Isabella Suleiman

Carteiras Recomendadas > Fundos Imobiliários > Carteira Recomendada > Carteira recomendada de FIIs – Julho 2023

Publicado em 03 de Julho às 14:31:04

Carteira recomendada de FIIs – Julho 2023

Comentário dos analistas

O Ifix terminou o mês de junho em alta de +4,71% aos 3.155 pontos, aproximando-se do pico histórico de 3.253 pontos em janeiro de 2020. O Ifix fechou o terceiro mês em alta, fortemente impactado pela queda dos juros futuros.

Carteira Renda

Alterações

  • Sem alteração.

Recomendação Carteira Renda – Julho.23

Performance

No mês de Junho a Carteira Renda teve performance de +5,1% com 1,1% de dividendos, em comparação a +4,71% do Ifix. O maior promotor do mês foi o VILG11 com alta de 12,7% e o fundo com menor valorização foi o HGCR11 com performance de 0,8%.

Desempenho Carteira Renda – Junho.23

Carteira Valor

Alterações

  • Redução do peso nos fundos de recebíveis e inclusão do MALL11: Aumentamos nossa alocação no segmento de shoppings devido ao seu maior potencial de valorização em comparação aos fundos de recebíveis. Nossa preferência pelo MALL11 é devido ao seu portfólio composto majoritariamente por shoppings consolidados e dominantes em sua área de influência.

Recomendação Carteira Valor –Julho.23

Performance

No mês de Junho a Carteira Valor teve performance de 3,9% em comparação a 4,71% do Ifix. O maior promotor do mês foi o RBRL11 com alta de 12,4% e detrator foi o KNSC11 com queda de -1,8%.

Desempenho Carteira Valor – Junho.23

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

  • Inflação: NEUTRO
    • Os dados da inflação têm dado indícios de um início de um processo de desinflação mais forte em curso. Essa mudança no cenário inflacionário se deve a condições mais favoráveis tanto internas quanto externas. Revisamos a nossa projeção para o IPCA de 2023 de 6,1% para 5,2%, com viés de baixa.
  • Espaço para corte nos juros: POSITIVO
    • A última ata do Comitê de Política Monetária (Copom) trouxe indicações mais claras de que os cortes na taxa de juros podem ter início em agosto. Revisamos nos expectativa de Selic para 12,75% ao final de 2023.
  • Revisão do crescimento do PIB: POSITIVO
    • A concentração da produção da lavoura no primeiro trimestre do ano foi responsável pelo bom desempenho observado nesse período. Além disso, considerando a manutenção da política monetária contracionista ao longo do ano, esperamos uma desaceleração nos próximos números do Produto Interno Bruto (PIB). Nossa expectativa de crescimento para o PIB em 2023 é de 1,7%.

Genial Malls – MALL11

-Fundo de Shopping.

É o fundo de Shopping Center da Genial Gestão. O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional.

O portfólio possui 95% de taxa de ocupação. As vendas no mês de abril continuam mostrando crescimento sendo 1,8% superior ao ano anterior considerando os mesmos ativos, já o NOI caixa deste ano encontra-se 12% acima do resultado do ano anterior.

Nossa recomendação do fundo se baseia no seu portfólio composto majoritariamente por shoppings consolidados e dominantes em sua área de influência, o que favorece a manutenção da vacância em valores baixos e a geração de NOI.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 17 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 32 locatários e prazo médio de 4,8 anos.

É importante ressaltar que a taxa de vacância física do HGRE11 permanece em 27%, sendo o Edifício Alegria e a Torre Martiniano os principais responsáveis por essa taxa. No entanto, em junho, foi assinado um Compromisso de Venda e Compra referente à alienação do Edifício Alegria, com o comprador planejando desenvolver um empreendimento residencial no local. Devido à complexidade da transação, existem várias cláusulas a serem cumpridas para que a venda seja efetivada. Uma vez concluída, espera-se que o fundo obtenha um lucro caixa de R$ 0,93/ cota.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância de seu portólio ao longo de 2023, repetindo o que foi feito no Paulista Star.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 16 imóveis, somando 600 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Magazine Luiza, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 60 locatários.

Em maio foi renovada a locação com a Ambev no CD Cariacica/ ES por mais 60 meses, aumentando o WAULT do fundo para 4,2 anos. Em junho foi anunciada a suspensão das negociações para a venda do CD Cachoeirinha.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Também vemos como um ponto positivo o mix de contratos com maior exposição a modalidade típica em regiões com alta demanda, diversificação de inquilinos com maior exposição ao e-commerce e a concentração em ativos em Extrema-MG.

CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é investir em CRIs com garantia real. Sua carteira hoje possui exposição a ativos considerados high grade e middle risk.

Atualmente, o fundo possui 14% de seu PL alocado em outros fundos imobiliários e 90% em CRIs, essa posição é possivel pelo uso de compromissadas reversas. Na carteira de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA +8,1% marcado a mercado, com 58% do PL e CDI + 4,0%, representando 42% dos ativos. Em sua alocação de CRIs o HGCR11 possui operações com LTV menor do que 80%, ou seja, para cada R$ 1 real emprestado ele possui R$ 1,25 de garantia, com mais de 50% das garantias localizadas no estado de São Paulo. Seus maiores devedores são empresas com boa qualidade de crédito como Iguatemi e Alameda Jr.

O resultado de maio foi positivamente impactado pelo resgate parcial de R$7,1 milhões do CRI São Carlos que gerou R$ 0,06/ cota de resultado, pela amortização extraordinária do CRI CashMe Sr e pela venda e recompra do CRI Almeida Junior CDI, com finalidade de destravar a inflação acruada.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade da gestão e na melhoria contínua da qualidade da carteira do fundo por meio do giro dos papéis. Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado tanto de juros quanto de inflação.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias.

Hoje, sua carteira de CRIs é composta por 43 ativos, com taxa média de IPCA+ 7,1%: 22% deles são indexados ao CDI, 78% à inflação. O fundo tem foco em operações de originação própria que permitem a gestão customizar taxas e nível de garantia. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or, Direcional e Grupo Pão de Açúcar além da metade das garantias se localizarem em regiões prime da cidade de São Paulo.

Em maio foram integralizados R$ 15 milhões no CRI Union Faria Lima II a CDI + 3,5% e R$ 5 milhões no CRI Share Pinheiros, empreendimento residencial próximo ao metrô Oscar Freire, também a CDI + 3,5%.

Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com a qualidade do seu portfólio.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

Seu patrimônio é composto por ativos voltados para o varejo alimentício, vestuário e educação localizados principalmente nas regiões Sul e Sudeste do país, com menor exposição ao Nordeste. Seu portfólio encontra-se com 1,1% de vacância, e 81% de seus contratos na modalidade atípica com prazo médio de 12,2 anos com reajuste pela inflação.

No mês de junho o fundo encaminhou a proposta de aquisição dos fundos SPVJ11 e MINT11. Ainda não temos os termos para a aquisição do SPVJ, porém ao analisarmos os termos da proposta do MINT11 a aquisição seria com um desconto de 6,3% frente ao valor patrimonial do ativo, equivalente a um cap rate de 10,9%, ambos sem considerar custos, em nossa visão a aquisição do MINT11 seria excelente para o HGRU11. As aquisições dependem de aprovação em AGE pelos cotistas dos fundos vendedores.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI.

Atualmente o KNCR11 possui 107,4% de seu patrimônio líquido alocado em ativos, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 98,6% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,51% com duration de 5,6 anos, dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI e, neste momento de juros mais altos, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos, além disso o conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 38 CRIs na carteira com duration de 3,6 anos, 82% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 8,5% e 18% a CDI+ 3,7% na marcação a mercado. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo.

A gestão tem mantido a politica de estabilização de dividendos contituindo reservas, hoje no montante de R$ 0,18/cota, e aumentando a sua exposição a operações indexadas ao CDI. O fundo também possui R$ 1,35/ cota de resultado acumulado de inflação não distribuido, que pode ser destravado para manter os dividendos em meses de inflação mais baixa.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis e das garantias em carteira, além do desconto com que suas cotas vem sendo negociadas.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos prontos ou em desenvolvimento, de forma direta ou por meio de cotas de outros fundos.

Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG, seus contratos são 100% típicos com vencimento a partir de 2025 e 86% possuem reajuste pelo IPCA, os ativos não possuem vacância financeira. Os maiores inquilinos são do setor de e-commerce e transporte e logística responsáveis por 52% e 18% da receita, respectivamente.

Em junho a Americanas entregou 26,7 mil m² do galpão Hortolândia II mediante multa de R$ 0,31/cota, o ativo já foi locado à uma empresa do ramo logístico pelo prazo de 60 meses e carência até agosto, o valor de locação R$ 0,06/ cota superior ao praticado com a antiga inquilina.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, além disso a região onde os imóveis se encontram possuem baixo estoque disponível para locação, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação, como o visto no galpão Hortolândia.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à inflação quanto ao CDI.

Atualmente o KNSC11 possui 110% do seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 65% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de IPCA+8,0% na marcação a mercado, 40% esta indexado ao CDI com spread médio de 3,6%. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF, Grupo Pão de Açúcar e Direcional.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele possuir devedores de qualidade e sua carteira possuir um bom mix de indexação ao CDI e ao IPCA, neste momento de taxa de juros e inflação elevadas o fundo tende a ser mais defensivo.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira.

Atualmente o fundo possui 71% do seu patrimônio em CRIs, 27% em FIIs. Sua carteira de recebíveis possui 54 papéis a IPCA+ 7,0% na marcação a mercado. Em seu book de FIIs suas maiores posições são em Renda Urbana (30%), Logística (26%) e Lajes Corporativas (20%). A gestão continua ativa em sua estratégia de fazer a reciclagem de seu portfólio para gerar ganho de capital ao investidor.

No mês de maio foram vendidos R$ 919 milhões em CRIs a taxa média IPCA+ 6,17% e comprados R$ 1.000 milhões a uma taxa média IPCA+ 6,3%. O fundo também aumentou seu resultado com correção monetária não realizada para R$ 0,46/ cota, reserva essa que pode ser usada para incrementar os dividendos em momentos de inflação mais baixa.

Nossa recomendação do ativo se baseia no seu portfólio high grade , na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos aliado ao resultado acumulado devido a correção monetária e ao lucro em seu book de FIIs.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Absorção líquida: novas locações menos devoluções.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.

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