MALL11

É o fundo de investimento imobiliário da Genial Gestão focado na aquisição e gestão de participação em shopping centers pelo Brasil, com objetivo de gerar renda a seus cotistas. Sua tese de investimento consiste na: (i) Aquisição de ativos estratégicos com cap rates entre 7% e 10% com dominância regional; (ii) Exploração do potencial de consolidação do setor em um mercado altamente competitivo e fragmentado; e na (iii) Expertise da equipe, contando com uma equipe de gestão de grande expertise no setor imobiliário, e com a consultoria especializada da One Bridge Capital.

O portfólio do Genial Malls FII é composto por 9 ativos somando 104 mil m² de ABL própria, sendo 4 deles únicos em sua cidade (Boulevard Feira de Santana, Park Lagos, Taboão e Suzano Shopping).

Em termos de ABL, o fundo apresenta 57,4% de seu portfólio no Estado do Rio de Janeiro, distribuídos pelas cidades do Rio de Janeiro, Cabo Frio e Volta Redonda. No Estado de São Paulo, o fundo mantém 15,9% de seu portfólio em 3 cidades: Campinas, Suzano e Taboão da Serra, e no Nordeste, com 26,7% da ABL do fundo, sua exposição encontra-se nas cidades de Maceió/AL, Recife/PE, e em Feira de Santana/BA.

Os principais ativos do portfólio são o Madureira Shopping, que gera atualmente 27% do NOI do fundo, e o Maceió Shopping, gerando 21% no NOI. O portfólio atingiu um crescimento das vendas totais de 16,3% para o mês de junho de 2023, contra o mesmo período do ano anterior, com o NOI Caixa crescendo 6,5% em comparação ao mesmo mês de 2022. A vacância do fundo se manteve baixa e estável em 5%, resultado da dominância dos ativos em suas respectivas regiões de atuação. Vale o destaque para aquisição do Shopping Campinas em dezembro de 2022 que tem gerado um resultado operacional acima das expectativas do ano de 2023, em parte explicado pela mudança de administração e pela melhora do mix de lojas.

O Shopping Park Lagos e Park Sul, equivalente a 22% da ABL do fundo, possuem o mecanismo de renda mínima garantida até dez/2024 ao cap rate de 8% sobre o capital investido corrigido pelo IPCA. Deles o Park Lagos já superou o valor da renda mínima garantida e a nossa expectativa é de que o Park Sul ainda receba o complemento de renda este ano uma vez que o NOI estimado no período é de 6,5%, porém acreditamos que até o final da RMG o ativo supere a renda do mecanismo uma vez que ele tem conseguido aumentar significativamente o aluguel, tendo elevado o SSR em 23% na comparação com o ano anterior.

Além disso, é importante mencionar que o fundo possui obrigações futuras no valor de R$200 milhões devido à securitização do ativo Madureira Shopping, adquirido em dezembro de 2021. O custo dessa dívida é de IPCA+6,5% e foi emitida em duas séries com vencimentos diferentes, em dezembro de 2031 e dezembro de 2036. A alavancagem hoje está equalizada em 16% sobre o valor total dos ativos.

Nossa recomendação para MALL11 se baseia no desconto com que o fundo vem sendo negociado que não condiz com a qualidade de seu portfólio. Além disso, vemos uma melhora no NOI devido a qualidade do portfólio e sua dominância regional, o que favorece a manutenção da baixa vacância, crescimento das vendas totais e aumento do aluguel.