Cenário geral
Em 2023, o mercado de galpões no Brasil manteve-se aquecido, especialmente nos estados de São Paulo e Minas Gerais. O país experimentou o terceiro ano consecutivo de expressivas entregas, com 1,6 milhões de m² de estoque adicionado, incremento de 8,3% frente a 2022, enquanto a taxa de vacância reduziu de 10,85% para 10,26%. O estado de São Paulo destacou-se com a maior absorção líquida da história, atingindo 1,22 milhões de m² no acumulado de 2023, além da entrega de 20 novos empreendimentos que adicionaram 1,1 milhões de m² ao estoque. O preço pedido atingiu R$ 23,55/m², representando aumento de 1,7% em relação a 2022, conforme a Cushman & Wakefield.
De modo geral, entre 2021 e 2023, o mercado de galpões logísticos no Brasil experimentou uma franca expansão. Esse período foi caracterizado por uma transição acelerada para o consumo digital, resultando em uma demanda crescente por áreas de estocagem, que apresentou um crescimento de 44% no estoque nacional, passando de 14,8 milhões para 21,4 milhões de ABL, enquanto a taxa de vacância passou de 13,5% para 10,26%.
Ao final de 2023, destacamos alguns pontos significativos:
- A absorção líquida tem acompanhado o estoque entregue, demonstrando a notável capacidade do mercado em assimilar novas ofertas. Nesse sentido, a busca por espaços logísticos permanece aquecida.
- O estado de São Paulo, destaca-se como um dos líderes em pré-locações. Em 2023, 452 mil m² foram ocupados, provenientes de contratos firmados antes da conclusão das obras, especialmente nas regiões de Barueri, Guarulhos e Cajamar, sendo Barueri a região com a maior pré-locação, com 210 mil m². Além disso, a região registra um preço médio de R$ 24,65/m², um aumento de 3,3% em relação a 2022.
- Entre as regiões com os valores mais elevados no estado, destacam-se a Capital de São Paulo, com R$ 38,12/m², seguida pela região da Grande ABC, onde o preço atinge R$ 32,00/m², e Guarulhos, que registra R$ 31,77/m².
- Minas Gerais é o estado que apresenta o maior preço pedido Brasil, em R$25,17/m². A região apresenta um crescimento expressivo em termos de estoque, apresenta a maior atividade construtiva do Brasil, enquanto a taxa de vacância é de 4,7%.
No contexto das saídas registradas ao longo de 2023, o setor de comércio foi o mais afetado, sendo notável a contribuição de uma das principais varejistas do mercado responsável por 10% do total de desocupações. Das principais locações no 3T23, vimos a Shein absorvendo 135 mil m² em Guarulhos, e a JBS ocupando 54,2 mil m² no antigo Bresco São Paulo (BRCO11). No 4T23, o Grupo GPS ocupou 80 mil m² em Barueri, DHL absorveu 70 mil m² em Extrema, e Embraer tomou 39 mil m² no Vale do Paraíba. Em Guarulhos, tivemos Mundial Logistics (37,3 mil m²), Shopee (30,5 mil m²) e Martin Brower (26,2 mil m²).
SP, RJ e MG
Ao analisar os estados mais relevantes em relação ao estoque de ABL, como São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, é possível observar tendências diversas no período de 2021 a 2023. São Paulo destaca-se pela absorção líquida positiva em todos os trimestres, refletindo uma expansão de 40% no estoque e sinalizando um mercado ainda bastante demandado.
No Rio de Janeiro, após um 2021 marcado por uma absorções positivas em Duque de Caxias, Santa Cruz/Campo Grande e Pavuna, resultando na menor taxa de vacância (13%) desde 2015, vemos um cenário atual caracterizado por uma taxa retornando aos 20%, que permaneceu nesse patamar durante o ano de 2023, influenciado por devoluções em Duque de Caxias durante 2022.
Minas Gerais, com sua notável expansão de 118% desde 2021, permanece como um mercado aquecido, e baixa vacância que se destaca por galpões em localizações estratégicas, com acesso a diversos polos consumidores e políticas atrativas de incentivos fiscais. Em termos de novo estoque, a região entregou 292,8 mil m², registrou 244,5 mil m² de absorção líquida em 2023, apenas abaixo do ano de 2022 que registrou uma entrega expressiva de 512,7 mil m² e uma absorção líquida de 544,6 mil m².
Novo estoque entregue 2023 x Atividade Construtiva
No contexto da variação de estoque entre as principais regiões do Brasil, ao analisarmos de maneira mais detalhada, observamos que Guarulhos/SP, Barueri/SP e Minas Gerais foram responsáveis pelas maiores entregas do ano, totalizando 421,4 mil m², 352,2 mil m² e 292,8 mil m², respectivamente. Diante desse cenário, a região de Guarulhos ampliou sua participação no estoque do Brasil no 4T22 vs 4T23, aumentando de 9,2% para 10,3%. Barueri passou de 6,7% para 7,7%, enquanto Minas Gerais elevou sua participação de 9,0% para 9,8%.
Quanto à atividade construtiva, Minas Gerais permanece como a região mais aquecida, mantendo 28% do estoque em fase de construção, o que se traduz em 593 mil m² de novas áreas a serem entregues, considerando um estoque total de 2,1 milhões de m².
Para o 1T24, estão previstos dois ativos na região: o BRZ 040 Logistics Park, localizado em Ribeirão das Neves/MG, com uma área de 67,4 mil m², e o Citygate Itapeva, na região de Extrema/MG, totalizando 50,3 mil m². Região que mantém, desde o 4T20, vacância abaixo de 8%. Atualmente, esse patamar esta em torno de 4,7%, e preço pedido de R$25,40.
São Paulo
Para o estado de São Paulo, detentor de 61% do estoque do Brasil, analisamos Cajamar/SP, Guarulhos/SP, Jundiaí/SP, Barueri/SP, Campinas/SP, Embu/SP, Grande ABC e São Paulo/SP para compreender as dinâmicas e particularidades olhando preço pedido, estoque, taxa de vacância e absorção líquida.
Seguindo o mesmo período de análise, de 2021 até 2023, vemos alguns destaques:
- Cajamar/SP: Aumento de 67% do estoque no período, com absorção líquida positiva em todos os trimestres e aumento de 21% nos preços de aluguel. Atualmente o preço pedido é de R$ 26,1/m².
- Guarulhos/SP: Aumento de 58% do estoque, e uma taxa de vacância em torno de 10%. Destaca-se o preço pedido/m² nos patamares de R$32/m², com um aumento de 52% do preço pedido no período.
- Jundiaí/SP: Redução significativa na taxa de vacância de 17,7% para 12%, mesmo com um leve aumento no estoque. O preço pedido se mantém estável, situando-se em um patamar de 19/m².
- Barueri/SP: Dobrou o estoque no período, registrando uma absorção líquida expressiva de 2022 até o momento, enquanto seu preço pedido apresentou uma leve queda nos últimos trimestres. Hoje pratica R$26/m².
- Campinas/SP: Ausência de atividade construtiva, e preço do aluguel estável desde o 4T20. Região marcada por uma vacância que chegou aos 20% no 2T22, mas atualmente encontra-se em 10%. Preço pedido apresentou a menor variação dentre as regiões analisadas em 11%.
- Embu/SP: Aumento da vacância de 3% para 14%, devido a entrega do GLP Régis de 91 mil m² no 1T22. Apesar disso, preço pedido segue no patamar do praticado do estado de São Paulo no patamar de R$25/m².
- Grande ABC: Aumento de 47% do estoque no período, evidenciado pelas entregas do BTLG Mauá no 4T21 e CL Sanca Imigrantes II no 1T23. Atualmente, mantém uma das menores taxas de vacância do Brasil, em 0,81%, enquanto o preço pedido praticado é de R$32/m².
- São Paulo/SP: Aumento substancial na vacância na capital por desocupações pontuais. Apesar disso, nos trimestres subsequentes, a região retornou com uma queda expressiva na taxa de vacância no 3T23, após fortes ocupações no Bresco São Paulo e GS Empresarial Park Marginal Lapa III. Destaque para o maior preço pedido praticado do Brasil aos R$38/m².
No que se refere às principais transações do setor, observa-se um cap rate médio em torno de 9%, enquanto o preço de aquisição apresenta um aumento substancial ao longo de 2022 e 2023. Vale ressaltar que, no 1T23, o cap rate médio de 11,6% a.a., foi bastante influenciado pela transação do ativo CD Jefer, em Betim, a um cap rate de 11,75% a.a. Já trimestre seguinte, o antigo Bresco São Paulo do BRCO11 foi vendido a um cap rate de 7,2% a.a., a R$ 6 mil/m², tido com uma das melhores localizações da de São Paulo/SP.
Continuamos construtivos com galpões localizados no last mile da cidade de São Paulo e em Minas Gerais devido a localização estratégica próxima a grandes mercados consumidores. São Paulo se destaca no cenário logístico devido à sua massa populacional e poder econômico representado por 1/3 do PIB nacional. Por sua vez, Minas Gerais sobressai pela eficiência logística voltada a diversos centros consumidores, além de se beneficiar das questões tributárias estaduais.
Em relação ao desenvolvimento de novos espaços logísticos no Brasil, espera-se a adição de 1,2 milhões de metros quadrados ao setor, um aumento significativo de quase 6% sobre o inventário atual. Destacamos que metade dessa expansão concentra em Minas Gerais, mostrando a importância crucial desta região no avanço logístico do país. Apesar da perspectiva positiva no curto e médio prazo, reconhecemos possíveis impactos das mudanças tributárias para ocorrer entre 2029 e 2032, incluindo a introdução progressiva do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a diminuição correspondente do ICMS. Essa transição pode impactar no longo prazo a atratividade a região.
Glossário
ABL: Área bruta locável. Área referente ao espaço útil do imóvel em m².
Absorção bruta: Área locada dentro de um período de estudo.
Absorção líquida: Diferença entre as áreas locadas e devolvidas durante um período de estudo.
Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: A taxa de cap rate, ou taxa de capitalização, é calculada pela receita imobiliária anual sobre seu valor de mercado.
CDB: Central Business District. Áreas onde se encontram centros comerciais e financeiros de uma cidade.
Cross-Docking: Metodologia de organização e distribuição logística de mercadorias da qual são eliminadas algumas etapas de armazenagem proporcionando maior tempo de entrega do produto.
Estoque: Quantidade total de ABL em m².
Flight to Quality: Em inglês, significa “voo para a qualidade”. É um termo que refere-se a um movimento de busca por ativos mais seguros, que é observado em momentos de crise e incerteza econômica.
Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.
Last mile: Conceito que se refere a ideia de “última milha logística”. Essa definição, normalmente, é padronizada como o raio de 30km do centro da capital do Estado.
NOI: Lucro operacional líquido. Diferença entre a receita gerada por um imóvel e as despesas necessárias para operá-lo.
P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.
PL: Patrimônio líquido do fundo.
Região Prime: Regiões mais valorizadas de determinada cidade em termos de localização e qualidade de ativos.
Sale and Leaseback (SLB): Transação da qual se vende um ativo e o arrenda de volta a longo prazo.
Spill-Over: Processo em que uma região é afetada de forma secundária por conta de um efeito principal de uma região.
Triple A: Se refere ao melhor padrão construtivo quanto as especificações técnicas de um empreendimento.
Vacância física: Área que está vaga em relação à área total de imóveis dos quais o FII tem participação.
Vacância financeira: Percentual que o FII deixa de arrecadar em relação à renda potencial de seus investimentos por conta da área vaga nos imóveis
