Confira tudo o que aconteceu no mercado de fundos imobiliários durante a semana do dia 16 de outubro de 2023.
Neste relatório trazemos agenda de pagamentos de dividendos da semana, os destaques da última semana, e atualização sobre as ofertas públicas!
Agenda de Pagamentos de Dividendos da Semana – IFIX
Resumo Geral
Maiores Altas e Baixas da semana – IFIX
Análise setorial – IFIX
Mapa de Calor Semanal por Setor – IFIX
SNLG11 – Suno Log FII
16/10/23 | Segunda-Feira
Efetuou o pagamento de uma nota promissória no valor de R$ 12 milhões, referente à segunda parcela relacionada à quitação do Imóvel Supermarket. O valor original foi corrigido pela taxa IPCA + 7,00%. Com esse pagamento, agora resta apenas a última parcela relacionada ao Imóvel em Santa Luzia/MG, no valor de R$ 67,8 milhões, também corrigida pela taxa IPCA + 7,00%. Essa última parcela deve ser paga em até 14 meses a partir da data de divulgação do fato.
LVBI11 – VBI Logístico
17/10/23 | Terça-Feira
Realizou a recompra antecipada de créditos imobiliários (CCIs) no valor de R$ 152,2 milhões. Isso inclui R$ 150,7 milhões do principal e R$ 1,5 milhões em despesas financeiras. Essas despesas terão impacto no resultado do mês de outubro, a ser anunciado em 30 de novembro. Além disso, haverá o reconhecimento contábil de custos de estruturação das CCIs no valor de R$ 836 mil.
A partir de novembro, o fundo não será mais impactado por essas despesas que, durante o ano de 2023, apresentaram uma média de R$1,9 milhões, equivalente a R$0,13/cota. Vale destacar que essa redução, não necessariamente representa um aumento na mesma magnitude nos rendimentos do fundo.
HGRU11 – CSHG Renda Urbana
17/10/23 | Terça-Feira
Vendeu o imóvel da Casas Pernambucanas adquirido em 6 de novembro de 2020 por R$ 37 milhões, o que corresponde a R$ 11,7 mil/m². A venda gerará um lucro em regime de caixa de R$ 12,9 milhões, equivalente a R$ 0,70/cota.
O preço de venda do imóvel é 54% superior ao valor investido e 38% superior ao valor de laudo do imóvel em 2022, e TIR anualizada de 21,8%. A partir desta data, a compradora terá direito a um aluguel mensal de R$ 162,7 mil, equivalente a cerca de R$ 0,01/cota.
RBRP11 – RBR Properties FII
17/10/23 | Terça-Feira
Vendeu o imóvel localizado na Avenida João Dias, em São Paulo/SP do qual o fundo é proprietário de 50% por R$ 28,6 milhões, a ser pago em 36 parcelas mensais reajustadas pela variação positiva do IPCA/IBGE. O fundo obteve um lucro contábil de R$15,3 milhões representando R$ 1,25/cota. A venda do imóvel resultará em uma TIR de 22,84% ao ano.
Considerando que o imóvel estava alugado para a SOMOS Educação em um contrato atípico (sale leaseback), o fundo em conjunto com os coproprietários do ativo negociaram uma saída antecipada, recebendo uma multa de R$ 736 mil, a ser paga em 5 parcelas mensais e sucessivas, equivalente a R$ 0,012 por cota por mês.
BRCO11 – Bresco Logística
17/10/23 | Terça-Feira
Anunciou a rescisão de locação do GPA. Atualmente, a locatária ocupa 35,5 mil m² equivalente a 100% da ABL do Imóvel GPA CD04 São Paulo. O aviso prévio é de 9 meses para desocupação do imóvel e a multa será 3 vezes o valor do aluguel vigente proporcional ao prazo restante do contrato. O imóvel representa 9,1% da ABL do fundo, e rescisão representa um impacto de R$0,09/cota na receita.
RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo
18/10/23 | Quarta-Feira
Assinou um compromisso para venda do imóvel locado para o Santander na Av. Cons. Rodrigues Alves, 53, São Paulo/SP. Essa operação deve gerar um lucro de R$ 4,6 milhões, o que equivale a R$ 0,40/cota. A venda foi de R$ 16,9 milhões, o que representa R$ 15,4 mil/m².
O fundo receberá um sinal de R$ 1 milhão, com o montante restante a ser pago após a conclusão das condições estabelecidas, com a expectativa de recebimento ainda em 2023. Adicionalmente, o fundo pode receber uma parcela adicional de até R$ 512 mil (earn out) caso sejam cumpridas condições adicionais especificadas no compromisso. Isso pode elevar o lucro da operação para até R$ 5,1 milhões, equivalente a R$ 0,44/cota. O pagamento do earn out, se aplicável, está previsto para o primeiro semestre de 2024.
A venda foi feita a 41,9% acima do custo de aquisição do imóvel e 8,6% acima do valor estipulado no laudo de avaliação. A operação gerou uma TIR de 12,8% ao ano (IPCA + 6,44% ao ano).
Com a conclusão, pagamento do sinal e montante adicional nas datas indicadas, o ganho de capital previsto para o segundo semestre de 2023, de R$ 4,6 milhões ou R$ 0,40/cota, será incluído na base de distribuição do semestre, conforme a diretriz de distribuição já divulgada de R$ 1,00/cota por mês para o semestre atual.
XPML11 – XP Malls
18/10/23 | Quarta-Feira
Realizou o pagamento de R$ 115 milhões do Shopping Bahia para a vendedora do ativo. Após essa aquisição, o fundo passará a deter 18,1% do Shopping da Bahia, levando em conta também a aquisição anterior de 3,05% do ativo.
Os impactos nos próximos 12 meses será de R$ 8 milhões. Isso representa uma potencial distribuição anual de dividendos bruta de cerca de R$ 0,26/cota.
XPLG11 – XP Log
18/10/23 | Quarta-Feira
Realizou uma recompra facultativa no valor total de R$ 35,4 milhões referente à 1ª Série do CRI 176, que tem uma remuneração de CDI + 2,50% a.a. Essa recompra resultou na redução da representatividade das obrigações a pagar dos CRIs em relação ao total de ativos do Fundo de 9,6% para 8,7%. Essa redução levará a uma diminuição da despesa financeira mensal em R$ 0,02/cota. Esses cálculos foram baseados na quantidade atual de cotas em circulação, excluindo os recibos que ainda não foram convertidos em cotas da 6ª Oferta do Fundo. Além disso, devido à liquidação da 6ª Oferta de cotas do fundo, o montante de caixa agora supera o total de obrigações a pagar dos CRIs.
SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia
18/10/23 | Quarta-Feira
Aprovou o desdobramento das cotas na proporção de 1 para 10 (1:10). Isso significa que, no fechamento dos mercados em 20 de outubro de 2023, para cada cota detida, os titulares receberão 9 novas cotas, totalizando 10 cotas, e essas novas cotas terão os mesmos direitos das cotas originalmente existentes.
O desdobramento entrará em vigor a partir da abertura dos mercados em 23 de outubro de 2023, e as novas cotas resultantes do desdobramento serão creditadas aos titulares até 25 de outubro de 2023.
Antes do desdobramento, o fundo tinha 2.018.904 cotas, e após o desdobramento, o total de cotas será de 20.189.040.
PVBI11 – VBI Prime Properties
19/10/23 | Quinta-Feira
Informou que a última parcela a ser quitada da venda da Torre B JK teve sua forma de pagamento repactuada no valor de R$ 35,5 milhões. Dessa forma celebraram um “reconhecimento” da dívida, do qual a parcela será paga em nove parcelas mensais consecutivas, com a primeira parcela vencendo em 20/12/2023. O recebimento desta última parcela terá impacto terá um impacto financeiro positivo de aproximadamente R$ 1,01/cota, que será distribuído ao longo de nove meses.
TRXF11 – TRX Real Estate
19/10/23 | Quinta-Feira
Celebrou um compromisso para a compra de um imóvel na Avenida Engenheiro George Corbisier, em São Paulo/SP pelo valor de R$ 73 milhões. O pagamento ocorrerá da seguinte forma: R$ 40 milhões após o cumprimento das condições precedentes e R$ 33 milhões em 12 parcelas mensais de R$ 2,75 milhões cada, sujeitas a correção pelo IPCA-IBGE. O imóvel é uma loja de varejo locada ao Carrefour desde 2005, com contrato vigente até 2033.
TRXF11 – TRX Real Estate / TRXB11 – TRX Real Estate II
20/10/23 | Sexta-Feira
O TRXB11, em conjunto com a TR2 Empreendimentos Imobiliários LTDA., concluiu a venda do imóvel em Teresina/PI, locado à Companhia Brasileira de Distribuição (CBD), uma empresa do mercado imobiliário. O preço de venda foi de R$ 20,6 milhões, pago integralmente à vista. O pagamento foi dividido da seguinte forma: R$ 12,2 milhões foram destinados à quitação de uma Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) da Bari Securitizadora S.A., R$ 4.3 milhões foram pagos diretamente ao TRXB11 e R$ 4,1 milhões foram pagos diretamente à TR2.
A compradora assumiu a posse indireta do imóvel, passando a receber a receita de locação. Com a conclusão da transação, a expectativa é que o lucro estimado pelo TRXB11 seja de cerca de R$ 4,87 milhões ou R$ 1,70/cota, representando uma TIR de 23,63% ao ano. Para o TRXF11, como controlador do TRXB11, a expectativa é um lucro de R$ 0,36/cota.
Vale destacar que o valor de venda supera em 15,24% o valor do último laudo de avaliação, baseado em dezembro de 2022 e utilizado para a marcação a mercado do valor patrimonial do TRXB11, com um cap rate de 6,50%, considerando o valor do aluguel mensal atual.
BLCA11 – Catuaí VBI Triple A
20/10/23 | Sexta-Feira
Celebrou um acordo de venda das unidades do 11º andar do Bloco A do Edifício Pátio Victor Malzoni, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, São Paulo, SP, juntamente com 46 vagas de garagem. A conclusão da transação está sujeita a condições precedentes, incluindo a obtenção de autorização para quitação parcial da dívida e o cancelamento da Alienação Fiduciária sobre as unidades do 11º andar.
O valor total bruto da venda é de R$ 96,2 milhões, equivalente a 59,7 mil/m² para os 1.610 m² de ABL, a ser pago em até 20 dias corridos após o cumprimento das condições precedentes. O montante não utilizado para amortização da dívida será divulgado posteriormente. A venda representa um retorno de aproximadamente 8,4% sobre o laudo de avaliação emitido em dezembro de 2022.
Ofertas Públicas
TGAR11 – TG Ativo Real
18/10/23 | Quarta-Feira
Anunciou a 12ª emissão de cotas com o objetivo de captar até R$517,6 milhões. A oferta será destinada aos investidores em geral.
O pipeline do fundo é composto de 6 novos ativos de incorporação vertical a serem potencialmente adquiridos apresentando duration média de 3,29, LTV médio de 58,65%, taxa de juros média de IPCA +12,78% totalizando R$144,7 milhões.
Além disso, apresenta em seu pipeline, ativos de equity representados por loteamentos e incorporações para vendas de unidades residenciais totalizando um VGV total de R$1,910 milhões totalizando R$475,6 milhões.
O início do período de exercício e negociação do direito de preferência na B3 começa em 24 de outubro de 2023, e se encerra em 01 de novembro de 2023 para o direito, e para negociação, no dia 06 novembro de 2023.
JSAF11 – JS Ativos Financeiros
20/10/23 | Sexta-Feira
Anunciou a 2ª emissão de cotas com o objetivo de captar até R$259 milhões. A oferta será destinada aos investidores em geral.
O início do período de exercício e negociação do direito de preferência na B3 começa em 26 de outubro de 2023, e se encerra em 06 de novembro de 2023 para o negociação, e para direito, no dia 08 novembro de 2023.
