Comentário da analista

Com a inflação mais baixa e o fim do ciclo de alta de juros pelo Banco Central, o Ifix encerrou o mês de setembro próximo a estabilidade, com leve alta de +0,49%.

Dentro do Ifix, o segmento de Shopping mostrou o melhor desempenho durante o mês de setembro, do lado negativo continuam em destaque os fundos de recebíveis, impactados pelo efeito da deflação (para entender o impacto da deflação nos fundos imobiliários acesse nosso relatório aqui).

Em nossa carteira recomendada de FIIs para outubro, continuamos cautelosos a espera de volatilidade devido a i. eleições, ii. aumento de juros nas economias desenvolvidas, e iii. conflitos globais.

Carteira Renda

Alterações

• Saída de VISC11, MCCI11 e HGCR11: continuamos gostando dos ativos, porém optamos pela troca devido ao anúncio de novas emissões de cotas.
• Entrada de KNCR11: este mês voltamos com o fundo de recebíveis da Kinea com foco em CRIs indexados ao CDI para nos beneficiar do momento de mercado deste indexador.
• Entrada de HGRU11: este mês volta para a carteira recomendada o fundo do Credit Suisse com foco em ativos de renda urbana com o objetivo de nos beneficiar do momento de mercado deste segmento e da estratégia de reciclagem do portfólio.

Recomendação Carteira Renda – Outubro.22

Performance

No mês de setembro a Carteira Renda teve performance de +0,83% com 0,84% de dividendos comparado a +0,49% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGCR11 com performance de +2,1% e o detrator foi o VISC11 com -0,8%.

Desempenho Carteira Renda – Setembro.22

Carteira Valor

Alterações

• Saída de MALL11: continuamos gostando do ativo, porém optamos pela troca devido ao anúncio de sua 4ª emissão de cotas.
• Balanceamento da carteira: aumentamos o peso em PLCR11, MORE11, RBRL11 e PATL11.

Recomendação Carteira Valor – Outubro.22

Performance

No mês de setembro a Carteira Valor teve performance de +2,0% comparado a +0,49% do Ifix. O maior promotor foi o PATL11 com contribuição de +8,2% e o detrator foi o RBRL11 com -2,2%.

Desempenho Carteira Valor – Setembro.22

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Aumento de juros nos países desenvolvidos: NEGATIVO
  • Com a inflação persistente, principalmente em países desenvolvidos, os principais Bancos Centrais ao redor do mundo tem elevado suas taxas de juros com a intenção de conter o aumento dos preços. No mês de setembro o Banco Central Europeu e o FED anunciaram aumento em suas taxas de juros de 0,75%.
• Inflação: NEUTRO
  • Mais deflação no mês de setembro com o IPCA-15 fechando em -0,37%, o que chamou a atenção foi a desaceleração em diversos núcleos, nossa expectativa é que a inflação encerre o ano em 5,9%.

• Selic em 13,75%: POSITIVO
  • Na última reunião realizada pelo COPOM a Selic foi mantida em 13,75%, apesar do comunicado enfatizar que novos ajustes podem acontecer em nosso cenário base a Selic deve permanecer em 13,75% até o 2º trimestre de 2023.
• Crescimento do PIB de 3% em 2022: POSITIVO
  • Com o setor de serviços apresentando expansão continua, ainda sem sinais de desaceleração, revimos nossa projeção de crescimento do PIB para 3% em 2022.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. O fundo possui R$ 4,7 bilhões de patrimônio líquido, sendo o segundo maior fundo imobiliário.

Atualmente o KNCR11 possui 109,9% de seu patrimônio líquido alocado em CRIs, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem, e 3,5% em caixa. 108,8% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao CDI com spread médio de CDI+2,5% com duration de 6,1 anos, dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação ao CDI e, neste momento de taxa de juros elevadas, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos, além disso o conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

Seu patrimônio é composto por ativos voltados para o varejo alimentício, vestuário e educação localizados principalmente nas regiões Sul e Sudeste do país, com menor exposição ao Nordeste. Seu portfólio encontra-se sem vacância com 82% de seus contratos na modalidade atípica com prazo médio de 12,4 anos e reajuste pela inflação.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital a ser distribuído aos cotistas, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar, também esperamos que os imóveis possuam reavaliação positiva próxima a inflação do período.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos prontos ou em desenvolvimento, de forma direta ou por meio de cotas de outros fundos.

Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG, seus contratos são 100% típicos com vencimento a partir de 2025 e 86% possuem reajuste pelo IPCA, os ativos não possuem vacância financeira. Os maiores inquilinos são do setor de e-commerce e transporte e logística responsáveis por 52% e 19% da receita, respectivamente. No mês de setembro houve o desembolso de R$ 3,9 milhões referente a aquisição do imóvel WT RBR Log, com esse desembolso a receita do fundo deve ter incremento de R$ 0,004/cota ao mês.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, além disso a região onde os imóveis se encontram possuem baixo estoque disponível para locação, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

More Real Estate FoF – MORE11

-Fundo de Fundos.

É o fundo de fundos da More Invest que tem como objetivo gerar valor ao acionista buscando oportunidades no mercado primário e secundário por meio de investimento em cotas de outros fundos.

Suas maiores exposições são no segmento de recebíveis (22%), lajes corporativas (27%) e logística (13%), em linha com sua estratégia de se posicionar em ativos que possuem maior potencial de valorização.

Nossa recomendação do fundo se baseia em seu desconto frente a sua cota patrimonial, também entendemos que a estratégia de focar em ganho de capital nos últimos meses irá beneficiar o resultado do fundo.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira.

Atualmente o fundo possui 71,6% do seu patrimônio em CRIs e 39% em FIIs, alocação possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Sua carteira de recebíveis possui papeis com taxa média IPCA+ 6,4% e prazo médio de 6,2 anos. A gestão continua sua estratégia de investir em ativos high grade e fazer a reciclagem de seu portfólio para gerar alfa ao investidor.

Nossa recomendação do ativo se baseia na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos aliado ao resultado acumulado devido a correção monetária e ao lucro em seu book de FIIs, equivalente a cerca de R$ 0,39/cota descontados da despesa de alavancagem.

Pátria Logística – PATL11

-Fundo de Logística.

É o fundo da VBI Real Estate, cujo objetivo é obter renda e ganho de capital por meio da aquisição de imóveis logísticos ou industriais para locação, prontos ou em construção, preferencialmente com padrão construtivo A ou superior para locação a inquilinos de primeira linha. Sua preferência é por ativos em regiões logísticas, polos industriais e próximos a grandes centros consumidores.

Atualmente, o PATL11 possui 97% do seu patrimônio alocado em ativos imobiliários, 2% em FII de logística (VILG11) e 1% em caixa. Seu portfólio imobiliário é composto por 4 imóveis, todos 100% locados e com vencimento após 2025, sendo 74% são na modalidade atípica.

Nossa recomendação se baseia na qualidade dos contratos e dos inquilinos do fundo, além do elevado desconto que vem sendo negociado no mercado secundário, abaixo do custo de reposição de um ativo com qualidade e localização similares, além de acreditamos que a mudança de gestão trará benefícios aos cotistas.

Guardian Logística – GALG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Guardian, cujo objetivo é investir em imóveis estratégicos para a operação de seu usuário, além de contar com inquilinos com boa saúde financeira.

O portfólio do fundo é composto por imóveis com características peculiares que os tornam essenciais para a operação de seus inquilinos, por isso, todos os contratos do fundo são na modalidade atípica, firmados com empresas com boa qualidade de crédito como BRF, Air Liquide e Souza Cruz. No mês de setembro o fundo anunciou a venda do ativo Almanara com TIR de 18,3%.

Em nossa visão a localização dos ativos, próximo a grandes centros consumidores, garantem uma demanda perene de locatários em caso de vacância. Os contratos atípicos com WAULT superior a 11 anos com multinacionais com bom rating de crédito contribuem para a previsibilidade dos dividendos e a dívida do fundo não possui carência de amortização e juros, não prejudicando a distribuição de dividendos ao término da carência.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.

O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos e prazo médio de 5,8 anos. Atualmente a vacância do portfólio está em 26% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que passa por retrofit com entrega prevista para o final do ano.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância na Torre Martiniano ao longo de 2023, repetindo o que foi feito no Paulista Star.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 38 CRIs na carteira com duration de 3,8 anos, 85% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 6,1% e 15% a CDI+ 3,7 %. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or Correios e Magazine Luiza, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis da carteira, além do desconto com que suas cotas vem sendo negociadas

Bresco Logistica – BRCO11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Bresco com foco na aquisição e locação de ativos logísticos estabilizados, o foco é em imóveis bem localizados e com boa qualidade construtiva e locação a inquilinos de com qualidade de crédito pelo menos AA (br), além disso a gestão possui expertise para uma eventual expansão da ABL dos ativos do portfólio.

O fundo possui 11 ativos da Bahia ao Rio Grande do Sul com 71% da sua ABL composta por imóveis last mile. Com relação a locação dos ativos 58% dos contratos são na modalidade atípica com inquilinos como o Grupo Pão Açúcar, Whirlpool, DHL, BRF e Natura. Em outubro devem ser entregues as benfeitorias da 3ª fase feitas no imóvel Whirlpool São Paulo.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, refletida na rápida locação feita em Embu, além do trabalho de revitalização e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio Líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.