Carteira recomendada de FIIs – Março 2023

Comentário dos analistas

O Ifix encerrou fevereiro novamente em queda de -0,45%, reflexo do cenário desafiador com juros altos, inflação persistente e desaceleração da atividade econômica. O segmento com maior queda esse mês foi o logístico devido a dificuldade no recebimento de alugueis de alguns de seus inquilinos, na outra ponta o segmento de recebíveis foi o único a apresentar desempenho positivo.

Os fundos imobiliários vêm noticiando atrasos e inadimplência de aluguéis de varejistas como Americanas, Lojas Marisa e Tok&Stok. Embora haja preocupação com a saúde financeira de empresas do segmento, que pode acarretar em novos atrasos no pagamento de alugueis não podemos deixar de analisar os dispositivos de seguro (como, por exemplo, a carta-fiança, que garante o cumprimento dos acordos cobrindo a multa por rescisão) que podem atuar como mitigadores de risco além de ações da gestão como promover de imediato ações de despejo como forma de defesa dos interesses dos cotistas, além de buscar acordos judiciais com as empresas inadimplentes. Época ideal para avaliarmos a resiliência dos fundos.

Carteira Renda

Alterações

• Sem alterações

Recomendação Carteira Renda – Março.23

Performance

No mês de Fevereiro a Carteira Renda teve performance de -0,35%, com 0,9% de dividendos, em comparação a -0,45% do Ifix.. O maior promotor do mês foi o RBRR11 e o detrator foi o VILG11.

Desempenho Carteira Renda – Fevereiro.23

Carteira Valor

Alterações

• Saída do MORE11 e rebalanceamento: com a perspectiva de um cenário mais desafiador para os fundos imobiliários devido aos juros altos e a desaceleração da economia entendemos que a retomada do segmento deve ser mais lenta, por isso optamos por zerar nossa posição ao segmento de fundo de fundos e aumentar nossa exposição aos fundos de recebíveis.

Recomendação Carteira Valor – Março.22

Performance

No mês de Fevereiro a Carteira Valor teve performance de 0,28% em comparação a -0,45% do Ifix. O maior promotor do mês foi o RBRL11 e o detrator foi o PATL11.

Desempenho Carteira Valor – Fevereiro.22

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • A reoneração dos combustíveis em março deve impulsionar a inflação durante o mês. Esperamos que a inflação encerre o ano de 2023 em 6,5%, novamente acima da meta.
• Aumento da Selic: NEGATIVO
  • Com expectativa de inflação acima da meta até 2026 e o aumento do risco fiscal acreditamos que o Banco Central continue o ciclo de aperto monetário elevando a Selic em 75 bps, encerrando o ano em 14,5%.
• Baixo crescimento do PIB: NEGATIVO
  • A perspectiva de manutenção da Selic em níveis contracionistas aliada a inflação persistente e o alto nível de endividamento das famílias deve levar ao arrefecimento da economia. Nossa expectativa de crescimento do PIB é de 0,7% em 2023.
• Aumento de juros nos EUA: NEGATIVO
  • Os dados da economia americana continuam vindo positivos e a inflação continua persistente fazendo com que o FED tenha que continuar o ciclo de aperto monetário.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.

O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos e prazo médio de 5,1 anos. Atualmente a vacância do portfólio está em 22% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que passou por retrofit com entrega em 2023.

Em janeiro foi assinado o contrato de locação dos andares 12 e 13 da Torre Martiniano com a Beneficência Portuguesa, concomitantemente esta havendo a negociação de locação com outra empresa para a ocupação dos andares 1º ao 11º, em linha com a nossa tese de redução da vacância do ativo a medida que a entrega se aproxima.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância na Torre Martiniano ao longo de 2023, repetindo o que foi feito no Paulista Star.

Bresco Logistica – BRCO11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Bresco com foco na aquisição e locação de ativos logísticos estabilizados, o foco é em imóveis bem localizados e com boa qualidade construtiva.

O fundo possui 11 ativos da Bahia ao Rio Grande do Sul com 71% da sua ABL composta por imóveis last mile. Com relação a locação dos ativos 35% dos contratos são na modalidade atípica com inquilinos como o Grupo Pão Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura, hoje o fundo possui 12% de vacância devido a devolução de 50 mil m² do ativo Bresco São Paulo pelo Pão de Açúcar.

O fundo possuia dois imóveis locados a Lojas Americanas, o Bresco Resende onde a locatária já havia informado sua desocupação e cumpriu o aviso prévio restando apenas a multa a ser paga em janeiro, e o imóvel Bresco Contagem, onde a inquilina já havia devolvido parte da área locada, ficando com 22% da ABL do ativo e representando 3% da receita. A respeito da desocupação do ativo Bresco São Paulo o fundo esta buscando na justiça o recebimento da carta fiança no valor de R$ 24 milhões além dos demais valores devidos, chegando ao montante de R$ 43 milhões, na tangente de locação do imóvel há conversas avançando no âmbito da locação do ativo como um todo para apenas um inquilino e também a possibilidade de modulação do ativo para a locação multiusuário.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, refletida na rápida locação feita em diversas ocasiões como no imóvel Embu e Resende, além do trabalho de revitalização e melhorias que tem sido feito nos ativos do portfólio.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci, ele tem como objetivo a geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção. A gestão possui 5 pilares para a geração de valor dentro do fundo, são eles: i. foco no E-commerce; ii. investimento em condomínios logísticos, iii. parceria com players estratégicos, iv. contratos atípicos e v. localização estratégica.

Atualmente o fundo possui participação em 16 imóveis, somando 600 mil m² espalhados por 7 estados. Atualmente os ativos estão locados a 67 inquilinos como Tok&Stok, Magazine Luiza, Ambev e Whirpool, 38% deles são do segmento de e-commerce e 25% do logístico. Em questão de contratos, 80% deles são na modalidade típica com WAULT de 4,2 anos.

Em fevereiro o fundo não recebeu o aluguel da Tok&Stok referente ao mês de janeiro levando o fundo a entrar com ação de despejo contra a mesma, a inadimplência impactou o resultado do fundo em 14%. Acreditamos que o ativo possui valor estratégico para a inquilina e as conversas devem avançar para um acordo entre as partes, enquanto isso o contrato conta com o mecanismo de carta fiança que deve ser acionado em março, uma vez acionado o seguro deve ressarcir o fundo dos valores em aberto, com isso esperamos que o impacto nos dividendos seja temporário com grandes chances de reaver o valor inadimplido. O imóvel localiza-se em Extrema-MG onde há baixa vacância e alta demanda por imóveis de qualidade, no eventual caso de despejo acreditamos que a locação do ativo deve se dar de maneira rápida.

Nossa recomendação do ativo se baseia na localização de seus imóveis e o seu mix de contratos com maior exposição aos contratos na modalidade típica, uma vez que o a forte busca por ativos logísticos por players de diversos setores, aliado a baixa vacância e poucas entregas geram um ambiente favorável para o aumento de preços acima da inflação.

CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do Credit Suisse Hedging Griffo, cujo objetivo é investir em CRIs com garantia real. Sua carteira hoje possui exposição a ativos considerados high grade e middle risk.

Atualmente, o fundo possui 14% de seu PL alocado em outros fundos imobiliários e 90% em CRIs, vale pontuar que o fundo tem usado o instrumento de compromissadas reversas para trazer maior agilidade na alocação de recursos. No book de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA +8,9% marcado a mercado, com 56% do PL e CDI + 3,8%, representando 44% dos ativos. Em sua alocação de CRIs o HGCR11 possui operações com LTV menor do que 80%, ou seja, para cada R$ 1 real emprestado ele possui R$ 1,25 de garantia, com mais de 50% das garantias localizadas no estado de São Paulo. Seus maiores devedores são empresas com boa qualidade de crédito como Iguatemi e Alameda Jr.

Em janeiro houve a amortização extraordinária dos CRIs Alphagran, Cashme Senior e Mezanino no montante de R$ 7,7 milhões gerando resultado de R$ 200 mil, as principais operações do mês foram a aquisição de R$ 3,9 milhões do CRI Bioceres à IPCA+ 8,25%, R$ 10,3 milhões no CRI EBM Vinhas à IPCA+9,4% e R$ 20 milhões no CRI Mega Moda Senior à IPCA + 8,2%.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade da gestão e na melhoria contínua da qualidade da carteira do fundo por meio do capital levantado na última oferta e dos giros na carteira. Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado de juros e inflação.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias.

Hoje, sua carteira de CRIs é composta por 42 ativos, com taxa média de IPCA+ 7,3%: 21% deles são indexados ao CDI, 79% à inflação. O fundo tem foco em operações de originação própria que permitem a gestão customizar taxas e nível de garantia. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or, Direcional e Grupo Pão de Açúcar.

As principais operações em janeiro foram a aquisição de R$14 milhões no CRI residencial Helbor Haddock Lobo a CDI+ 3%, aquisição de R$ 11 milhões no CRI Barueri Logístico a IPCA+7,60%, venda de R$ 14 milhões do CRI BTG Malls e venda de R$ 14 milhões do KNCR11.

Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com sua qualidade devido ao impacto da deflação.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

Seu patrimônio é composto por ativos voltados para o varejo alimentício, vestuário e educação localizados principalmente nas regiões Sul e Sudeste do país, com menor exposição ao Nordeste. Seu portfólio encontra-se com 1,1% de vacância, e 80,9% de seus contratos na modalidade atípica com prazo médio de 12,2 anos com reajuste pela inflação.

Em fevereiro foi anunciada a venda dos ativos Loja Serra – ES gerando um lucro de R$ 15,5 milhões, equivalente a R$ 0,84/cota, a serem recebidos até fevereiro de 2024.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI.

Atualmente o KNCR11 possui 107,1%% de seu patrimônio líquido alocado em ativos, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 97,7% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,5% com duration de 5,9 anos, dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

As principais movimentações da carteira no mês de janeiro foram a aquisição de R$ 27,4 milhões do CRI MRV PróSoluto 13 a CDI+ 3,5% e R$ 8,2 milhões do CRI BTG Malls a CDI+ 2,15%.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI e, neste momento de taxa de juros elevadas, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos, além disso o conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 37 CRIs na carteira com duration de 3,7 anos, 80% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 9,09% e 20% a CDI+ 3,95%. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo.

No mês de janeiro a principal movimentação na carteira foi a compra de R$ 6 milhões do CRI MRV a CDI+ 3%.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis e das garantias em carteira, além do desconto com que suas cotas vem sendo negociadas.

Pátria Logística – PATL11

-Fundo de Logística.

É o fundo da VBI Real Estate, cujo objetivo é obter renda e ganho de capital por meio da aquisição de imóveis logísticos ou industriais para locação, prontos ou em construção, preferencialmente com padrão construtivo A ou superior para locação a inquilinos de primeira linha. Sua preferência é por ativos em regiões logísticas, polos industriais e próximos a grandes centros consumidores.

Atualmente, o PATL11 possui 97% do seu patrimônio alocado em ativos imobiliários, 2% em FII de logística (VILG11) e 1% em caixa. Seu portfólio imobiliário é composto por 4 imóveis, 99,4% locados e 3,3 anos de WAULT , sendo 74% são na modalidade atípica.

Nossa recomendação se baseia na qualidade dos contratos e dos inquilinos do fundo, além do elevado desconto que vem sendo negociado no mercado secundário, abaixo do custo de reposição de um ativo com qualidade e localização similares, além de acreditamos que a mudança de gestão trará benefícios aos cotistas.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos prontos ou em desenvolvimento, de forma direta ou por meio de cotas de outros fundos.

Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG, seus contratos são 100% típicos com vencimento a partir de 2025 e 86% possuem reajuste pelo IPCA, os ativos não possuem vacância financeira. Os maiores inquilinos são do setor de e-commerce e transporte e logística responsáveis por 52% e 18% da receita, respectivamente.

Em janeiro houve a locação integral do G200 WT RBR Log para a CAOA, a carência deve encerrar um mês após o final da renda mínima garantida do imóvel, havendo um descasamento no fluxo de recebíveis do fundo, o valor do aluguel foi 30% superior ao praticado na indenização por renda insuficiente, sendo um caso bem sucedido de renda mínima garantida.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, além disso a região onde os imóveis se encontram possuem baixo estoque disponível para locação, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à inflação quanto ao CDI.

Atualmente o KNSC11 possui 110% do seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 62% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de IPCA+8,7% na marcação a mercado, 40% esta indexado ao CDI com spread médio de 3,53%. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF, Grupo Pão de Açúcar e Direcional.

No mês de janeiro a principal movimentação da carteira foi a aquisição de R$ 14,7 milhões do CRI MRV Pró-Soluto 13 a CDI + 3,5%.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele possuir devedores de qualidade e sua carteira possuir um bom mix de indexação ao CDI e ao IPCA, neste momento de taxa de juros e inflação elevadas o fundo tende a ser mais defensivo.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira.

Atualmente o fundo possui 70% do seu patrimônio em CRIs e 26% em FIIs. Sua carteira de recebíveis possui 50 papéis a IPCA+ 7,59% na marcação a mercado. Em seu book de FIIs suas maiores posições são em Renda Urbana (35%), Logística (26%) e Lajes Corporativas (17%). A gestão continua ativa em sua estratégia de fazer a reciclagem de seu portfólio para gerar alfa ao investidor.

No mês de janeiro foram vendidos R$ 633 milhões em CRIs a taxa média de IPCA + 6,29% e foram adquiridos R$ 531 milhões em CRIs a taxa média de IPCA + 6,32%.

Nossa recomendação do ativo se baseia na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos aliado ao resultado acumulado devido a correção monetária e ao lucro em seu book de FIIs.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio Líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.