O que é uma OPAC?

É uma Oferta Pública para Aquisição de Cotas, nesta modalidade de oferta um determinado investidor manifesta o seu compromisso a adquirir uma quantidade específica de cotas a um preço e prazo determinados, respeitando certas condições. O intuito é oferecer a todos os cotistas a possibilidade de alienar suas cotas em igualdade de direitos.

PATC11, o que é?

É o fundo de lajes corporativas do Pátria, atualmente seu portfólio é composto por 12.294 m² em 7 imóveis localizados nas regiões da Vila Olímpia, Itaim Bibi, Chucri Zaidan e Paulista, todos na Cidade de São Paulo avaliados em R$ 238 milhões além de cotas de outros fundos imobiliários de escritórios e disponibilidade financeiras no valor de R$ 59 milhões.

O que aconteceu?

A Capitânia anunciou sua intenção de comprar as cotas remanescentes do fundo pelo preço de R$65,00 condição válida até o dia 24/01. O valor foi definido com base na cotação de fechamento do dia 10/12 com prêmio de 5,70%, não houve nenhuma metodologia de avaliação para os ativos do portfólio para chegarem ao preço ofertado.

Como a proposta foi feita diretamente aos cotistas, sem passar por nenhum tipo de negociação com o Pátria, denominamos este tipo de oferta como hostile takeover (oferta hostil), movimento mais comum no mundo das empresas.

O que a Capitânia quer?

A Capitânia possui atualmente 44,5% das ações de PATC11 por meio de diversos fundos, após a conclusão da Oferta sua intenção é aprovar a liquidação do Fundo, com convocação da assembleia-geral de cotistas, dessa forma é possível incorporar os ativos em seu próprio portfólio e ter autonomia para a gestão dos mesmos em benefício de seus próprios cotistas, assim ela consegue comprar os ativos que compõem o fundo por um valor significativamente mais baixo do que se comprassem o ativo em si.

Considerações

Os ativos do fundo foram reavaliados no dia 14/12 por uma consultoria especializada, avaliando o fundo em R$ 86,51/cota, ou seja, o preço indicativo dado pela Capitânia esta 25% abaixo do valor de avaliação dos ativos, ou seja, sua oferta é de R$ 226 milhões para adquirir ativos avaliados em R$ 300 milhões.

Sob outra ótica a oferta precifica os ativos em R$ 13,3 mil/m², valores abaixo da recente reavaliação de R$ 19,4 mil/ m² e abaixo também das últimas transações realizadas em prédios com a mesma qualidade construtiva e localização dos ativos do portfólio.