Carteira recomendada de FIIs – Março 2024

Comentário dos analistas

O Ifix fechou o mês de fevereiro em alta de 0,79%, aos 3.360,00 pontos, renovando mais uma vez sua máxima histórica. No cenário internacional, o mês foi um marcado por surpresas na inflação, o que causou uma revisão nas expectativas de taxas de juros nos EUA, justificando uma abordagem mais cautelosa pelo Fed. Contudo, no cenário doméstico, a curva de juros permaneceu estável, comparada aos níveis do mês anterior. Diante desse contexto, continuamos com uma perspectiva positiva quanto ao desempenho dos fundos de investimento imobiliário ao longo de 2024.

Ainda, neste último mês, o Conselho Monetário Nacional (CMN) introduziu uma nova regulamentação impactando Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs). A resolução CMN 5.118, divulgada em 1º de fevereiro, proíbe a emissão de CRAs e CRIs lastreados em dívidas de empresas abertas que não pertençam aos setores imobiliário ou agronegócio. Também foram estabelecidas novas diretrizes para os lastros das LCAs, LCIs e LIGs. O propósito desta regulamentação é assegurar que apenas transações com uma conexão genuína ao financiamento ou investimento nos setores mencionados possam fundamentar as emissões de CRIs e CRAs. Podemos esperar um volume menor de novos CRIs, reduzindo a oferta desses novos produtos, mas como uma alternativa de fluxo dos investidores propriamente para a classe de FIIs.

Carteira Renda

Alterações

• Entrada de PLCR11 (12,5%) com rebalanceamento de BTCI11 (-7,5%) e RBRR11 (-5%): Aumento do número de ativos de papel, diminuição de risco e aumento do carrego da carteira, com a adição de PLCR11, que está alinhado à estratégia de geração de renda recorrente.
• Entrada de TRXF11 (10%), saída de HGRU11 (-7,5%) e redução de HGLG11 (-2,5%): Assimetria nos preços entre TRXF11 e HGRU11, com redução de HGLG11 dado a uma apreciação considerável da cota nos últimos meses.

Composição Carteira Renda

Recomendação Carteira Renda – Março.24

Performance

No mês de Fevereiro a Carteira Renda teve performance de 1,70% com 0,78% de dividendos, em comparação a 0,79% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGLG11 com alta de 3,6% e o detrator foi o HGRE11 com performance de -1,7%.

Desempenho Carteira Renda – Fevereiro.24

Carteira Valor

Alterações

• Entrada de VILG11 (7,5%): Mesmo diante das recentes vacâncias e queda nos rendimentos, observamos que o fundo está sendo negociado com um desconto considerável diante de um portfólio de qualidade e de boas localizações. Um bom ponto de entrada para o fundo.
• Entrada de VCJR11 (7,5%), saída de PLCR11 (12,5%) e rebalanceamento de RBRF11 (-2,5%): Movimento tático diante de um cenário mais controlado de inflação com a entrada de VCJR11 de perfil middle-risk, sendo negociado com desconto considerável com perspectiva de distribuição de dividendos nos patamares de DY mensal em 1% no curto/médio prazo.

Composição Carteira Valor

Recomendação Carteira Valor – Março.24

Performance

No mês de Fevereiro a Carteira Valor teve performance de 1,44% em comparação a 0,79% do Ifix. O maior promotor do mês foi o RBRR11 com alta de 3,4%, já o detrator foi o HGRE11 com performance de -1,7%.

Desempenho Carteira Valor – Fevereiro.24

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento. O fundo possui 44 CRIs na carteira, com duration de 3,31 anos. 71,12% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 8,17%, e 28,88% estão atrelados ao CDI + 2,88%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 52,48%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.

Em janeiro, o fundo realizou duas aquisições significativas: R$ 3,5 milhões (1,8% do P.L.) no CRI Localiza a uma taxa de CDI+1,00%a.a. e R$ 2,0 milhões (1% do P.L.) em CRI Allos a CDI+1,23%a.a.. em continuidade com sua estratégia de aumentar a parcela do portfólio indexada ao CDI, em um contexto internacional de juros ainda elevados, o que restringe uma queda mais significativa da Selic. A gestão do fundo pretende continuar utilizando estratégias para reduzir a volatilidade nas distribuições e linearizar os rendimentos mensais, incluindo o uso de rendimentos acumulados e resultados de inflação não distribuídos. O fundo tem previsto no pipeline novas alocações para os próximos meses, incluindo financiamento de obra com taxas de IPCA + 11,00%a.a. e CDI + 5,00%a.a..

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade de crédito do seu portfólio, composição equilibrada de indexadores e no desconto de 3% que ele vem sendo negociado em relação ao seu valor patrimonial, o que representa um dividend yield anualizado próximo de 11%.

TRX Real Estate – TRXF11

-Fundo de Renda Urbana.

Fundo de Renda Urbana da TRX Gestora de Recursos com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo. O portfólio esta distribuído em 14 estados, composto por 57 imóveis, incluindo logísticos e de varejo. O fundo apresenta uma vacância física e financeira de 0,0%, refletindo uma ocupação plena de sua ABL total de 604 mil m².

A carteira do TRXF11 apresenta uma composição diversificada tanto em termos de segmento de atuação dos inquilinos quanto no tipo de contrato e alocação dos recursos. Do total da ABL, 32,1% é ocupada por inquilinos do segmento de varejo, 52,74% por atacadistas, 11,89% por empresas de casa e construção, e 4,40% por operações logísticas. Em relação aos tipos de contrato, a vasta maioria dos imóveis, correspondendo a 94,97%, está sob contratos atípicos, que geralmente oferecem maior segurança e previsibilidade de renda, enquanto apenas 5,03% são contratos típicos. Quanto à alocação dos recursos do fundo, 64,3% está investido diretamente em imóveis, refletindo o foco principal do fundo em propriedades físicas. Uma parcela significativa, 27,8%, é destinada a investimentos em no TRXB11, permitindo uma diversificação adicional como parte de uma operação de uma aquisição de lojas com o Grupo Pão de Açúcar (GPA) em 2020, adquirindo 3 lojas Pão de Açúcar e 13 lojas Assaí.

Recentemente, o fundo assinou um Memorando de Entendimentos (MOU) que delineia os principais termos e condições para a venda de determinados imóveis do TRXF11 e do TRXB11, sendo 8 lojas do Assaí e GPA. Adicionalmente, o acordo abrange a aquisição pelo TRXF11 de imóveis da Decathlon localizados em Goiânia/GO, Joinville/SC, e Campinas/SP. Este acordo prevê um período de exclusividade para análises de viabilidade, com a expectativa de formalização dos termos jurídicos dentro de 120 dias. O valor de venda dos imóveis é de aproximadamente R$ 613,4 milhões, enquanto o valor de compra é de cerca de R$ 181,56 milhões, com pagamentos parcelados ao longo de 18 meses após a conclusão da transação.

A expectativa é que a transação gere um lucro estimado de aproximadamente R$ 109,6 milhões para o TRXF11 e R$ 46,44 milhões para o TRXB11, representando uma TIR de cerca de 14,12%a.a., o que representa R$7,12/cota e R$14,49/cota, respectivamente. A transação também visa a redução da alavancagem dos fundos que girava em torno de 30%. O valor de venda está alinhado com os últimos laudos de avaliação e corresponde a um cap rate médio de 7,25%, baseado nos aluguéis mensais vigentes.

A recomendação sobre o TRXF11 é positiva buscando renda e dividendos. Com gestão ativa, estratégia clara, e portfólio diversificado, o fundo mostra potencial de crescimento e retorno atraente, especialmente após negociações recentes visando lucro e redução de alavancagem.

Vectis Juro Real – VCJR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Vectis Gestão que aplica em CRIs, LCIs, LHs e outros ativos financeiros imobiliários. O VCJR11 paga rendimentos mensais a seus cotistas e busca acompanhar a rentabilidade da NTN-B + 1% a 3% a.a.

O fundo está com 108,5% do seu P.L. alocado, principalmente em CRI e FII, com 81% das operações garantidas no estado de São Paulo. A Vectis Gestão mantém controle significativo sobre os CRIs do fundo, representando 94% da carteira de CRIs ou 100% do PL em 31/01/2024. Com R$1,55 bilhão alocados e R$123,3 milhões em operações compromissadas reversas de longo vencimento, o fundo segue uma gestão de risco rigorosa, monitorando liquidez e riscos.

O fundo mantém alocado 96,5% do P.L. indexado a IPCA+9,6% (MTM) com duration de 2,6 anos, e 9,3% do P.L. a CDI+4,5% (MTM) com duration de 2,1 anos. A carteira se divide em 35% no residencial, 19% comercial, 10,2% hotel e 17% em energia e concessão. Sua maior posição é o CRI Hotel Fasano (10,4% do PL) e seguido do Residencial JK (8,6%).

A recomendação é positiva devido à sólida estrutura de garantias, com uma posição majoritária no estado de São Paulo, o que confere uma base robusta dado um perfil “middle risk”. A qualidade e a localização das garantias oferecem uma compensação eficaz, resultando em um perfil de risco de crédito favorável. Atualmente negociado a um preço abaixo do seu valor potencial, encontra-se em uma posição vantajosa frente a um cenário de inflação mais controlado nos meses próximos. Atualmente vem sendo negociado a IPCA+9% líquido, aproximadamente 500bps de spread sobre a NTNB de duration mais próxima.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 55 locatários.

No mês de janeiro, foram concretizadas duas novas locações no Caxias Park, situado em Duque de Caxias, Rio de Janeiro, com empresas do setor de Transporte e Logística, totalizando 4.482 m² de ABL. A primeira locação, com a JJ Distribuidora, ocupará o módulo 104-A do Galpão 3, com 640 m² de ABL, por um período de 36 meses até março de 2027. A segunda, com a Cindini, abrange os módulos 105, 106 e 107 do mesmo galpão, somando 3.842 m² de ABL, com duração de 60 meses até fevereiro de 2029. Essas novas locações elevaram a taxa de ocupação do ativo de 36% para 42%, deixando ainda três módulos no Galpão 3 e todo o Galpão 1 disponíveis. A gestão está ativamente buscando locatários para esses espaços.

No contexto mais amplo do portfólio, janeiro viu um aumento nas consultas e mais de 15 visitas presenciais, representando cerca de 100.000 m² em potencial de locação, destacando-se o interesse pelo mercado do Rio de Janeiro e pelo Caxias Park. Há também negociações avançadas para a locação de áreas adicionais nos galpões G1 e G3, variando entre 3.000 e 15.000 m² de ABL, além de outras conversas para a locação de espaços em outros ativos do fundo, como o Castelo 57 Business Park, Porto Canoa Log e o Parque Logístico Pernambuco.

Nossa recomendação é positiva, considerando o atrativo desconto de negociação do fundo frente a um portfólio robusto quando comparado aos principais concorrentes no setor logístico. Destacamos como pontos fortes a estratégica composição de contratos, com uma maior exposição à modalidade típica em áreas de alta demanda, além da diversificada base de inquilinos, o que contribui para a resiliência e potencial de crescimento do fundo.

Genial Malls – MALL11

-Fundo de Shoppings

É o fundo de Shopping Center da Genial Gestão que tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional. Atualmente seu portfólio é composto por 14 ativos totalizando 127 mil de ABL (pós a 5ª emissão), distribuídos em 5 estados, com presença majoritária no Sudeste e Nordeste, e mantém uma taxa de ocupação em 5%.

Nos últimos meses, o fundo encerrou com sucesso a sua quinta emissão de cotas, perfazendo um montante de R$473,6 milhões, o que representa 92% do montante base de 516,8 milhões. Diante disso, o fundo direcionou os recursos para diversas operações estratégicas, consolidando seu posicionamento no mercado. As movimentações envolveram a aquisição: i. indireta de 20% no Shopping Metropolitano Barra, ii. de 100% das cotas do Barra Malls FII, que detém o 100% do Península Open Mall e 100% do Rio2 Shopping, iii. de 35,0% no Boulevard Shopping Bauru, e iv. de 17,5% do Caxias Shopping. O valor total das aquisições somam R$ 355,1 milhões e possuem cap rate médio de 9,2%, em linha com a tese de investimentos de ativos estratégicos, já consolidados, com dominância regional. Adicionalmente, no intuito de otimizar sua estrutura de capital, o fundo realizou um pré-pagamento parcial dos CRIs, totalizando um montante de R$ 88,1 milhões, o que representou uma redução de 47,9% na alavancagem do fundo, que passa para 7,4% de seus ativos.

No campo dos desinvestimentos, o fundo vendeu 20% do Madureira Shopping para o VISC11 por R$70 milhões, a um cap rate estimado de 8,56%, gerando uma TIR de 19% e R$9,8 milhões de ganho de capital, equivalente a R$ 0,76/cota, já considerando o encerramento da nova oferta, destacando a capacidade do fundo em explorar oportunidades de investimento, aumentando sua pulverização ao mesmo tempo em que busca uma gestão eficiente. Considerando o lucro realizado na operação de venda do Madureira Shopping e o NOI a ser adicionado pelos novos ativos, a distribuição de dividendos deve aumentar para R$ 0,90 a R$ 0,95 durante o primeiro semestre de 2024.

Em nossa avaliação, o fundo realizou boas movimentações em sua última oferta, realiza uma desalavancagem, e coloca o fundo em um novo patamar de portfólio, através de aquisições que tem melhorado o cap rate do fundo. Nossa recomendação fundamenta-se na habilidade da gestão de realizar vendas de ativos a um cap rate de 8,56% e novas aquisições a um cap de 9,2%, sendo capaz de girar o portfólio gerando melhora no carrego dos ativos. Também acreditamos que o fundo experimentará um aumento significativo em seus dividendos no primeiro semestre de 2024.

VBI Logístico – LVBI11

-Fundo de Logística.

É o fundo da VBI Real Estate que tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis do segmento logístico ou industrial.  Atualmente, o fundo possui 10 ativos que somam 480 mil m² de ABL, com 1,5% de vacância. A receita do portfólio é proveniente de: 40% do Raio 30km de São Paulo/SP, 29% de Extrema/MG, 12% da Região Metropolitana de Salvador, 10% da Região Metropolitana de Belo Horizonte e 8% da Região Metropolitana de Curitiba. As três principais inquilinas – Amazon, Ambev e DHL – contribuem cada uma com 10% da receita total do portfólio.

Em dezembro de 2023, apresentou um resultado de R$ 0,71/cota devido à uma inadimplência operacional da Amazon. Em resposta, o fundo anunciou uma distribuição de rendimentos de R$ 0,90/cota para manter a linearidade nos dividendos, que prontamente foi recebido o aluguel em janeiro conforme nossa expectativa. A vacância do fundo foi impactada pela desocupação de um módulo em Itapevi e pela rescisão antecipada de um módulo em Aratu, o aumento da vacância não deve impactar o resultado do fundo. No ativo Cajamar a expectativa de assinatura da escritura definitiva do imóvel passou para o 2T24. Localizado no raio 30 km de São Paulo/SP, esse ativo possui uma RMG de 12 meses a partir da assinatura da escritura. Acreditamos que o empreendimento possui potencial para locação nos próximos meses, situado em uma região com vacância de apenas 7,3%, patamar onde há maior poder de negociação para o locador. A medida que o ativo for locado, estimamos um potencial significativo de incremento de receitas devido à diferença no preço/m² praticado em Cajamar/SP e o valor praticado na RMG.

Ainda, o fundo anunciou um acordo com a BR Properties para desenvolver um empreendimento logístico Last Mile em Pirituba, com a área construída inicialmente prevista em 8.450 m², agora aumentada para até 10.798 m². Com isso, a participação do fundo no projeto passa de 60% para 65,74%, equivalente a cerca de 7.098 m² de área construída. A conclusão do projeto depende de condições suspensivas, incluindo aprovações regulatórias. O investimento estimado para o desenvolvimento é de R$ 26,4 milhões, com desembolsos previstos após a superação das condições suspensivas. A gestão estima agora um yield de 12,9%a.a., com um impacto esperado na receita imobiliária do fundo de aproximadamente R$ 0,03/cota ao mês, após a conclusão e locação do empreendimento.

Em nossa visão, com a desalavancagem parcial, aliada à estratégia de adquirir ativos estratégicos e construir um portfólio em locais privilegiados com elevados padrões técnicos, juntamente com a eficiente renovação do portfólio e a obtenção do habite-se para o ativo em Cajamar, são fatores que podem acionar uma série de elementos capazes de destravar o potencial de valorização do fundo.

RBR Alpha Multiestratégia Real Estate – RBRF11

-Fundo de Fundos.

É o fundo de fundos da RBR Asset Management que tem objetivo a obtenção de rendimentos e ganhos de capital, com mandato para aquisição de FIIs e CRIs e outros ativos líquidos do mercado imobiliário. A estratégia do fundo busca alocação seguindo os critérios (i) Alpha: Foco em FIIs de tijolo, visando à valorização dos ativos; (ii) Beta: posições táticas de curto prazo; (iii) CRIs, e (iv) Liquidez. A composição da carteira é dividida em 59% em Alpha, 13% Beta, 20% em CRI, e 8% em Liquidez. Atualmente apresenta 16 FIIs e 6 CRIs, se dividindo, por segmento, em 30% no setor corporativo, 25% em recebíveis, 17% em shopping, 8% no logístico e o restante (20%) em segmentos diversos.

Em fevereiro de 2024, foi anunciada uma distribuição de rendimentos de R$0,055/cota, correspondendo a um dividend yield anual de 8,4%. O mês de janeiro encerrou com uma reserva acumulada de R$0,03/cota, após um resultado mensal de R$0,072/cota, o que permitiu aumentar a reserva de dividendos em R$0,016/cota. Esse resultado positivo foi influenciado pelo ganho realizado na venda parcial de ONEF11 para aquisição de cotas de PVBI11, adicionando R$1,7 milhões ao fundo (R$0,0125/cota), e pelo aumento dos dividendos recebidos de ELDO11B e FL2 devido à sazonalidade de final de ano.

Adicionalmente, o fundo experimentou uma valorização de P.L. de 2,3% em janeiro, principalmente devido à reavaliação do Shopping Eldorado, que valorizou 12,74% em 15 de janeiro, e valorização de outros FIIs, como HGPO, contribuindo para o aumento do P.L. reforçando a qualidade do portfólio, consolidando a tese de retorno pela apreciação dos ativos.

O fundo finalizou janeiro com uma posição de caixa acima de 8%, após reduzir sua exposição em CRIs e investir R$82 milhões na 10ª oferta de XPML, que representa 6,7% do PL atual. Essa alocação segue a lógica de investimento baseada em ativos imobiliários sólidos, boa governança, oportunidades de mercado e liquidez.

Com um cenário macroeconômico favorável aos FIIs de tijolo, espera-se uma valorização significativa dos preços no mercado secundário nos próximos meses especialmente diante das expectativas de redução das taxas de juros em 2024. O RBRF11 ampliou sua exposição no segmento de tijolo ao longo dos últimos meses, optando por investimentos em ativos reais. Essa readequação esta em linha com a nossa visão positiva para o segmento de tijolos. Adicionalmente, é importante destacar que as cotas do RBRF11 estão sendo negociadas com um desconto considerável de 22% em relação ao seu valor justo estimado, representando uma oportunidade atraente para investidores devido ao “duplo desconto” praticado na cota o que reforça nossa confiança na capacidade do fundo de gerar valor substancial para seus cotistas no futuro próximo.

CSHG Logística – HGLG11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Credit Suisse Hedging-Griffo voltado primordialmente para operações logísticas e industriais que tem objetivo a aquisição de terrenos para construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Possui um portfólio de 1,4 milhões de ABL e 24 ativos localizados principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Após as últimas movimentações o fundo encerrou o mês de dezembro com 8,3% de vacância financeira e 8,9% de vacância física.

Em janeiro de 2024, o fundo registrou uma receita total de R$ 43,9 milhões, equivalente a R$ 1,30/cota, resultando em um lucro de R$ 36,0 milhões, ou R$ 1,07/cota. Importante destacar que o resultado não foi impactado por vendas extraordinárias de imóveis. O recebimento do aluguel trimestral da Volkswagen no HGLG Vinhedo, no valor de R$ 11,6 milhões (R$ 0,34/cota), foi o ponto alto do mês.

Na esfera comercial, janeiro viu a vacância física subir para 8,9% e a financeira para 8,3%, principalmente devido à devolução de espaço pela Renovigi no HGLG Louveira. Foram realizadas novas locações, expansões e renovações, destacando-se a expansão da Singular Logística e da Multimodal, além de novos contratos em assinatura e renovações com ajustes superiores à inflação. Por outro lado, houve devoluções e reduções, incluindo a saída da Shopee do HGLG Ribeirão Preto e problemas de inadimplência com a Delog no Parque Torino.

No aspecto técnico, o fundo continua com dois desenvolvimentos em andamento, notadamente a expansão do galpão G03 no complexo CONE Multimodal 02 (MM2), que teve seu escopo aumentado de 41 mil m² para 71 mil m², e a assinatura do contrato para os galpões G300 e G400 no complexo HGLG Itupeva, com a construção prevista em duas etapas.

Recomendamos o fundo levando em consideração a concentração do portfólio próximo à cidade de São Paulo, alta qualidade construtiva de seus imóveis e estratégias bem-sucedidas de reciclagem de portfólio.

Kinea Índices de Preços – KNIP11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Kinea dedicado aos investimentos em CRIs predominantemente indexados à inflação destinado a investidores qualificados, ele conta com devedores de bom risco de crédito e estrutura de garantia robusta.

Atualmente o KNIP11 possui 98 CRIs e 102,8% do P.L. atrelado ao IPCA, essa exposição é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Suas maiores exposições são nos setores de shoppings (30,8%), escritórios (28,6%), logístico (26,9%) e residencial (10,8%). Sua carteira possui um carrego de IPCA + 7,78% na marcação a mercado e sua duration é de 4,5 anos. Seus maiores devedores são a JHSF e Gazit.

Durante de janeiro, foram realizadas assembleias para discutir movimentos importantes em ativos investidos pelo fundo. Destacam-se três decisões principais:

1. CRI Shp Bahia: Foi aprovado uma recompra parcial do CRI, permitindo a liberação da cessão fiduciária de recebíveis do Shopping Caxias. A liberação é condicionada à realização de uma Amortização Extraordinária no CRI, em proporção superior à fração liberada, e ao pagamento de um prêmio de recompra.
2. CRI CD Alianza Park: Foi ajustado a periodicidade da medição do covenant de LTV para ser anual. A operação, garantida por um imóvel com valor acrescido e alta ocupação, conta também com garantias adicionais de recebíveis de outros dois imóveis, evidenciando a saúde financeira do Fundo Devedor.
3. CRI Portfólio Ed. Corporativos: Foi aprovada uma nova amortização extraordinária de aproximadamente R$ 26,5 milhões, financiada pela venda de um dos imóveis garantidores da operação. O valor obtido com a venda será utilizado para reduzir o saldo devedor, melhorando as métricas de LTV do CRI.

Atualmente, o fundo está sendo negociado com a IPCA+ 7,22%, equivalente a um spread de 148 bps sobre a NTNB equivalente, com uma carteira com boa qualidade de crédito. Acreditamos que o fundo ainda sendo negociado com desconto, e está bem-posicionado diante de um quadro inflacionário mais estável nos próximos meses

BTG Pactual Crédito Imobiliário – BTCI11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do BTG Pactual. O BTCI11 tem como objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo principalmente por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Atualmente seu patrimônio líquido está investido 78,5% em CRIs (médio e longo prazo), 8,2% de FIIs, 8,2% em CRIs táticos (curto e médio prazo) e 1,3% em renda fixa, representando um P.L. de R$1 bilhão. Seu portfólio de CRIs está 67% alocado em IPCA com spread médio de 7,2% e 30% a CDI+ 3,9%. Dentre seus devedores encontram-se empresas com boa qualidade de crédito como HBR e GPA, suas maiores exposições são 47% no setor logístico, 19% no setor residencial, 18% em shoppings e 7% no varejo.

Em novembro o fundo fez uma alocação de R$ 19,7 milhões no CRI VISC (1,9% do P.L.) como um CRI Tático, de curto e médio prazo, com taxa de MtM IPCA+ 7,13%, cujos recursos foram utilizados para a compra do Shopping Campinas pelo VISC11, a operação conta com a alienação fiduciária do imóvel, em uma operação com foco em uma estratégia de giro de carteira e ganho de capital na operação.

Nossa recomendação se baseia no carrego de IPCA+8,38%, devedores com uma boa qualidade de crédito, boa exposição setorial, e uma composição equilibrada de indexadores, utilizando CDI e IPCA, visando maximizar os rendimentos no curto e médio prazo com boa relação risco-retorno,

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 17 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 186 mil m² de ABL com 32 locatários e prazo médio de 4,1 anos.

Em janeiro de 2024, o fundo alcançou uma receita total de R$ 10,1 milhões, equivalente a R$ 0,86/cota, culminando em um lucro de R$ 7,7 milhões ou R$ 0,65/cota. Este período foi marcado por importantes atualizações estratégicas e operacionais.

No âmbito do desinvestimento e da gestão de ativos, houve progresso significativo na venda do Edifício Faria Lima. Um memorando de entendimentos foi assinado para a venda completa dos dez conjuntos pertencentes ao fundo. Essa movimentação faz parte da estratégia de desinvestir de ativos que não se alinham ao portfólio do Fundo e tem potencial para auxiliar no pré-pagamento do CRI Chucri Zaidan, mitigando assim os custos dilutivos para o fundo. Adicionalmente, o HGRE11 recebeu a última parcela da venda de unidades no Edifício Brasilinterpart (+R$ 0,012/cota), resultando em um lucro parcial, e a nona parcela da venda do Centro Empresarial Dom Pedro (-R$ 0,003/cota).

No segmento comercial, a vacância física permaneceu estável em 27,24%, com a vacância financeira em 18,99%. Um ajuste significativo foi feito na locação da Torre Martiniano, reduzindo de cinco para dois andares a área locada, com a expectativa de concretizar o contrato em fevereiro. Além disso, as negociações para a locação de parte do mall do Sêneca estão em fase final, antecipando-se a assinatura do contrato nas próximas semanas. Para essa operação, o fundo comprometeu-se a investir aproximadamente R$ 5 milhões em adaptações, o que será compensado no valor da locação e em penalidades rescisórias.

Do ponto de vista técnico, as obras na Torre Martiniano estão concluindo o ciclo de desenvolvimento e retrofit. A administração do condomínio já assumiu a gestão da segurança e do controle de acessos, enquanto a desmobilização da empreiteira prossegue, pendente apenas da finalização do checklist. Paralelamente, os estudos para o reposicionamento do Chucri Zaidan estão em andamento, visando definir o cronograma das futuras intervenções.

Em nossa análise, acreditamos que a venda do Ed. Alegria e a obtenção do Habite-se na Torre Martiniano, que possibilitará a entrada efetiva dos inquilinos e a locação do restante das áreas remanescentes, o resultado do fundo irá melhorar e a vacância física cairá para 18,9%, destravando valor. Acreditamos que o fundo irá manter suas estratégias de desinvestimento, e explorando oportunidades de uma redução de vacância, aproveitando do spill over de demanda das regiões mais primes de São Paulo/SP.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de Recebíveis.

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 41 ativos: 16% deles são indexados ao CDI e 84% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+2,6% e IPCA+7,6%, apresentando duration médio de 3,9 anos e LTV de 59%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e Direcional. Vale destacar que mais da metade das garantias está localizada em regiões prime da cidade de São Paulo.

No mês de dezembro, o fundo investiu R$ 90 milhões do CRI VBI Scania, o que representa 6,3% do P.L. a IPCA+ 7,55% a.a.. A operação consiste na aquisição do FII Monoativo, detentor de um galpão logístico alugado para a Scania pelo LVBI11. Além disso, ocorreram algumas movimentações no secundário, gerando ganho de capital de R$ 0,02/cota, através da venda de 10,7 milhões do CRI Rede Globo e R$3,5 milhões do CRI BTLG.

Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade dos devedores e das operações, que possuem garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com um carrego de IPCA+ 8,10% líquido.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 101,7% de seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem e 3,5% em instrumentos de caixa. 101,1% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio (MTM) de CDI+2,52%, e duration de 5,2 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield e JHSF.

Em janeiro de 2024, na AGT do CRI Shopping Bahia, foi aprovada uma recompra parcial do CRI, permitindo a liberação da cessão fiduciária de recebíveis do Shopping Caxias. Esta decisão visa facilitar a venda do ativo por parte do Devedor a um FII. A aprovação está condicionada à realização de uma Amortização Extraordinária no CRI, em montante superior à fração do ativo liberada, além do pagamento de um prêmio de recompra, conforme previsto nos documentos do CRI.

A recomendação desse FII é fundamentada no fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI, sendo negociado, atualmente com um yield de CDI+0,83% líquido. Neste momento de taxas de juros ainda elevadas, o KNCR11 tona-se uma opção defensiva.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.