Confira tudo o que aconteceu no mercado de fundos imobiliários durante a semana do dia 04 de março de 2024.
Neste relatório trazemos agenda de pagamentos de dividendos da semana, os destaques da última semana, e atualização sobre as ofertas públicas.
Anúncio de Dividendos da Semana – IFIX
Resumo Geral
Maiores Altas e Baixas da semana – IFIX
RECT11 – Rec Renda Imobiliária | Locação de um inquilino
04/03/24 | Segunda-Feira
Celebrou um contrato de locação com o BICHARA ADVOGADOS, em Brasília/DF, no Centro Empresarial Parque da Cidade. O contrato é para a sala 804, 8º andar, Torre B, por um período de 84 meses, abrangendo uma área de 180,44m². Com essa nova locação, a taxa de vacância do portfólio do fundo será de 10,84%, sem afetar imediatamente a distribuição de rendimentos do fundo.
FIIs – CSHG (HGRE11, HGCR11, HGPO11, HGLG11, CBOP11, HGRU11 e HGFF11)
04/03/24 | Segunda-Feira
A venda do setor de administração fiduciária e gestão de carteira de FIIs do CSHG para o Pátria Investimentos foi definitivamente aprovada pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica – CADE, eliminando quaisquer condições pendentes para a execução da transação, anunciada previamente em 6 de dezembro de 2023. Serão realizadas AGEs de forma virtual dentro de 30 dias para discutir a transferência da gestão dos FIIs para o Pátria e a seleção de uma nova empresa para os serviços de administração fiduciária e custódia, sem aumento de taxas. A equipe do CSAM RE migrará para o Pátria, garantindo a continuidade dos serviços de gestão, com um alinhamento estratégico de longo prazo entre as partes e a gestão de outros FIIs do Pátria continuará separada, sem impactos da transação.
RZTR11 – Riza Terrax | Reajuste de termos contratuais
05/03/24 | Terça-Feira
Repactuou termos contratuais entre as partes arrendatárias/outorgadas para dois conjuntos de propriedades rurais, um em Rio Verde/GO e outro em Sorriso/MT.
Para os imóveis em Rio Verde/GO:
- O fundo compensará as arrendatárias por investimentos feitos com R$ 8 milhões, aumentando o valor da opção de compra para R$ 33 milhões.
- O valor do arrendamento foi ajustado para R$ 7,2 mil/hectare agricultável, alterando o cap rate anual de 13% para 14,5%.
- O prazo final para opção de compra foi estendido para 30/04/2033, com remuneração adicional ao fundo de R$ 357 mil. O impacto nas receitas é estimado em R$ 0,08/cota anual, com um adicional de aproximadamente R$ 0,02/cota devido à remuneração adicional.
Para os imóveis em Sorriso/MT:
- O ressarcimento pelos investimentos feitos pelas arrendatárias/outorgadas aumentou para R$ 60 milhões, com o valor da opção de compra ajustado para R$ 372 milhões.
- O valor do arrendamento foi revisado para R$ 9,3 mil/hectare agricultável, com o cap rate anual ajustado de 12% para 12,48%, impactando as receitas do fundo em R$ 0,48/cota anual.
Além disso, informou que existem 5 Termos de Compromisso de Compra e Venda Vinculantes para a aquisição de mais 5 propriedades nos municípios de Alto Parnaíba/MA, Santa Rosa do Tocantins/TO, São Miguel das Missões/RS, Montividiu/GO, e Sambaíba/MA, totalizando R$ 360 milhões, com esforços em andamento para a formalização dos respectivos contratos.
PVBI11 – VBI Prime Properties | Amortização de cotas
05/03/24 | Terça-Feira
O ONEF11 anunciou que realizou a amortização de suas cotas mediante a distribuição de cotas do PVBI a seus cotistas, resultando em cotas fracionadas equivalentes a aproximadamente 1.311 cotas inteiras. Estas frações serão liquidadas através de um leilão operacionalizado na B3 pela corretora BTG PACTUAL CTVM. O processo de leilão já foi iniciado, com a conclusão pendente de condições de mercado. Após o leilão, a administradora informará os detalhes do valor por cota a ser distribuído e a data de pagamento, com reembolso aos cotistas que tiveram suas frações liquidadas. Finalizado este processo, o fundo terá um total de 18.412.218 cotas inteiras.
VGIR11 e VGIP11 | Formador de mercado
05/03/24 | Terça-Feira
Os fundos VGIR11 e VGIP11, geridos pela Valora Investimentos, contrataram a XP Investimentos, como formador de mercado para suas cotas, com o objetivo de fomentar a liquidez dessas cotas negociadas na B3. A contratação tem prazo indeterminado, com um mínimo de 12 meses de vigência, e a atuação do formador de mercado iniciou na abertura do mercado na data do comunicado.
GARE11 – Guardian Real Estate | Conclusão de venda de ativo
05/03/24 | Terça-Feira
Anunciou a conclusão da venda de um imóvel localizado em Salvador/BA, por R$ 280 milhões, a serem pagos em três parcelas. A primeira parcela de R$ 132 milhões já foi paga, a segunda de R$ 28 milhões será paga em até seis meses, e a terceira de R$ 120 milhões em até 24 meses após a primeira. A operação gerou uma taxa de retorno anual de cerca de 23%, um lucro bruto de aproximadamente R$ 71 milhões e um lucro contábil líquido de cerca de R$ 50,7 milhões, equivalente a R$ 0,4029/cota. Além disso, a venda permitiu o pagamento antecipado da dívida vinculada ao imóvel, reduzindo a alavancagem do fundo para 18%. A transação está alinhada à estratégia do fundo de gerar resultados por meio de dividendos e ganhos de capital, resultando em um novo guidance de dividendos de R$ 0,084/cota e R$ 0,087/cota nos próximos 24 meses, refletindo uma distribuição mensal de 0,93% a 0,96%
HGRE11 – CSHG Real Estate | Conclusão de condições pela venda de ativo
06/03/24 | Quarta-Feira
Comunicou a conclusão das condições precedentes para iniciar os pagamentos pela venda de um ativo localizado na Rua da Alegria em São Paulo/SP, após firmar um compromisso de venda e compra, e seus aditamentos, com uma incorporadora. A transação, aprovada pelo CADE e após a due diligence, permitirá à compradora desenvolver um empreendimento residencial no local. O total a ser recebido pelo fundo pela venda é de R$ 70 milhões, divididos em uma parcela inicial R$ 3,25 milhões já recebidos, uma indenização pela indisponibilidade do imóvel e uma parcela variável conforme as vendas das unidades do empreendimento.
A operação, se efetivada, gerará um lucro em regime de caixa de R$ 11 milhões, equivalente a R$ 0,93/cota. O valor total a ser recebido pelo fundo é 18,7% superior ao valor investido e 27,5% superior ao valor contábil do imóvel, com base no laudo de avaliação de 2023.
HGPO11 – CSHG Prime Offices | Proposta para venda dos ativos
07/03/24 | Quinta-Feira
Informou que recebeu uma proposta não vinculante de R$ 587,3 milhões para a compra de seus únicos ativos imobiliários: o Edifício Metropolitan, localizado na Rua Amauri, 255, Jardim Europa, São Paulo, e o Edifício Platinum, na Rua Jerônimo da Veiga, 384, no mesmo bairro. O valor proposto equivale a R$ 46 mil/m². A oferta está condicionada a uma captação de recursos prévia. A administradora do fundo irá analisar os termos da proposta, conforme o regulamento do fundo, e reunir as informações necessárias para decidir os próximos passos. Importante mencionar que o proponente da compra não tem vínculo com a administradora do fundo.
XPML11 – XP Malls | Potencial aquisição de um ativo
07/03/24 | Quinta-Feira
Anunciou que protocolou no CADE a aquisição de 40% do Uberlândia Shopping, localizado em Uberlândia/MG, por um valor total estimado de R$ 150 milhões, pagos em duas parcelas. A conclusão da transação depende de diligências e aprovação pelo CADE, além de possíveis ajustes no preço baseados na performance do ativo. Essa aquisição, parte da alocação de recursos da 10ª emissão de cotas do Fundo, expande a diversificação geográfica do portfólio do XP Malls e reforça sua presença no Sudeste do Brasil. O shopping, inaugurado em 2012, possui cerca de 53.490 m² de ABL e destaca-se por sua localização estratégica e mix de lojas. A operação deve impactar positivamente o resultado operacional do fundo nos próximos 12 meses, com uma expectativa de distribuição anual de dividendos de R$ 0,37/cota.
HGBS11 – Hedge Brasil Shopping | Conclusão de venda de ativo
07/03/24 | Quinta-Feira
Anunciou a conclusão da venda de 10% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo por R$ 24,7 milhões, recebendo a primeira parcela de R$ 14,8 milhões, sendo um lucro de R$10,2 milhões, ou R$ 0,80/cota. O restante será pago em duas parcelas semestrais com lucro estimado de R$ 3,4 milhões, ou R$ 0,27/cota. Com isso, a venda total da fração ideal do outlet alcançou 20,625%, totalizando R$ 31,9 milhões recebidos até agora.
A operação resultou em um cap rate de 7,4% e um lucro total de R$ 36,3 milhões para o fundo, equivalente a R$ 2,85/cota. A participação inicial do fundo no outlet veio de um CRI convertido em 2015, gerando uma venda 3,6 vezes maior que o custo de aquisição e uma TIR de 25%a.a.. Após a venda, o fundo mantém 28,375% de participação no Imóvel.
BBFI11B – BB Progressivo | Término de acordo extrajudicial
08/03/24 | Sexta-Feira
Anunciou a assinatura de um acordo extrajudicial com o Banco do Brasil para encerrar processos judiciais relacionados a um contrato de locação e seus aditivos. Pelo acordo, o Banco do Brasil pagará R$ 50 milhões ao fundo, o que resultará em um impacto financeiro de R$ 384,622/cota. Este acordo foi aprovado em AGE de cotistas em 22/12/2023 e ratificado no Termo de Apuração de 06/02/2024. O pagamento será feito à vista, em até 10 dias úteis a partir da data do anúncio, para plena quitação das obrigações de inadimplência no Imóvel CARJ e encerrando as ações judiciais em curso.
SARE11 – Santander Renda de Aluguéis | Rescisão de inquilino
08/03/24 | Sexta-Feira
A locatária do galpão do fundo localizado em Santo André/SP, solicitou a rescisão antecipada do contrato de locação, originalmente previsto para terminar em dezembro de 2024. Apesar disso, um período de aviso prévio de 6 meses garantirá a continuidade do fluxo atual de aluguéis. Caso o imóvel não seja alugado após esse prazo, espera-se um impacto de R$ 0,08/cota na distribuição de dividendos, aumentando a vacância do portfólio logístico para 66,8%. A receita atual de aluguel está abaixo da média de mercado, com uma contribuição de R$ 0,058/cota por mês (valor do aluguel atual do inquilino em R$ 14,24/m²). O imóvel, comprado em dezembro de 2021 por R$ 84,6 milhões, foi avaliado em novembro de 2023 em R$ 100 milhões.
HGRU11 e SPVJ11 | Transação de portfólio de imóveis
08/03/24 | Sexta-Feira
O HGRU11 firmou um compromisso de venda e compra com o SPVJ11 com a possibilidade de aquisição de um portfólio de imóveis localizados em diversos estados brasileiros, envolvendo ativos em cidades como Camaçari (BA), Castanhal (PA), Curitiba (PR), entre outros, totalizando catorze propriedades. Esta transação está avaliada em aproximadamente R$ 794,6 milhões.
Como parte do acordo, o Imóvel Maringá será transferido para um novo FII (SPVJ 01) através de uma cisão, com todas as cotas desse novo fundo detidas pelo HGRU11. Este ativo específico está avaliado em cerca de R$ 150 milhões.
A conclusão desta transação pode seguir duas opções principais:
- Opção 1: Dependendo dos recursos captados em uma nova emissão de cotas pelo HGRU11, os imóveis (exceto o Imóvel Maringá) poderão ser comprados integralmente em dinheiro e obrigações assumidas por R$ 644,6 milhões. Esta opção inclui deliberações sobre a manutenção e assunção de obrigações dos CRIs pelo HGRU11, resultando em um pagamento de R$ 560,5 milhões em dinheiro e a assunção de aproximadamente R$ 84,1 milhões em obrigações.
- Opção 2: Antes da compra, uma cisão parcial no SPVJ11 dividirá os imóveis em dois grupos, com os Imóveis Aquisição Imobiliária sendo transferidos para um novo fundo imobiliário (SPVJ 02). O HGRU11 adquirirá esses ativos por R$ 252 milhões, com pagamento parcial em dinheiro e compensação de créditos. Isso exige a transferência de todas as cotas do SPVJ 02 para os cotistas do SPVJ11 que não são geridos pela CSHG, facilitando a aquisição sem conflitos de interesse entre os fundos.
A finalização deste acordo está condicionada à superação de várias condições previstas no compromisso, podendo o HGRU11 renunciar a algumas dessas condições a seu critério.
