O IFIX encerrou o mês de maio de 2024 com um leve aumento de 0,02% aos 3382,34 pontos, enquanto a Treasury de 10 anos e a NTN-B permaneceram com um viés altista. Esse período foi marcado (i) por um Fed mantendo uma perspectiva neutra quanto ao corte de juros, (ii) uma rápida deterioração das metas fiscais do Brasil em conjunto com uma perda de credibilidade do Copom, (iii) a aprovação do CSHG para o Pátria e (iv) impacto das enchentes do Rio Grande do Sul nos portfólio dos FIIs.
(i) Mercado internacional
A comunicação do Fed era sempre no sentido de sugerir que a redução da taxa de juros estava relativamente próxima. O novo discurso é de uma economia sem sinal de que a atual taxa gerará uma recessão no futuro próximo. Nesse sentido, o Fed não precisa estar tão preocupado em reduzir os juros as pressas, e somente quando tiver certeza de que a taxa de inflação caminhará para a meta. É uma mudança tênue, mas importante na comunicação do banco central americano, que está começando a gerar uma redução na volatilidade dos mercados.
(ii) Mercado doméstico
Internamente, no Brasil, houve uma rápida deterioração pela mudança de metas fiscais e a percepção dos investidores de que este governo não atende à meta, implicando em uma grande perda de credibilidade. O resultado se deteriorou ainda mais com a votação dividida do Copom, em 5×4, onde 4 membros votaram a favor de uma queda de 0,5 p.p. e 5 membros votaram a favor de uma queda de 0,25 p.p.. Os 4 membros que votaram a favor de 0,5 p.p. foram indicados pelo atual governo, enquanto os 5 membros que votaram a favor de 0,25 p.p. foram indicados por governos anteriores. Essa discussão levanta dúvidas se a próxima diretoria do banco central vai perseguir efetivamente a meta para a inflação determinada pelo CMN ou se vai se contentar em ficar dentro do intervalo de metas, ainda que no topo do intervalo.
(iii) CSHG para o Pátria
No dia 27 de maio de 2024, tivemos a conclusão da transferência dos FIIs do CSHG para o Pátria no montante de R$12,1 bi que inclui o HGLG11, HGRU11, HGRE11, HGCR11, HGPO11, HGFF11 e CBOP11. Em termos de AuM total, o Pátria passa de R$ 203 bi para R$ 215 bi, tornando a maior gestora independente de FIIs no mercado brasileiro, e a 3ª maior gestora no mercado total de FIIs. As AGEs tiveram aprovações em todas as pautas que inclui a transferência da administradora e custódia para o Banco Genial. A transferência teve mais de 130 mil investidores votantes mostrando a força da indústria de FIIs, ainda mais nos fundos pulverizados como HGLG11 (R$ 5,3 bi de PL) com mais de 470 mil cotistas onde obteve quórum de 36,09% das cotas emitidas do fundo. A efetiva transferência da gestão e administração do fundo será realizada até 30 de agosto de 2024, que será um marco a todo processo de desinvestimento da vertical de FII do CSHG pelo UBS, dando continuidade ao trabalho bem-sucedido da gestão em relação aos fundos que foram e são uma grande referência para toda indústria de FIIs.
(iv) Enchentes no Rio Grande do Sul
Além disso, maio foi um mês marcado pelas catástrofes do Rio Grande do Sul. Sabemos da importância da região quando olhamos para toda indústria de FIIs diante da exposição de shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas entre outros ativos. Evidentemente que alguns imóveis que fazem parte de portfólios de FIIs acabaram sendo impactados pelas enchentes. Alguns fundos como BRCO11, GARE11, VILG11 e ALZR11 atualizaram sobre os eventos, mas que, de forma geral, todos ativos impactados são bastante pulverizados em seus respectivos portfólios apresentando devidos seguros patrimoniais, inclusive sendo mandatório em diversos contratos. De forma geral, essa indústria, pela sua essência de mercado imobiliário esta preparada para eventos adversos. Desde uma garantia “forte” nos CRIs em FIIs de recebíveis, mas também da necessidade obrigatória de seguro nos ativos, que deixam a vida dos FIIs mais tranquila. Podemos esperar algumas renegociações de contrato, atividades sendo interrompidas temporariamente, mas sem grandes preocupações, e por isso a importância da diversificação e controle de risco.
Quem de fato foi afetado foram as milhões de pessoas que perderam suas casas, suas histórias e suas vidas. Os FIIs, de modo geral, são bastante capitalizados e fazem parte de uma indústria regida pelo mercado de capitais que, de certa forma, está preparada para eventos de crise.
Neste momento todo apoio é importante.
Análise sobre HGRE11
Nesta edição, iremos abordar os gatilhos de curto prazo no preço de um dos fundos que mantemos em Carteira, o HGRE11 em relação a eventuais ocupações ainda em 2024, uma vez que o grande desafio atual do fundo é aumentar os dividendos via locações (renda recorrente), apesar da capacidade, já comprovada, da gestão em gerar renda não-recorrente através da venda de ativos não-core, como em empreendimentos de participação minoritária e de menor qualidade. Traçamos uma análise de sensibilidade que considera algumas prováveis ocupações, como na Torre Martiniano, localizada na região da Paulista, Ed. Antônio das Chagas, na Chác. St. Antônio, e no Ed. Jatobá em Barueri/SP, que em nossa avaliação são os ‘cases’ mais de locação a curto prazo do que para eventuais vendas. A ideia é explorar a capacidade dessas novas ocupações superarem o atual nível de distribuição hoje (R$ 0,78/cota), considerando o nível de vacância física de portfólio próximo de 19%.
Torre Martiniano
Antônio das Chagas
Torre Jatobá
Fonte: CSHG
Utilizamos algumas premissas como a (i) redução de vacância de forma conjunta nos três ativos, (ii) manutenção do novo preço pedido/m² e (iii) alavancagem neutralizada — uma vez alocado os recursos da venda do Ed. Faria Lima em CRIs de taxas equivalentes em referência ao CRI Chucri Zaidan.
Nesse sentido fizemos uma projeção de vacância física até 9%, no intervalo dos novos preços pedidos serem 10% abaixo do valor praticado, mas também 10% acima do valor (considerando os relatórios comerciais de valores/m², IPTU, e custos adicionais informados no site do próprio fundo), considerando eventuais carências e vacâncias que possam penalizar o valor praticado, mas também um aumento de preço pedido especialmente na implementação de uma “agenda de ações comerciais e investimentos” de forma única no ativo.
Considerando o cenário base de terminar o ano sem novas locações, temos uma renda recorrente a distribuir de R$ 0,67/cota. Cenário esse que seria o mais pessimista. À medida que os três ativos vão sendo locados, temos perspectivas de uma maior geração de renda, evidentemente. Em um cenário ‘estressado’ em termos de sensibilidade, reduzindo de forma gradual, o cenário base ao final de 2024, em nossa perspectiva, é de uma renda recorrente de dividendo no mesmo patamar desejado de distribuição de resultado (R$ 0,77/cota vs. R$ 0,78/cota) considerando uma vacância física projetada de 12% (mesmo considerando componentes não-recorrentes como o recebimento no segundo semestre de 2024 de parcelas da venda do Ed. Faria Lima). Em um cenário mais otimista considerando uma vacância perto de 9%, mesmo com práticas abaixo do valor de mercado temos uma perspectiva apropriada para um aumento de dividendo.
Fonte: Genial Analisa
Em termos de valuation, utilizando uma taxa de desconto (+prêmio) em 9,1%, cap rate de saída de 8,1% em 10 anos (números consideravelmente próximos a utilizado pela CBRE, como informado pela DF anual do fundo), vemos que HGRE11 é um dos poucos casos onde vemos uma grande assimetria em termos de preço de mercado. Dessa maneira, ainda vemos o fundo operando abaixo de seu valor justo de R$ 140,6 (upside de 19,8%, considerando o valor atual de mercado em R$ 117,32 — fechamento de 31/05/24), mas que certamente está ‘defasado’ por conta das NTN-Bs pressionando os valores dos ativos (valor da cota patrimonial em R$ 153,32).
Fonte: Genial Analisa
Em nossa visão, sanado as eventuais vacâncias (mesmo de que forma parcial), toda venda de ativo começa a ter, efetivamente ‘gosto’ de receita extraordinária como processo de desinvestimento, e não mais como composição de receita. E nesse sentido, os ativos, como por exemplo, o Ed. Roberto Sampaio Ferreira, que parece a curto prazo ser um ‘case’ de venda (participação de 40% e classificação BB) vira alternativa direta de ganho de capital. Inclusive a gestão já deixou claro que o foco nesse ativo seria propriamente um desinvestimento (e provavelmente o mais líquido comparado ao Teleporto e CENESP, Transatlântico e Brasilinterpart). Se vendido a valor contábil, poderia destravar um lucro de R$ 1,33/cota, dado o custo de aquisição.
Continuamos otimistas quanto ao portfólio de FIIs nas Carteiras Recomendadas, mas reconhecemos a importância de adotar uma postura um pouco mais defensiva, conforme os objetivos da Carteira Renda e Valor.
Carteira Renda
Alterações
Sem alterações
Recomendação Carteira Renda – Junho.24
Performance
No mês de Maio a Carteira Renda teve performance de -0,54% com 0,8% de dividendos, em comparação a 0,02% do Ifix. O maior promotor do mês foi o KNSC11 com alta de 1,3% e o detrator foi o HGRE11 com performance de -4,1%.
Desempenho Carteira Renda – Maio.24
Carteira Valor
Alterações
Entrada de CLIN11 (+12,5%) com saída de KNSC11 (-12,5%): Alocação tática com perfil de risco similar devido a uma assimetria de preço dado a uma valorização no último mês de KNSC11 (em linha com a tese da Carteira Valor).
Recomendação Carteira Valor – Junho.24
Performance
No mês de Maio a Carteira teve performance de -1,02% em comparação a 0,02% do Ifix. O maior promotor do mês foi o KNSC11 com alta de 1,3%, já o maior detrator foi o HGRE11 com performance de -4,1%.
Desempenho Carteira Valor – Maio.24
Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix
A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.
Clave Índices de Preço – CLIN11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Clave Alternativos que busca construir uma carteira diversificada de CRIs, majoritariamente em emissões com benchmark em juros reais, destinada para financiar a aquisição de imóveis, adiantar recebíveis imobiliários e conceder crédito corporativo, com maior foco na região Sudeste (79%) e nos segmentos residencial, logístico e comercial. Fundo apresenta 25 CRIs, indexados em inflação (83%) e CDI (17%), com spread MTM médio de IPCA+9,3%a.a. e CDI+5,5%a.a.
O fundo encerrou o mês com 86% do PL alocado em 25 operações, das quais fizeram duas novas aquisições ao portfólio, aumentando a diversificação e incrementando o yield. Durante os próximos meses, o fundo busca finalizar o processo de alocação da 2ª emissão de cotas.
Das movimentações da carteira e eventos ocorridos no mês: (i) CRI Lafaete (CDI +4,3% | 3,4% do PL): Posição adquirida no mercado primário. A empresa atua no segmento de locação de equipamentos de linha amarela, apresenta boa governança e baixa alavancagem. Esta operação marcou o início do acesso da companhia ao mercado de capitais, oferecendo a oportunidade de obter uma taxa mais atrativa; (ii) CRI Mozak (IPCA+8,27% | 1,4% do PL): Posição adquirida no mercado secundário. Financiamento realizado em 2021 para a construção de um empreendimento residencial da Mozak, localizado no Leblon, Rio de Janeiro/RJ. A aquisição foi feita após a redução do risco de performance, já que a obra está pronta e com garantias que resultam em um LTV de 66% no preço de avaliação inicial. Das vendas, o (iii) CRI MRV Flex Institucional (IPCA+10,07% | agora em 6,9% do PL ): Posição reduzida no mercado secundário, vendendo parte da posição para reduzir a concentração na operação, que representava 10% do PL do fundo.
O CLIN11 é uma excelente oportunidade de alocação, especialmente para aqueles que buscam um ativo de recebíveis abaixo do p/vp. A carteira do fundo é composta por operações que oferecem uma taxa média líquida de IPCA + 8,9%, com um spread de 2,5% em relação à NTNB equivalente. Além disso, a carteira do CLIN11 já “nasce diversificada” em termos de segmento e localização, o que contribui para a mitigação de riscos e a estabilidade dos rendimentos. O fundo conta com devedores de alta qualidade, reduzindo o risco de inadimplência e proporcionando maior segurança. Atualmente, o CLIN11 já integra o IFIX (0,3%), com uma crescente em sua liquidez diária (R$1,4 milhões/dia) em menos de 1 ano de existência (início em 31/07/2023), demonstrando maturidade e consistência em sua gestão.
BTG Pactual Logística – BTLG11
-Fundo de Logística.
Fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 870 mil m² de ABL em 23 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo (89%) e Minas Gerais (6%) mantendo a vacância financeira em 2%.
O fundo iniciou o processo de reavaliação patrimonial anual, que será refletido no balanço de junho de 2024. Além disso, está alocando o caixa da 13ª captação em 15 ativos, atualmente em diferentes fases de diligência, seguindo o perfil das últimas aquisições, e renovou dois contratos de locação, ambos com aumento de aluguel de 28% e extensão de 36 meses, mantendo a vacância em patamar estável e evidenciando a solidez do portfólio.
Ainda, o fundo apresentou a venda de dois ativos de seu portfólio, um dos pilares da gestão do BTLG11, um localizado em Feira de Santana/BA e o outro em Guarulhos/SP, com uma área total de 11,3 mil m² e 20,2 mil m², respectivamente. A transação foi fechada pelo valor de R$ 133 milhões. O pagamento foi estruturado da seguinte forma: uma primeira parcela de R$ 71 milhões paga à vista, incluindo R$ 51 milhões em cotas do TRBL11 (comprador) e R$ 20 milhões em dinheiro. As parcelas restantes, totalizando R$ 62 milhões, serão pagas semestralmente e ajustadas por IPCA + 2,00% ao ano. A gestão estima que o impacto financeiro dessa operação seja de R$ 0,82/cota, já considerando a correção das parcelas a prazo.
Acreditamos que a estratégia de reciclagem do portfólio de ativos e as iniciativas anteriores de redução do endividamento irão desbloquear o valor do fundo tanto no curto quanto no longo prazo. O fundo se beneficia de uma coleção selecionada de ativos estrategicamente localizados, com 45% da receita oriunda de propriedades dentro de um raio de 30 km de São Paulo/SP. Além disso, o fundo apresenta uma diversificação robusta de inquilinos, onde os três principais — Assaí (10%), Amazon (7%) e Ambev (7%) — contribuem significativamente para a receita.
SPX Syn Multiestratégia – SPXS11
-Fundo de Multiestratégia.
Fundo multiestratégia da SPX SYN Gestão de Recursos que tem objetivo obter rendimentos e/ou ganho de capital por meio de um mandato mais amplo de investimentos, como em CRIs, ações imobiliárias, cotas de FII e ativos reais. O portfólio de ativos contempla 72% em CRIs, 16% em FIIs, 7% em Caixa e 5% em Ações. A estratégia, atualmente, esta alocada em ativos geração de renda (82%), ganho de capital (7%) e o restante em ativos com perfil renda e ganho de capital (9%). O spread médio da carteira de CRIs representa IPCA+9,7% e CDI+3,1%.
No mês de abril, o fundo realizou a aquisição de R$ 5 milhões no FII BTG Pactual You Inc. Desenvolvimento Imobiliário. Este fundo tem como objetivo investir em projetos da incorporadora You Inc. através de duas modalidades: retrovenda e investimento direto. Com uma expectativa de retorno de 20% a.a. e uma remuneração mensal de IPCA + 9% a.a. Além disso, no início do mês, o fundo vendeu parte de sua participação do VGIP11 (0,7% do PL), aproveitando a valorização momentânea do papel no mercado secundário. Essa venda faz parte de nossa estratégia de alocação tática, permitindo-nos ajustar a carteira conforme as oportunidades de mercado.
Na carteira de crédito, o fundo continua adimplente e apresentando um bom desempenho operacional nas operações estruturadas. Em relação aos recursos em caixa (7% do PL), a gestão pretende aumentar a exposição em operações de CRI para financiar o término de obras em andamento.
O fundo negocia ligeiramente abaixo do seu valor patrimonial (0,99 p/vp), indicando um retorno líquido aproximado de IPCA+9,13% e CDI+2,97%. Embora apresente um perfil de risco intermediário, as operações são respaldadas por garantias robustas e taxas competitivas. A flexibilidade de mandato, característica de fundos multiestratégia, permite que o fundo se adapte às variações dos cenários macroeconômicos. Atualmente, o fundo tem 54% de sua carteira de CRIs atrelada ao IPCA e 46% ao CDI, posicionando estrategicamente frente uma taxa de juros terminal deste ano que pode sofrer uma reversão quanto suas expectativas, anteriormente mais otimistas, e em um contexto de inflação mais persistente.
Kinea Securities – KNSC11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo da Kinea que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à IPCA quanto ao CDI. Atualmente o KNSC11 possui 103,6% do seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 59,7% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de 9,3% (MTM), 42,8% esta indexado ao CDI com yield médio de 3,56% (MTM). As duas maiores alocações por setor concentram no setor de escritórios (34,3%) e o residencial (31,8%).
Em abril, o fundo atualizou quanto ao (i) CRI CD Via Varejo (1,7% do PL): O CRI está baseado em um CD em Santa Cruz/RJ, adquirido pelo BLMG11 em 2020. Este galpão possui padrão construtivo e especificações técnicas AAA, avaliado em R$ 517 milhões (laudo da Colliers, dez/23). Inicialmente locado para a Via Varejo (Casas Bahia) em um contrato BTS iniciado em 2015, o galpão está atualmente parcialmente sublocado para outra varejista de primeira linha. Os recebíveis da locação da Via Varejo compõem parte do lastro do CRI, mas o BLMG11 é o responsável final pelo pagamento das parcelas mensais. Em caso de inadimplemento dos locatários, o BLMG11 deverá despejá-los e buscar novos ocupantes para manter o CRI adimplente. O BLMG11 realizou uma transação societária significativa com a Oaktree, resultando em compromissos de aportes relevantes (aproximadamente R$ 90 milhões já realizados), provendo capital para manter os pagamentos dos CRIs. Além disso, tivemos o (ii) CRI Desenvolvimento Extrema (2,1% do PL): Foi realizada uma AGT para aprovar uma carência de dois meses no CRI, dando flexibilidade ao proprietário do imóvel para concluir a locação do galpão logístico recém-entregue. O projeto, localizado em Itapeva/MG, próximo a Extrema/MG, foi entregue conforme o esperado, atendendo todas as especificações técnicas de primeira linha estabelecidas no contrato de financiamento.
A recomendação para este FII se fundamenta na qualidade dos seus devedores e na diversificação de sua carteira, que está bem indexada tanto ao CDI quanto ao IPCA. Diante de um cenário de altas taxas de juros e inflação persistente, o fundo se mostra particularmente uma ótima opção apresentando uma postura mais defensiva. Atualmente, o fundo negocia com um yield de IPCA+6,98% líquido, o que representa aproximadamente 74 bps da NTN-B de referência.
Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento. O fundo possui 44 CRIs na carteira, com duration de 3,37 anos. 69,03% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 8,81%, e 30,97% estão atrelados ao CDI + 2,72%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 53,19%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.
Em abril, o fundo manteve a alocação da carteira em torno de 90%. De forma geral, o fundo investiu 2% do PL no CRI São Benedito ligado a construção civil. O fundo continua focado em aumentar a proporção da carteira indexada ao CDI diante de uma Treasury de 10 anos que permanece consistentemente acima dos 4% devido ao ambiente externo conturbado e aos altos déficits americanos o que limita uma queda mais acentuada dos juros locais. A gestão segue visando linearizar as distribuições semestrais mantidos como exemplo os rendimentos cumulados (R$0,16/cota) e inflação retida (R$0,59/cota).
Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade de crédito do seu portfólio, boas garantias, diversificação das operações, composição equilibrada de indexadores e um carrego de carteira bastante atrativo, o que vem recorrentemente entregando um dividend yield próximo de 11,4%.
TRX Real Estate – TRXF11
-Fundo de Renda Urbana.
Fundo de Renda Urbana da TRX Gestora de Recursos com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo. O portfólio esta distribuído em 13 estados, composto por 55 imóveis, incluindo logísticos e de varejo. O fundo apresenta uma vacância física e financeira de 0,0%, refletindo uma ocupação plena de sua ABL total de 561 mil m².
No dia 29 de abril, foi comunicado o encerramento da 10ª Emissão de Cotas do TRXF11, que captou um total de R$ 509 milhões, o que representa 200% do volume inicial pretendido. Esta captação é a maior já realizada pelo TRXF11 em uma única oferta, elevando o valor patrimonial e de mercado do fundo para além de R$ 2 bilhões. Ainda, novas operações estão sendo analisadas, incluindo dois imóveis em locais estratégicos com contratos de locação atípicos e longos, ocupados por locatários com bom perfil creditício. A captação acima do esperado ajudará na diversificação das receitas do fundo, diminuição da alavancagem relativa, aumento do prazo médio dos contratos de locação atípicos e concentração de imóveis em regiões metropolitanas. O guidance de distribuição para o segundo semestre permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota. Se a venda de 8 lojas for concluída até junho de 2024, haverá distribuições extraordinárias em junho e dezembro de 2024.
A recomendação sobre o TRXF11 é positiva buscando renda e dividendos. Com gestão ativa, estratégia clara, e portfólio diversificado, o fundo mostra potencial de crescimento e retorno atraente, especialmente após negociações recentes visando lucro e redução de alavancagem.
Vectis Juro Real – VCJR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Vectis Gestão que aplica em CRIs, LCIs, LHs e outros ativos financeiros imobiliários. O VCJR11 paga rendimentos mensais a seus cotistas e busca acompanhar a rentabilidade da NTN-B + 1% a 3% a.a.
O fundo está com 109% do seu P.L. alocado, principalmente em CRI e FII, com 82% das operações garantidas no estado de São Paulo. A Vectis Gestão mantém controle significativo sobre os CRIs do fundo, representando 96% da carteira de CRIs ou 102% do PL em 30/04/24. Com R$1,51 bilhão alocados e R$126,7 milhões em operações compromissadas reversas de longo vencimento, o fundo segue uma gestão de risco rigorosa, monitorando liquidez e riscos.
O fundo mantém alocado 98,5% do P.L. em CRIs indexados a IPCA+10,5% (MTM) com duration de 2,6 anos, e 8,0% do P.L. a CDI+4,5% (MTM) com duration de 1,9 anos. A carteira se divide em 33,3% no residencial, 18,9% comercial, 10,2% hotel e 16,8% em energia e concessão. Sua maior posição é o Residencial Alto das Nações (11,2% do PL) e o CRI Hotel Fasano (11% do PL).
A recomendação é positiva devido à sólida estrutura de garantias, com uma posição majoritária no estado de São Paulo, o que confere uma base robusta dado um perfil “middle risk”. A qualidade e a localização das garantias oferecem uma compensação eficaz, resultando em um perfil de risco de crédito favorável. Atualmente negociado a um preço abaixo do seu valor potencial, encontra-se em uma posição vantajosa frente a um cenário de inflação mais controlado nos meses próximos. Atualmente vem sendo negociado a IPCA+10,5% líquido, aproximadamente 566 bps de spread sobre a NTNB de duration mais próxima.
Vinci Logística – VILG11
-Fundo de Logística.
Fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 55 locatários.
O fundo vem realizando avanços significativos em termos de locação e renovação de contratos. Foram firmados dois novos contratos de locação no Castelo 57 Business Park, localizado em São Roque, SP, adicionando 17.300 m² à ocupação do empreendimento, o que corresponde a 28% de sua ABL total. No Caxias Park, em Duque de Caxias/RJ, também foram assinados dois contratos que somam 14.560 m² de ABL, aumentando a ocupação do local de 44% para 61%. Adicionalmente, o contrato de locação com a Solistica, parte do grupo FEMSA, no ativo de Cachoeirinha/RS foi renovado até janeiro de 2029, estendendo o prazo anterior que venceria em agosto de 2027 por mais 18 meses.
Em maio, diante da situação de calamidade no Rio Grande do Sul, o fundo informou que o ativo CD Eldorado, que representa 3,9% do portfólio, está em uma região diretamente afetada pelas enchentes. A gestão está monitorando a situação, mas o acesso limitado impede a precisão dos danos no momento. A propriedade, um imóvel monousuário locado para a Ambev até 2029, possui seguro patrimonial. Além disso o ativo CD Cachoeirinha, que representa 4,9% do portfólio, não foi diretamente afetado pelas chuvas e não apresenta danos relevantes até o momento. Este imóvel é locado para a Solistica (Grupo Femsa) até 2029.
Nossa recomendação é positiva, considerando o atrativo desconto de negociação do fundo frente a um portfólio robusto quando comparado aos principais concorrentes no setor logístico. Destacamos como pontos fortes a estratégica composição de contratos, com uma maior exposição à modalidade típica em áreas de alta demanda, além da diversificada base de inquilinos, o que contribui para a resiliência e potencial de crescimento do fundo.
Genial Malls – MALL11
-Fundo de Shoppings
Fundo de Shopping Center da Genial Gestão que tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional. Atualmente seu portfólio é composto por 14 ativos totalizando 127 mil de ABL, distribuídos em 5 estados, com presença majoritária no Sudeste e Nordeste, e mantém uma taxa de vacância em 5%.
Em abril, o fundo gerou R$ 9,2 milhões em Renda Operacional Imobiliária, proveniente de seus shoppings. As vendas totais dos shoppings atingiram R$ 155,4 milhões, marcando um aumento de 47,2% em relação ao mesmo mês de 2023, com um crescimento de 16,6% nas vendas totais/m². O NOI Caixa cresceu 32,0% comparado a março de 2023, e o NOI caixa/m² aumentou em 4,6%. A taxa de vacância dos shoppings foi de cerca de 6%, desconsiderando o Shopping Park Sul, e de 5% considerando todos os ativos. O Shopping Park Sul, ainda em maturação comercial, não foi incluído nas análises de vendas e NOI Caixa, contando com um mecanismo de RMG.
Em relação ao mês de competência, no dia 30/04/2024 , foi divulgado ao mercado a distribuição de rendimentos referente ao mês de abril. O fundo gerou um resultado equivalente a R$ 0,83/cota e distribuiu R$ 0,90/cota, do qual o Barra Malls FII distribuiu os dividendos retidos em março, além dos dividendos do mês corrente. A base acumulada de resultados a distribuir é de aproximadamente R$ 3,5 milhões ou R$ 0,27/cota, proporcionando maior previsibilidade na distribuição de rendimentos futuros. O fundo possui garantia de renda mínima em cerca de 18% da ABL do portfólio, oferecendo maior segurança no curto prazo.
Em nossa avaliação, o fundo realizou boas movimentações em sua última oferta, realiza uma desalavancagem, e coloca o fundo em um novo patamar de portfólio, através de aquisições que tem melhorado o cap rate do fundo. Nossa recomendação fundamenta-se na habilidade da gestão de realizar vendas de ativos a um cap rate de 8,56% e novas aquisições a um cap de 9,2%, sendo capaz de girar o portfólio gerando melhora no carrego dos ativos.
VBI Logístico – LVBI11
-Fundo de Logística.
Fundo da VBI Real Estate que tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis do segmento logístico ou industrial. Atualmente, o fundo possui 10 ativos que somam 480 mil m² de ABL, com 1,1% de vacância. A receita do portfólio é proveniente de: 41% do Raio 30km de São Paulo/SP, 26% de Extrema/MG, 12% da Região Metropolitana de Salvador, 11% da Região Metropolitana de Belo Horizonte e 10% da Região Metropolitana de Curitiba. As três principais inquilinas – Scania, Amazon e Ambev – contribuem cada um com, respectivamente, 13%, 11% e 11% da receita total do portfólio.
Durante o mês de abril (competência março), houve a cessão do contrato de locação referente a 12.761 m² do Galpão G-30 do Ativo Extrema da ID Logistic para a Arcor do Brasil e Bagley do Brasil, além da prorrogação do referido contrato até junho de 2027. Além disso, durante o mês de março, o fundo firmou novo contrato de locação referente a um módulo do Ativo Itapevi (1.664 m² de ABL). Desta forma, a taxa de vacância física passa para 0,8% ao final de abril. Além disso, os reajustes previstos para o mês foram realizados e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes é de 4,7 anos.
Ainda, o fundo comunicou via Fato Relevante que recebeu notificação da locatária Dia% informando a rescisão antecipada do contrato de locação no Ativo Mauá, bem como a inadimplência do aluguel referente a fevereiro do referido Ativo. Atualmente, o aluguel representa aproximadamente R$ 0,06/cota. A gestão do fundo segue trabalhando ativamente para locar os espaços vagos o quanto antes, bem como os espaços com perspectivas de desocupação. Adicionalmente, já no mês de maio, a 2ª série do CRI SBC foi quitada, restando apenas a 1ª série que possui previsão de liquidação até o mês de junho.
Em nossa visão, o fundo segue uma estratégia bem definida, focando na aquisição e expansão de ativos estratégicos e na construção de um portfólio situado em locais de destaque, todos atendendo a altos padrões técnicos. A eficácia na renovação do portfólio, aliada à recente obtenção do habite-se para o ativo localizado em Cajamar, destaca-se como um conjunto de ações que podem acionar uma série de elementos capazes de destravar o potencial de valorização do fundo.
RBR Alpha Multiestratégia Real Estate – RBRF11
-Fundo de Fundos.
Fundo de fundos da RBR Asset Management que tem objetivo a obtenção de rendimentos e ganhos de capital, com mandato para aquisição de FIIs e CRIs e outros ativos líquidos do mercado imobiliário. A estratégia do fundo busca alocação seguindo os critérios (i) Alpha: Foco em FIIs de tijolo, visando à valorização dos ativos; (ii) Beta: posições táticas de curto prazo; (iii) CRIs, e (iv) Liquidez. A composição da carteira é dividida em 70% em Alpha, 7% Beta, 14% em CRI, e 9% em Liquidez. Atualmente apresenta 17 FIIs e 3 CRIs, se dividindo, por segmento, em 27% no setor corporativo, 24% em recebíveis, 19% em shopping, 8% no logístico e o restante (21%) em segmentos diversos.
O mês de abril foi marcado por algumas reduções no portfólio do RBR Alpha como na exposição em alguns papéis como RCRB11 e XPML11 para recompor caixa do fundo e estar preparados para oportunidades de mercado. Além disso, a segunda maior posição da carteira, TEPP11 (8,9% do P.L), anunciou a aquisição do edifício sede do Grupo Pão de Açúcar pelo valor total de R$ 109 milhões. A transação, realizada por meio de um seller financing, permitirá um incremento na receita imobiliária do TEPP11 de R$ 0,19/cota. Para de maio e junho, era esperado um dividendo distribuído de R$ 1,00, mas que, em decorrência disso, será de R$ 1,18. Ademais, os dividendos a partir de julho, que seriam de R$ 0,65, passam a ser de R$ 0,78 até o final do ano.
Nas oportunidades ilíquidas (off-market), como o FLFL11, a VBI concluiu, em meados de abril, a aquisição total do Faria Lima 4440. Isso gerou para o fundo um ganho de capital líquido na posição FLFL11 (1,0% do P.L) de R$ 0,028/cota, resultando em uma TIR de 32% a.a. Em relação aos novos investimentos, o RBRF11 alocou recursos no RBR Prime Offices (25% | ~R$ 50 milhões), juntamente com investidores institucionais (75% | ~R$ 150 milhões), para adquirir um ativo de excelente qualidade em uma localização ‘AAA’ em São Paulo. Esse ativo possui qualidades similares a outras posições valorizadas, como o HGPO, que fica a poucas quadras deste empreendimento. O investimento será realizado em duas tranches: a primeira, realizada em abril (R$ 20 milhões | 1,6% do P.L), e a segunda, prevista para ocorrer em meados de agosto, data esperada para a entrega do imóvel. Vale ressaltar que essa transação deve gerar um retorno de capital ao RBR Alpha, proveniente da nossa posição em RBR Desenvolvimento Comercial, de aproximadamente 25% do capital investido.
A visão de longo prazo para a classe de tijolo permanece positiva, mas conforme detalhado, o fundo realizou alguns ajustes de curto prazo na reserva de caixa para mitigar a volatilidade devido ao estreitamento no spread entre o dividend yield dos FIIs de tijolo e a NTN-B ao longo dos últimos meses. Nossa visão ainda permanece positiva com RBRF11, considerando a exposição equilibrada em fundos que apresentam potencial de destravar valor (HGPO11 e TEPP11). Adicionalmente, é importante destacar que as cotas do RBRF11 estão sendo negociadas com um desconto considerável de 10,7% em relação ao seu valor justo estimado, representando uma oportunidade atraente para investidores devido ao “duplo desconto” praticado na cota o que reforça nossa confiança na capacidade do fundo de gerar valor substancial para seus cotistas no futuro próximo.
CSHG Logística – HGLG11
-Fundo de Logística.
Fundo da Credit Suisse Hedging-Griffo voltado primordialmente para operações logísticas e industriais que tem objetivo a aquisição de terrenos para construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Possui um portfólio de 1,4 milhões de ABL e 24 ativos localizados principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Após as últimas movimentações o fundo encerrou o mês com 7% de vacância financeira e 6,9% de vacância física.
Em abril, o fundo registrou uma receita total de R$ 42,6 milhões, equivalente a R$ 1,26/cota, resultando em um lucro de R$ 35,9 milhões, ou R$ 1,07/cota. Não houve impactos extraordinários decorrentes da venda de imóveis. O destaque do mês foi o recebimento do aluguel trimestral da Volkswagen no HGLG Vinhedo, no valor de R$ 11,7 milhões (R$ 0,35/cota). Desde o início do ano, a equipe de gestão tem se concentrado em reciclar ativos maduros que não se encaixam no perfil estratégico do fundo ou que oferecem um ganho de capital relevante, manter o foco em desenvolvimentos que aumentem o potencial de geração de renda a médio prazo, melhorar o perfil estratégico do portfólio com imóveis de alta qualidade em praças logísticas importantes, reduzir a vacância e aumentar os valores de locação, além de manter caixa para eventuais oportunidades de mercado. Ainda no mês, foi concluída a primeira fase do desenvolvimento BTS CONE MM2 – G03, destinado às operações do Mercado Livre, que deve reduzir o valor médio por m² do fundo e gerar um retorno anual de 11,1%. A vacância física do fundo caiu para 6,9%, principalmente devido à expansão da área ocupada pela Shopee no HGLG Betim. Em um período de 12 meses, a vacância física caiu de 20,5% para seu menor patamar, e é esperado que reduza ainda mais para 6,5% com a conclusão do desenvolvimento BTS CONE MM2 – G03.
Além disso, no dia 31/05/24, o fundo, junto com o XP Log (XPLG11), celebraram um compromisso de compra e venda dos galpões Syslog Galeão (XPLG11) e HGLG Washington Luiz (HGLG11) em Duque de Caxias/RJ (estando localizados um ao lado do outro). A região enfrenta desafios comerciais significativos, com alta vacância e competição predatória por aluguéis baixos. A transação resultou em um plano de governança conjunto para alinhar a administração e exploração dos imóveis, visando otimizar retornos em termos de despesas, receitas e investimentos. O HGLG11 vendeu para o XPLG11, 49% do HGLG Washington Luiz (48 mil m²), também localizado em Duque de Caxias/RJ, por R$ 79,7 milhões, equivalente a R$ 3.386/m², cujo o valor médio das locações é de R$ 19,75/m². O pagamento será realizado em três parcelas: R$ 39,9 milhões na presente data, R$ 19,9 milhões em 12 meses e R$ 19,9 milhões em 18 meses, com correção pelo CDI. A transação gerará um ganho de capital estimado de R$ 20,7 milhões, equivalente a R$ 0,61/cota para o HGLG11.
Recomendamos o fundo levando em consideração a concentração de um portfólio bem localizado dos principais polos consumidores, alta qualidade construtiva de seus imóveis e estratégias bem-sucedidas de reciclagem de portfólio.
Kinea Índices de Preços – KNIP11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Kinea dedicado aos investimentos em CRIs predominantemente indexados à inflação destinado a investidores qualificados, ele conta com devedores de bom risco de crédito e estrutura de garantia robusta. Atualmente o KNIP11 possui 100 CRIs e 104,3% do P.L. atrelado ao IPCA, essa exposição é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Suas maiores exposições são nos setores de escritórios (29,7%), shoppings (28,4%), logístico (27,4%) e residencial (10,5%). Sua carteira possui um carrego de IPCA + 8,59% na marcação a mercado e sua duration é de 4,4 anos. Seus maiores devedores são a JHSF e Gazit.
Em abril, o fundo apresentou alguns destaques, como: (i) CRI Pátio Cianê Shopping (0,9% do PL): A AGT do CRI aprovou ajustes no fluxo financeiro, incluindo uma carência de 15 meses para permitir que a SPE devedora invista na infraestrutura de ar condicionado e melhorias nas áreas de alimentação do shopping. Isso resultou no aumento do LTV projetado de 33% para 37%, mantendo-se em níveis confortáveis. Como contrapartida, a remuneração do CRI foi ajustada, elevando a taxa de retorno para IPCA+7,85% a.a. (ii) CRI CD Via Varejo (1,5% do PL): Este CRI está baseado em um CD em Santa Cruz/RJ, adquirido pelo BLMG11 em 2020, parcialmente sublocado e avaliado em R$ 517 milhões. Os recebíveis da locação da Via Varejo compõem parte do lastro do CRI, mas o BLMG11 é o responsável final pelo pagamento. Em caso de inadimplência dos locatários, o BLMG11 deverá buscar novos ocupantes para manter o CRI adimplente. Recentemente, o BLMG11 realizou uma transação societária com veículos detidos pela Oaktree, resultando em compromissos de aportes significativos, reduzindo o risco da operação. Nesse sentido, a gestão renomeou o ativo para “CRI Blue Macaw Log RJ” para melhor identificar e qualificar o devedor.
Entendemos que os investimentos de KNIP11 estão alinhados com a estratégia do fundo de diversificar seus ativos e garantir fluxos de receita estáveis, contando com garantias sólidas para proteção do capital investido à taxas atrativas enquanto mantém seu perfil clássico de crédito dado como “high-grade”.
Atualmente, o fundo está sendo negociado com a IPCA+ 7,09% líquido, equivalente a um spread líquido de 72 bps sobre a NTNB equivalente, com uma carteira com boa qualidade de crédito. Acreditamos que o fundo ainda sendo negociado com desconto, e está bem-posicionado diante de um quadro inflacionário mais estável nos próximos meses
CSHG Real Estate FII – HGRE11
-Fundo de Lajes Corporativas.
Fundo do Credit Suisse Heding-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 15 ativosespalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 166 mil m² de ABL com 32 locatários e prazo médio de 4 anos. Dentre os principais ativos termos de receita para o fundo destacam o Centro Empresarial Sêneca, Edifício Chucri Zaidan e Edifício Paulista Star, todos localizados em São Paulo/SP.
Em abril, o fundo apurou uma receita total de R$ 10,6 milhões (R$ 0,90/cota), resultando em um lucro de R$ 7,5 milhões (R$ 0,64/cota). O único impacto extraordinário foi a décima parcela da venda do Centro Empresarial Dom Pedro, com um impacto negativo de R$ 64.536,66 (R$ 0,01/cota).
No âmbito comercial, o fundo registrou um leve aumento nas vacâncias física e financeira, para 19,16% e 16,27%, respectivamente, devido à retirada do Ed. Faria Lima, que estava totalmente ocupado. Na Torre Jatobá – CBOP, estão sendo feitas adaptações para locações menores, de 500 a 1.000 m², devido à demanda do mercado. Na Torre Martiniano, há negociações para a locação de quatro andares, com desafios relacionados à construção de um mirante. O Edifício Antônio das Chagas tem recebido consultas de empresas interessadas em ocupação monousuária, e estão sendo feitas adequações para atender a essa demanda. Além disso, o fundo está finalizando um contrato para a locação de metade do mall do Sêneca.
No aspecto técnico, a equipe monitora a correção do piso do “foodhall” no Martiniano e o alinhamento para a emissão do Habite-se da área de expansão. As obras de reposicionamento do Chucri Zaidan avançaram com a definição de estratégias para a climatização, envolvendo o locatário no processo. No Edifício Guaíba, em Porto Alegre/RS, devido às enchentes, o abastecimento de energia foi desligado preventivamente e o edifício está sem operação. Todas as ações estão sendo comunicadas à seguradora.
Em nossa análise, acreditamos que a reciclagem de ativos (venda do Ed. Alegria e Ed. Faria Lima), e a obtenção do Habite-se na Torre Martiniano, que possibilitará a entrada efetiva dos inquilinos e a locação do restante das áreas remanescentes, devem impulsionar o resultado do fundo. Acreditamos que o HGRE11 irá manter suas estratégias de desinvestimento, e explorando oportunidades de uma redução de vacância, aproveitando da demanda das regiões mais primes de São Paulo/SP diante de uma retomada gradual do setor de escritórios de forma geral.
RBR High Grade – RBRR11
-Fundo de Recebíveis.
O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 38 ativos: 9% deles são indexados ao CDI e 91% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+2,6% e IPCA+7,8%, apresentando duration médio de 4,1 anos e LTV de 55%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e Direcional. Vale destacar que 45% das garantias está localizada em regiões prime da cidade de São Paulo.
Para o mês de março, o fundo distribuiu dividendos de R$ 0,85/cota, correspondendo a um dividend yield anualizado de 11,43%, equivalente a uma rentabilidade ajustada de IPCA + 8,00% ao ano. O fundo também registrou R$ 0,14/cota de reserva e um resultado acumulado pela inflação de R$ 0,67/cota ainda não distribuído.
Das movimentações recentes, o fundo realizou diversas mudanças significativas em sua carteira de CRIs. O pré-pagamento do CRI Union Faria Lima II foi efetuado, com o fundo mantendo uma posição de R$ 50 milhões. Além disso, o CRI Mozak foi vendido no mercado secundário por R$ 6,1 milhões, encerrando a posição do fundo nesse papel. Outras aquisições somaram R$ 23 milhões, resultando em um total de 38 operações ativas e em dia com suas obrigações financeiras ao final do mês.
Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade dos devedores e das operações, que possuem garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com um carrego próximo de IPCA+ 7% líquido.
Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 104,1% de seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem e 2,2% em instrumentos de caixa. 103,6% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio (MTM) de CDI+2,26%, e prazo médio de 4,8 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield e JHSF.
Em abril, o fundo realizou investimentos em novas operações de CRI, com destaque para o CRI Even Estoque no valor de R$ 70,4 milhões. Esta operação, com uma taxa de CDI + 2,55%, é baseada no estoque de unidades residenciais da incorporadora Even S.A. em São Paulo. As garantias incluem alienação fiduciária do estoque de unidades residenciais e das cotas das SPEs dos projetos, além de covenants financeiros e um índice de LTV máximo de 70%. Atualmente, o fundo passa pela sua décima emissão de cotas, com objetivo de levantar até R$ 1 bilhão.
A recomendação desse FII é fundamentada no fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI, sendo sua carteira de CRI negociado, atualmente, com um yield de CDI+0,06% líquido. Neste momento de taxas de juros ainda elevadas, o KNCR11 torna-se uma opção defensiva.
Objetivo
Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.
Glossário
Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.
Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir
PL: Patrimônio líquido do fundo.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.
TIR: Taxa interna de retorno.
P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.
WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.
