Cenário geral
Sem dúvidas o segmento logístico foi o que mais cresceu durante os anos de pandemia. A mudança do hábito de consumo proporcionado pelas restrições da COVID-19 levou a uma maior adoção do comércio eletrônico, e consequentemente, uma maior demanda por áreas de estocagem de produtos com entregas cada vez mais rápidas.
Isso, evidentemente, refletiu no mercado brasileiro de galpões logísticos para as classe A e A+ que aumentou seu estoque de ABL, de 14,8 milhões m² para 20,3 milhões, isso é, um crescimento de 37% em menos de 3 anos atrelado a uma redução da taxa de vacância para o patamar de 10%. Isso demonstra que, apesar da grande quantidade de áreas entregues, a demanda superou as novas disponibilidades.
O estado de São Paulo ainda lidera o mercado logístico no Brasil concentrando 60% da área disponível, seguido pelo Rio de Janeiro com 13% e Minas Gerais com 9%. No Estado de Minas Gerais, é interessante observar que a cidade de Extrema se destaca como um centro de influência para a região. Essa cidade se beneficia de incentivos fiscais e está localizada a apenas 100 km da capital de São Paulo, o que contribuiu para o crescimento e atratividade da região. Em termos de crescimento de estoque no últimos anos, as regiões de maior destaque são Barueri, Cajamar e o Estado de Minas Gerais, respectivamente em 95%, 89%, e 55% desde o final de 2020, superando a média nacional.
No estado de São Paulo, as regiões com maior estoque de galpões logísticos são regiões que, mesmo com grande entrega de novas áreas nos últimos trimestres, mantiveram uma baixa vacância como Cajamar, Barueri, Guarulhos e Jundiaí. Vemos a mesma tendência em outras regiões como Minas Gerais e Pernambuco, nos trazendo forte indícios de que há demanda por galpões em localidades específicas. No Rio de Janeiro vemos que a tendência é diferente com pouco desenvolvimento nos últimos trimestres e a região de Duque de Caxias, onde há maior estoque disponível, mantendo a taxa de vacância próxima a 25% apesar do boom do mercado, entendemos que essa distinção deve-se ao maior gasto com segurança para se manter a operação logística no estado.
A vacância na região Capital – SP chama a atenção devido a proximidade com o grande centro consumidor, porém essa vacância é quase completamente explicada por uma movimentação do galpão Bresco São Paulo que possui 50 mil m² de ABL e era integralmente locado ao Grupo Pão de Açúcar, que devolveu o imóvel sem aviso prévio, essa vacância deve reduzir no próximo trimestre devido a venda do ativo a JBS.
O mercado logístico experimentou um notável desenvolvimento em áreas estratégicas, caracterizadas por sua proximidade a grandes centros consumidores, a presença de incentivos fiscais favoráveis e sua localização em regiões com boa infraestrutura logística como rodovias, portos e aeroportos. Essas regiões tiveram grandes entregas de novos empreendimentos mantendo a taxa de vacância em patamares baixos. Essa tendência é atribuída ao forte potencial dessas regiões em termos de acesso a mercados-chave, atração de negócios e eficiência logística.
Estoque, atividade construtiva e absorção líquida
As regiões com maiores absorções líquidas positivas em 2023 são Cajamar, Barueri e Minas Gerais apesar da forte absorção nos últimos anos.
Cajamar absorveu quase 1 milhão de ABL nos últimos 3 anos e possui quase 200 mil m² de ABL em construção. O mercado de Minas Gerais também segue bastante aquecido com 670 mil m²de ABL em construção versus o estoque atual de 1,8 milhões. Por outro lado, a região de Duque de Caxias – RJ segue oscilando entre absorção líquida positiva e negativa, e por isso a taxa de vacância se mantém estável e sem entrega de estoque.
No estado de São Paulo notamos o aquecimento do mercado, apesar do grande volume de entregas e absorção líquida positiva dos últimos trimestres foi possível aumentar os preços de aluguel.
Para o Rio de Janeiro vemos um mercado sem grandes oscilações quanto a preço pedido, reflexo de um mercado estagnado.
Analisando o mercado no restante do país, é notável que Minas Gerais se destaca como uma região de grande interesse para o setor logístico. Com um mercado composto por aproximadamente 1,8 milhões de metros quadrados de área disponível e atividade construtiva significativa, é interessante ressaltar que o preço pedido de aluguel tem mostrado uma tendência de aumento. Amazonas e Santa Cataria, que também apresentaram grande aumento no preço de locação, possuem estoque inferior a 400 mil m², dessa forma o preço pedido pode ser influenciado também pela baixa disponibilidade de área.
FIIs – Galpões Logísticos
A partir desses insights de mercado, realizamos algumas análises quanto a localização do portfólio dos FIIs listados na B3. Tomamos como base algumas premissas de forma incluir o maior número de ativos com diferentes localizações, qualidade do imóvel e tipo de gestão em todo país, sendo de forma geral; (i) +50 milhões de Patrimônio Líquido; (ii) +100 cotistas; (iii) +R$5 mil de liquidez diária, no total analisamos 7,3 milhões de m² de ABL de propriedade de fundos imobiliários.
Para nossa primeira análise extraímos apenas os ativos nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais e segregamos com base na distância da capital e na cidade de Extrema, somando 5,5 milhões de m². O estado de São Paulo concentra 3,4 milhões de m² no portfólio de FIIs, os raios 30 km e 60 km são os de maior concentração com 2,5 milhões de m² com destaque para as cidades de Cajamar e Itupeva. Já Minas Gerais possui 1,5 milhões de m² com concentração na região metropolitana de Belo Horizonte (Contagem, Betim e Ribeirão das Neves) somando 638 mil m² e Extrema com 602 mil m². O Rio de Janeiro possui 710 mil m² no portfólio de FIIs com destaque para Duque de Caxias no raio 30 km que soma 327 mil m².
Portfólio analisado por FII por ABL por Raio de influência (SP – RJ – MG)
Analisando as demais regiões Pernambuco é a região onde os FIIs mais possuem ABL somando 361 mil m² sendo a maior parte localizada em Cabo de Santo Agostinho com grande posição do XPLG11, seguido por GLOG11 e VILG11. Para região Sul temos o Rio Grande do Sul é o estado com maior ABL com 261 mil m² sendo a maior parte localizada em Cachoeirinha com grande posição do GALG11, seguido por XPLG11 e VILG11.
Portfólio analisado por FII por ABL por Raio de influência (Outras regiões)
Analisando a vacância do portfólio de cada fundo nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais vemos as regiões do raio 60km e 90km de SP e 30km de RJ apresentam as maiores vacâncias. Apesar do raio 30 km do Rio de Janeiro esta próximo a um grande centro consumidor a dinâmica do estado do Rio de Janeiro é diferente dos demais estados, a vacância se concentra nos ativos Caxias Park do VILG11 com 67% de vacância, Syslog Galeão do XPLG11 com 24,4%, e o ativo do HGLG11 em Duque de Caxias com 25,7%.
Tamanho de ABL e sua respectiva vacância por Fundo em cada região (SP – RJ – MG)
Tamanho de ABL e sua respectiva vacância por Fundo em cada região (Outras regiões)
Analisando os ativos nos demais estados do país de forma geral a vacância é mais controlada do que em Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo. O estado que destoa é a Bahia devido ao imóvel REC Log Camaçari do RELG11 com 50 mil m² e 28% de vacância.
Glossário
ABL: Área bruta locável. Área referente ao espaço útil do imóvel em m².
Absorção bruta: Área locada dentro de um período de estudo.
Absorção líquida: Diferença entre as áreas locadas e devolvidas durante um período de estudo.
Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: A taxa de cap rate, ou taxa de capitalização, é calculada pela receita imobiliária anual sobre seu valor de mercado.
CDB: Central Business District. Áreas onde se encontram centros comerciais e financeiros de uma cidade.
Cross-Docking: Metodologia de organização e distribuição logística de mercadorias da qual são eliminadas algumas etapas de armazenagem proporcionando maior tempo de entrega do produto.
Estoque: Quantidade total de ABL em m².
Flight to Quality: Em inglês, significa “voo para a qualidade”. É um termo que refere-se a um movimento de busca por ativos mais seguros, que é observado em momentos de crise e incerteza econômica.
Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.
Last mile: Conceito que se refere a ideia de “última milha logística”. Essa definição, normalmente, é padronizada como o raio de 30km do centro da capital do Estado.
NOI: Lucro operacional líquido. Diferença entre a receita gerada por um imóvel e as despesas necessárias para operá-lo.
P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.
PL: Patrimônio líquido do fundo.
Região Prime: Regiões mais valorizadas de determinada cidade em termos de localização e qualidade de ativos.
Sale and Leaseback (SLB): Transação da qual se vende um ativo e o arrenda de volta a longo prazo.
Spill-Over: Processo em que uma região é afetada de forma secundária por conta de um efeito principal de uma região.
Triple AAA: Se refere ao melhor padrão construtivo quanto as especificações técnicas de um empreendimento.
Vacância física: Área que está vaga em relação à área total de imóveis dos quais o FII tem participação.
Vacância financeira: Percentual que o FII deixa de arrecadar em relação à renda potencial de seus investimentos por conta da área vaga nos imóveis
