Carteira recomendada de FIIs – Novembro 2023

Comentário dos analistas

O Ifix encerrou outubro com queda de 1,97%, aos 3.155,7 pontos, pressionado pelo aumento dos rendimentos dos títulos do tesouro americano, que elevou a curva de juros doméstica.

Ainda neste mês, a Câmara dos Deputados aprovou o projeto de lei que tributa investimentos de brasileiros em offshores e fundos de alta renda. A proposta será enviada ao Senado. No âmbito deste projeto, os FIIs e Fiagros terão o número mínimo de cotistas elevado de 50 para 100, para que seus dividendos sejam isentos de imposto de renda. Além disso, o limite de participação de pessoas da mesma família, com parentesco de até segundo grau, será reduzido para 30%. Os fundos já existentes terão até 30 de junho de 2024 para se adequarem às novas regras. Os novos fundos terão 180 dias, contados do primeiro aporte, para cumprir as exigências.

Mercado imobiliário corporativo e logístico no terceiro trimestre de 2023

A Cushman & Wakefield divulgou dados sobre o mercado imobiliário corporativo e logístico no terceiro trimestre de 2023.

Mercado de escritórios

Em São Paulo, o mercado de escritórios apresentou estabilidade na absorção líquida, com saldo positivo de 556 m². No ano, a absorção líquida foi de 33,6 mil m², com destaque para as regiões da JK, Berrini e Vila Olímpia.

No Rio de Janeiro, o mercado de escritórios registrou absorção líquida negativa de 7.589 m², pela primeira vez no ano. As devoluções no Centro e na Orla foram os principais responsáveis pelo resultado. No ano, o saldo positivo das absorções líquidas no Rio de Janeiro é de 30 mil m².

Mercado logístico

O mercado logístico teve 345.878 m² de novas entregas e 428.234 m² líquidos absorvidos, com todas as regiões registrando absorção líquida positiva no trimestre. A região Sudeste foi a que mais contribuiu para os resultados, com 285,8 mil m² de novos empreendimentos e 294 mil m² em novas locações.

Carteira Renda

Alterações

• Sem alterações.

Recomendação Carteira Renda – Novembro.23

Performance

No mês de Outubro a Carteira Renda teve performance de -2,27% com 0,7% de dividendos, em comparação a -1,97% do Ifix. O maior promotor do mês foi o KNCR11 com alta de 2,6% e o detrator foi o HGRE11 com performance de -9,2%.

Desempenho Carteira Renda – Outubro.23

Carteira Valor

Alterações

• Sem alterações.

Recomendação Carteira Valor – Novembro.23

Performance

No mês de Outubro a Carteira Valor teve performance de -3,16% em comparação a -1,97% do Ifix. O maior promotor do mês foi o BTCI11 com baixa de -0,5% e o detrator foi o HGRE11 com performance de -9,2%.

Desempenho Carteira Valor – Outubro.23

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • As pressões inflacionárias estão em desaceleração, mas ainda representam um risco para a economia. O maior risco altista é o aumento das cotações do petróleo, que pode ser impulsionado pela tensão no Oriente Médio. A inflação acumulada no ano está em 3,5%, e nossa expectativa é de que o IPCA encerre o ano em 5%.
• Ciclo de corte nos juros: POSITIVO
  • Em nossa expectativa, a taxa Selic deve encerrar o ano em 11,75%, após mais dois cortes de 50 pontos-base nas reuniões de novembro e dezembro. A forte escalada nos rendimentos do tesouro norte-americanas, incerteza sobre o cenário global e o processo recente de valorização do dólar globalmente deixam de fora a possibilidade de aceleração no ritmo de redução da Selic.

• Crescimento do PIB: POSITIVO
  • O setor agropecuário será o principal motor do crescimento do PIB brasileiro em 2023, seguido pelo setor de serviços e pelo consumo das famílias. O setor agropecuário deve se beneficiar de condições climáticas favoráveis e da alta demanda global por alimentos. O setor de serviços deve continuar resiliente, apoiado no crescimento do e-commerce e nos serviços essenciais. O consumo das famílias deve ser impulsionado pelo arrefecimento da inflação, especialmente em itens essenciais. Nossa expectativa de crescimento do PIB esse ano é de 2,8%.

CSHG Logística – HGLG11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Credit Suisse Hedging-Griffo voltado primordialmente para operações logísticas e industriais que tem objetivo a aquisição de terrenos para construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Possui um portfólio de 1,4 milhões de ABL e 24 ativos localizados principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Após as últimas movimentações o fundo encerrou o mês de setembro com 4,5% de vacância financeira e 9,9% de vacância física. 68% da sua receita contratada é na modalidade típica e 66% possuem vencimento após 2027.

O resultado do fundo foi impactado positivamente pelo recebimento das vendas do terreno em Extrema e do galpão Guarulhos, pela redução do caixa das SPEs e pelo ganho de capital em operações de FIIs. No lado negativo, o impacto veio da amortização das cotas do GTLG11 e da comissão de locação da Mercedes. O impacto líquido foi positivo em R$ 0,11 por cota.

O fundo avançou nas tratativas de expansão da Shopee para locação de mais dois módulos no HGLG Betim. A locação deve começar em outubro e o aluguel adicional será recebido em novembro, sem período de carência. O fundo também assinou um contrato de locação de 4 mil m² para o galpão HGLG Washington Luiz, localizado em Duque de Caxias/RJ. A locação deve começar em outubro e reduzirá a vacância do ativo de 25,7% para 17%. O HGLG acionou a seguradora para abertura do sinistro do Parque Torino, em busca de uma solução para a inadimplência da locatária Sequoia.

Recomendamos o fundo por acreditarmos que ele está sendo negociado com um desconto injustificável, dado a qualidade e a localização do seu portfólio.

BTG Pactual Logística – BTLG11

-Fundo de logística.

É o fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 667 mil m² de ABL em 22 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo (82%) e Minas Gerais (8%).

Atualmente 55% dos contratos são na modalidade típica, 88% são indexados à inflação e 65% possuem vencimento após 2027. 41% das receitas são provenientes de imóveis no raio 30km de São Paulo e 16% do raio 60km, regiões com baixa vacância e alta procura por galpões. O BTLG11 ainda possui cerca de 110 mil m² em desenvolvimento.

A gestão tem reciclado seu portfólio vendendo ativos menos aderentes a sua estratégia e focando em ativos próximos a cidade de São Paulo, com o valor recebido a dívida do fundo tem sido paga, reduzindo a despesa financeira e melhorando seu resultado. Em outubro, o fundo recebeu a parcela complementar da venda dos imóveis BTLG Dutra RJ e BTLG Ambev Santa Luzia, no montante de R$ 12 mm. Com isso, o fundo vendeu 100% do ativo BTLG Dutra RJ, ficando pendente recebimento da parcela final para quitação do BTLG Ambev Santa Luzia, que será paga em até 14 meses. Ambas as parcelas são corrigidas por IPCA+7,0% a.a e o lucro total estimado da operação é de R$ 0,92/cota.

Nossa recomendação se baseia na boa localização do portfólio e no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Acreditamos que os movimentos de reciclagem do portfólio e redução do endividamento deverão destravar valor do fundo no curto prazo.

Kinea Índices de Preços – KNIP11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Kinea dedicado aos investimentos em CRIs predominantemente indexados à inflação destinado a investidores qualificados, ele conta com devedores de bom risco de crédito e estrutura de garantia robusta.

Atualmente o KNIP11 possui 97 papéis e 104,8% do PL atrelado ao IPCA, essa exposição é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Suas maiores exposições são nos setores de escritório (34%), shoppings (31,4%), logístico (20,6%) e residencial (11,7%). Sua carteira na marcação a mercado equivale a um carrego de IPCA + 7,48% a.a. e sua duration é de 4,6 anos. Seus maiores devedores são a Gazit, JSHF e Brookfield.

Em setembro, foi realizada uma AGT para aprovar uma amortização extraordinária de R$120 milhões do CRI Gazit Malls. A amortização foi realizada para aumentar a cobertura do CRI, tendo em vista o acréscimo relevante no saldo devedor por conta de uma inflação maior do que a esperada durante o período de carência da operação. Ainda, foi realizada uma AGT no CRI JFL para aprovar alterações no consórcio que administra os apartamentos residenciais do Edifício JML 747, devido a uma mudança no proprietário de algumas unidades do empreendimento, sem alteração das garantias.

Hoje o fundo negocia com yield equivalente a IPCA+ 8,7% com uma carteira de boa qualidade de crédito. Em nossa visão, o KNIP11 está sendo negociado com desconto devido à baixa inflação dos últimos meses, sem deteriorização da qualidade de crédito de seus devedores. Acreditamos que o fundo esta bem posicionado para se beneficiar do cenário inflacionário dos próximos meses.

BTG Pactual Crédito Imobiliário – BTCI11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do BTG Pactual. O BTCI11 tem como objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo principalmente por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Atualmente seu patrimônio líquido está investido 76,1% em CRIs, 8,2% de FIIs, 6,3% em CRIs táticos e 9,4% em renda fixa, representando um P.L de R$1 bilhão. Seu portfólio de CRIs está 61% alocado em IPCA com spread médio de 7,1% e 36% a CDI+ 2,9%. Dentre seus devedores encontram-se empresas com boa qualidade de crédito como HBR e GPA, suas maiores exposições são 52% no setor logístico, 23% no setor residencial, 14% em shoppings e 5% no varejo.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto pelo qual ele tem sido negociado, que é de 3% em relação ao seu valor patrimonial, equivalente a um carrego de IPCA+8,14% líquido.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 17 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 186 mil m² de ABL com 32 locatários e prazo médio de 4,5 anos.

Em setembro, o aluguel do Edifício Chucri Zaidan teve um reajuste negativo de -6,8%, reflexo da queda do IGP-M, o impacto estimado na receita do fundo é de R$ 0,014/cota. Ainda, o fundo avançou no processo de venda do Ed. Alegria, uma vez que a transação foi protocolada no CADE, se encontrando em processos finais de diligência. Além disso, o fundo recebeu as parcelas remanescentes de processos de desinvestimento, como da quarta parcela da venda dos três conjuntos do Edifício Brasilinterpart (62,63 e 64), o que gerou um lucro parcial de R$140 mil, equivalente a R$0,012/cota, e da quinta parcela referente a venda do Centro Empresarial Dom Pedro, com impacto negativo no resultado de R$56,8 mil, equivalente a R$0,005/cota.

Na Torre Jatobá, o HGRE rescindiu o contrato de uma locatária que ocupava meio andar, visto que foi mapeado um risco de crédito, não havendo impacto na vacância do fundo, uma vez que foi rescindido logo no primeiro mês de locação.

Em nossa visão tem sido feito um importante processo de reciclagem de portfólio e manutenção dos locatários, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância de seu portfólio ao longo dos próximos meses.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 55 locatários.

Em setembro foram locados 1,3 mil m² do Caxias Park em Duque de Caxias, levando a ocupação do imóvel para 38%. O resultado do VILG foi afetado em R$ 0,06/cota em setembro devido a antecipação do aluguel de uma locatária em agosto.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Também vemos como um ponto positivo o mix de contratos com maior exposição a modalidade típica em regiões com alta demanda e diversificação de inquilinos.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de Recebíveis.

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 40 ativos: 16% deles são indexados ao CDI e 84% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+2,7% e IPCA+7,6%, apresentando duration médio de 3,7 anos e LTV de 63%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e Direcional. Vale destacar que mais da metade das garantias está localizada em regiões prime da cidade de São Paulo.

Em setembro foi feita a venda de R$ 3 milhões do CRI Brookfield JK CDI e R$ 8,3 milhões do CRI Direcional II IPCA, o caixa foi alocado em operações táticas com carrego de IPCA+ 10,2%.

Nos últimos meses a receita do fundo tem sido impactada pela inflação mais baixa devido a indexação de 84% da sua carteira ao IPCA, apesar da queda na receita esse movimento não impacta a qualidade de crédito da carteira.

Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com a qualidade do seu portfólio, na sua cotação atual sua carteira possui carrego de IPCA+ 8,68% líquido.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

Em setembro, 38% dos contratos de locação foram reajustados, impactando positivamente o aluguel contratado dos imóveis do antigo Grupo BIG. O impacto financeiro será sentido em novembro. Ainda este ano, 22% dos contratos de locação das lojas locadas para a Pernambucanas serão reajustados. Em outubro, foi anunciada a venda da Loja Osasco, locada para a Casas Pernambucanas. O preço de venda foi 38% superior ao valor de laudo e a TIR gerada foi de 22%, o lucro caixa gerado na operação foi de R$ 0,70/cota e será pago conforme cronograma a ser divulgado.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao varejo e a possibilidade de realização de ganho de capital adicionais com a reciclagem do portfólio.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 110% de seu patrimônio líquido alocado em ativos, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 104,5% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,40%, e duration de 5,4 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield e JHSF.

No mês de setembro, o fundo realizou novos investimentos no valor de R$108,9 milhões no CRI Brookfield CD Sakamoto a CDI + 2,5%, a operação consiste na alavancagem de dois galpões logísticos desenvolvidos pela Brookfield localizados próximos a Rodovia Presidente Dutra em Guarulhos/SP. O segundo investimento foi de R$ 40,1 milhões no CRI MRV Pro- Soluto a CDI+ 2,5%, a operação é baseada em uma carteira de créditos pro-soluto cedida pela MRV.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI e, neste momento, entendemos que os juros se configuram ainda elevados, o KNCR tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 41 CRIs na carteira, com duration de 3,46 anos. 77% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 8,33%, e 23% estão atrelados ao CDI + 3,33%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 57,44%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.

Em setembro, o fundo investiu R$6 milhões no CRI Properties a CDI +2,0%, LTV de 37% e duration de 4,4 anos. O CRI conta com as garantias de Alienação e Cessão Fiduciária e um Fundo de Reserva. O percentual alocado no fechamento de setembro fica em 89,48%.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade de crédito do seu portfólio e no desconto com que ele vem sendo negociado.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos. Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG.

Neste mês, o fundo recebeu a multa por rescisão antecipada de contratos de locação com o Grupo Zaragoza (Spani) e a Americanas. A Spani já pagou o valor total devido, enquanto a Americanas deve pagar a última parcela em outubro de 2023.

Nossa recomendação do fundo, portanto, se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.