Carteira Recomendada de FIIs – Setembro 2024

Comentário do analista

O IFIX encerrou o mês de agosto de 2024 com uma alta de 0,86% aos 3.393,55 pontos. Esse período foi marcado por uma (i) certeza do mercado do início da queda nas taxas de juros nos EUA, (ii) cenário fiscal muito negativo e (iii) maior transação imobiliária envolvendo um fundo imobiliário (BTLG11).

---

(i) Mercado internacional

O mês de setembro deve marcar o tão esperado início do ciclo de corte de juros nos Estados Unidos. A expectativa do mercado é de que já na reunião do dia 17/set o FED faça o primeiro corte, inicialmente com maior probabilidade de queda em 25bps, mas com alguma chance não insignificante de que possamos ver um corte mais agressivo de 50bps. Os números do PCE (uma das métricas mais observadas pelo FED) da semana passada mostraram que a inflação se encaminha para um cenário mais controlado, rodando a 2,5% a/a, bem próximo da meta de 2,0% nos EUA. No entanto, a avaliação do nosso time macro é de que o forte crescimento da renda pessoal e dos gastos das famílias ainda inviabilizam este corte mais agressivo de 50bps, sendo que o único dado capaz de mudar este cenário até a reunião do FED é caso o payroll de agosto apresente um crescimento da taxa de desemprego acima de 0,2pp. O cenário na Europa também demonstra uma inflação mais benigna.

No mais, a economia dos EUA continua crescendo rapidamente, superando as expectativas na segunda leitura do 2o trimestre de 2024, com a atividade crescendo 3,0% t/t ante expectativa de 2,8% t/t, mas a expectativa do nosso time macroeconômico é de que este crescimento é puxado por hábitos de consumo adquiridos após o excesso de poupança durante a pandemia e que, pela insustentabilidade deste ritmo de consumo no médio/longo prazo, devemos ver um arrefecimento neste número no 4o trimestre, diminuindo a atividade norte americana.

(ii) Mercado doméstico

No cenário nacional, tivemos em agosto a indicação de Gabriel Galípolo pelo governo federal para o cargo de presidente do banco central, enquanto a situação fiscal do Brasil segue pressionado. A ata do Copom do início do mês de agosto também abriu portas para um possível aumento da taxa Selic nas próximas reuniões, pressionando o mercado de juros, assim como analistas macro, a apostarem em aumentos de 0,75p.p. ou mais na taxa até o final do ano. A ata foi dura, dizendo que o conselho não hesitará em elevar a taxa se necessário e indicou que o cenário atual requer cautela e que, caso o cenário atual de deterioração das expectativas de inflação e pressão cambial não se revertam, estes novos números serão e seus efeitos inflacionários serão incorporados pela Diretoria. Ou seja, o cenário doméstico atual segue favorecendo fundos de papel sejam eles indexados pelo IPCA ou CDI, em detrimento a fundos de tijolo (excluindo logística), de forma que seguiremos este mês com maior exposição a fundos de recebíveis, multiestratégia e logística.

Carteira Renda

Alterações

• Sem alterações

Recomendação Carteira Renda – Setembro/2024

Performance

No mês de Agosto a Carteira Renda teve performance de -0,08% com 0,86% de dividendos, em comparação a 0,86% do Ifix. O maior promotor do mês foi o SPXS11 com alta de 2,47% e o detrator foi o LVBI11 com performance de -3,21%.

Desempenho Carteira Renda – Agosto/2024

Carteira Valor

Alterações

• Sem alterações

Recomendação Carteira Valor – Setembro/2024

Performance

No mês de Agosto a Carteira Valor teve performance de 0,20% com 0,83% de dividendos, em comparação a 0,86% do Ifix. O maior promotor do mês foi o KNIP11 com alta de 2,16% e o detrator foi o MANA11 com performance de -4,23%.

Desempenho Carteira Valor – Agosto/2024

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Manatí Capital Hedge Fund – MANA11

-Fundo de Multiestratégia.

O Manatí Hedge Fund FII tem por objetivo auferir rendimentos mediante a aplicação de recursos em ativos de cunho imobiliário, como CRI, FII, FIDC Imobiliário, Ações Imobiliárias, Cotas de SPE, Imóveis e outros títulos imobiliários. O fundo foi recém incluído no IFIX, com uma participação de 0,24% no índice.

O fundo, relativamente recente no mercado desde sua fundação (maio de 2022), tem demonstrado um sólido desempenho, crescimento e reconhecimento dos investidores, visto pela sua rápida inclusão no IFIX em setembro/2024. Com um Patrimônio Líquido de aproximadamente R$ 357 milhões (após o recente término da 5ª emissão de cotas), o fundo é bem posicionado para continuar expandindo suas operações e aumentando sua presença no mercado. A carteira de CRIs (67,9% do PL) é bem diversificada, com uma presença significativa em incorporação (15,6%) e shoppings (8,7%) em uma estratégia focada em recebíveis com garantias sólidas, proporcionando uma fonte estável de rendimento e segurança para o fundo. Por parte da estratégia de FIIs (14,1% do PL) complementa a composição da carteira, diversificando ainda mais os ativos do fundo e reduzindo o risco associado a qualquer segmento específico. Mais recentemente, a estratégia de investimento em ação tem proporcionado um bom alfa para o fundo, apesar de representar apenas 1,1% do PL do fundo, dada a boa performance do setor imobiliário na B3, especialmente para Tenda e Multiplan (que estão no portfólio do fundo). Ainda, a posição de caixa de 19,6% do PL, fruto da última emissão, deve ser alocado ao longo dos próximos meses de forma a intensificar o resultado do fundo.

No primeiro semestre de 2024, o fundo distribuiu dividendos de R$ 0,10/cota, resultando em um Dividend Yield anual de 12,9% e 150% CDI. A distribuição está alinhada com o guidance proposto e o guidance esperado para o 3o trimestre de 2024, que é de 1,01% (R$ 0,10/cota) a 1,21% (R$ 0,12/cota) ao mês. Nestes dois meses do 3o trimestre, a distribuição ficou dentro do guidance (R$ 0,10/cota em julho e agosto). Desde o início, o fundo gerou um retorno excedente consistente, com uma performance de +30,92% ajustada pelos dividendos distribuídos, superando o IFIX (152%) e o CDI (126%). A gestão ativa e a reciclagem de ativos contribuíram para ganhos de capital diversificados. Com a carteira composta predominantemente por ativos internos e bem estruturados, o fundo manteve-se bem posicionado para capturar oportunidades diferenciadas de investimento.

AF Invest CRI – AFHI11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo de recebíveis da AF Invest que tem como objetivo a obtenção de rendimentos e ganho de capital através de investimentos, majoritariamente, em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Fundo tem seu início em abril de 2021, apresenta um PL próximo de R$ 439 milhões e compõe 0,30% do IFIX. Em sua composição de carteira, apresenta 61,67% dos CRIs alocados em IPCA+8,75 (MtM), com uma duration média de 4,91 anos, 28,06% em CRIs com uma parcela em CDI+4,37% (MtM) com duration de 2,9 anos, e 10,3% em Caixa. A diversificação por segmento, concentra posições em Incorporação (28,2%), Varejo Essencial (20,0%), Shopping Center (12,8%) e Logístico (7,7%).

Entre julho e agosto de 2024, o fundo alocou R$ 4,9m em dois CRIs: (i) R$ 2,1 em um CRI da RNI, que possui aval da Rodobens, a controladora da construtora, que tem participado ativamente da compra de ativos performados da construtora e (ii) R$ 2,8m em um CRI da Baraloti, uma varejista de material de construção do Paraná, que vem expandido suas operações. Também realizou a venda parcial do CRI Pernambuco Construtora, reduzindo sua exposição ao CRI em R$ 2,4m para R$ 18,4m, ainda representando a maior posição do fundo (~4,1% do PL). A gestão priorizará ativos high grade e, para high yield, focará em estruturação própria e no mercado secundário com devedores conhecidos e garantias robustas.

O AFHI11 apresenta uma sólida diversificação de carteira e estratégias de alocação bem definidas. Com uma exposição majoritária a CRIs indexados ao IPCA+ e CDI+, e um histórico robusto de distribuição de rendimentos, o fundo se destaca como uma opção atraente para investidores em busca de renda passiva consistente. A recente alocação de recursos em ativos high grade e high yield bem conhecidos sugere um potencial de crescimento equilibrado e controlado, especialmente relevante no atual cenário de alta volatilidade econômica.

Bresco Logística – BRCO11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Bresco que tem como objetivo investir em imóveis estabilizados com o objetivo de gerar renda e ganho de capital aos cotistas. Seu foco é em imóveis bem localizados e com elevado padrão construtivo. O fundo possui 12 imóveis, contabilizando 472 mil m² de ABL. Metade dos ativos localizam-se no estado de São Paulo e dois terços das propriedades são last mile.

O portfólio gera uma receita anual estabilizada de mais de R$ 152 milhões, com 35% das propriedades localizadas a até 25 km de São Paulo e uma vacância física de 6%. Os contratos de locação têm prazo médio remanescente de 5,5 anos, sendo 38% atípicos. Cerca de 82% dos inquilinos possuem classificação de grau de investimento, AAA (br) ou AA (br) pelas agências de rating. Onze das doze propriedades têm especificações técnicas de classificação A+. O fundo é gerido ativamente, focado exclusivamente no segmento logístico.

Recentemente, o fundo BRCO11 concluiu a 5ª emissão de cotas, captando um montante de R$ 135,1 milhões. Os recursos captados foram destinados à aquisição dos imóveis Bresco Osasco e Natura Murici, com um cap rate estimado entre 8,5% e 9,1%. Em 28 de maio, o fundo formalizou a aquisição de 100% das cotas do (i) BRES Henry Ford Empreendimentos Imobiliários Ltda. (proprietária do imóvel Bresco Osasco) por R$ 147,8 milhões, de 29,6 mil m²de ABL, equivalente a R$4.987/m², sendo uma operação lastmile da região de São Paulo/SP, com 92,7% de ocupação, apresentando a Olist, Heineken, Cainiao, Ishida e RodoLuki como locatários. Além disso, realizou a aquisição do (ii) Bresco Murici Empreendimentos Imobiliários Ltda. (detentora do direito real de superfície do imóvel Natura Murici) por R$ 114,6 milhões, de 50,3 mil m² de ABL, equivalente a R$2.279/m², localizado em Murici/AL, sendo 100% locado para Natura e Avon. O pagamento será em duas parcelas: 50% na data do contrato e 50% em 12 meses, corrigido pelo IPCA. O que representa um yield estimado de 17,6% no primeiro ano devido ao parcelamento (seller financing). A aquisição foi feita com um desconto médio de 3,6% em relação aos laudos da Cushman & Wakefield, utilizando recursos disponíveis do fundo.

Nossa recomendação para o fundo se baseia na qualidade e localização do portfólio, além da significativa correção no valor de mercado que o fundo experimentou, atualmente sendo negociado a 0,97 do seu P/VP, com um cap rate a mercado de quase 9%, bem acima do que galpões de qualidade similar vem sendo negociados nos últimos meses (como visto nas transações recentes da Log CP), abrindo possibilidade grande de uma reavaliação positiva significativa do portifólio. Reconhecemos que a gestão realiza um processo de alocação e desinvestimento de forma bastante diligente, como evidenciado pela venda do Bresco São Paulo em 2023, por R$ 6.044,87/m², a um cap rate de 7,2%, gerando um lucro de R$ 143 milhões, juntamente com as recentes aquisições informadas. Um ponto importante a ser acompanhado é o ativo Bresco Canoas, localizado em Canoas/RS, responsável por 5% da receita mensal do fundo. Este ativo foi diretamente afetado pela inundação na região, resultando na suspensão temporária das atividades dos inquilinos naquele momento. A seguradora do imóvel foi acionada e a equipe de gestão imobiliária está monitorando a situação de perto, em conjunto com os inquilinos e seus colaboradores, para garantir a rápida recuperação e minimização dos impactos. Entendemos que há uma grande assimetria de preço, mesmo com os riscos implícitos associados aos efeitos da situação no Rio Grande do Sul juntamente com a situação fiscal que provocou uma queda excessiva na cotação do fundo. Nesse sentido, consideramos este um momento oportuno para ganho de capital no longo prazo, alinhado com a tese de valor da carteira.

Clave Índices de Preço – CLIN11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo de recebíveis da Clave Alternativos que busca construir uma carteira diversificada de CRIs, majoritariamente em emissões com benchmark em juros reais, destinada para financiar a aquisição de imóveis, adiantar recebíveis imobiliários e conceder crédito corporativo, com maior foco na região Sudeste (73%) e nos segmentos residencial, logístico e comercial. Fundo apresenta 27 CRIs, indexados em inflação (82%) e CDI (14%), com spread MTM médio de IPCA+9,5% a.a. e CDI+5,2% a.a.

O CLIN11 é uma excelente oportunidade de alocação, especialmente para aqueles que buscam um ativo de recebíveis abaixo do P/VP, negociada a 0,98 atualmente. A carteira do fundo é composta por operações que oferecem uma taxa média líquida de IPCA + 10%, com um spread de 3,27% em relação à NTN-B equivalente. Além disso, a carteira do CLIN11 já “nasce diversificada” em termos de segmento e localização, o que contribui para a mitigação de riscos e a estabilidade dos rendimentos. O fundo conta com devedores de alta qualidade, reduzindo o risco de inadimplência e proporcionando maior segurança. Atualmente, o CLIN11 já integra o IFIX (0,29%), com uma crescente em sua liquidez diária (R$1,7 milhões/dia) em menos de 1 ano de existência (início em 31/07/2023), demonstrando maturidade e consistência em sua gestão.

BTG Pactual Logística – BTLG11

-Fundo de Logística.

Fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 859 mil m² de ABL em 22 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo (85%) e Minas Gerais (7%) mantendo a vacância financeira de apenas 2%.

Em agosto de 2024, o fundo assinou o contrato para a aquisição de 11 ativos por R$ 1,8b, seguindo o que já havia sido anunciado em abril deste mesmo ano. A aquisição se deu a um cap rate de 9,5%, que nos parece atrativo para ativos logísticos dentro do Raio 60km SP, apesar de ainda não conhecermos os detalhes específicos dos ativos adquiridos. A aquisição será feita na estrutura de Sellers Finance, com 65% pago à vista e o restante será pago após 18 meses com valor atualizado pelo IPCA. Na prática esta estrutura é equivalente à uma aquisição com alavancada com taxa de juros equivalente ao IPCA + 0%, muito mais barato que a alavancagem tradicional do setor de IPCA + 6-7%, promovendo um resultado mais forte nestes próximos 18 meses. Com a aquisição, o fundo adiciona 542k m² à sua ABL, com 10 inquilinos AAA, isto é, bons inquilinos.

Além disso, tivemos os imóveis do fundo reavaliados, resultando em uma valorização de 13,28% em relação ao ano anterior e 9% em relação ao custo de aquisição dos imóveis comprados em dezembro de 2023. A cota patrimonial fechou a R$ 104,53, com uma valorização de 6,4% em comparação a julho de 2023. A maior valorização foi do ativo BTLG Hortolândia, com um aumento de 66% no aluguel. O único imóvel com impacto negativo foi o BTLG Camaçari (-2%), devido à proximidade do fim do contrato de locação.

Acreditamos que a estratégia de reciclagem do portfólio de ativos e as iniciativas anteriores de redução do endividamento irão desbloquear o valor do fundo tanto no curto quanto no longo prazo. O fundo se beneficia de uma coleção selecionada de ativos estrategicamente localizados, com 41% da receita oriunda de propriedades dentro de um raio de 30 km de São Paulo/SP. Além disso, o fundo apresenta uma diversificação robusta de inquilinos, onde os três principais — Assaí (10%), Amazon (7%) e Ambev (7%) — contribuem significativamente para a receita.

SPX Syn Multiestratégia – SPXS11

-Fundo de Multiestratégia.

Fundo multiestratégia da SPX SYN Gestão de Recursos que tem objetivo obter rendimentos e/ou ganho de capital por meio de um mandato mais amplo de investimentos, como em CRIs, ações imobiliárias, cotas de FII e ativos reais. O portfólio de ativos contempla 74% em CRIs, 15% em FIIs, 7% em Caixa e 4% em Ações. A estratégia, atualmente, esta alocada em ativos geração de renda (85%), ganho de capital (6%) e o restante em ativos com perfil renda e ganho de capital (9%). O spread médio da carteira de CRIs representa IPCA+9,8% e CDI+3,1%.

Em julho, o time da SPX optou por vender o FII LIFE11, dada a sua valorização, resultando em uma TIR equivalente de 285% no período em que estavam posicionados no ativo. Também foram feitas as aquisições de dois CRIs para financiamento de fases finais de obras a taxas de IPCA + 10% (CRI Liberato) e 11,5% (CRI Franco Ribeiro). O CRI Liberato conta como devedora a incorporadora Mabrem Maiochi para um imóvel em Itajaí, uma das cidades com o metro quadrado mais caro do Brasil, vizinha de Balneário Camboriú. O CRI Franco Ribeiro servirá para financiar os 45% restantes de uma obra em Goiânia, cujo projeto já possui 72% das unidades vendidas. A carteira de crédito se mantém adimplente e com bom desempenho operacional. Ao final de julho, a alocação do fundo seguiu em 93% (7% em caixa).

O fundo negocia ligeiramente abaixo do seu valor patrimonial (0,99x P/VP), indicando um retorno líquido aproximado de IPCA+10% e CDI+3,5%. Embora apresente um perfil de risco intermediário, as operações são respaldadas por garantias robustas e taxas competitivas. A flexibilidade de mandato, característica de fundos multiestratégia, permite que o fundo se adapte às variações dos cenários macroeconômicos. Atualmente, o fundo tem 57% de sua carteira de CRIs atrelada ao IPCA e 43% ao CDI, posicionando estrategicamente frente uma taxa de juros terminal deste ano que pode sofrer uma reversão quanto suas expectativas, anteriormente mais otimistas, e em um contexto de inflação mais persistente.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo da Kinea que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à IPCA quanto ao CDI. Atualmente o KNSC11 possui 106,2% do seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. 58,8% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de 8,98% (MTM), 42,4% está indexado ao CDI com yield médio de 3,55% (MTM). As duas maiores alocações por setor concentram no setor de escritórios (34,7%) e o residencial (31,1%).

O fundo está com uma oferta de R$ 500m em andamento, com a intenção de utilização dos recursos para alocação de R$ 390m em CRIs com taxa média de IPCA + 8,65% (levemente abaixo do MTM da carteira atual), R$ 90m em CRIs com taxa média de CDI + 3,5% (em linha com o MTM da carteira atual), além da recompra de parte das compromissadas, isto é, redução da alavancagem. O período para exercício de direito de preferência terminou dia 30/agosto, de forma que a liquidação financeira da 1a série deverá ocorrer dia 2/outubro.

A recomendação para este FII se fundamenta na qualidade dos seus devedores e na diversificação de sua carteira, que está bem indexada tanto ao CDI quanto ao IPCA. Diante de um cenário de altas taxas de juros e inflação persistente, o fundo se mostra particularmente uma ótima opção apresentando uma postura mais defensiva. Atualmente, o fundo negocia com um yield de IPCA+6,97% líquido, o que representa aproximadamente 140 bps da NTN-B de referência.

KNSC11 –

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento. O fundo possui 45 CRIs na carteira, com duration de 3,16 anos. 68,53% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 8,89%, e 31,47% estão atrelados ao CDI + 2,70%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 53,87%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.

Seguindo a estratégia de alocação em risco de obra, o fundo comprou 1% do PL no CRI Viver e terá valor equivalente a ser alocado nas próximas semanas. O empreendimento está localizado na Vila Madalena/Sumarezinho em São Paulo/SP, emitido a IPCA + 12,68% e com LTV de 58,94%. O fundo espera que o spread atrativo e o baixo LTV elevem a rentabilidade, mantendo o risco em patamares adequados.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade de crédito do seu portfólio, boas garantias, diversificação das operações, composição equilibrada de indexadores e um carrego de carteira bastante atrativo, o que vem recorrentemente entregando um dividend yield próximo de 11%.

PLCR11 –

TRX Real Estate – TRXF11

-Fundo de Renda Urbana.

Fundo de Renda Urbana da TRX Gestora de Recursos com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo. O portfólio esta distribuído em 13 estados, composto por 56 imóveis, incluindo logísticos e de varejo. O fundo apresenta uma vacância física e financeira de 0,0%, refletindo uma ocupação plena de sua ABL total de 591 mil m².

No dia 20/agosto o fundo concluiu a venda de 6 ativos do GPA e Assaí, além da concluir a aquisição de 3 ativos da Decathlon. Os outros dois ativos do Assaí ainda estão em análise e a gestão acredita que a venda deve ser concluída até o final de outubro/2024.

Além disso, no final de julho o fundo assinou um contrato para adquirir 70% de um imóvel na Avenida Marginal Pinheiros, São Paulo, atualmente locado para o Hospital Israelita Albert Einstein, com um contrato built to suit de 20 anos. O investimento total é de cerca de R$ 621 milhões, com R$ 62 milhões já pagos e o restante a ser desembolsado até dezembro de 2024. A aquisição segue após diligências jurídicas e técnicas e a renúncia do Einstein ao direito de preferência. Essa operação visa diversificar a carteira, reduzindo a concentração de receita dos principais inquilinos e expandindo a presença do fundo no mercado imobiliário de São Paulo. O investimento está alinhado com a estratégia de adquirir grandes imóveis com contratos de longo prazo e locatários de alta qualidade.

A recomendação sobre o TRXF11 é positiva buscando renda e dividendos. Com gestão ativa, estratégia clara, e portfólio diversificado, o fundo mostra potencial de crescimento e retorno atraente, especialmente após negociações recentes visando lucro e redução de alavancagem.

TRXF11 –

Vectis Juro Real – VCJR11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo de recebíveis da Vectis Gestão que aplica em CRIs, LCIs, LHs e outros ativos financeiros imobiliários. O VCJR11 paga rendimentos mensais a seus cotistas e busca acompanhar a rentabilidade da NTN-B + 1% a 3% a.a.

O fundo está com 108,8% do seu PL alocado, principalmente em CRI e FII, com 82% das operações com garantias no estado de São Paulo. A Vectis Gestão mantém controle significativo sobre os CRIs do fundo, representando 96% da carteira de CRIs ou 101% do PL. Com R$1,5 bilhão alocados e R$124 milhões em operações compromissadas reversas de longo vencimento, o fundo segue uma gestão de risco rigorosa, monitorando liquidez e riscos.

O fundo mantém 97,9% do PL em CRIs indexados a IPCA+10,5% (MTM) com duration de 2,4 anos, e 8,0% do PL a CDI+4,5% (MTM) com duration de 1,7 anos. A carteira se divide em 33,1% no residencial, 23,7% comercial, 12,0% corporativo e 10,8% hotel. Sua maior posição é o CRI Hotel Fasano (10,4% do PL).

A recomendação é positiva devido à sólida estrutura de garantias, com uma posição majoritária no estado de São Paulo, o que confere uma base robusta dado um perfil “middle risk”. A qualidade e a localização das garantias oferecem uma compensação eficaz, resultando em um perfil de risco de crédito favorável. Atualmente negociado a 0,97x do seu valor patrimonial e a IPCA+12,5% bruto, aproximadamente 551 bps de spread sobre a NTNB de duration mais próxima.

VCJR11 –

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

Fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Privalia, entre outros totalizando 58 locatários.

Em julho, o fundo assinou dois novos contratos de locação nos ativos Castelo 57 BP e Caxias Park, somando 15 mil m² de nova ABL própria locada, elevando a taxa de ocupação financeira do fundo para 94%. Com estas locações, o ativo na Castelo passa a ter 90% de ocupação, restando apenas 1 módulo disponível para locação, enquanto o ativo de Caxias passa a ter 74% de ocupação. Enquanto o contrato na Castelo tem um prazo mais curto, de 36 meses, o prazo da nova locação em Caxias é de 120 meses, dando maior estabilidade para a rentabilidade do fundo.

O fundo manteve o guidance de dividendos no intervalo de R$ 0,60/cota a R$ 0,67/cota para este 3o trimestre, implicando em um dividend yield anualizado de 8,2% no limite inferior e de 9,1% no limite superior.

Nossa recomendação é positiva, considerando o atrativo desconto de negociação do fundo frente a um portfólio robusto quando comparado aos principais concorrentes no setor logístico. Destacamos como pontos fortes a estratégica composição de contratos, com uma maior exposição à modalidade típica em áreas de alta demanda, além da diversificada base de inquilinos, o que contribui para a resiliência e potencial de crescimento do fundo.

Genial Malls – MALL11

-Fundo de Shoppings

Fundo de Shopping Center da Genial Gestão que tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional. Atualmente seu portfólio é composto por 14 ativos totalizando 129 mil de ABL, distribuídos em 5 estados, com presença majoritária no Sudeste e Nordeste, e mantém uma taxa de vacância em 4%.

Em junho, o fundo gerou R$ 11,1 milhões em renda operacional dos shoppings do portfólio. As vendas totais atingiram R$ 165 milhões, o que representa um crescimento de 43% em relação ao mesmo mês de 2023, e um aumento de 13% nas vendas por m². O NOI Caixa também teve um crescimento de 39% em comparação com junho de 2023, com uma elevação de 10% no NOI caixa por m². A vacância foi de aproximadamente 4% da ABL própria.

Em nossa avaliação, o fundo realizou boas movimentações em sua última oferta, realiza uma desalavancagem, e coloca o fundo em um novo patamar de portfólio, através de aquisições que tem melhorado o cap rate do fundo. Nossa recomendação fundamenta-se na habilidade da gestão de realizar vendas de ativos a um cap rate de 8,56% e novas aquisições a um cap de 9,2%, sendo capaz de girar o portfólio gerando melhora no carrego dos ativos.

VBI Logístico – LVBI11

-Fundo de Logística.

Fundo da VBI Real Estate que tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis do segmento logístico ou industrial.  Atualmente, o fundo possui 10 ativos que somam 520 mil m² de ABL, com 0,8% de vacância. A receita do portfólio é proveniente de: 49% do Raio 30km de São Paulo/SP, 20% de Extrema/MG, 12% da Região Metropolitana de Salvador, 11% da Região Metropolitana de Belo Horizonte e 9% da Região Metropolitana de Curitiba. As três principais inquilinas – Scania, Amazon e Ambev – contribuem cada um com, respectivamente, 15%, 11% e 10% da receita total do portfólio.

O fundo não teve movimentações de locação no mês de julho, se mantendo com a vacância física de 0,8%. No entanto, esta vacância deve se elevar em setembro quando se dará a desocupação antecipada do ativo em Mauá, que era inteiramente ocupado pelo Dia%. O impacto deverá ser de aproximadamente 8% da receita do fundo (R$ 0,06/cota) e aumento da vacância física em 5,7pp. Em Cajamar, a gestão continua focada na prospecção de novos locatários e a renda mínima garantida do ativo é de 12 meses a partir da escritura, esperada para o 4º trimestre de 2024, podendo se estender até o 4º trimestre de 2025.

Em nossa visão, o fundo segue uma estratégia bem definida, focando na aquisição e expansão de ativos estratégicos e na construção de um portfólio situado em locais de destaque, todos atendendo a altos padrões técnicos. A eficácia na renovação do portfólio, aliada à recente obtenção do habite-se para o ativo localizado em Cajamar, destaca-se como um conjunto de ações que podem acionar uma série de elementos capazes de destravar o potencial de valorização do fundo.

CSHG Logística – HGLG11

-Fundo de Logística.

Fundo da Credit Suisse Hedging-Griffo voltado primordialmente para operações logísticas e industriais que tem objetivo a aquisição de terrenos para construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Possui um portfólio de 1,4 milhão de ABL e 25 ativos localizados principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Após as últimas movimentações o fundo encerrou o mês com 4,7% de vacância financeira e 4,7% de vacância física.

O fundo no último mês ressalta algumas diretrizes para da gestão ao longo de 2024: reciclagem de ativos maduros, atuação em desenvolvimentos, melhoria do perfil estratégico do portfólio, redução da vacância e gestão de caixa. Em relação a essas diretrizes, o progresso é o seguinte:

1. Aquisições e Vendas: O fundo adquiriu um terreno em Simões Filho/BA, próximo à Salvador e Camaçari para desenvolvimento de um BTS com o Mercado Libre. A expectativa é que o ativo contará com uma ABL de 86 mil m², entregues em duas fases previstas para o final de jun/2025 e final de set/2025. O pagamento do terreno foi feito via permuta, isto é, o vendedor receberá 10% do imóvel concluído, já a construção será realizada pela Libercon, que atuou no desenvolvimento do HGLG Itupeva. A participação estimada do HGLG no ativo terminado é de 84%, com YoC entre 10,2% e 11%.
2. Atuação em Desenvolvimentos: Em abril de 2024, foi concluída a primeira fase do BTS CONE MM2 – G03, destinada ao Mercado Livre, e a segunda fase está prevista para o final de 2024. A obra do Itupeva G300 está 30% completa, com conclusão esperada para o final de 2024.
3. Qualidade do Portfólio: Com a conclusão dos desenvolvimentos, a qualidade dos ativos do fundo aumentará. Atualmente, cerca de 85% da ABL do Fundo está em ativos de qualidade A ou superior, e essa porcentagem deve subir para aproximadamente 86%.
4. Vacância: A vacância física do Fundo caiu para 4,7%, o menor patamar desde abril de 2019, devido a novas locações e expansões. A vacância foi reduzida de 16,0% em julho de 2023 para 4,7% em julho de 2024.

O valor de mercado da cota é R$ 161,20, com um rendimento de R$ 1,10/cota e uma vacância física de 4,7%. A projeção futura do resultado médio do semestre indica que o patamar de distribuição de R$ 1,10/cota é sustentável, apesar do impacto das vendas de ativos e ajustes na receita não recorrente. A entrega do Itupeva G300 e outras movimentações também devem influenciar a performance do fundo.

Recomendamos o fundo levando em consideração a concentração de um portfólio bem localizado dos principais polos consumidores, alta qualidade construtiva de seus imóveis e estratégias bem-sucedidas de reciclagem de portfólio.

Kinea Índices de Preços – KNIP11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo de recebíveis da Kinea dedicado aos investimentos em CRIs predominantemente indexados à inflação destinado a investidores qualificados, ele conta com devedores de bom risco de crédito e estrutura de garantia robusta. Atualmente o KNIP11 possui 99 CRIs e 103,9% do P.L. atrelado ao IPCA, essa exposição é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Suas maiores exposições são nos setores de escritórios (29,0%), shoppings (29,0%), logístico (28,1%) e residencial (9,8%). Sua carteira possui um carrego de IPCA + 8,56% na marcação a mercado e sua duration é de 4,3 anos. Seus maiores devedores são a JHSF e Gazit.

Em julho, o fundo aumentou sua posição em CRIs em R$ 62m com a aquisição de dois CRIs que cujos devedores já faziam parte do portifólio do fundo. Houve uma compra de R$ 55m do CRI Ed. Eldorado a uma taxa de IPCA + 7,35% e de R$ 7m do CRI Ed. BFC, ambos com garantias sobre torres comerciais AAA em São Paulo, uma em Pinheiros no complexo do Shopping Eldorado e outra na Av. Paulista.

Entendemos que os investimentos de KNIP11 estão alinhados com a estratégia do fundo de diversificar seus ativos e garantir fluxos de receita estáveis, contando com garantias sólidas para proteção do capital investido à taxas atrativas enquanto mantém seu perfil clássico de crédito dado como “high-grade”.

Atualmente, o fundo está sendo negociado com a IPCA+ 7,38% líquido, equivalente a um spread líquido de 80bps sobre a NTNB equivalente, com uma carteira com boa qualidade de crédito. Acreditamos que o fundo ainda está sendo negociado com desconto, e está bem-posicionado diante de um quadro inflacionário mais incerto nos próximos meses.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

Fundo do Credit Suisse Heding-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 15 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 162 mil m² de ABL com 34 locatários e prazo médio de 3,7 anos. Dentre os principais ativos termos de receita para o fundo destacam o Centro Empresarial Sêneca, Edifício Chucri Zaidan e Edifício Paulista Star, todos localizados em São Paulo/SP.

No primeiro semestre de 2024, o fundo focou em três principais metas estabelecidas no relatório de dezembro de 2023:

1. Venda do Edifício Faria Lima: A venda do ativo gerou um impacto positivo de R$ 23,8 milhões (aproximadamente R$ 2,02/cota). Após o pagamento das parcelas restantes e ajustes, o lucro caixa totalizou cerca de R$ 43,3 milhões (aproximadamente R$ 3,67/cota). A segunda parcela será recebida no segundo semestre, ajudando na linearização dos resultados.
2. Aquisição de CRIs: Em vez de pré-pagar o CRI Chucri Zaidan e incorrer em uma multa, o fundo adquiriu aproximadamente R$ 55,8 milhões em novos CRIs para neutralizar receitas e despesas financeiras. Isso reduziu o impacto negativo da dívida de R$ 0,06 por cota para R$ 0,01.
3. Redução da Vacância: A vacância física e financeira caiu de 27,24% e 19,01%, respectivamente, para 18,01% e 15,21%. Esse progresso foi impulsionado por desinvestimentos e novas locações, como a expansão para a BP – Beneficência Portuguesa e a locação para a DASA.

Em julho não houve alteração na ocupação do fundo, se mantendo nos 18,01% de vacância física. No entanto, houve uma evolução significativa na negociação de locação de 6 andares no recém concluído Torre Martiniano, restando apenas o último andar vago. Ainda, vimos dois impactos negativos nos resultados deste trimestre: (i) referente à isenção de aluguel no Centro Empresarial Guaíba, que sofre com as enchentes no RS (R$ 0,01/cota) e (ii) diferimento do aluguel da Azul, a qual foi oferecida o pagamento em 5 parcelas mensais de R$ 109k para se adimplir com os pagamentos da locação de junho e julho; o não pagamento em julho provocou um efeito negativo de R$ 275k (R$ 0,24/cota) no mês. Vale ressaltar que a Azul está reestruturando seu passivo, conforme anunciado na semana passada.

Acreditamos que o HGRE11 irá manter suas estratégias de desinvestimento, e explorando oportunidades de uma redução de vacância, aproveitando da demanda das regiões mais primes de São Paulo/SP diante de uma retomada gradual do setor de escritórios de forma geral.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de Recebíveis.

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 40 ativos: 8% deles são indexados ao CDI e 92% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+2,6% e IPCA+7,96%, apresentando duration médio de 3,6 anos e LTV de 57%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e Direcional. Vale destacar que 56% das garantias está localizada em regiões prime.

Em julho o fundo realizou a venda do CRI Helbor Haddock Lobo, totalizando R$ 9,8m e zerando a participação no ativo. Com a venda, o fundo reconheceu um ganho de capital de R$ 0,016/cota.

No final do mês, o fundo mantinha 40 operações em carteira, todas em dia com suas obrigações financeiras, com garantias sólidas e um LTV médio de aproximadamente 57%. Destaca-se que 56% das garantias do portfólio estão em localizações prime.

Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade dos devedores e das operações, que possuem garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com um carrego próximo de IPCA + 7,87% líquido.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 100,0% de seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, zerando os instrumentos de alavancagem após a recente emissão de cotas. 89,6% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio (MTM) de CDI+2,5%, e prazo médio de 4,6 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield e JHSF.

No mês de Julho, o fundo realizou apenas uma aquisição de CRI no valor de R$ 101,5m a uma taxa de CDI + 2,25%. O CRI é relacionado à aquisição de um portifólio de ativos comerciais em São Paulo realizada por um outro FII, com um LTV de 59%. Além disso, o fundo recomprou suas operações compromissadas, zerando a alavancagem do fundo após a oferta de cotas. Com uma posição de 9,2% do fundo em caixa, a intenção é realizar a aquisição de um portifólio de CRIs de R$ 850m com taxa média de CDI + 2%.

A recomendação desse FII é fundamentada no fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI, sendo sua carteira de CRI negociado, atualmente, com um yield de CDI+0,09% líquido. Neste momento de Selic ainda elevada e possibilidade de aumento no curto prazo, o KNCR11 se torna uma opção defensiva.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.