Comentário dos analistas

Abril foi um mês positivo para o Ifix, o índice encerrou o mês em alta de 3,52%, impulsionado por dados positivos de inflação e atividade econômica, responsáveis pelo fechamento da curva de juros, que gerou uma grande valorização dos fundos de tijolo.

Recentemente, a Cushman & Wakefield divulgou dados sobre o mercado logístico e imobiliário referentes ao primeiro trimestre deste ano. Em São Paulo, o segmento de escritórios apresentou uma redução na absorção líquida com 12,8 mil m² absorvidos no trimestre, as principais regiões onde houve absorção liquida positiva foram a Chucri Zaidan e Berrini, no lado das devoluções o Itaim foi impactado pela devolução de 10 mil m² de uma única inquilina do segmento de tecnologia. Durante o mesmo período, foram entregues 85.694 m², divididos entre Paulista, Chucri Zaidan e Marginal Pinheiros. O preço médio pedido na cidade registrou um leve aumento de 2,3%, chegando a R$ 101,66 por metro quadrado ao mês, enquanto a taxa de vacância subiu 1,6%, fechando o trimestre em 22,41%.

No Rio de Janeiro, a absorção líquida de escritórios atingiu 22,4 mil m², sendo o Centro e a Cidade Nova as regiões responsáveis por grande parte dessa absorção. A demanda por novos espaços continua a crescer, fazendo com que a taxa de vacância atingisse o menor nível desde 2015, encerrando o trimestre em 27,55%, com uma queda de 1,45%. O preço médio de locação registrou um pequeno aumento de 1,6%, chegando a R$ 84,73 por metro quadrado ao mês. Entretanto, não há novos empreendimentos em construção na cidade.

O mercado logístico apresentou uma absorção bruta de 498 mil m², com destaque para a região Sudeste, que absorveu 484,4 mil m², resultado superior ao registrado no último trimestre, de 351 mil m². Isso indica que, apesar das novas entregas, ainda há uma demanda considerável por locação. No período, foram entregues 455,6 mil m², com 44,6 mil já pré-locados, com as entregas concentradas em Barueri, Contagem e Grande ABC. A taxa de vacância registrou uma queda de 0,47%, chegando a 10,73%, enquanto o preço médio pedido foi de R$ 22,89 por m² ao mês, uma queda de 1,18%.

No estado de São Paulo, foram entregues 316 mil m² e absorvidos 469 mil m², com as regiões de Barueri e Cajamar liderando a absorção no trimestre. No Rio de Janeiro, foram entregues 27,4 mil m² e absorvidos 20,9 mil m², apesar de ainda haver novos espaços entregues que ainda não foram locados, com as principais regiões de locação sendo Pavuna e Queimados/Seropédica.

Carteira Renda

Alterações

• Saída do BRCO11: apesar de gostarmos do fundo acreditamos que a cota está próxima ao nosso preço alvo, tendo pouco upside.
• Rebalanceamento: reduzimos nossa exposição em HGRE11 em 2,5% e aumentamos a posição em HGCR11 (+2,5%), RBRR11 (+5%) e HGRU11 (+5%).

Recomendação Carteira Renda – Maio.23

Performance

No mês de Abril a Carteira Renda teve performance de +5,91%, com 0,9% de dividendos, em comparação a 3,52 % do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGRE11 com alta de 15% e o fundo com menor alta esse mês foi o KNCR11 com alta de 0,39%.

Desempenho Carteira Renda – Abril.23

Carteira Valor

Alterações

• Sem alterações

Recomendação Carteira Valor – Maio.23

Performance

No mês de Abril a Carteira Valor teve performance de 4,40% em comparação a 3,52% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGRE11 com alta de 15% e o detrator foi o KNSC11 com queda de -0,06%.

Desempenho Carteira Valor – Abril.23

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • Apesar da inflação ter tido bons resultados nos últimos meses devemos ver uma recuperação desse indicador no secundo semestre devido as desonerações feitas ano passado. Nossa expectativa de inflação para 2023 é de 6,5%.

• Manutenção da Selic: Neutro
  • Apesar da inflação começar a mostrar sinais de desaceleração o índice ainda se encontra em patamares superiores a meta, dificilmente haverá corte nos juros antes que o processo de desinflação esteja consolidado. Em nossa projeção esperamos que a Selic se mantenha até o final do ano, encerrando 2023 em 13,75%.
• Baixo crescimento do PIB: NEGATIVO
  • A perspectiva para a indústria é pessimista, com falta de melhorias de curto e longo prazo, enquanto para o varejo espera-se uma tendência de estabilidade, com fatores negativos sendo equilibrados por políticas de transferência de renda e mercado de trabalho aquecido. O setor de serviços também é afetado pelos fatores negativos do varejo e as projeções apontam para um crescimento do PIB de 0,7% em 2023.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos e prazo médio de 5,1 anos.

A vacância física do HGRE11 subiu para 30,7% este mês devido a desocupação do Edifício Alegria, a gestão está terminando as negociações visando a venda do ativo para realização de uma incorporação no terreno. No mesmo período foi finalizada a venda da Torre Rio Sul e do Centro Empresarial Dom Pedro, essas movimentações estão em linha com a estratégia do fundo de realizar mudanças em seu portfólio para concentrar seus ativos em regiões estratégicas, o lucro estimado das vendas é de R$ 0,59/cota. Nas tratativas de locação o fundo tem evoluído nas negociações para a ocupação de 100% do Ed. Berrini One, 59% do Ed. Martiniano em processo de assinatura da expansão do BeFly para ocupar a área remanescente do Ed. Paulista Star, com essas movimentações a vacância física estimada do fundo iria par 18,4%.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância de seu portólio ao longo de 2023, repetindo o que foi feito no Paulista Star.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 16 imóveis, somando 600 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Magazine Luiza, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 60 locatários.

O fundo extinguiu a ação de despejo contra a Tok&Stok após a mesma ter efetuado o pagamento do aluguel em atraso acrescido de multas. Em março também foi assinado o aditivo de 66 meses com a Cremer, locatária de 100% do BTS Cremer localizado em Pouso Alegre/ MG, o contrato agora passa a vencer em 2028, com essa renovação 68% da receita do fundo passa a ter vencimento a partir de 2026.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Também vemos como um ponto positivo o mix de contratos com maior exposição a modalidade típica em regiões com alta demanda, diversificação de inquilinos com maior exposição ao e-commerce e a concentração em ativos em Extrema-MG.

CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é investir em CRIs com garantia real. Sua carteira hoje possui exposição a ativos considerados high grade e middle risk.

Atualmente, o fundo possui 14% de seu PL alocado em outros fundos imobiliários e 90% em CRIs, essa posição é possivel pelo uso de compromissadas reversas. Na carteira de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA +7,6% marcado a mercado, com 56% do PL e CDI + 3,5%, representando 44% dos ativos. Em sua alocação de CRIs o HGCR11 possui operações com LTV menor do que 80%, ou seja, para cada R$ 1 real emprestado ele possui R$ 1,25 de garantia, com mais de 50% das garantias localizadas no estado de São Paulo. Seus maiores devedores são empresas com boa qualidade de crédito como Iguatemi e Alameda Jr.

O resultado de março foi positivamente impactado pelo resgate antecipado do CRI Alphagrande R$ 2,3 milhões, pela amortização extraordinária dos CRIs Bioceres, CashMe Sr e Mez e pelo giro no CRI Globo para destravar a inflação acruada. Durante o mês foi realizada a AGE do CRI Helbor/TF (1,68% do PL) visando a prorrogação do vencimento em 18 meses, aumento da remuneração em 50 bps e alteração da multa de pré pagamento para 0,75% sobre o saldo devedor.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade da gestão e na melhoria contínua da qualidade da carteira do fundo por meio do giro dos papéis. Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado de juros e inflação.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias.

Hoje, sua carteira de CRIs é composta por 42 ativos, com taxa média de IPCA+ 7%: 20% deles são indexados ao CDI, 80% à inflação. O fundo tem foco em operações de originação própria que permitem a gestão customizar taxas e nível de garantia. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or, Direcional e Grupo Pão de Açúcar além da metade das garantias se localizarem em regiões prime da cidade de São Paulo.

O fundo vem mantendo a gestão ativa de seu portfólio buscando aproveitar oportunidades no mercado de crédito. Em março foram vendidos R$2,3 milhões do CRI Brookfield IPCA e R$ 17,3 milhões do CRI Brookfiled CDI gerando R$ 0,01/ cota de resultado.

Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com a qualidade do seu portfólio.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

Seu patrimônio é composto por ativos voltados para o varejo alimentício, vestuário e educação localizados principalmente nas regiões Sul e Sudeste do país, com menor exposição ao Nordeste. Seu portfólio encontra-se com 1,1% de vacância, e 80,9% de seus contratos na modalidade atípica com prazo médio de 12,2 anos com reajuste pela inflação.

Durante o mês de março o fundo teve seu resultado impactado positivamente pelo resultado não recorrente da venda das lojas DMA de Serra – ES e das Lojas Pernambucanas de Francisco Beltrão – PR, de Monte Alto – SP, de Caçador – SC, de Goioerê – PR, Piracicaba – SP e Ivaiporã – PR, gerando R$ 0,33/cota de receita.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI.

Atualmente o KNCR11 possui 107,2% de seu patrimônio líquido alocado em ativos, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 99,7% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,5% com duration de 5,7 anos, dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

No mês de mês de março foi realizado o investimento de R$ 115,9 milhões (2% do PL) no CRI MRV Pró Soluto.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI e, neste momento de juros mais altos, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos, além disso o conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 38 CRIs na carteira com duration de 3,6 anos, 81% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 6% e 20% a CDI+ 3,74% na marcação a mercado. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo.

A gestão esta adotando politicas para estabilizar a distribuição de dividendos, entre elas está a constituição de reservas, hoje no montante de R$ 0,13/cota, e o aumento da exposição a operações indexadas ao CDI. No mês de março foram investidos R$ 5 milhões (2,5% do PL) no CRI Cashme II.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis e das garantias em carteira, além do desconto com que suas cotas vem sendo negociadas.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos prontos ou em desenvolvimento, de forma direta ou por meio de cotas de outros fundos.

Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG, seus contratos são 100% típicos com vencimento a partir de 2025 e 86% possuem reajuste pelo IPCA, os ativos não possuem vacância financeira. Os maiores inquilinos são do setor de e-commerce e transporte e logística responsáveis por 52% e 18% da receita, respectivamente.

O fundo possui duas parcelas a receber referente a venda do Galpão Itapevi que devem ser pagas em maio e novembro deste ano gerando R$ 0,65/cota de ganho de capital. O fundo foi citado no plano de recuperação extrajudicial da Amaro, locatário do RBR Log Extrema II, apesar da menção não haverá impacto em seu resultado.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, além disso a região onde os imóveis se encontram possuem baixo estoque disponível para locação, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à inflação quanto ao CDI.

Atualmente o KNSC11 possui 108% do seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 65% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de IPCA+8,5% na marcação a mercado, 42,5% esta indexado ao CDI com spread médio de 3,6%. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF, Grupo Pão de Açúcar e Direcional.

No mês de março foi realizado o investimento de R$ 5 milhões (0,05% do PL) no CRI Estoque Residencial Curitiba.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele possuir devedores de qualidade e sua carteira possuir um bom mix de indexação ao CDI e ao IPCA, neste momento de taxa de juros e inflação elevadas o fundo tende a ser mais defensivo.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira.

Atualmente o fundo possui 68% do seu patrimônio em CRIs, 29% em FIIs. Sua carteira de recebíveis possui 47 papéis a IPCA+ 7,34% na marcação a mercado. Em seu book de FIIs suas maiores posições são em Renda Urbana (34%), Logística (25%) e Lajes Corporativas (18%). A gestão continua ativa em sua estratégia de fazer a reciclagem de seu portfólio para gerar ganho de capital ao investidor.

No mês de fevereiro foram adquiriu R$ 954 milhões em CRIs a taxa média de IPCA + 6,6% e foram vendeu R$ 957 milhões em CRIs a taxa média de IPCA + 6,58%.

Nossa recomendação do ativo se baseia no seu portfólio high grade , na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos aliado ao resultado acumulado devido a correção monetária e ao lucro em seu book de FIIs.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Absorção líquida: novas locações menos devoluções.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.