Carteira recomendada de FIIs – Outubro 2023

Comentário dos analistas

O Ifix terminou o mês com alta de 0,2% aos 3.219,28 pontos. A inflação mais baixa nos últimos meses tem permitido ao Banco Central continuar com o ciclo de corte de juros. No mês de setembro, a taxa Selic foi reduzida em 50 bps, cortando os juros para 12,75%. Apesar do movimento positivo, nosso posicionamento continua sendo cauteloso devido ao comportamento dos juros americanos e a incerteza quanto a trajetória fiscal do país.

Carteira Renda

Alterações

• Entrada do HGLG11 (10%): o fundo entra em nossa carteira devido ao preço atual não refletir a melhoria do portfólio com as movimentações recentes.
• Rebalanceamento da carteira: Reduzimos o peso do HGRU11 (-5,0%) e VILG11 (-5,0%).
  

Recomendação Carteira Renda – Outubro.23

Performance

No mês de Agosto a Carteira Renda teve performance de +1,98% com 0,8% de dividendos, em comparação a +0,2% do Ifix. O maior promotor do mês foi o BTCI11 com alta de 4,29% e o detrator foi o RBRR11 com performance de -0,94%.

Desempenho Carteira Renda – Setembro.23

Carteira Valor

Alterações

• Saída do CPTS11 e KNSC11: apesar de gostarmos do portfólio dos fundos, acreditamos que no momento existem opções com maior potencial de ganho de capital.
• Saída do MALL11: estamos restritos para cobertura do papel.
• Entrada do BTCI11 (15%) e KNIP11 (15%): Apresentam carteiras de crédito de qualidade com boas garantias. Entendemos que os dois fundos vêm sendo negociados com um desconto que não condiz com sua qualidade.
• Entrada do BTLG11 (15%): em nossa visão, os movimentos recentes no fundo, como a reciclagem de portfólio e a redução de endividamento, tem potencial de destravar valor.

Recomendação Carteira Valor – Outubro.23

Performance

No mês de Agosto a Carteira Valor teve performance de +1,06%, em comparação a +0,2% do Ifix. O maior promotor do mês foi o RBRL11 com alta de 3,37% e o detrator foi o RBRR11 com performance de -0,94%.

Desempenho Carteira Valor – Setembro.23

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • As expectativas de inflação seguem acima da meta, o que implica em um processo de desinflação mais lento, demandando cautela na condução do da política monetária. Em nossa visão, a inflação deve ser impactada pela: i) elevação do preço do petróleo; e ii) indicadores de atividade econômica mais fortes do que o esperado. A inflação acumulada no ano está em 3,23%, nossa expectativa é de que o IPCA encerre o ano em 5%.
• Ciclo de corte nos juros: POSITIVO
  • O Copom reduziu a taxa básica de juros em 50 bps na última reunião. Esperamos que nas próximas duas reuniões a serem realizadas esse ano haja mais dois cortes de mesma magnitude na Selic. Nossa expectativa para o final de 2023 é que a Selic fique em 11,75%.
• Crescimento do PIB: POSITIVO
  • O crescimento de 0,9% t.t do PIB no segundo trimestre surpreendeu positivamente, vindo acima da expectativa de mercado de 0,3% t.t.. O setor de serviços foi o que mais contribuiu para o crescimento do PIB, impulsionado principalmente pelo spill over positivo da agropecuária e pela expansão do e-commerce desde o início da pandemia. Na ótica da demanda o desempenho positivo veio do consumo das famílias e dos gastos do governo. Revisamos nossa expectativa de crescimento do PIB em 2023 de 1,9% para 2,7%.

CSHG Logística – HGLG11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Credit Suisse Hedging-Griffo voltado primordialmente para operações logísticas e industriais que tem objetivo a aquisição de terrenos para construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Possui um portfólio de 1,4 milhões de ABL e 24 ativos localizados principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Após as últimas movimentações o fundo encerrou o mês de agosto com 4,5% de vacância financeira e 9,9% de vacância física. 70% da sua receita contratada é na modalidade típica e 66% possui vencimento após 2027.

Em agosto o fundo encerrou a adição de 337,3 mil m² ao seu portfólio vindos do GTLG11. A transação foi feita a um cap rate de 8,3% sendo R$ 1.000 milhões pagos em caixa e R$ 373 milhões via alavancagem a um custo de IPCA+5,93%, em nossa visão essa transação é positiva para o fundo uma vez que os imóveis estão localizados no raio 30km de São Paulo, possuem inquilinos relevantes como Mercado Livre, Decathlon, Leroy Merlin e são relevantes para os seus inquilinos, além disso boa parte dos contratos são na modalidade típica, o que possibilita o aumento do aluguel acima da inflação nos contratos defasados.

Também em agosto o fundo realizou a aquisição do Ativo Logístico Itapevi/SP, adicionando mais 34 mil m², sendo 12,8 mil m² de área refrigerada. A transação foi feita a um cap rate de 12% e possui um contrato atípico com o Carrefour e possibilidade de expansão no terreno fazendo um BTS com o atual inquilino.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, que em nossa visão não reflete as últimas adições ao portfólio do fundo. Além disso vemos que a receita recorrente deve aumentar após as carências e descontos concedidos nas últimas locações, aumentando os dividendos recorrentes.

BTG Pactual Logística – BTLG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 667 mil m² de ABL em 22 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo (82%) e Minas Gerais (8%).

Atualmente 55% dos contratos são na modalidade típica, 88% são indexados à inflação e 65% possuem vencimento após 2027. 41% das receitas são provenientes de imóveis no raio 30km de São Paulo e 16% do raio 60km, regiões com baixa vacância e alta procura por galpões. O BTLG11 ainda possui cerca de 110 mil m² em desenvolvimento.

A gestão tem reciclado seu portfólio vendendo ativos menos aderentes a sua estratégia e focando em ativos próximos a cidade de São Paulo, com o valor recebido a dívida do fundo tem sido paga, reduzindo a despesa financeira e melhorando seu resultado.

Nossa recomendação se baseia na boa localização do portfólio e no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Acreditamos que os movimentos de reciclagem do portfólio e redução do endividamento deverão destravar valor do fundo no curto prazo.

Kinea Índices de Preços – KNIP11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Kinea dedicado aos investimentos em CRIs predominantemente indexados à inflação destinado a investidores qualificados, ele conta com devedores de bom risco de crédito e estrutura de garantia robusta.

Atualmente o KNIP11 possui 97 papéis e 104,8% do PL atrelado ao IPCA, , essa exposição é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Suas maiores exposições são nos setores de escritório (34%), shoppings (31,4%), logístico (20,6%) e residencial (11,7%). Sua carteira na marcação a mercado equivale a um carrego de IPCA + 7,48% a.a. e sua duration é de 4,6 anos. Seus maiores devedores são a Gazit, JSHF e Brookfield.

Em nossa visão, o fundo encontra-se descontado devido a baixa inflação dos últimos meses, que impacta diretamente os dividendos do fundo sem comprometer a qualidade de crédito da sua carteira. Nossa expectativa é de que a inflação seja mais forte nos próximos meses, aumentando a receita e, consequentemente, os dividendos do KNIP11.

BTG Pactual Crédito Imobiliário – BTCI11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do BTG Pactual que nasceu da fusão do BTCR11 e FEXC11. O BTCI11 tem como objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo principalmente por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Atualmente seu patrimônio líquido está investido 74,5% em CRIs, 8,1% de FIIs, 6,3% em CRIs táticos e 11,2% em renda fixa, representando um P.L de R$1 bilhão. Seu portfólio de CRIs está 62% alocado em IPCA com spread médio de 7,1% e 34% a CDI+ 2,9%. Dentre seus devedores encontram-se empresas com boa qualidade de crédito como HBR e GPA, sua exposição por setor é de 45% em logística, 28% em residencial, 16% em shoppings e 5% no varejo.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com o qual ele tem sido negociado, com desconto de 4% frente a seu valor patrimonial, equivalente a um carrego de IPCA+8,69%.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 17 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 186 mil m² de ABL com 32 locatários e prazo médio de 4,5 anos.

Em agosto, o HGRE11 destacou o progresso dos processos de venda do conjunto 61 do Transatlântico, que se encontra em fase final de diligência, e do Edifício Alegria, com o registro no CADE em andamento. Ainda, o fundo recebeu R$ 138.699, equivalente a R$0,012/cota, proveniente da venda dos conjuntos 62, 63 e 64 do Edifício Brasilinterpart, e um impacto negativo no resultado de R$ 66.510,26, equivalente a R$0,006/cota decorrente da venda do Centro Empresarial Dom Pedro.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio e manutenção dos locatários, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância de seu portfólio ao longo dos próximos meses.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 55 locatários.

Em agosto, o fundo assinou um novo contrato de locação no Caxias Park, localizado em Duque de Caxias-RJ, com uma empresa de transporte e logística ocupando 1.281 m² no Galpão 3 (G3), equivalente a 2% da ABL do imóvel. Além disso, o fundo esta finalizando a negociação para a locação com outro inquilino de mais um espaço de mesmo tamanho no ativo.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Também vemos como um ponto positivo o mix de contratos com maior exposição a modalidade típica em regiões com alta demanda e diversificação de inquilinos.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 41 ativos: 16% deles são indexados ao CDI e 84% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+2,7% e IPCA+7,3%, apresentando duration médio de 3,7 anos e LTV de 63%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e Direcional. Vale destacar que mais da metade das garantias está localizada em regiões prime da cidade de São Paulo.

Em agosto, ocorreu uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) do fundo CCRF11, onde os cotistas aprovaram a alienação de todos os CRIs do CCRF11 para o RBRR11, com pagamento através de cotas do RBRR11. A taxa média, perfil de risco e duration do CCRF11 são similares ao do RBRR11, sendo o movimento positivo aos cotistas devido ao aumento da diversificação do portfólio do fundo.

Nos últimos meses a receita do fundo tem sido impactada pela inflação mais baixa devido a indexação de 84% da sua carteira ao IPCA, apesar da queda na receita esse movimento não impacta a qualidade de crédito da carteira.
Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com a qualidade do seu portfólio, na sua cotação atual sua carteira possui carrego de IPCA+ 7,8%.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

Em agosto, o fundo registrou uma receita total de R$ 19,0 milhões (R$ 1,03/cota) e um resultado de R$ 15,4 milhões (R$ 0,84/cota). O resultado foi impactado pelo recebimento das parcelas de vendas de lojas em Vitória-ES e Francisco Beltrão-PR, totalizando cerca de R$ 1,0 milhão (R$ 0,05/cota). Em setembro 37% das receitas foram reajustadas pela inflação referente aos contratos com o grupo BIG.

Ainda, o HGRU11 reduziu a vacância física de 1,1% para 0,9% devido à assinatura de um contrato de locação com a academia Greenfit no Dutra 107, essa movimentação reduziu a vacância de 22,1% para 18,2% no Dutra 107. Hoje este é o único ativo com vacância no portfólio com 3.900 m² disponíveis para locação.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no patamar atual.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 107,4% de seu patrimônio líquido alocado em ativos, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 102,4% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,40%, e duration de 5,5 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

No mês de agosto foi realizado o investimento de R$ 206 milhões (3,6% do PL) no CRI O Parque, com remuneração CDI+ 2,5%, esta operação se baseia na aquisição da torre corporativa do projeto O Parque, próximo à Marginal Pinheiros, por um investidos internacional. O CRI conta com a alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária de cotas do FII, cessão fiduciária de recebíveis e fundo de reserva.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI e, neste momento, entendemos que os juros se configuram ainda elevados, e o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos. Além disso, o fundo conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores, o que é positivo para a diversificação e redução de riscos.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 40 CRIs na carteira, com duration de 3,45 anos. 80% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 8,12%, e 20% estão atrelados ao CDI + 3,61%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 57,44%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.

Em agosto , fundo adquiriu o CRI BR Properties, uma operação primária no valor de R$ 6 milhões (3% do PL) a CDI + 2,00%, mas ainda não liquidado. O percentual alocado no fechamento de agosto é de 87,73% e, considerando o CRI BR Properties, o percentual alocado irá para 90,81%.

A gestão tem mantido a política de estabilização de dividendos, constituindo reservas, que hoje somam o montante de R$ 0,22/cota, e aumentando a exposição a operações indexadas ao CDI. Além disso, o fundo possui R$ 0,59/cota de resultado acumulado de inflação não distribuído, que pode ser utilizado para manter os dividendos em meses de inflação mais baixa.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos. Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG.

Em setembro, a locatária Bravo Logística, decidiu rescindir antecipadamente o contrato de locação do galpão de 26.719,50 m² no Hortolândia II. Eles devem cumprir um aviso prévio de 8 meses, com aluguel devido até maio de 2024, e pagar uma multa de rescisão equivalente a 2,5 aluguéis. A multa representa uma receita equivalente a R$0,15/cota. Considerando a atual receita mensal de locação decorrente do contrato, e caso imóvel não esteja locado para um novo ocupante, a receita mensal recorrente do fundo seria impactada em R$0,06/cota. Vale ressaltar que em maio/23, com a saída da Americanas, o ativo foi rapidamente locado.

Nossa recomendação do fundo, portanto, se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.