Carteira recomendada de FIIs – Junho 2023

Comentário dos analistas

O Ifix terminou o mês de maio em alta de +5,43%, encerrando o segundo mês consecutivo de valorização. A inflação em trajetória de queda e a definição da nova regra fiscal levaram ao fechamento na curva de juros futuros, fator que impulsionou a valorização dos fundos imobiliários durante o mês.

Carteira Renda

Alterações

• Sem alterações.

Recomendação Carteira Renda – Junho.23

Performance

No mês de maio a Carteira Renda teve performance de +2,35% e 0,9% de dividendos, em comparação a +5,43% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGRE11 com alta de 5,2% e o detrator foi o KNCR11 com queda de -1,03%.

Desempenho Carteira Renda – Maio.23

Carteira Valor

Alterações

• Sem alterações

Recomendação Carteira Valor –Junho.23

Performance

No mês de maio a Carteira Valor teve performance de 5,69% em comparação a 5,43% do Ifix. O maior promotor do mês foi o RBRL11 com alta de 13,1% e o fundo com menor alta esse mês foi o PLCR11 com performance de +2,3%.

Desempenho Carteira Valor – Maio.23

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • A combinação de fatores internos e externos, como a queda dos preços das commodities e a apreciação do câmbio, tem contribuído para a trajetória de queda da inflação. Nosso time econômico pontua que devemos ver uma mudança nessa trajetória devido, principalmente, ao aumento do preço dos combustíveis pela unificação do ICMS e a reoneração do restante do PIS e Cofins. Nossa expectativa de inflação para o ano de 2023 é de 6,1%.

• Espaço para corte nos juros: LEVEMENTE POSITIVO
  • Com o arrefecimento da inflação e a valorização do real começa a ser discutida a possibilidade de corte na taxa de juros, contudo nossa equipe econômica aponta que esse corte não deve vir tão cedo quanto o mercado tem antecipado. Esperamos que a Selic encerre 2023 em 13,75%.
• Revisão do crescimento do PIB: LEVEMENTE POSITIVO
  • Devido a super safra no primeiro trimestre de 2023 esperamos uma atividade econômica forte nesse período, porem a nossa expectativa é de que esse movimento não se mantenha no restante do ano. Revisamos nossa expectativa de PIB de 0,8% para 1% em 2023.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 17 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 33 locatários e prazo médio de 4,8 anos.

A vacância física do HGRE11 caiu para 27% impactada pela locação de 11 andares no Ed. Martiniano para o hospital Sírio Libanês e pela venda do Centro Empresarial Dom Pedro e da Torre Rio Sul. O resultado do fundo também foi impactado positivamente pelas receitas não recorrentes advindas do recebimento de parcelas da venda de lajes na Torre Rio Sul, Centro Empresarial Dom Pedro e Verbo Divino, apesar do resultado do fundo em Abril ter sido de R$ 2,40/cota o dividendo distribuído foi de R$ 0,78/ cota devido a política de estabilização de dividendos da gestão, dito isso estimamos que o dividendo de junho deve ser incrementado em R$ 0,98/cota.

Em maio foi anunciada a venda dos conjuntos Brasilinterpart por R$ 4,6 milhões a serem pagos em uma parcela de R$ 1,6 milhões e 8 parcelas mensais de R$ 375 mil. O preço de venda foi 59% superior ao valor de laudo e o ganho de capital auferido na operação foi de R$ 0,14/cota.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância de seu portólio ao longo de 2023, repetindo o que foi feito no Paulista Star.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 16 imóveis, somando 600 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Magazine Luiza, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 60 locatários.

Em abril o fundo não recebeu 50% do aluguel de um dos seus inquilinos no Parque Logístico Pernambuco, o impacto dessa inadimplência é de R$ 0,007/cota. Esse mesmo inquilino notificou a devolução de 2/3 do galpão que ocupa atualmente. O fundo também foi notificado da devolução de 8.500 m² no ativo Fernão Dias Business Park cujo impacto de R$ 0,015/cota com efeito caixa no mês de julho. Estimamos que as devoluções devem impactar a vacância física do fundo em cerca de 3,5%.

No mês de maio o fundo anunciou a venda do Jundiaí Business Park por R$ 34,7 milhões tendo sido pago integralmente no dia da assinatura. A venda gerou um resultado de R$ 0,19/cota.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Também vemos como um ponto positivo o mix de contratos com maior exposição a modalidade típica em regiões com alta demanda, diversificação de inquilinos com maior exposição ao e-commerce e a concentração em ativos em Extrema-MG.

CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é investir em CRIs com garantia real. Sua carteira hoje possui exposição a ativos considerados high grade e middle risk.

Atualmente, o fundo possui 14% de seu PL alocado em outros fundos imobiliários e 90% em CRIs, essa posição é possivel pelo uso de compromissadas reversas. Na carteira de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA +8,2% marcado a mercado, com 58% do PL e CDI + 4,1%, representando 42% dos ativos. Em sua alocação de CRIs o HGCR11 possui operações com LTV menor do que 80%, ou seja, para cada R$ 1 real emprestado ele possui R$ 1,25 de garantia, com mais de 50% das garantias localizadas no estado de São Paulo. Seus maiores devedores são empresas com boa qualidade de crédito como Iguatemi e Alameda Jr.

O resultado de abril foi positivamente impactado pela venda dos CRIs Helbor T/F, Balaroti, Cashme Mezanino e Almeida Junior IPCA, gerando R$ 0,028/cota de lucro, o fundo também foi beneficiado pela amortização extraordinária dos CRIs Bioceres, CashMe Sr e Mezanino além da venda e recompra do CRI Quota com o objetivo de destravar R$ 0,12/cota de inflação acruada no papel. Nos meses de maio e junho haverá o vencimento das operações compromissadas do fundo que devem impactar negativamente o resultado, porém não esperamos impacto na distribuição de dividendos devido ao resultado acumulado do fundo.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade da gestão e na melhoria contínua da qualidade da carteira do fundo por meio do giro dos papéis. Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado de juros e inflação.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias.

Hoje, sua carteira de CRIs é composta por 43 ativos, com taxa média de IPCA+ 7,1%: 22% deles são indexados ao CDI, 78% à inflação. O fundo tem foco em operações de originação própria que permitem a gestão customizar taxas e nível de garantia. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or, Direcional e Grupo Pão de Açúcar além da metade das garantias se localizarem em regiões prime da cidade de São Paulo.

O fundo vem mantendo a gestão ativa de seu portfólio buscando aproveitar oportunidades no mercado de crédito. Em abril foram vendidos R$ 28 milhões dos CRIs Carteira MRV III e Brookfield JK CDI gerando R$ 0,038/ cota de ganho de capital.

Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com a qualidade do seu portfólio.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

Seu patrimônio é composto por ativos voltados para o varejo alimentício, vestuário e educação localizados principalmente nas regiões Sul e Sudeste do país, com menor exposição ao Nordeste. Seu portfólio encontra-se com 1,1% de vacância, e 81% de seus contratos na modalidade atípica com prazo médio de 12,2 anos com reajuste pela inflação.

Durante o mês de abril o fundo teve seu resultado impactado positivamente pelo resultado não recorrente das vendas da Loja DMA de Serra/ ES e das Lojas Pernambucanas de Francisco Beltrão/ PR, Caçador/ SC, Goioerê/ PR e Piracicaba/ SP que geraram R$ 0,038/cota de ganho de capital.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI.

Atualmente o KNCR11 possui 107,2% de seu patrimônio líquido alocado em ativos, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 99,3% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,51% com duration de 5,7 anos, dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

No mês de mês de abril foi realizado o investimento de R$ 34 milhões (0,6% do PL) no CRI Torre Sucupira, a operação consiste no financiamento da aquisição do Edifício Sucupira, ativo AAA localizado na região do Parque da Cidade em São Paulo.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI e, neste momento de juros mais altos, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos, além disso o conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 39 CRIs na carteira com duration de 3,6 anos, 80% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 8,57% e 20% a CDI+ 3,74% na marcação a mercado. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo.

A gestão tem mantido a politica de estabilização de dividendos contituindo reservas, hoje no montante de R$ 0,14/cota, e aumentando a sua exposição a operações indexadas ao CDI. Em linha com a sua estratégia no mês de abril foram investidos R$ 3 milhões (2% do PL) no CRI da Cyrela.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis e das garantias em carteira, além do desconto com que suas cotas vem sendo negociadas.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos prontos ou em desenvolvimento, de forma direta ou por meio de cotas de outros fundos.

Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG, seus contratos são 100% típicos com vencimento a partir de 2025 e 86% possuem reajuste pelo IPCA, os ativos não possuem vacância financeira. Os maiores inquilinos são do setor de e-commerce e transporte e logística responsáveis por 52% e 18% da receita, respectivamente.

O fundo possui duas parcelas a receber referente a venda do Galpão Itapevi que devem ser pagas em maio e novembro deste ano gerando R$ 0,65/cota de ganho de capital. No mês de abril foram reajustados 3 contratos pela inflação do período, cerca de 30% da receita do fundo.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, além disso a região onde os imóveis se encontram possuem baixo estoque disponível para locação, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à inflação quanto ao CDI.

Atualmente o KNSC11 possui 108% do seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 65% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de IPCA+8,3% na marcação a mercado, 40% esta indexado ao CDI com spread médio de 3,6%. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF, Grupo Pão de Açúcar e Direcional.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele possuir devedores de qualidade e sua carteira possuir um bom mix de indexação ao CDI e ao IPCA, neste momento de taxa de juros e inflação elevadas o fundo tende a ser mais defensivo.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira.

Atualmente o fundo possui 68% do seu patrimônio em CRIs, 30% em FIIs. Sua carteira de recebíveis possui 49 papéis a IPCA+ 7,3% na marcação a mercado. Em seu book de FIIs suas maiores posições são em Renda Urbana (34%), Logística (25%) e Lajes Corporativas (18%). A gestão continua ativa em sua estratégia de fazer a reciclagem de seu portfólio para gerar ganho de capital ao investidor.

No mês de fevereiro foram adquiriu R$ 731 milhões em CRIs a taxa média de IPCA + 6,65% e foram vendidos R$ 670 milhões em CRIs a taxa média de IPCA + 6,56%. Esperamos que com a melhora do mercado de crédito e de fundos imobiliários a gestão consiga aumentar seu resultado com ganho de capital, incrementando assim os dividendos distribuidos.

Nossa recomendação do ativo se baseia no seu portfólio high grade , na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos aliado ao resultado acumulado devido a correção monetária e ao lucro em seu book de FIIs.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Absorção líquida: novas locações menos devoluções.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.