Carteira recomendada de FIIs – Setembro 2023

Comentário dos analistas

O Ifix terminou o mês com alta de +0,49% aos 3.212 pontos O mês de agosto foi marcado pela Medida Provisória (MP) 1.184, encaminhada ao Congresso Nacional, que propõem a isenção de imposto de renda dos rendimentos de fundos imobiliários com mais de 500 cotistas e que sejam efetivamente negociados em ambiente de bolsa ou de balcão organizado. A regra anterior isentava fundos que tivessem mais de 50 cotistas e que permitissem a negociação em ambiente de bolsa ou balcão organizado. A medida não possui efeito nos fundos do nosso universo de cobertura.

Carteira Renda

Alterações

• Saída do HGCR11: apesar de gostarmos do portfólio do fundo, acreditamos que a cota está próxima ao nosso preço alvo, tendo pouco potencial de valorização.
• Entrada do BTCI11: o fundo possui bons devedores em sua carteira e negocia hoje com desconto, o que não condiz com a qualidade de seu portfólio.
• Rebalanceamento da carteira: reduzimos o peso do HGRU11 em nossa carteira e aumentamos nossa exposição ao KNCR11 e ao BTCI11.

Recomendação Carteira Renda – Setembro.23

Performance

No mês de Agosto a Carteira Renda teve performance de -0,38% com 0,8% de dividendos, em comparação a +0,49% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGCR11 com alta de 3,1% e os maiores detratores foram o VILG11 e o HGRE11 com performance de -3,5%.

Desempenho Carteira Renda – Agosto.23

Carteira Valor

Alterações

• Sem alterações.

Recomendação Carteira Valor – Setembro.23

Performance

No mês de Agosto a Carteira Valor teve performance de 0,61% em comparação a 0,49% do Ifix. O maior promotor do mês foi o CPTS11 com alta de 3,7% e detrator foi o RBRL11 com queda de -6,3%.

Desempenho Carteira Valor – Agosto.23

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

• Inflação: NEUTRO
  • O aumento do preço dos combustíveis deve impactar o índice nos próximos meses, apesar da tendencia de queda e estabilização dos preços de alimentos. A inflação no ano está em 2,99% e deve encerrar 2023 em 5,1%.
• Ciclo de corte nos juros: POSITIVO
  • Os dados mais fracos de inflação devem permitir a continuação do ciclo de corte de juros. Nossa expectativa é de corte de 0,5% na próxima reunião e Selic de 11,75% ao final de 2023.
• Crescimento do PIB: POSITIVO
  • Apesar do bom desempenho do setor agro este ano, o PIB deve ser impactado pela política monetária contracionista ao longo do ano. Esperamos uma desaceleração do Produto Interno Bruto (PIB) nos próximos meses. Nossa expectativa de crescimento para o PIB em 2023 é de 1,9%.

BTG Pactual Crédito Imobiliário – BTCI11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do BTG Pactual que nasceu da fusão do BTCR11 e FEXC11. O BTCI11 tem como objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo principalmente por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Atualmente seu patrimônio líquido está investido 84% em 60 CRIs e 8% de FIIs, majoritariamente de recebíveis. Seu portfólio de CRIs está 74% alocado em IPCA com spread médio de 7% e 22% a CDI+ 3,1%. Dentre seus devedores encontram-se empresa com boa qualidade de crédito como HBR e GPA.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que ele tem sido negociado, com desconto de 8% frente a seu valor patrimonial, o equivalente a um carrego de IPCA+ 8,45%.

Genial Malls – MALL11

-Fundo de Shopping.

É o fundo de Shopping Center da Genial Gestão. O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional.

O portfólio manteve sua ocupação em 95%. As vendas no mês de julho tiveram um crescimento de 9,3% em relação a 2022 e o NOI caixa registrou queda de -2,5% considerando os mesmos ativos. O Shopping Park Sul, que encontra-se em maturação, atingiu 95% de ocupação e tem conseguido aumentar o aluguel (SSR) em 23% na comparação com o ano anterior.

Nossa recomendação do fundo se baseia no seu portfólio composto majoritariamente por shoppings consolidados e dominantes em sua área de influência, o que favorece a manutenção da vacância em valores baixos e crescimento na geração de NOI. Além disso os shoppings em processo de consolidação possuem margem para aumentar os aluguéis acima da inflação, melhorando o resultado recorrente do fundo.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 17 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 186 mil m² de ABL com 32 locatários e prazo médio de 4,8 anos.

Em julho, a receita do fundo foi impactada positivamente em R$ 0,006/cota pelo recebimento da terceira parcela da venda do Edifício Brasilinterpart e da quarta parcela da venda do Centro Empresarial Dom Pedro. Em julho, encerrou-se o período de carência no Berrini One, gerando um incremento na receita do fundo de R$ 0,009 por cota (R$ 108,7 mil).

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância de seu portfólio ao longo de 2023.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Vinci com objetivo de geração de renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 16 imóveis, somando 600 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Magazine Luiza, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 60 locatários.

Em julho, foram locados 8.418 m² no Fernão Dias Business Park, localizado em Extrema-MG, o novo inquilino substituirá o atual que se encontra em aviso prévio, não havendo vacância no imóvel.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado. Também vemos como um ponto positivo o mix de contratos com maior exposição a modalidade típica em regiões com alta demanda, diversificação de inquilinos com maior exposição ao e-commerce e a concentração em ativos em Extrema-MG.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de recebíveis imobiliários

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias.

Sua carteira de CRIs é composta por 42 ativos, com taxa média de IPCA+7,1%: 17% deles são indexados ao CDI e 83% à inflação. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or, Direcional e Grupo Pão de Açúcar. Vale destacar que mais da metade das garantias está localizada em regiões prime da cidade de São Paulo.

Em julho, foi feita a reciclagem da carteira com a venda dos CRIs Brookfield, Globo, Gazit, FL4440 e Carteira MRV e a compra do CRI BTLG.

Nossa tese de recomendação deste ativo se baseia na qualidade das operações, com garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com desconto que não condiz com a qualidade do seu portfólio.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo de Renda Urbana do CSHG que tem como objetivo a aquisição para exploração comercial de imóveis prontos, terrenos ou em desenvolvimento voltados para o uso comercial com potencial de geração de renda, seja pela alienação ou por meio de contratos atípicos ou de longo prazo.

O resultado do fundo no mês de junho foi positivamente impactado em R$ 0,14 por cota pelo recebimento do complemento de renda semestral pago pelo Dutra 107 e pelas parcelas de venda das Lojas Pernambucanas de Francisco Beltrão – PR e Goioerê – PR. Em paralelo, foi aprovada  a proposta de aquisição dos ativos do SPVJ11 pelo fundo, em nossa visão essa aquisição é positiva para o fundo uma vez que ele irá adquirir ativos com boa qualidade a um bom preço.

Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 107,4% de seu patrimônio líquido alocado em ativos, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 100% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio de CDI+2,41%, e duration de 5,6 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF e Iguatemi.

No mês de julho foi realizado o investimento de R$ 87 milhões no CRI Shopping Cidade Jardim, com remuneração CDI+ 2,5%, esta operação esta financiando a aquisição de cotas do FII Shopping Cidade Jardim (FII CJ) pelo JHSF Capital FOF.

A recomendação desse FII se baseia no fato dele ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI e, neste momento de juros mais altos, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos. Além disso, o fundo conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores, o que é positivo para a diversificação e redução de riscos.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 40 CRIs na carteira, com duration de 3,5 anos. 80% de seus ativos estão indexados ao IPCA, com spread médio de 8,05%, e 18% estão atrelados ao CDI + 3,62%, todos marcados a mercado. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.

A gestão tem mantido a política de estabilização de dividendos, constituindo reservas, que hoje somam o montante de R$ 0,19/cota, e aumentando a exposição a operações indexadas ao CDI. Além disso, o fundo possui R$ 0,81/cota de resultado acumulado de inflação não distribuído, que pode ser utilizado para manter os dividendos em meses de inflação mais baixa.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis e das garantias em carteira, além do desconto com que suas cotas vêm sendo negociadas.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset que tem como objetivo o investimento em ativos logísticos. Atualmente o portfólio do fundo é comporto por 5 imóveis prontos localizados no estado de São Paulo, Cajamar e Campinas, e Extrema/ MG.

Em agosto, o fundo conseguiu pactuar o recebimento da multa de R$ 907 mil devida pela Comercial Zaragoza, equivalente a R$ 0,13/cota, o pagamento será feito em duas parcelas sendo a primeira no valor de R$ 457 mil paga em agosto e o restante em setembro de 2023.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado, além disso a região onde os imóveis se encontram possuem baixo estoque disponível para locação, aliado aos contratos típicos do fundo o tornam favoráveis a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à inflação quanto ao CDI. Atualmente, o KNSC11 possui 110% do seu patrimônio líquido alocado em ativos-alvo, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Dessa alocação, 66% está em CRIs indexados ao IPCA+ 7,8%, marcados a mercado, e 39% está indexado ao CDI + 3,6%. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield, JHSF, Grupo Pão de Açúcar e Direcional.

No mês de julho, foi realizado o investimento de R$ 5 milhões no CRI MRV PróSoluto a CDI+ 4% e R$ 10 milhões no CRI Estoque Residencial Jardins, Vila Madalena e Klabin a ICPA+ 10%.

A recomendação desse FII baseia-se no fato de ele possuir devedores de qualidade e sua carteira apresentar um bom mix de indexação ao CDI e ao IPCA.

Capitânia Securities – CPTS11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o objetivo de gerar alfa por meio de giro da carteira. Atualmente, o fundo possui 69% do seu patrimônio em CRIs e 28% em FIIs. Sua carteira de recebíveis é composta por 60 papéis indexados ao IPCA+ 7,0%, com marcação a mercado.

No mês de junho, foram vendidos R$ 140 milhões em CRIs com taxa média IPCA+ 6,96%, e comprados R$ 191 milhões a uma taxa média IPCA+ 6,8%.

Nossa recomendação do ativo baseia-se no seu portfólio high grade, na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos, aliado ao resultado acumulado devido à correção monetária e ao lucro em seu book de FIIs.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.