Comentário da analista

No mês de abril, o Ifix fechou em alta de +1,19%, apesar do cenário local conturbado, que gerou forte queda dos preços dos ativos financeiros. Observando mais atentamente o mercado de fundos imobiliários, podemos inferir que a leve recuperação na precificação dos ativos se deve à melhora dos indicadores operacionais. No segmento de lajes corporativas, dados da Buildings tem mostrado melhora consistente na absorção líquida tri a tri. No setor de shoppings, as administradoras esperam crescimento nas vendas e no NOI, em comparação ao ano de 2019. Já no mercado logístico, ainda vemos uma alta demanda por espaços, o que tem reduzido a vacância e aumentado o preço de locação.

Apesar da melhora nos dados do mercado, permanecemos cautelosos e sem vislumbrar gatilhos de valorização até o final deste trimestre. Nossos motivos para isso são: i. incerteza política, ii. juros ainda em ciclo de alta e iii. aumento da aversão ao risco devido a conflitos globais.

Carteira Renda

Alterações

• Saída de RBRR11: o fundo anunciou sua 7ª emissão de cotas. Dessa forma, entramos em período de silêncio, e optamos por retirar o fundo da nossa carteira.
• Entrada de HGCR11: a entrada do fundo de recebíveis do Credit Suisse na nossa carteira de Renda se baseia na qualidade dos ativos que compõem a carteira do fundo e da gestão, que tem tido êxito com alocação dos recursos e geração de ganho de capital.

Recomendação Carteira Renda – Maio.22

Performance

No mês de março a Carteira Renda teve performance de +1,74% com 0,83% de dividendos em comparação a +1,19% do Ifix. O maior promotor foi o PVBI11 com alta de 4,8% somando a valorização da cota e o dividendo. A menor contribuição veio do RBRR11 com 0,1%, esse fato deve-se ao anúncio de sua nova emissão de cotas que fez com que sua cotação no mercado secundário ficasse próximo do valor de emissão.

Desempenho Carteira Renda – Abril.22

Carteira Valor

Alterações

• Saída de CPTS11: o fundo anunciou sua 12ª emissão de cotas. Dessa forma, entramos em período de silêncio, e optamos por retirar o fundo da nossa carteira.
• Entrada de PATL11: a volta do fundo de logística do Pátria na nossa carteira recomendada se deve à locação da área remanescente em Ribeirão das Neves e às aquisições em Jundiaí com o valor em caixa do fundo, sem o uso de alavancagem, fazendo com que o desconto com que o fundo vem negociando seja injustificável.

Recomendação Carteira Valor – Maio.22

Performance

No mês de março, o desempenho da Carteira de Valor foi de +1,07% em comparação a +1,19% do Ifix. O maior promotor da carteira este mês foi o HGRE11, com alta de 2,4%, somando a valorização da cota e o dividendo. Já as menores contribuições foram do PLCR11 e do LVBI11 com 0,1% cada.

Desempenho Carteira Valor – Abril.22

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Aumento de juros americanos: NEGATIVO
  • O FED anunciou que irá acelerar o aumento dos juros americanos, o mercado espera um aumento de 50 bps na próxima reunião. Contudo o DXY vem reagindo à possibilidade do aperto monetário ser mais duro, o que levaria a taxa de juros americana a 3,50%.
• Inflação: NEUTRO
  • A inflação continua alta, porém tem vindo abaixo das expectativas do mercado. Com a antecipação da mudança na bandeira de energia para abril, o impacto que esperávamos sobre a inflação de maio será dividido entre abril e maio, desacelerando a inflação desses meses.
  • Outro efeito que pode desacelerar a inflação é a valorização cambial, isso pode ser explicado pela redução na oferta de commodities e, consequentemente, pelo aumento no preço, beneficiando as exportações, melhorando os termos de troca, diminuindo o déficit em conta corrente e valorizando o real. Porém ainda é muito cedo para avaliar se esse efeito será duradouro e terá impacto significativo sobre a inflação.
• Expectativa de Selic a 13,25 % a.a. em 2022: NEGATIVO
  • Com a desaceleração da inflação esperamos que o COPOM encerre o ciclo de alta de juros em breve, com mais dois ajustes chegando à Selic terminal de 13,25%.
• Crescimento do PIB de 1,1% em 2022: POSITIVO
  • Esperamos que o crescimento do PIB para este ano fique algo em torno de 1,1%, podendo chegar a 1,5%. A volta do segmento de serviços e o investimento privado, como resultado das mudanças feitas nos últimos 5 anos, são fatores que corroboram para o crescimento da economia.

Pátria Logística – PATL11

-Fundo de Logística.

É o fundo do Pátria, cujo objetivo é obter renda e ganho de capital por meio da aquisição de imóveis logísticos ou industriais para locação, prontos ou em construção, preferencialmente com padrão construtivo A ou superior para locação a inquilinos de primeira linha. Sua preferência é por ativos em regiões logísticas, polos industriais e próximos a grandes centros consumidores.

Atualmente, o PATL11 possui 97% do seu patrimônio alocado em ativos imobiliários, 2% em FII de logística (VILG11) e 1% em caixa. Seu portfólio imobiliário é composto por 4 imóveis, sendo: dois deles localizados em Itatiaia no estado do Rio de Janeiro, um em Ribeirão das Neves no estado de Minas Gerais e o último em Jundiaí no estado de São Paulo, todos os imóveis possuem padrão construtivo A+.

Do total de contratos, 74% são da modalidade atípica; e todos possuem vencimento após 2025. Em março, o portfólio atingiu 100% de locação, quando foi feita a locação do restante da área vaga no imóvel de Ribeirão das Neves para a Pif Paf Alimentos, uma locação estratégica para a empresa, que possui boa parte do seu mercado consumidor no estado de Minas Gerais.

Nossa recomendação se baseia na qualidade dos contratos e dos inquilinos do fundo, além do elevado desconto que vem sendo negociado no mercado secundário, abaixo do custo de reposição de um ativo com qualidade e localização similares.

CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é investir em CRIs com garantia real. Sua carteira hoje é considerada middle risk, com maior exposição a ativos com rating A a BBB-.

Atualmente, o fundo possui 19% de seu PL alocado em outros fundos imobiliários e 78% em CRIs. No book de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA +7,2%, com 49% e CDI + 3,1%, representando 50% dos ativos. O fundo encerrou recentemente sua 8ª emissão de cotas, com o objetivo de aumentar o spread de sua carteira, adquirindo ativos com boa qualidade de crédito, meta alcançada nas movimentações feitas pela gestão e observada pela comparação dos spreads da carteira em janeiro vis-à-vis o último relatório disponível.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade da gestão e na melhoria contínua da qualidade da carteira do fundo por meio do capital levantado na última oferta e dos giros na carteira. Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado de juros e inflação, mantendo e elevando a distribuição de dividendos.

Guardian Logística – GALG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Guardian, cujo objetivo é investir em imóveis estratégicos para a operação de seu usuário, além de contar com inquilinos com boa saúde financeira.

O portfólio do fundo é composto por 6 imóveis com características peculiares que os tornam essenciais para a operação de seus inquilinos, por isso, todos os contratos do fundo são na modalidade atípica, firmados com empresas com bom histórico de crédito como BRF, Air Liquide e Souza Cruz. O fundo ainda conta com alguns CRIs cujos recursos foram utilizados para concluir a compra dos ativos em seu portfólio, a dívida possui indexadores e prazos em linha com os contratos que a lastreiam.

A gestão tem conseguido repassar de forma satisfatória a inflação aos seus inquilinos, da BRF em Vitória de Santo Antão e Salvador já foram reajustados em 10,74% e 10,38% respectivamente. Os próximos contratos a serem reajustados são referentes aos imóveis locados para Air Liquide em São José dos Campos e Canoas onde é esperado o reajuste de 10,54%.

Em nossa visão a localização dos ativos, próximo a grandes centros consumidores, garantem uma demanda perene de locatários em caso de vacância. Os contratos atípicos com WAULT superior a 11 anos com multinacionais com bom rating de crédito contribuem para a previsibilidade dos dividendos e a dívida do fundo não possui carência de amortização e juros, que não prejudica os dividendos quando as carências terminam.

VBI Logístico – LVBI11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da VBI Real Estate que tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através de um portfólio líquido, resiliente e diversificado, podendo investir tanto em ativos performados como em ativos em desenvolvimento.

O fundo possui 10 ativos sendo 70% deles localizados próximos a grandes centros consumidores e o restante localizado em Extrema, ele possui cerca de 30 inquilinos e quase um quarto da receita proveniente de contratos atípicos.

No mês de março foi feita a locação do último módulo vago no G01 em Aratu, também foi realizada a locação do G7 em Extrema cujo módulo será desocupado ao final de maio, isso tem reforçado a qualidade e localização dos ativos. No ativo Itapevi um dos inquilinos notificou o fundo sobre sua rescisão antecipada, fazendo jus ao pagamento de multas contratuais, não devendo impactar a distribuição de dividendos.

Em nossa visão a maior parte de contratos típicos do fundo, dada a localização dos seus ativos, é um bom sinal no momento onde temos alta demanda por espaços logísticos e pouca oferta de ativos last mile, também acreditamos que a medida que as obras sejam entregues haverá uma melhora na distribuição de dividendos, somamos a isso o valor de negociação do fundo no secundário estar muito abaixo do custo de reposição dos ativos em carteira.

Kinea Rendimento Imobiliário – KNCR11

-Fundo de Recebíveis Imobiliários.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI.

A gestão tem aproveitado o movimento de alta da Selic para girar a carteira melhorando o spread dos ativos, como resultado o fundo conseguiu aumentar sua taxa média para CDI+ 1,86%. Vale pontuar que a gestão tem usado o instrumento de compromissadas para alavancar o fundo e melhorar seu carrego, porém tem deixado claro que o instrumento será utilizado de forma temporária e não passará de 10% de seu PL.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação ao CDI e, neste momento de consecutivos aumentos na Selic, o fundo tende a ser mais defensivo e melhorar seus dividendos, além disso o conta com uma carteira pulverizada em ativos high grade.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.

O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos e prazo médio de 5,8 anos. Atualmente a vacância do portfólio está em 27% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que passa por um processo de retrofit com entrega prevista para Maio/22, e o Edifício Paulista Star. Um ponto de atenção aqui é que o fundo tem mudado sua métrica de ABL para área BOMA, o que tem refletido no aumento da vacância pela mudança da métrica dado que houveram novas locações no período.

No mês de abril a gestão negociou com a EZTEC a redução no número de parcelas da venda do Ed. Verbo Divino e dos Cepacs vinculados ao terreno, e consequente aumento no valor. Essa negociação irá permitir a melhora na gestão do caixa para o pagamento dos CRIs e também permitirá o aumento nos dividendos, como o anunciado no dia 29/04 de R$ 0,78/cota.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução de sua vacância ao longo do ano de 2022 com a entrega da Torre Martiniano e a redução da vacância do Paulista Star que temos observado. Além disso o fundo conta com R$ 1,21/cota de resultado acumulado que deve ser distribuído ao final do semestre.

Malls Brasil Plural – MALL11

-Fundo de Shopping.

É o fundo de Shopping Center da Genial Gestão. O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional.

O fundo possui um portfólio resiliente que atualmente conta com uma das menores vacâncias dentre os fundos de Shopping (4%), além disso, 4 de seus 8 ativos são únicos nas cidades em que estão localizados, garantindo pouca competição em sua área de influência.

Os indicadores NOI Caixa do fundo têm mostrado a recuperação do setor, em março o resultado ficou 29% acima do mesmo mês no ano de 2019, sem considerar o resultado do Shopping Madureira. Também no mês de março houveram receitas não recorrentes que impactaram positivamente o resultado do Shopping Madureira : (i) liquidação de empresas ligadas ao ativo, (ii) reembolso de despesas com Capex e (iii) valores de aluguel anteriores pagos apenas em março, com isso o resultado gerado pelo fundo foi de R$ 0,85/cota, superior aos R$ 0,72/cota distribuídos, a diferença esta compondo a conta de resultados acumulados do fundo que encontra-se em R$ 0,65/cota que será utilizada para permitir a previsibilidade dos próximos dividendos.

Vale pontuar que o fundo anunciou o planejamento para investir R$ 24 milhões na obra de expansão do Shopping Taboão, este valor não terá impacto na distribuição de dividendos do fundo uma vez que sairão do caixa.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade dos ativos do portfólio que se refletem na baixa vacância e na recuperação da receita NOI/m² aos níveis de 2019.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 35 CRIs na carteira com duration de 3,99 anos, 89% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 6% e 10% a CDI+ 3,7 %. No mês de março foram feitas duas operações relevantes no portfólio, uma delas foi a aquisição do CRI YOU para a aquisição de terrenos em regiões nobres de São Paulo, a outra operação relevante foi a aquisição do CRI Alameda Jr baseado no Shopping Neumarkt em Blumenau.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis da carteira, além de sua indexação ao IPCA no momento onde a inflação segue alta.

VBI Prime Office – PVBI11

-Fundo de Escritórios.

É o fundo de lajes corporativas prime da VBI Real Estate. Sua tese se baseia na aquisição de lajes em prédios com elevado padrão construtivo e localizados em áreas nobres, especialmente em São Paulo, além disso o fundo também pode comprar cotas de outros fundos para compor sua carteira.

Atualmente o fundo possui 3 ativos performados, 1 em desenvolvimento além de uma posição no HAAA11, fundo de lajes triple A da Hedge. A vacância dos ativos é quase desprezível, representando 0,1% de sua ABL referente a Torre B JK. No dia 31/03 houve a saída da RB Capital e o início da locação para a Veedha no dia 01/04.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização dos ativos do portfólio, que garantem resiliência do fundo mesmo em momentos adversos e garantem a previsibilidade de sua receita imobiliária. Além disso devemos ver o repasse da inflação acumulada (10,76%) para os contratos este ano, resultado no aumento da renda recorrente.

Bresco Logistica – BRCO11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Bresco com foco na aquisição e locação de ativos logísticos estabilizados, o foco é em imóveis bem localizados e com boa qualidade construtiva e locação a inquilinos de com qualidade de crédito pelo menos AA (br), além disso a gestão possui expertise para uma eventual expansão da ABL dos ativos do portfólio.

O fundo possui 11 ativos da Bahia ao Rio Grande do Sul com 71% da sua ABL composta por imóveis last mile. Com relação a locação dos ativos 58% dos contratos são na modalidade atípica com inquilinos como o Grupo Pão Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, refletida na rápida locação feita em Embu, além do trabalho de revitalização e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos. Assim esperamos uma melhora nos rendimentos a partir de maio/22, quando se estima que as melhorias serão entregues, além de manter a ocupação em níveis elevados.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio Líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.