O contrato de locação permanece com as condições inalteradas. Ademais, a gestão continua diligente na avaliação dos ativos alvo da 9ª Emissão de cotas do Fundo, incluindo os portfólios dos fundos MINT11 e SPVJ11.

Em dezembro, o fundo vendeu uma loja em São Bernardo do Campo/SP locada para WMB Supermercados, pertencente ao Grupo BIG, por R$94 milhões, equivalente a R$ 3.835/m². Metade do valor foi pago na data da escritura, e a outra metade será paga em janeiro de 2024. O investimento total do fundo no imóvel foi de R$62,9 milhões, gerando um lucro em regime de caixa de R$31 milhões, equivalente a R$1,69/cota. A transação representa um valor de 49% superior ao valor investido, 15% sobre o laudo de 2023, com uma TIR a.a. de 17,9%. Após o pagamento total, a compradora terá direito a um aluguel mensal de R$541,4 mil equivalente a cerca de R$0,03/cota. O desinvestimento reforça a estratégia eficaz da reciclagem do portfólio que a gestão vem fazendo ao longo dos últimos anos.

Vale salientar que em dezembro, a operação dos negócios de administração da CSAM RE foram vendidos para o Pátria, incluindo a migração dos profissionais, garantindo a continuidade dos serviços e encerrando incertezas sobre o trabalho da equipe de gestão. Passou pelo processo de reavaliação patrimonial dos imóveis, avaliado pela Colliers, resultando em valor 4,39% superior aos valores contábeis dos referidos imóveis, o que totaliza uma variação positiva de 3,39% no valor da cota patrimonial do fundo.

Nossa recomendação se baseia na estratégia de comprar ativos descontados e vender buscando ganho de capital. Dado o valor de aquisição dos ativos temos boas perspectivas de novas transações com potencial de gerar ganho de capital ao fundo no futuro. Além disso, a exposição a contratos atípicos mantem a receita recorrente estável e reajustada pela inflação no fundo.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 105,1% de seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem e 2,1% em instrumentos de caixa. 104,6% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio (MTM) de CDI+2,55%, e duration de 5,3 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield e JHSF.

Em novembro, o fundo realizou um novo investimento de R$ 100 milhões no CRI Even, sendo 1,6% do P.L. do fundo com uma taxa de aquisição de CDI+2,55%. Esse investimento está lastreado no estoque de unidades residenciais da incorporadora Even S.A. em São Paulo. Esta operação é respaldada por garantias sólidas, incluindo Alienação Fiduciária do estoque de unidades residenciais e Alienação Fiduciária de cotas das SPEs dos projetos. Além disso, o CRI possui covenants financeiros e um LTV máximo de 70%, proporcionando uma estrutura robusta de garantias.

A recomendação desse FII é fundamentada no fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis de qualidade com indexação majoritária ao CDI, sendo negociado, atualmente com um yield de CDI+1,00% líquido. Neste momento, consideramos que as taxas de juros ainda estão elevadas, o que faz com que o KNCR11 seja uma opção mais defensiva.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 42 CRIs na carteira, com duration de 3,40 anos. 74,5% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 8,30%, e 24% estão atrelados ao CDI + 3,21%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 52,76%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.

Em novembro, o fundo direcionou R$3,9 milhões no CRI Lar Cooperativa a uma taxa de CDI +2,45%, representando 2% do P.L. Esta operação apresenta lastro na construção de supermercados, garantida por alienação fiduciária e um fundo de despesas.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade de crédito do seu portfólio, composição equilibrada de indexadores e no desconto de 3% que ele vem sendo negociado em relação ao seu valor patrimonial.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.