O IFIX encerrou o mês de junho em nova máxima histórica, aos 3.483,77 pontos, com alta de 0,63%. Após passar boa parte do mês em território negativo, o índice se recuperou na última semana, impulsionado pela melhora nas expectativas de inflação diante da postura mais hawkish do Banco Central, além de um alívio substancial na curva de juros.
(i) Mercado internacional
Nos Estados Unidos, os últimos dados de inflação vieram abaixo das expectativas. O CPI de maio subiu 0,08% m/m, com desaceleração nas commodities energéticas. O núcleo também surpreendeu para baixo, com alta de apenas 0,13% m/m. O PPI seguiu a mesma linha, reforçando a ideia de que o repasse das tarifas de importação ainda não chegou ao consumidor final.
Diante disso, o Federal Reserve manteve os juros no intervalo de 4,25% a 4,50%, adotando uma postura de “wait and see”. O comunicado teve tom levemente mais dovish, mas Jerome Powell sinalizou cautela, destacando incertezas sobre os efeitos das tarifas no médio prazo. Projeções atualizadas mostraram menor crescimento, inflação mais alta e desemprego mais elevado, o que reforça o cenário de manutenção dos juros elevados por mais tempo. O principal risco identificado segue sendo um corte prematuro que possa ter que ser revertido caso a inflação volte a acelerar.
Por fim, os avanços recentes nos acordos comerciais dos EUA também contribuíram para um maior otimismo nos mercados. A sinalização de redução de tarifas tende a aliviar parte das pressões inflacionárias, o que, por sua vez, fortalece a percepção de que o Federal Reserve poderá ter mais margem para acelerar ou aprofundar o ciclo de cortes de juros ainda em 2025.
(ii) Mercado doméstico
A economia brasileira segue em trajetória de desaceleração gradual, mas com sinais ainda mistos. O IBC-Br de abril apresentou crescimento de 0,16% m/m, acima das expectativas de mercado, impulsionado pelo setor de serviços, enquanto indústria e agropecuária recuaram. A leitura reforça a visão de que o arrefecimento da atividade ocorre de forma lenta e heterogênea, com serviços sustentando parte do crescimento.
A inflação de maio surpreendeu positivamente: o IPCA subiu apenas 0,26% m/m, no piso das projeções, com composição benigna. Destaque para a deflação de bens industriais e alimentos semi-elaborados, além da desaceleração disseminada entre os núcleos de inflação. O dado fortalece a percepção de que a desinflação avança, ainda que em ritmo moderado.
No campo monetário, o Copom elevou a Selic para 15,00% a.a., o maior patamar em quase 20 anos. A decisão foi acompanhada de um comunicado mais duro, sem menção aos sinais de melhora na inflação e reforçando que a política monetária permanecerá “bastante contracionista por período prolongado”. A medida foi interpretada como uma tentativa do Banco Central de preservar credibilidade em um ambiente de incerteza fiscal e institucional.
Em relação ao ambiente político-fiscal, destacamos a derrubada do decreto que elevava a alíquota do IOF, episódio que evidencia a crescente perda de apoio do governo no Congresso. Ainda assim, avaliamos que a frustração com a arrecadação decorrente dessa derrota deve intensificar o discurso a favor da tributação de dividendos e de instrumentos atualmente incentivados, como LCIs, LCAs, CRIs e CRAs. Apesar do enfraquecimento político recente, seguimos avaliando como baixa a probabilidade de derrubada da MP 1.303, o que nos leva a crer que os rendimentos dos FIIs deverão, de fato, passar a ser tributados a partir de 2026.
IFIX na máxima histórica?
No último mês, o IFIX atingiu sua máxima histórica, ao alcançar os 3.461,93 pontos. Como mencionamos brevemente na carteira recomendada de junho, boa parte desse desempenho se deve aos dividendos distribuídos pelos fundos que compõem o índice — os quais, segundo a metodologia do IFIX, são reinvestidos, contribuindo diretamente para sua valorização.
Diante disso, calculamos o índice desconsiderando o reinvestimento dos dividendos, ajustando as cotações dos fundos pelos proventos distribuídos, a fim de observar em que patamar o IFIX estaria sem esse efeito.
O fato de o índice ajustado estar bem abaixo de sua máxima não nos surpreende, dado o atual patamar elevado dos juros, que naturalmente pressiona os FIIs. No entanto, em um primeiro momento, o que nos chamou atenção foi o índice relativo ter recuado abaixo do seu nível inicial, atingindo sua mínima histórica no fim do ano passado, em meio à reação negativa ao anúncio do ‘pacote de gastos’ proposto pelo governo.
Sendo assim, ao compararmos o desempenho do índice com a trajetória da Selic, fica evidente a relação inversamente proporcional entre os juros e a performance dos FIIs. Ainda assim, o cenário de Selic elevada tende a favorecer o índice desajustado, já que os juros restritivos geralmente resultam em dividendos mais elevados por parte dos fundos. Por sua vez, períodos de afrouxamento monetário beneficiam ambos os índices — especialmente o ajustado, que alcançou sua melhor performance e máxima histórica pouco antes da crise da COVID-19, em 2020.
Dito isso, e considerando a possibilidade de já estarmos no ponto máximo do ciclo de juros — ao menos sob o cenário atual —, entendemos que o momento é bastante oportuno para alocações em fundos imobiliários. Vale lembrar que, embora as projeções indiquem cortes na Selic apenas a partir de 2026, o movimento de alta do IFIX em 2016 começou cerca de 10 meses antes do início efetivo do ciclo de flexibilização monetária. Além disso, acreditamos que uma eventual alternância de poder em 2026, com a eleição de um governo com viés mais fiscalmente responsável, poderia acelerar o ritmo de cortes, destravando ainda mais valor para os fundos no médio prazo.
Comentários sobre as carteiras
Seguimos com desempenho positivo em ambas as carteiras, superando o IFIX inclusive nos momentos de queda — reflexo das alocações consistentes realizadas nos últimos meses. Para este mês, promovemos duas alterações, uma em cada carteira.
Na carteira Renda, optamos por retirar o KNCR11. Apesar da alta qualidade do portfólio e do papel defensivo no atual cenário de Selic elevada, o fundo negocia com spread negativo frente ao CDI e um múltiplo P/VP elevado (1,03x), o que limita seu potencial de valorização. Em seu lugar, incluímos o RZAT11 — fundo que, embora com estratégia distinta, também adota uma abordagem defensiva e apresenta maior yield e potencial de valorização, o que justifica sua inclusão na carteira.
Já na carteira Valor, promovemos uma rotação pontual: reduzimos a exposição em BBIG11 em 5% e alocamos o mesmo percentual em VISC11. Apesar de ter sido incluído recentemente, BBIG11 já registrou uma valorização relevante no período (9% contra 5% do IFIX). Ainda que vejamos potencial adicional com a aquisição dos shoppings Pátio Paulista e Higienópolis, optamos por realizar parte dos ganhos e direcionar o capital para um fundo com outros gatilhos de valorização, que acreditamos ter maior potencial de destravar valor.
Carteira Renda
Alterações
Saída de KNCR11 (-10%)
Entrada de RZAT11 (+10%)
Recomendação Carteira Renda – Julho/2025
Performance
No mês de junho a Carteira Renda teve performance de 1,76%, em comparação a 0,63% do IFIX. O maior promotor do mês foi o HGRE11 com alta de 6,50% e o maior detrator foi o PLCR11 com performance de -1,80%.
Desempenho Carteira Renda – Junho/2025
Carteira Valor
Alterações
Redução de BBIG11 (-5%)
Entrada de VISC11 (+5%)
Recomendação Carteira Valor – Julho/2025
Performance
Já a carteira valor teve performance de 1,76%, em comparação a 0,63% do IFIX. O maior promotor do mês foi o HGRE11, com alta de 6,50%, e o maior detrator foi o VCJR11 com performance de -2,89%.
Desempenho Carteira Valor – Junho/2025
Desempenho acumulado da carteira recomendada vs IFIX
A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao IFIX, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao índice.
BB Premium Malls – BBIG11
-Fundo de Shoppings.
O BB Premium Malls é um fundo de investimento imobiliário que tem como objetivo a geração de renda e valorização de capital por meio da exploração de shoppings centers de alto padrão. Com uma gestão estratégica e parceria com a Iguatemi, o fundo busca ativos localizados em regiões com alto potencial de consumo, priorizando empreendimentos que ofereçam estabilidade de receita e oportunidades de crescimento relevantes.
Consideramos que o fundo está sendo negociado com um desconto excessivo frente à qualidade de seu portfólio atual. Além do shopping Rio Sul, o fundo concluiu a aquisição dos Pátios Paulista e Higienópolis, ativos de alta qualidade e que devem impactar positivamente as receitas do fundo no curto prazo.
Apesar desse portfólio promissor, as cotas do fundo estão sendo negociadas a um P/VP de 0,78x — um nível significativamente abaixo da média dos fundos com perfil semelhante, que giram em torno de 0,85x. Esse deságio, em nossa visão, não reflete o valor intrínseco dos ativos nem o potencial de valorização com a entrada dos novos shoppings. Acreditamos que, conforme essas aquisições forem concluídas e integradas ao portfólio, o mercado deve reconhecer esse valor, permitindo uma reprecificação das cotas e uma maior aproximação em relação aos múltiplos praticados por seus pares.
BTG Pactual Hedge Fund – BTHF11
-Fundo de Multiestratégia.
O BTG Pactual Real Estate Hedge Fund é um FII com o objetivo de alocar recursos em uma ampla gama de ativos do setor imobiliário. Seu portfólio inclui CRIs, FIIs e ativos reais, visando capturar oportunidades de valorização independentemente das condições macroeconômicas e proporcionar crescimento contínuo no valor das cotas ao longo do tempo.
Anteriormente negociado no ambiente Cetip, o BTHF realizou uma fusão com o BCFF no final do ano de 2024, sendo então listado na B3 e tendo os ativos do antigo FoF do BTG incorporados. De maneira geral, gostamos da carteira do fundo, tanto no que tange aos CRIs, aos FIIs e ativos reais. Entendemos que ele possui diversificação suficiente para dispersar riscos de inadimplência e concentração satisfatória para possibilidade de geração de alpha.
Com o processo de fusão, o fundo permaneceu cerca de 2 meses com suas negociações suspensas – justamente o período marcado por intensa queda do IFIX (-8,61%). Com isso, após a retomada das negociações, boa parte dos cotistas acabaram por realizar suas vendas de maneira “atrasada” com relação ao movimento visto no índice. Esse movimento, em nossa percepção, acabou gerando uma reação de venda em cadeia, que fez com que as cotas do fundo despencassem 22,4% em pouco mais de 1 mês após o início das negociações.
Ao observar essa queda, vemos o fundo em patamares expressivamente descontados, e acreditamos que essa é uma ótima oportunidade de realizar uma alocação estratégica, visando não só um yield elevado – dado que o fundo negocia a 0,86x sua cota patrimonial, o que resulta em um rendimento anualizado de aproximadamente 13% – mas também ganho de capital com a valorização das cotas, visando atingir um patamar próximo da média dos outros fundos do mesmo segmento, que negociam a um P/VP de 0,9x.
Cabe destacar que o fundo foi incluído para compor a carteira teórica do IFIX a partir de maio, algo que tende – direta e indiretamente – trazer fluxo comprador adicional, podendo resultar em uma valorização maior das cotas, conforme já foi visto durante o mês de abril, onde o fundo obteve uma alta de 8,7%.
Clave Índices de Preço – CLIN11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Clave Alternativos que busca construir uma carteira diversificada de CRIs, majoritariamente em emissões com benchmark em juros reais, destinada para financiar a aquisição de imóveis, adiantar recebíveis imobiliários e conceder crédito corporativo, com maior foco na região Sudeste (78%) e nos segmentos residencial, logístico e comercial. Fundo possui 31 CRIs indexados em inflação (83%) e CDI (14%), com spread MTM médio de IPCA+10,9% a.a. e CDI+4,4% a.a.
O fundo possui uma carteira composta por operações que oferecem uma taxa média líquida de IPCA+10,8%, com um spread de 2,8% em relação à NTN-B equivalente. Além disso, a carteira do CLIN11 já “nasce diversificada” em termos de segmento e localização, o que contribui para a mitigação de riscos e a estabilidade dos rendimentos. O fundo conta com devedores de alta qualidade, reduzindo o risco de inadimplência e proporcionando maior segurança. Atualmente, o CLIN11 já integra o IFIX (0,3%), com uma crescente em sua liquidez diária (R$1 milhão/dia) em pouco mais de 1 ano de existência (início em 31/07/2023), demonstrando maturidade célere e consistência em sua gestão.
Seguimos acreditando que o seu patamar de preço (P/VP 0,96) se encontra atrativo dado o seu portfólio e nível de yield atual (14,8%).
BTG Pactual Logística – BTLG11
-Fundo de Logística.
Fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 1,3 milhões m² de ABL em 34 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo e Minas Gerais.
Em maio, o fundo anunciou uma proposta para aquisição integral dos ativos do SARE11, ainda sujeita à aprovação em assembleia dos cotistas do fundo do Santander, prevista para ocorrer até o início de junho. Do lado do BTLG11, avaliamos a proposta como positiva, tanto pela possibilidade de geração de valor com a venda dos ativos corporativos acima do valor ofertado, quanto pela incorporação de um galpão logístico de qualidade no raio de 15 km de São Paulo. Para mais detalhes, acesse nosso relatório.
O fundo segue se mostrando uma das melhores opções de logística na nossa visão. Com um portfólio concentrado em São Paulo, majoritariamente até um raio de 60 km da capital, acreditamos que seguirá em um processo positivo de revisão de contratos (16% ocorrendo em 2025) e não deverá sofrer com eventuais desocupações, já que seus ativos, de alta qualidade, tendem a ser rapidamente realocados.
SPX Syn Multiestratégia – SPXS11
-Fundo de Multiestratégia.
Fundo multiestratégia da SPX SYN Gestão de Recursos que tem objetivo obter rendimentos e/ou ganho de capital por meio de um mandato mais amplo de investimentos, como em CRIs, ações imobiliárias, cotas de FII e ativos reais. O portfólio de ativos contempla 67% em CRIs, 15% em FIIs, 14% em Caixa e 4% em Ações. A estratégia atualmente está alocada em ativos geração de renda (91%), ganho de capital (6%) e o restante em ativos com perfil renda e ganho de capital (3%). O spread médio da carteira de CRIs representa IPCA+10,1% e CDI+4,2%.
Durante o mês, a carteira de ações do fundo obteve uma performance inferior ao IMOB, tendo leve queda de 0,9%, enquanto o índice teve valorização de 7,2%. Já a carteira de FIIs teve uma performance próxima ao IFIX, subindo 1,2% contra uma alta de 1,4% do índice. O fundo recebeu amortizações extraordinárias de algumas de suas operações (CashMe, You, Ticem e Helbor).
O fundo ainda apresenta desconto frente a sua cota patrimonial, negociando atualmente a um P/VP de 0,92, indicando um retorno líquido aproximado de IPCA+15% e CDI+5,5%, além de um dividend yield próximo a 14% . Embora apresente um perfil de risco intermediário, as operações são respaldadas por garantias robustas e taxas competitivas. A flexibilidade de mandato, característica de fundos multiestratégia, permite que o fundo se adapte às variações dos cenários macroeconômicos. Atualmente, o fundo tem 67% de sua carteira de CRIs atrelada ao IPCA e 33% ao CDI, posicionando estrategicamente frente uma taxa de juros terminal prevista mais elevada do que o previsto no início do ano de 2024 e em um contexto de inflação mais persistente.
Kinea Securities – KNSC11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo da Kinea que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à IPCA quanto ao CDI. Aproximadamente 64,4% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de 10,16% (MTM), 45,3% está indexado ao CDI com yield médio de 3,31% (MTM). As duas maiores alocações por setor concentram no setor de escritórios (24%) e o residencial (38%).
Nos últimos mêses, foram investidos R$ 32 milhões em um CRIs com taxa média de IPCA+12%. O fundo segue com suas operações compromissadas, que por sua vez alcançaram cerca de 10,7% do PL. Ressaltamos que ainda enxergamos esse percentual como sendo algo saudável, dado o spread entre as taxas adquiridas pelo fundo e o custo das operações.
A recomendação para este FII se fundamenta na qualidade dos seus devedores e na diversificação de sua carteira, que está bem indexada tanto ao CDI quanto ao IPCA. Diante de um cenário de altas taxas de juros e inflação persistente, o fundo se mostra particularmente uma ótima opção apresentando uma postura mais defensiva. Atualmente, o fundo negocia com um yield de IPCA+8,6% líquido, o que representa aproximadamente 130 bps da NTN-B de referência.
Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento. O fundo possui 43 CRIs na carteira, com duration de 2,9 anos, onde 64% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 10,14%, e 36% estão atrelados ao CDI+2,5%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 46,57%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.
Dado o nível de exposição a crédito indexados ao CDI, o fundo tem uma capacidade de manter um patamar bom de dividendos nos próximos meses, considerando o recente retorno do aumento e perspectiva dos juros altos, além de se proteger de eventuais altas do IPCA. Na nossa visão, o fundo tem um desconto relevante (P/VP de 0,86x) para o nível de risco e indexação da carteira.
O fundo possui boa posição em caixa, o que abre oportunidade para que a gestão aproveite a conjuntura atual para selecionar bons ativos, com boas taxas e descontos relevantes.
Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade de crédito do seu portfólio, boas garantias, diversificação das operações, composição equilibrada de indexadores e um carrego de carteira bastante atrativo, o que vem recorrentemente entregando um dividend yield anualizado próximo de 14%.
Por fim, destacamos a recente aquisição do fundo pelo Patria, que deverá incorporá-lo a uma estrutura voltada para FIIs de papel, juntamente com outros dois fundos. Para mais detalhes, acesse nosso relatório.
Vectis Juro Real – VCJR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Vectis Gestão que aplica em CRIs, LCIs, LHs e outros ativos financeiros imobiliários. O VCJR11 paga rendimentos mensais a seus cotistas e busca acompanhar a rentabilidade da NTN-B + 1% a 3% a.a.
O fundo está com praticamente 100% do seu PL alocado, principalmente em CRI e FII, com 74% das operações com garantias no estado de São Paulo. A Vectis Gestão mantém controle significativo sobre os CRIs do fundo, representando 92% da carteira de CRIs ou 82% do PL.
O fundo mantém 80,4% do PL em CRIs indexados a IPCA+11,1% (MTM) com duration de 4 anos, e 7,7% do PL a CDI+5,7% (MTM) com duration de 2,2 anos. As 3 maiores alocações setoriais da carteira se dividem em 22,2% no multifamily, 19,7% em residencial e 9,8% em hotéis. Suas maiores posições são os CRIs Res. Alto das Nações e Hotel Fasano.
Em nossa visão, o fundo segue negociando com um desconto exagerado a um P/VP de 0,87, o que corresponde a uma remuneração próxima a IPCA+14%. Além disso, o fundo vem entregando dividendos de maneira consistente, com um yield anualizado recente acima de 20% devido ao repasse da inflação de fevereiro (1,31%). Para nós, o fundo segue sendo uma boa opção defensiva no que tange a inflação, principalmente considerando o cenário doméstico e as perspectivas do IPCA para 2025.
Vinci Logística – VILG11
-Fundo de Logística.
Fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Privalia, entre outros totalizando mais de 50 locatários.
Seguimos com perspectivas positivas para o fundo. Nossa tese para sua inclusão na carteira era de que haveria aumentos significativos de dividendos ao longo do final de 2024, se estendendo até o segundo semestre de 2025, devido ao término de carências de novos contratos de locação. Desde a sua inclusão, tivemos R$ 0,09 centavos de aumento no patamar de dividendo recorrente, o que por sua vez poderá ser elevado em até R$ 0,03 adicionais.
Durante o mês de março o fundo realizou 4 movimentações em seu portfólio, resultando em um aumento de 18,9 mil m² de ABL locada, o que eleva a taxa de ocupação física do fundo em pouco mais de 3%. Com isso, os galpões de Porto Canoa e Osasco retomam 100% de ocupação, reforçando a boa demanda no setor, e nos deixando confiantes de que eventuais vacâncias residuais do fundo venham a ser reduzidas em breve.
No patamar de preço atual (P/VP de 0,76) o fundo possui um yield anualizado de aproximadamente 9,7%. Considerando os aumentos previstos, a rentabilidade do fundo poderá aumentar em aproximadamente 0,5% ao longo de 2025.
Genial Malls – MALL11
-Fundo de Shoppings
Fundo de Shopping Center da Genial Gestão que tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional. Atualmente seu portfólio é composto por 15 ativos totalizando 147 mil de ABL, distribuídos em 5 estados, com presença majoritária no Sudeste e Nordeste, e mantém uma taxa de vacância em 4%.
O fundo gerou R$ 10,1 milhões em renda operacional dos shoppings do portfólio. As vendas totais atingiram R$ 196 milhões, o que representa um crescimento de 15% em relação ao mesmo mês de 2024, e um aumento de 1% nas vendas por m². O NOI Caixa teve um crescimento de 15% em comparação com março de 2024, com uma elevação de 1% no NOI caixa por m². A vacância foi de aproximadamente 4% da ABL própria.
Nossa recomendação fundamenta-se na habilidade da gestão de realizar vendas de ativos a um cap rate de 8,56% e novas aquisições a um cap de 9,2%, sendo capaz de girar o portfólio gerando melhora no carrego dos ativos. O fundo negocia com um desconto exagerado, na nossa visão (P/VP de 0,84x), enquanto entrega um DY na casa dos 10% sem alavancagem. Na prática, fundos de shopping tendem a se alavancar para “antecipar” o ganho de capital das suas reavaliações, além do aluguel dobrado de dezembro. Mesmo sem essa alavancagem, o MALL11 está entregando yield similar aos concorrentes, o que nos leva a crer que a cota está muito depreciada por uma visão generalizada e incorreta baseada apenas em dividendos.
Ao longo do último mês, destacamos a aquisição do fundo pelo Patria, em conjunto com os demais FIIs da Genial. Diferentemente do PLCR11 e do BPFF11, no entanto, o MALL11 não participará de nenhum processo de fusão.
Safra Real Estate – JSRE11
-Fundo de Lajes Corporativas.
O Fundo investe em edifícios corporativos de alto padrão nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Possui foco em investimentos em regiões secundárias, como Berrini, Chucri Zaidan e Paulista. Atualmente, seu portfólio é composto de 5 imóveis, sendo 4 localizados em São Paulo e 1 no Rio de Janeiro.
Nossa preferência para o fundo se da devido à qualidade de seus ativos, mas principalmente seu desconto. Atualmente com um yield anualizado de 9%, o fundo negocia a um P/VP de 0,62, algo que consideramos excessivamente descontado, ainda mais considerando um portfólio com 3% de vacância, composto por edifícios AA e AAA.
Entendemos que as regiões em que o fundo direciona seus ativos deverá apresentar um aumento no preço do aluguel ao longo dos próximos anos, devido a um movimento de migração de regiões como a Faria Lima, que atualmente possuem preços exorbitantes de aluguel/m².
Além disso, o fundo possui carências e revisões relevantes e que, na nossa visão, deverão impactar os rendimentos das cotas já no ano de 2025.
Mauá Recebíveis Imobiliários – MCCI11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da JiveMauá majoritariamente voltado à inflação. Atualmente negociando a 0,95x P/VP o fundo possui um portfólio com bons devedores, sendo classificado como high-grade. Além disso, o fundo possui controle de aproximadamente 75% de seu portfólio, com uma participação de mais de 50% nesses CRIs.
Acreditamos que o fundo negocia com um desconto exagerado para o grau de risco do seu portfólio. Fundos que possuem perfil de risco semelhante (como KNIP) negociam próximos a 1x P/VP, e acreditamos que o fundo deva convergir para um patamar semelhante.
Recentemente, o fundo realizou a venda de parte da sua carteira de recebíveis em condições favoráveis, além de receber pré-pagamentos de CRIs sobre o seu valor de curva (cujos valores eram superiores à marcação à mercado dos ativos, ou seja, ocorreram acima do valor patrimonial). Com a entrada de liquidez das vendas e dos pré-pagamentos, o fundo conseguiu aumentar a taxa da carteira num momento em que as taxas de mercado estão relativamente altas.
Seu carrego e yield ao valor da cota patrimonial são de IPCA+8,8% e 12,1%, respectivamente, patamar que consideramos elevado, enquanto que esses valores, a preço de mercado, alcançam IPCA+10% e 12,5%.
O fundo possui 82% de seu patrimônio líquido alocado em CRIs, 9% em fundos imobiliários, e um montante de 6% em caixa.
CSHG Real Estate FII – HGRE11
-Fundo de Lajes Corporativas.
Fundo do Credit Suisse Hedging-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 13 ativosespalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 145 mil m² de ABL. Dentre os principais ativos termos de receita para o fundo destacam o Edifício Chucri Zaidan, Martiniano e Centro Empresarial Sêneca, todos localizados em São Paulo/SP.
Apesar da queda acentuada das cotas do fundo nos últimos meses, acreditamos que o fundo se encontra em um patamar de desconto elevado, negociando a 0,76 da cota patrimonial. A gestão segue em tratativas para relocar parte dos ativos Guaíba e Jatobá, o que reduz substancialmente a receita de locação do fundo dada a participação de ambos em seu portfólio (aproximadamente 10% do PL).
O fundo concluiu a venda de parte de sua participação nos imóveis Berrini One e Transatlântico, ambas realizadas acima dos respectivos valores de laudo e custo de aquisição. As operações podem resultar em distribuições extraordinárias nos próximos meses e reforçam nossa visão positiva sobre o fundo, que mais uma vez gerou valor por meio da reciclagem de portfólio. Os recursos obtidos poderão ser direcionados a novos empreendimentos com maior potencial de retorno.
Além disso, com as novas relocações e términos de carência, o fundo irá elevar seu patamar de dividendo para o ano de 2025. No segundo semestre do ano passado, o fundo distribuiu R$ 0,78 por mês, no entanto, a gestão estima que esse número deverá passar para R$ 0,85 no primeiro semestre de 2025 e R$ 0,89 no segundo semestre.
Isso aliado à expectativa de que o fundo consiga relocar os imóveis desocupados, além de seguir com sua estratégia de desinvestimento ainda nos faz acreditar que o fundo segue sendo uma ótima opção nos níveis de preço atuais.
RBR High Grade – RBRR11
-Fundo de Recebíveis.
O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 45 ativos: 3% deles são indexados ao CDI e 97% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+1,95% e IPCA+9,22%, apresentando duration médio de 3,7 anos e LTV de 53%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e LogCP. Vale destacar que 48% das garantias estão localizadas em regiões prime.
Acreditamos que as leituras recentes do IPCA, aliadas ao momento de elevação de juros e consequente desaceleração econômica, tenham sido um dos principais motivos da desvalorização das cotas do fundo, além da falta de apetite a risco no que diz respeito aos ativos de renda variável. No entanto, acreditamos que o fundo negocia com deságio demasiado, além de acreditarmos em novos picos de inflação ao longo do ano, que em conjunto, trazem boas perspectivas de yield e carrego. No último mês, o fundo realizou a alocação de R$ 1,5 milhão em três CRIs, além de ter realizado vendas no montante de R$ 10 milhões.
Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade dos devedores e das operações, que possuem garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com um carrego próximo de IPCA+10% líquido.
Riza Arctium – RZAT11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo da Riza Asset, tem como objetivo gerar retornos consistentes acima do IPCA + 5,0% ao ano, investindo em uma carteira imobiliária diversificada. A estratégia é centrada na aquisição de imóveis de empresas que buscam otimizar sua estrutura de capital por meio da desmobilização de ativos. O portfólio é composto, majoritariamente, por ativos industriais, logísticos e comerciais, com preferência por setores considerados resilientes.
Nossa escolha pelo fundo se fundamenta na combinação entre sua estratégia diferenciada e o nível atrativo de preço. A dinâmica consiste na aquisição de imóveis diretamente de empresas, com forte desconto em relação ao valor de mercado, seguida da locação para a mesma companhia. Além disso, é concedida à empresa uma opção de recompra pelo mesmo valor da transação inicial.
O principal atrativo dessa estrutura está na assimetria de retorno: caso a empresa se torne inadimplente, o fundo consolida a posse do imóvel e tem a possibilidade de vendê-lo a mercado por um valor significativamente superior ao da compra, gerando ganhos de capital e, consequentemente, potencializando a distribuição de dividendos.
Ainda assim, as operações do fundo possuem taxas consideravelmente atrativas, a uma taxa média de IPCA+9,7%, enquanto o fundo negocia a um P/VP de 0,90x.
Vinci Shopping Centers – VISC11
-Fundo de Shoppings.
Fundo de shopping da Vinci. Atualmente composto por 30 shoppings e com participações em todas as regiões do país, a estratégia do fundo consiste em adquirir shoppings maduros e estrategicamente posicionados, que gerem fluxo consistente de consumidores, estejam localizados em regiões adensadas e permitam flexibilidade na forma de aquisição e administração.
O fundo possui um portfólio sólido e bem distribuído geograficamente, o que reforça sua resiliência e flexibilidade. Ainda que detenha participações não majoritárias em muitos ativos, sua estratégia inclui atuar na reorganização e melhoria operacional dos shoppings, abrindo espaço para vendas parciais a preços superiores ao valor investido e gerando ganhos de capital, sem comprometer o alinhamento estratégico. O bom relacionamento com os administradores também favorece esse processo, permitindo à gestão manter influência sobre os ativos.
Em comparação à média do mercado, o fundo apresenta um histórico positivo, com aquisições realizadas a cap rates elevados e alienações a cap rates comprimidos — prática que demonstra eficiência na alocação de capital e na geração de valor via reciclagem de portfólio.
Adicionalmente, o segmento de shoppings vem demonstrando resiliência, com crescimento real tanto nas vendas quanto nos aluguéis nos últimos 12 meses.
Atualmente, o fundo é negociado a 0,85x P/VP — patamar levemente inferior ao de seus principais comparáveis —, com dividend yield anualizado próximo de 10% e baixa alavancagem.
Objetivo
Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.
Glossário
Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.
Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir
PL: Patrimônio líquido do fundo.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.
TIR: Taxa interna de retorno.
P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.
WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.
