HGRU11

É o fundo do CSHG de renda urbana com a principal estratégia em adquirir imóveis prontos institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística ou em desenvolvimento para uso comercial, visando a geração de renda por meio de vendas ou locação. As aquisições são baseadas na avaliação das características do imóvel e sua localização, histórico de desempenho, viabilidade econômica e oportunidades de melhoria, incluindo expansões, renovações e renegociações de aluguéis. O fundo atualmente possui um total de 432 mil m² de ABL, distribuídos entre 70 imóveis. Destes, 45 são lojas da Pernambucanas, 20 são voltados para atacarejo e 5 são imóveis educacionais.

Atualmente, o HGRU11 é composto por um portfólio diversificado nos setores de varejo alimentício (representando 47% da receita), educação (32%) e varejo de vestuário (17%). Os principais inquilinos do fundo incluem o Grupo Carrefour, que contribui com 40% da receita, YDUQS com 18%, Pernambucanas com 18% e Ânima Educação com 9%. Quanto aos contratos, 81% são atípicos, com uma média de vencimento de 10,1 anos. Com ativos em 62 cidades em 7 estados, o fundo tem uma presença significativa em São Paulo, onde 64% de sua ABL está concentrada, seguida por Minas Gerais com 12% e Paraná com 11%. O fundo detém 100% de participação na maioria dos ativos de seu portfólio, exceto por um imóvel locado para a Universidade São Judas, onde possui 69% de participação. Atualmente, o fundo apresenta apenas 3.900 m² de área vaga em um ativo de varejo em Taubaté/SP.

Desde 2022, o fundo realizou a venda de 22 ativos, gerando um lucro de R$ 71,7 milhões (R$ 3,90/cota). Desses 21 eram locados a Pernambucanas tendo sido adquiridos em novembro de 2020, as transações geraram 24,7% de TIR%. O outro ativo vendido foi o Mineirão – DMA gerando um ganho de capital de R$ 0,84/cota. 

O HGRU11 possui R$ 9 milhões em contas a receber e R$ 186,6 milhões em obrigações relacionadas à aquisição dos imóveis Makro e Dutra 107. Atualmente o fundo possui recursos suficientes para fazer frente as suas obrigações até 2026.

O HGRU11 está em processo de incorporação do fundo educacional MINT11. Essa transação irá adicionar 23 mil m² de ABL em 4 ativos com contratos na modalidade atípica com vencimento após 2030. O valor de aquisição  é de R$ 112,5 milhões, desconto de 21% em relação ao laudo de avaliação. Além disso, o fundo realiza a incorporação do fundo de atacarejo, o SPVJ11, envolvendo a divisão do fundo em 3 grupos de imóveis, com a aquisição de alguns ativos estratégicos a um cap rate de 8,41%, apresentando um desconto de 5,3% em relação ao valor patrimonial dos ativos adquiridos. As transações estão sujeitas a conclusão satisfatória do processo de due diligence.

Nossa recomendação se baseia na estratégia de comprar ativos descontados e vender buscando ganho de capital. Dado o valor de aquisição dos ativos temos boas perspectivas de novas transações com potencial de gerar ganho de capital ao fundo no futuro. Além disso a exposição a contratos atípicos mantem a receita recorrente estável e reajustada pela inflação no fundo.