Comentário da analista

O mês de junho foi marcado pelo aumento do risco fiscal no Brasil, a adoção de políticas expansionistas tem aumentado a percepção de risco dos investidores, o que, por sua vez, leva à abertura da curva de juros e pressiona a cotação dos ativos de risco.

O Ifix apresenta estabilidade no primeiro semestre do ano e alta de 1,5% em 12 meses, para o próximo trimestre permanecemos cautelosos e sem vislumbrar gatilhos de valorização. Nosso cenário baseia-se na: i. incerteza política, ii. juros ainda em ciclo de alta, iii. aumento da aversão ao risco devido a conflitos globais e iv. aumento do risco fiscal.

Carteira Renda

Alterações

• Não houve alteração.

Recomendação Carteira Renda – Julho.22

Performance

No mês de junho a Carteira Renda teve performance de -0,75 com 0,9% de dividendos em comparação a -0,88% do Ifix. O maior promotor foi o MCCI11 com alta de 1,1% somando a valorização da cota e o dividendo, já o detrator da carteira este mês foi o PVBI11 com -3,8%.

Desempenho Carteira Renda – Junho.22

Carteira Valor

Alterações

• Não houve alteração.

Recomendação Carteira Valor– Julho.22

Performance

No mês de junho a Carteira Valor teve performance de -1,26% em comparação a -0,88% do Ifix. O maior promotor foi o MALL11 com alta de 0,8% somando a valorização da cota e o dividendo, já o detrator da carteira este mês foi o LVBI11 com -3,0%.

Desempenho Carteira Valor– Junho.22

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Recessão nos países desenvolvidos: NEGATIVO
  • O FED e o Banco Central Europeu têm adotado um tom mais duro na política monetária, podendo subir juros acima da taxa neutra de forma a provocar uma recessão e, assim, conseguir controlar a inflação.
• Inflação: NEUTRO
  • A redução do ICMS nos transportes, energia, telecomunicações e combustível poderá gerar uma redução na inflação de 2,1%, fechando o ano em 7,2%.
• Expectativa de Selic a 13,75 % a.a. em 2022: NEGATIVO
  • Com o cenário externo se deteriorando e o aumento do risco fiscal, ocasionado pelas medidas expansionistas adotadas na economia local (redução do ICMS, auxílios), esperamos um aumento de maior magnitude na taxa de juros, elevando nossa expectativa para 13,75% ao final do ciclo de alta de juros, porém acreditamos que os juros ficarão em patamares elevados por mais tempo.
• Crescimento do PIB de 1,7%, com viés de alta, em 2022: POSITIVO
  • Apesar da política monetária contracionista a economia tem surpreendido positivamente no crescimento puxado pelo setor de serviços e pelo aumento do investimento privado, nossa expectativa é de 1,7% de crescimento em 2022.        

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários – MCCI11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Mauá Capital, seu foco é em CRIs com boas garantias e retorno ajustado ao risco. O fundo da Mauá conta fortemente com originação própria que confere ao CRI boa amarração das garantias e maior conforto para o gestor, uma vez que a estratégia do fundo se baseia em buy and hold.

Atualmente o fundo possui 14% de seu patrimônio alocado em 15 FIIs de recebíveis e 80% distribuídos em 28 CRIs. Além disso ainda há R$ 2,36/cota de inflação acumulada nos ativos que ainda não foram distribuídos, isso se deve ao regime de caixa usado pelo fundo para apurar o resultado, o que deve manter os dividendos em patamares elevados mesmo com a desaceleração da inflação que temos visto.

Sua carteira de CRIs possui exposição ao segmento corporativo e logístico localizados majoritariamente em São Paulo, esses ativos possuem como devedor empresas com boa nota de crédito, como WT Morumbi (operação que possui o SARE11 como contraparte), Casas Bahias, Newport e Superfrio, e/ou ativos em garantia de boa qualidade em localizações estratégicas. A indexação dessa carteira hoje é majoritariamente IPCA+ 7,2% (71% do PL) e uma pequena parte com taxa média CDI+3,7% (6% do PL).

Nossa recomendação se baseia na qualidade da gestão e dos ativos em carteira. Outro ponto positivo é a política de estabilização de dividendos do fundo, que adere perfeitamente a tese da nossa carteira de renda.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira.

Atualmente o fundo possui 64% do seu patrimônio em CRIs e 34% em FIIs, além de 15% em compromissadas (instrumento de alavancagem). A carteira de CRIs do fundo é composta por 37 papeis com taxa média IPCA+ 6,4% e sua maior exposição é ao segmento logístico, contando com bons devedores como o VISC11, Assaí, GTLG11, GSFI11 e Via Varejo. Nessa estratégia a gestão tem buscado a reciclagem de seu portfólio de modo a recompor parte da abertura do juro real, sem aumentar de risco. Em sua carteira de FIIs sua maior exposição atualmente é ao segmento de renda urbana e logística, onde a gestão acredita que há maior oportunidade dado os preços atuais.

O valor levantado na oferta já foi 100% alocado mantendo a estratégia high grade. No mês de maio foi vendido R$ 668 milhões a IPCA+ 6,63% e adquiridos R$ 795 milhões a IPCA+ 6,64%, além disso o fundo ainda conta com R$ 1,59/cota de correção monetária que ainda não foi distribuído.

Nossa recomendação do ativo se baseia na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos além de seu portfólio se beneficiar do aumento da inflação e dos descontos encontrados em outros FIIs.

Pátria Logística – PATL11

-Fundo de Logística.

É o fundo do Pátria, cujo objetivo é obter renda e ganho de capital por meio da aquisição de imóveis logísticos ou industriais para locação, prontos ou em construção, preferencialmente com padrão construtivo A ou superior para locação a inquilinos de primeira linha. Sua preferência é por ativos em regiões logísticas, polos industriais e próximos a grandes centros consumidores.

Atualmente, o PATL11 possui 97% do seu patrimônio alocado em ativos imobiliários, 2% em FII de logística (VILG11) e 1% em caixa. Seu portfólio imobiliário é composto por 4 imóveis, todos 100% locados, sendo: dois deles localizados em Itatiaia no estado do Rio de Janeiro, um em Ribeirão das Neves no estado de Minas Gerais e o último em Jundiaí no estado de São Paulo, todos os imóveis possuem padrão construtivo A+.

Do total de contratos, 74% são da modalidade atípica; e todos possuem vencimento após 2025. No mês de junho foi anunciada a aquisição pelo Pátria de 50% da VBI Real Estate, a implicação desse anúncio é que a equipe imobiliária da VBI irá assumir a gestão dos fundos imobiliários do Pátria e os atuais sócios do Pátria responsáveis por essa área irão fazer parte do comitê de investimento. Em nossa visão, a equipe da VBI irá assumir o PATL11 em um momento em que este superou seus maiores desafios do fundo e serão capazes em pensar em novas formas de destravar valor para os cotistas do fundo.

Nossa recomendação se baseia na qualidade dos contratos e dos inquilinos do fundo, além do elevado desconto que vem sendo negociado no mercado secundário, abaixo do custo de reposição de um ativo com qualidade e localização similares, além de acreditamos que a mudança de gestão trará benefícios aos cotistas.

CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é investir em CRIs com garantia real. Sua carteira hoje é considerada middle risk, com maior exposição a ativos com rating A a BBB-.

Atualmente, o fundo possui 15% de seu PL alocado em outros fundos imobiliários e 68% em CRIs. No book de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA +7,2%, com 47% e CDI + 3,3%, representando 52% dos ativos. O HGCR11 possui R$ 1,49/cota de inflação acumulada nos ativos que ainda não foram distribuídos, isso se deve ao regime caixa usado pelo fundo para apurar o resultado, o que deve manter os dividendos em patamares elevados mesmo com a desaceleração da inflação que temos visto.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade da gestão e na melhoria contínua da qualidade da carteira do fundo por meio do capital levantado na última oferta e dos giros na carteira. Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado de juros e inflação, mantendo e elevando a distribuição de dividendos.

Guardian Logística – GALG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Guardian, cujo objetivo é investir em imóveis estratégicos para a operação de seu usuário, além de contar com inquilinos com boa saúde financeira.

O portfólio do fundo é composto por 6 imóveis com características peculiares que os tornam essenciais para a operação de seus inquilinos, por isso, todos os contratos do fundo são na modalidade atípica, firmados com empresas com bom histórico de crédito como BRF, Air Liquide e Souza Cruz. O fundo ainda conta com alguns CRIs cujos recursos foram utilizados para concluir a compra dos ativos em seu portfólio, a dívida possui indexadores e prazos em linha com os contratos que a lastreiam.

A gestão tem conseguido repassar de forma satisfatória a inflação aos seus inquilinos, conforme esperávamos foi realizado o reajuste dos contratos da Air Liquide e BRF Salvador. Em setembro haverá o próximo reajuste relevante referente ao aluguel do imóvel locado à Souza Cruz.

Em nossa visão a localização dos ativos, próximo a grandes centros consumidores, garantem uma demanda perene de locatários em caso de vacância. Os contratos atípicos com WAULT superior a 11 anos com multinacionais com bom rating de crédito contribuem para a previsibilidade dos dividendos e a dívida do fundo não possui carência de amortização e juros, não prejudicando a distribuição de dividendos ao término da carência.

VBI Logístico – LVBI11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da VBI Real Estate que tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através de um portfólio resiliente e diversificado, podendo investir tanto em ativos performados como em ativos em desenvolvimento.

O fundo possui 10 ativos sendo 70% deles localizados próximos a grandes centros consumidores e o restante localizado em Extrema, ele possui cerca de 30 inquilinos e quase um quarto da receita proveniente de contratos atípicos. A respeito da aquisição da gestora pelo Pátria não vislumbramos grandes mudanças no LVBI11, apesar da equipe assumir a gestão do PATL11.

Em maio houve a desocupação do Ativo Itapevi, que se encontrava em aviso prévio, essa movimentação leva a vacância do fundo para 0,5% e não impactará os dividendos do fundo devido a i. multa, ii. aumento das receitas do fundo devido a entrega da expansão em Betim e iii. reajustes dos contratos. Para os próximos meses deve haver um incremente na receita do fundo devido a entrega do Ativo Cajamar e de dois módulos no Ativo Aratu.

Em nossa visão a maior parte de contratos típicos do fundo, dada a localização dos seus ativos, é um bom sinal no momento em que temos alta demanda por espaços logísticos e pouca oferta de ativos last mile, também acreditamos que a medida que as obras sejam entregues haverá uma melhora na distribuição de dividendos, somamos a isso o valor de negociação do fundo no secundário estar muito abaixo do custo de reposição dos ativos em carteira.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.

O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos e prazo médio de 5,8 anos. Atualmente a vacância do portfólio está em 26% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que passou por um processo de retrofit com entrega no segundo trimestre deste ano.

No mês de maio a gestão foi capaz de zerar a vacância do ativo Paulista Star, uma das nossas teses para a recomendação do fundo, além de realizar a locação de 720m² na Torre Rio Sul.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância na Torre Martiniano ao longo de 2022, repetindo o que foi feito no Paulista Star.

Malls Brasil Plural – MALL11

-Fundo de Shopping.

É o fundo de Shopping Center da Genial Gestão. O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional.

O fundo possui um portfólio resiliente que atualmente conta com uma das menores vacâncias dentre os fundos de Shopping (4%), além disso, 4 de seus 8 ativos são únicos nas cidades em que estão localizados, garantindo pouca competição em sua área de influência.

O portfólio possui 98% de taxa de ocupação e a inadimplência foi zerada. As vendas do mês de abril foi o melhor resultado da série histórica para o mês, o NOI caixa foi 45% superior ao mesmo período em 2019, refletindo a volta do movimento em shoppings no pós pandemia.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade dos ativos do portfólio que se refletem na baixa vacância e na recuperação do NOI/m² a níveis acima de 2019.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 35 CRIs na carteira com duration de 3,9 anos, 89% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 6% e 11% a CDI+ 3,7 %. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or Correios e Magazine Luiza, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis da carteira, além de sua indexação ao IPCA no momento de inflação elevada.

VBI Prime Office – PVBI11

-Fundo de Escritórios.

É o fundo de lajes corporativas prime da VBI Real Estate. Sua tese se baseia na aquisição de lajes em prédios com elevado padrão construtivo e localizados em áreas nobres, especialmente em São Paulo, além disso o fundo também pode comprar cotas de outros fundos para compor sua carteira.

Atualmente o fundo possui 3 ativos performados, 1 em desenvolvimento além de uma posição no HAAA11, fundo de lajes triple A da Hedge. A vacância dos ativos é quase desprezível, representando 0,1% de sua ABL referente a Torre B JK. No mês abril houve repasse integral da inflação para 50% de seus contratos. A respeito da aquisição da gestora pelo Pátria não vislumbramos grandes mudanças no PVBI11, apesar da equipe assumir a gestão do PATC11.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização dos ativos do portfólio, que garantem resiliência do fundo mesmo em momentos adversos e garantem a previsibilidade de sua receita imobiliária. Além disso devemos ver o repasse da inflação acumulada para os contratos, resultado no aumento da renda recorrente.

Bresco Logistica – BRCO11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Bresco com foco na aquisição e locação de ativos logísticos estabilizados, o foco é em imóveis bem localizados e com boa qualidade construtiva e locação a inquilinos de com qualidade de crédito pelo menos AA (br), além disso a gestão possui expertise para uma eventual expansão da ABL dos ativos do portfólio.

O fundo possui 11 ativos da Bahia ao Rio Grande do Sul com 71% da sua ABL composta por imóveis last mile. Com relação a locação dos ativos 58% dos contratos são na modalidade atípica com inquilinos como o Grupo Pão Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura. Em junho sevem ser entregues as benfeitorias feitas no imóvel Whirlpool São Paulo.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, refletida na rápida locação feita em Embu, além do trabalho de revitalização e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio Líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.