Comentário da analista

O mês de maio foi marcado pela resolução do imbróglio entre a CVM e o fundo imobiliário MXRF11: no dia 17/05/2022, foi publicada a ata da reunião do colegiado, em que foi reconsiderada a decisão publicada no dia 25/01/2022, reconhecendo a regularidade da distribuição do lucro caixa excedente via dividendos, e não via amortização. Dessa forma, foi removida a incerteza que tínhamos a respeito da distribuição de resultados pelos FIIs, melhorando a perspectiva, principalmente, para o segmento de fundo de fundos, que é o setor onde há maior prejuízo acumulado.

A resolução do imbróglio trouxe otimismo ao mercado fazendo com que o Ifix revertesse a queda de -1,51% e fechasse o mês de maio com alta de +0,23%.  Apesar da resolução da CVM, permanecemos cautelosos e sem vislumbrar gatilhos de valorização pelos próximos meses, devido a: i. proximidade das eleições; ii. juros ainda em ciclo de alta; e iii. continuidade de conflitos globais.

Carteira Renda

Alterações

• Saída de KNCR11: o fundo anunciou sua 9ª emissão de cotas com o objetivo de levantar R$ 1,5 bilhão, apesar de não entrarmos em período de silêncio, devido ao volume da oferta frente ao tamanho do fundo optamos por retirar o ativo da carteira recomendada.
• Entrada de MCCI11: a volta do fundo de recebíveis da Mauá a nossa carteira se dá após o encerramento de sua 6ª emissão de cotas com captação de R$ 217 milhões.

Recomendação Carteira Renda – Junho.22

Performance

No mês de maio a Carteira Renda teve performance de +0,84% com 0,81% de dividendos em comparação a +0,26% do Ifix. O maior promotor foi o HGRE11 com alta de +2,1% somando a valorização da cota e o dividendo, já a menor contribuição veio do BRCO11 com -1,0%.

Desempenho Carteira Renda – Maio.22

Carteira Valor

Alterações

• Saída de KNCR11: o fundo anunciou sua 9ª emissão de cotas com o objetivo de levantar R$ 1,5 bilhão, apesar de não entrarmos em período de silêncio, devido ao volume da oferta frente ao tamanho do fundo optamos por retirar o ativo da carteira recomendada.
• Entrada de CPTS11: a volta do fundo de recebíveis da Capitânia a nossa carteira se dá após o encerramento de sua 12ª emissão de cotas com captação de R$ 353 milhões.

Recomendação Carteira Valor – Junho.22

Performance

No mês de maio, o desempenho da Carteira de Valor foi de +1,58% em comparação a +0,23% do Ifix. O maior promotor da carteira este mês foi o LVBI11, com alta de +2,9%, somando a valorização da cota e o dividendo. Já a menor contribuição foi do MALL11 com -0,5%.

Desempenho Carteira Valor – Maio.22

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • Ainda há muita incerteza sobre a trajetória da inflação no Brasil. Por um lado, temos a valorização do real, em razão do aumento do preço das commodities; por outro, temos possíveis choques, como o do preço do petróleo e do gás natural, que ainda estão sendo incorporados, que dificultam uma mensuração melhor relativa à direção da inflação. Nossa perspectiva para a inflação ao final do ano é de 9,4%.
• Expectativa de Selic a 13,5 % a.a. em 2022: NEGATIVO
  • Com o cenário externo se deteriorando devido ao cenário inflacionário global, à nova onda de Covid-19 na China e à guerra na Ucrânia, acreditamos que o ciclo de aumento dos juros vá continuar. Por isso, revisamos nossas estimativas de Selic ao final do ciclo em 13,5%
• Crescimento do PIB de 1,7% em 2022: POSITIVO
  • O setor de serviços tem tido forte geração de empregos e consequente redução da taxa de desemprego. O crescimento do segmento de serviços aliado ao aumento do investimento privado, em decorrência da melhora no ambiente de negócios local, tem contribuído para a nossa revisão do crescimento do PIB para 1,7%, no ano de 2022.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários – MCCI11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Mauá Capital, seu foco é em CRIs com boas garantias e retorno ajustado ao risco. O fundo da Mauá conta fortemente com originação própria que confere ao CRI boa amarração das garantias e maior conforto para o gestor, uma vez que a estratégia do fundo se baseia em buy and hold.

O MCCI11 encerrou sua 6ª emissão de cotas com captação de R$ 217 milhões, com os recursos recebidos a gestão fez a quitação integral das compromissadas existentes no fundo, garantindo a rápida alocação dos recursos em ativos alvo. Atualmente o fundo possui 14% de seu patrimônio alocado em 15 FIIs de recebíveis e 80% distribuídos em 28 CRIs.

Sua carteira de CRIs possui exposição ao segmento corporativo e logístico localizados majoritariamente em São Paulo, esses ativos possuem como devedor empresas com boa nota de crédito, como WT Morumbi (operação que possui o SARE11 como contraparte), Casas Bahias, Newport e Superfrio, e/ou ativos em garantia de boa qualidade em localizações estratégicas. A indexação dessa carteira hoje é majoritariamente IPCA+ 7,2% (71% do PL) e uma pequena parte com taxa média CDI+3,7% (6% do PL).

Nossa recomendação se baseia na qualidade da gestão e dos ativos em carteira. Outro ponto positivo é a política de estabilização de dividendos do fundo, que adere perfeitamente a tese da nossa carteira de renda, atualmente o fundo possui R$ 2,36/cota de reservas que permitirão ao fundo elevar o patamar de dividendos para os próximos meses.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de ganho de capital.

O CPST11 encerrou sua 12ª emissão de cotas com captação de R$ 353 milhões, com os recursos recebidos a gestão deu início ao processo de alocação nos ativos do pipeline da oferta. Atualmente o fundo possui 65% do seu patrimônio em CRIs e 34% em FIIs, além de 17% em compromissadas (instrumento de alavancagem).

A carteira de CRIs do fundo é composta por 36 papeis com taxa média IPCA+ 6,3% e sua maior exposição é ao segmento de logística, ela conta com bons devedores como o VISC11, Assaí, GTLG11, GSFI11 e Via Varejo. Nessa estratégia a gestão tem buscado a reciclagem de seu portfólio de modo a recompor parte da abertura do juro real, sem aumentar de risco. Em sua carteira de FIIs sua maior exposição atualmente é ao segmento de renda urbana e logística, onde a gestão acredita que há maior oportunidade dado os preços atuais.

Nossa recomendação do ativo se baseia na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos além de seu portfólio se beneficiar do aumento da inflação e dos descontos encontrados em outros FIIs.

Pátria Logística – PATL11

-Fundo de Logística.

É o fundo do Pátria, cujo objetivo é obter renda e ganho de capital por meio da aquisição de imóveis logísticos ou industriais para locação, prontos ou em construção, preferencialmente com padrão construtivo A ou superior para locação a inquilinos de primeira linha. Sua preferência é por ativos em regiões logísticas, polos industriais e próximos a grandes centros consumidores.

Atualmente, o PATL11 possui 97% do seu patrimônio alocado em ativos imobiliários, 2% em FII de logística (VILG11) e 1% em caixa. Seu portfólio imobiliário é composto por 4 imóveis, sendo: dois deles localizados em Itatiaia no estado do Rio de Janeiro, um em Ribeirão das Neves no estado de Minas Gerais e o último em Jundiaí no estado de São Paulo, todos os imóveis possuem padrão construtivo A+.

Do total de contratos, 74% são da modalidade atípica; e todos possuem vencimento após 2025, em março, o portfólio atingiu 100% de locação. No mês de abril houve reajuste dos contratos com a SEB e Postall pela inflação, entre abril e maio esperamos que 54% das receitas do fundo passem por reajustes.

Nossa recomendação se baseia na qualidade dos contratos e dos inquilinos do fundo, além do elevado desconto que vem sendo negociado no mercado secundário, abaixo do custo de reposição de um ativo com qualidade e localização similares.

CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é investir em CRIs com garantia real. Sua carteira hoje é considerada middle risk, com maior exposição a ativos com rating A a BBB-.

Atualmente, o fundo possui 15% de seu PL alocado em outros fundos imobiliários e 68% em CRIs. No book de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA +7,2%, com 47% e CDI + 3,2%, representando 52% dos ativos. O HGCR11 possui R$ 0,33/cota de resultados realizados no trimestre que ainda não foram distribuídos, além de contar com R$ 1,43/cota de inflação acruada nos papeis em carteira e R$ 0,93/ cota de resultado referente a semestres anteriores, dessa forma a gestão acredita que possui reservas para aumentar o guidance de dividendos para R$ 1,10/cota. Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade da gestão e na melhoria contínua da qualidade da carteira do fundo por meio do capital levantado na última oferta e dos giros na carteira. Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado de juros e inflação, mantendo e elevando a distribuição de dividendos.

Guardian Logística – GALG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Guardian, cujo objetivo é investir em imóveis estratégicos para a operação de seu usuário, além de contar com inquilinos com boa saúde financeira.

O portfólio do fundo é composto por 6 imóveis com características peculiares que os tornam essenciais para a operação de seus inquilinos, por isso, todos os contratos do fundo são na modalidade atípica, firmados com empresas com bom histórico de crédito como BRF, Air Liquide e Souza Cruz. O fundo ainda conta com alguns CRIs cujos recursos foram utilizados para concluir a compra dos ativos em seu portfólio, a dívida possui indexadores e prazos em linha com os contratos que a lastreiam.

A gestão tem conseguido repassar de forma satisfatória a inflação aos seus inquilinos, conforme esperávamos foi realizado o reajuste dos contratos da Air Liquide. Em março a Souza Cruz realizou o pagamento antecipado do aluguel de Abril e a BRF pagou o valor de aluguel antigo, corrigindo a diferença no mês de abril, ambos os eventos possuem efeito caixa no fundo porem não afetam a distribuição de dividendos.

Em nossa visão a localização dos ativos, próximo a grandes centros consumidores, garantem uma demanda perene de locatários em caso de vacância. Os contratos atípicos com WAULT superior a 11 anos com multinacionais com bom rating de crédito contribuem para a previsibilidade dos dividendos e a dívida do fundo não possui carência de amortização e juros, que não prejudica os dividendos quando as carências terminam.

VBI Logístico – LVBI11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da VBI Real Estate que tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através de um portfólio líquido, resiliente e diversificado, podendo investir tanto em ativos performados como em ativos em desenvolvimento.

O fundo possui 10 ativos sendo 70% deles localizados próximos a grandes centros consumidores e o restante localizado em Extrema, ele possui cerca de 30 inquilinos e quase um quarto da receita proveniente de contratos atípicos.

Em abril foi concluída a obra de expansão no ativo Betim, já alugado a Amazon, em maio o fundo fará jus ao aluguel na área expandida do ativo. Também foi liberado R$ 30 milhões, condição estabelecida na estruturação do CRI, para conclusão das obras de expansão em Betim e Jandira. Em maio é esperado o reajuste de 18% das receitas do fundo por indexadores em linha com a inflação.

Em nossa visão a maior parte de contratos típicos do fundo, dada a localização dos seus ativos, é um bom sinal no momento em que temos alta demanda por espaços logísticos e pouca oferta de ativos last mile, também acreditamos que a medida que as obras sejam entregues haverá uma melhora na distribuição de dividendos, somamos a isso o valor de negociação do fundo no secundário estar muito abaixo do custo de reposição dos ativos em carteira.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.

O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos e prazo médio de 5,8 anos. Atualmente a vacância do portfólio está em 26% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que passa por um processo de retrofit com entrega prevista para Maio/22, e o Edifício Paulista Star. Um ponto de atenção aqui é que o fundo tem mudado sua métrica de ABL para área BOMA, o que tem refletido no aumento da vacância pela mudança da métrica dado que houve novas locações no período.

Em abril o fundo recebeu a primeira das quatro parcelas referente a venda do Verbo Divino após a repactuação, o valor distribuível (lucro e correção monetária) desta parcela é equivalente a R$ 0,98/cota. Ainda em abril a ENEL pagou a segunda parcela da multa de rescisão, o valor é equivalente a R$ 0,33/cota, com isso o fundo possui R$ 1,84/cota de resultado acumulado que deve ser distribuído ao final de junho como é de praxe da gestora. Vale pontuar que o fundo entrou com pedido de despejo contra a locatária LIQ no Ed. Alegria, a inquilina encontra-se em dificuldades financeiras e esta inadimplente, essa ação deve aumentar a vacância do fundo porem não esperamos impacto nos dividendos visto que o aluguel não vinha sendo pago.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução de sua vacância ao longo do ano de 2022 com a entrega da Torre Martiniano e a redução da vacância do Paulista Star que temos observado.

Malls Brasil Plural – MALL11

-Fundo de Shopping.

É o fundo de Shopping Center da Genial Gestão. O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional.

O fundo possui um portfólio resiliente que atualmente conta com uma das menores vacâncias dentre os fundos de Shopping (4%), além disso, 4 de seus 8 ativos são únicos nas cidades em que estão localizados, garantindo pouca competição em sua área de influência.

O portfólio possui 98% de taxa de ocupação e a inadimplência foi zerada. No mês de abril as vendas ficaram cresceram 16% e o NOI teve aumento de 38% comparado ao ano de 2019, essa comparação é feita utilizado os mesmos shoppings no ano de 2019 e 2022. O Shopping Maceió apresentou incremento nas vendas de 25% e 15% no NOI em comparação a 2019, já os indicadores do Boulevard Shopping Feira tiveram crescimento de 21% e 29% respectivamente.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade dos ativos do portfólio que se refletem na baixa vacância e na recuperação do NOI/m² a níveis acima de 2019.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 35 CRIs na carteira com duration de 3,9 anos, 89% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 6% e 11% a CDI+ 3,7 %. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or Correios e Magazine Luiza, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis da carteira, além de sua indexação ao IPCA no momento de inflação elevada.

VBI Prime Office – PVBI11

-Fundo de Escritórios.

É o fundo de lajes corporativas prime da VBI Real Estate. Sua tese se baseia na aquisição de lajes em prédios com elevado padrão construtivo e localizados em áreas nobres, especialmente em São Paulo, além disso o fundo também pode comprar cotas de outros fundos para compor sua carteira.

Atualmente o fundo possui 3 ativos performados, 1 em desenvolvimento além de uma posição no HAAA11, fundo de lajes triple A da Hedge. A vacância dos ativos é quase desprezível, representando 0,1% de sua ABL referente a Torre B JK. No mês abril houve repasse integral da inflação para 50% de seus contratos.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização dos ativos do portfólio, que garantem resiliência do fundo mesmo em momentos adversos e garantem a previsibilidade de sua receita imobiliária. Além disso devemos ver o repasse da inflação acumulada para os contratos, resultado no aumento da renda recorrente.

Bresco Logistica – BRCO11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Bresco com foco na aquisição e locação de ativos logísticos estabilizados, o foco é em imóveis bem localizados e com boa qualidade construtiva e locação a inquilinos de com qualidade de crédito pelo menos AA (br), além disso a gestão possui expertise para uma eventual expansão da ABL dos ativos do portfólio.

O fundo possui 11 ativos da Bahia ao Rio Grande do Sul com 71% da sua ABL composta por imóveis last mile. Com relação a locação dos ativos 58% dos contratos são na modalidade atípica com inquilinos como o Grupo Pão Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura. Em maio houve o reajuste do aluguel no imóvel Bresco Itupeva, locado a Reckitt Benckiser, o valor acordado representa 3% de desconto frente ao aluguel antigo, não esperamos que haja impacto nos dividendos uma vez que o desconto equivale a menos de R$ 0,0016/cota na receita do fundo.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, refletida na rápida locação feita em Embu, além do trabalho de revitalização e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos. Assim esperamos uma melhora nos rendimentos a partir de maio/22, quando se estima que as melhorias serão entregues, além de manter a ocupação em níveis elevados.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio Líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.