Confira tudo o que aconteceu no mercado de fundos imobiliários durante a semana do dia 18 de dezembro de 2023.
Neste relatório trazemos agenda de pagamentos de dividendos da semana, os destaques da última semana, e atualização sobre as ofertas públicas.
Anúncio de Dividendos da Semana – IFIX
Resumo Geral
Maiores Altas e Baixas da semana – IFIX
Análise setorial – IFIX
Mapa de Calor Semanal por Setor – IFIX
GGRC11 – GGR Covepi
18/12/23 | Segunda-Feira
Realizou o último pagamento da aquisição do imóvel locado para Lojas Americanas no montante de R$30 milhões. O fundo, desde 30 de março 2023, recebe o aluguel em sua totalidade, atualmente em R$1,9 mil, o que representa R$0,22/cota, seguindo adimplente com o pagamento dos aluguéis.
20/12/23 | Quarta-Feira
Concluiu a aquisição, conforme anunciado no FIIs em Foco – 04/12/23, do imóvel locado à Rizobacter, pagando R$25,9 milhões ao vendedor e retendo R$200 mil como caução pendente da individualização do imóvel. A quantia restante foi liquidada assumindo o saldo residual do CRI. Além disso, realizou uma amortização parcial do saldo devedor do CRI no valor de R$1 milhão, resultando em um saldo remanescente de R$33,8 milhões. O fundo passará a receber um aluguel mensal de R$454 mil, sujeito a descontos pelo CRI.
BLCA11 – Catuaí VBI Triple A
18/12/23 | Segunda-Feira
Informou a antecipação da distribuição de rendimentos em R$12,60/cota do lucro da venda das unidades do 11º andar do bloco A e 46 vagas de garagem do Ed. Pátio Victor Malzoni neste mês de dezembro/2023. Será realizado o pagamento no dia 27/12/2023 aos detentores de cotas do fundo no fechamento do mercado do dia 19/12/2023.
SNLG11 – Suno Log FII
18/12/23 | Segunda-Feira
Notificou o interesse na desocupação da locatária Itambé Alimentos, que ocupa 100% do Imóvel Itambé, localizado no bairro Pirituba em São Paulo/SP. Com a efetiva entrega, a taxa de vacância financeira do portfólio passará a ser 12,5% com impacto negativo de R$0,11/cota nas receitas mensais do fundo.
O fundo esclareceu que contratou uma consultoria especializada, a EREA PDS, para realizar um estudo de redimensionamento e adaptação do imóvel e prospecção de futuros inquilinos.
HGLG11 – CSHG Logística
18/12/23 | Segunda-Feira
Passou pelo processo de reavaliação patrimonial dos imóveis, avaliado pela Colliers, resultando em valor 4,11% superior aos valores contábeis dos referidos imóveis, o que totaliza uma variação positiva de 3,54% no valor da cota patrimonial do fundo.
BTLG11 – BTG Pactual Logística
19/12/23 | Terça-Feira
Realizou o pré-pagamento , sem multa, do último CRI indexado ao CDI da carteira (CDI +2,95%), no montante de R$60 milhões. Com o pagamento, a alavancagem do fundo saiu de 7,2% para 5,3%., e portanto, o fundo deixará de pagar a despesa financeira que correspondia a R$0,02/cota.
19/12/23 | Terça-Feira
Concluiu a escritura da transação de venda referente ao BTLG Dutra-SP, recebendo o pagamento final de R$40,8 milhões, equivalente a 50% do preço total. O lucro total gerado na operação foi de R$23,5 milhões, correspondente a R$0,83/cota, dos quais 50% já foram distribuídos.
TRXF11- TRX Real Estate
19/12/23 | Terça-Feira
Celebrou um investimento R$ 84,7 milhões na aquisição e desenvolvimento de um imóvel em Jundiaí/SP, em parceria com a Leroy Merlin na modalidade BTS. Esse investimento inclui a construção de uma loja de “home center” e sete lojas satélites, com um contrato de locação para 12 anos. A Leroy Merlin pagará um aluguel provisório durante a fase de construção, após o pagamento inicial de R$ 11 milhões do fundo, sujeito à devolução se certas condições não forem atendidas. A conclusão da aquisição e o início das obras estão condicionados à superação de condições específicas, com a expectativa de que isso aconteça no início de 2024, quando se prevê o início do contrato de locação de longo prazo após a inauguração da Loja Leroy Merlin.
O valor de aquisição é de R$ 6.509/m² e a estimativa do prazo para inauguração é de 11 meses. Após aquisição, o portfólio sobe para 51 ativos, com presença em 35 cidades distintas, totalizando 520 mil m² de ABL.
21/12/23 | Quinta-Feira
Firmou um contrato para adquirir cinco imóveis do Grupo Mateus. Os imóveis serão usados para lojas do “Mix Mateus”, com dois deles a serem construídos para essa finalidade, na modalidade BTS e os outros já em funcionamento, na modalidade SLB. O investimento total é de R$234,7 milhões, podendo sofrer alterações durante o processo. Os contratos de locação serão de 20 anos, com penalidades por rescisão antecipada e fiança pessoal do controlador do Grupo Mateus. O fundo fará um pagamento inicial de R$100 milhões, sujeito a devolução se as condições acordadas não forem cumpridas. A conclusão da transação e o início das obras estão previstos para o início de 2024, após a superação das condições suspensivas estabelecidas.
O valor de aquisição é de R$ 3.930/m². O fundo amplia sua presença de 51 ativos (já considerando aquisição do Leroy Merlin -Jundiaí/SP) para 56 ativos, com presença em 38 cidades, totalizando 580 mil m² de ABL.
HGRU11 – CSHG Renda Urbana
19/12/23 | Terça-Feira
Passou pelo processo de reavaliação patrimonial dos imóveis, avaliado pela Colliers, resultando em valor 4,24% superior aos valores contábeis dos referidos imóveis, o que totaliza uma variação positiva de 3,39% no valor da cota patrimonial do fundo.
MGFF11 – Mogno Fundo de Fundos
19/12/23 | Terça-Feira
Anunciou a troca da administradora do BTG Pactual para o Banco Daycoval, como parte do processo de incorporação do MGFF11 pelo VGHF11. A partir de 19 de dezembro de 2023, o serviço de escrituração das cotas do fundo será realizado pela nova administradora, substituindo a antiga administradora, conforme estipulado no termo de apuração da consulta formal publicado em 11 de dezembro de 2023.
20/12/23 | Quarta-Feira
Comunicou alienação dos ativos para o VGHF11 por R$659 milhões. Desse montante, R$621,6 milhões será compensado via subscrição de 66.913.230 cotas do VGHF11, enquanto R$37,7 millhões será depositado na conta do fundo. A liquidação subsequente prevê a distribuição do patrimônio, onde cada cota do fundo equivalerá a 7,393221 cotas do VGHF11 e R$4,17. Adicionalmente, destaca-se a destituição da BTG Pactual e a alteração no regulamento do Fundo pela nova administração. Por fim, a negociação das cotas na B3 será suspensa a partir de 27 de dezembro de 2023, seguindo o cronograma estabelecido.
Os cotistas têm um prazo entre 27/12/2023 e 15/01/2024 para registrar seu custo médio de aquisição das cotas no Portal designado no fato relevante. Essa informação é essencial para o cálculo de ganhos de capital e impostos individuais. Caso não seja registrado a tempo, o custo de aquisição será determinado pela menor cotação histórica do fundo.
RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo
20/12/23 | Quarta-Feira
Concluiu a venda do imóvel na Av. Cons. Rodrigues Alves, 53 São Paulo/SP, recebendo o saldo remanescente de R$16,4 milhões. A operação foi realizada pelo valor total de R$17,4 milhões, gerando um ganho de capital de R$5,1 milhões, equivalente a R$0,44/cota, o que já compõe o guidance de distribuição semestral de R$1,00/cota/mês. A venda foi 46,1% acima do custo de aquisição e 11,8% acima do valor do laudo de avaliação, proporcionando uma TIR de 13,0% a.a. (ou IPCA + 6,59% a.a.).
HLOG11 – Hedge Logística
20/12/23 | Quarta-Feira
Recebeu notificação da Coopercarga para rescisão do contrato de locação dos módulos B1 a B8 no Condomínio Citlog Viracopos, representando cerca de 17,8% da área locável e 18,4% da receita imobiliária contratada pelo fundo. O aviso prévio de 4 meses foi estipulado. Após a rescisão, a vacância atingirá 56% da área do Citlog Viracopos e 31,1% do fundo. O impacto estimado no rendimento do fundo, considerando aluguel, custos de condomínio e IPTU, será de R$0,21/cota após a desocupação efetiva.
HGBS11 – Hedge Brasil Shopping
21/12/23 | Quinta-Feira
Concluiu a aquisição de 65% das ações da Vértico Bauru proprietária do Boulevard Shopping Bauru, por R$152 milhões, o que equivale a R$6.739/m². Um pagamento inicial de R$126,3 milhões foi feito, e o saldo de R$25,7 milhões será quitado em até 180 dias, corrigido pelo CDI. O fundo passa a receber integralmente o resultado operacional líquido dessa participação. O cap rate estimado é de 9%, considerando o NOI previsto para 2023. Além disso, o vendedor pode receber um Earn-Out em fevereiro de 2025, baseado no NOI recorrente do Shopping em 2024.
HGRU11 – CSHG Renda Urbana
22/12/23 | Sexta-Feira
Vendeu uma loja em São Bernardo do Campo/SP locada para WMB Supermercados, pertencente ao Grupo BIG, por R$94 milhões, equivalente a R$ 3.835/m². Metade do valor foi pago na data da escritura, e a outra metade será paga em janeiro de 2024. O investimento total do fundo no imóvel foi de R$62,9 milhões, gerando um lucro em regime de caixa de R$31 milhões, equivalente a R$1,69/cota. A transação representa um valor de 49% superior ao valor investido, 15% sobre o laudo de 2023, com uma TIR a.a. de 17,9%. Após o pagamento total, a compradora terá direito a um aluguel mensal de R$541,4 mil equivalente a cerca de R$0,03/cota.
MALL11 – Genial Malls
22/12/23 | Sexta-Feira
Venda de 20% do Madureira Shopping
Vendeu 20% do Madureira Shopping para o VISC11 por R$70 milhões. O pagamento consistiu em R$56,1milhões em cotas do VISC11 e R$13,9 milhões em dinheiro, a serem pagos até janeiro de 2024. O valor foi baseado no último laudo de avaliação, refletindo um cap rate estimado de 8,56%, considerando a projeção do NOI para 2023. A TIR da venda foi de 19,0%a.a., com um retorno estimado de IPCA + 13,7%a.a. desde a aquisição em dezembro de 2021. O ganho de capital estimado é de R$9,8 milhões, a ser realizado a partir do primeiro semestre de 2024 com a venda das cotas detidas na Alienação Madureira.
Aquisição de 35% no Boulevard Shopping Bauru
Ainda, foi concluída a aquisição de 35% do Boulevard Shopping Bauru por R$81,9 milhões. O pagamento foi dividido em R$60 milhões à vista, compensado com a entrega de cotas do fundo, e R$21,9 milhões a ser pago em até 180 dias, corrigidos pelo CDI. A partir de 21 de dezembro de 2023, o fundo passou a ter direito aos resultados do shopping. O cap rate estimado para a aquisição é de 9%, considerando a projeção do NOI para 2023. O vendedor pode receber um Earn-Out baseado no potencial aumento do NOI de 2024 em comparação com 2023. O NOI estimado para os próximos 12 meses é de R$21 milhões, o que representa uma receita esperada de cerca de R$7,35 milhões para o fundo em 2024.
Com as duas transações, o portfólio do fundo agora abrange 10 shopping centers em 5 estados, com relevância no Sudeste e Nordeste, administrados por 6 empresas diferentes. A ABL própria aumentou para mais de 108.000 m², um crescimento de 4,6%.
Os impactos financeiros da venda da Madureira, a aquisição em Bauru e outras possíveis operações serão divulgados após o encerramento da 5ª emissão de cotas, considerando o total de cotas emitidas no âmbito das 5 ofertas.
Ofertas Públicas
VISC11 – Vinci Shopping Centers
22/12/23 | Sexta-Feira
Anunciou o encerramento da 10ª emissão de cotas perfazendo o montante de R$891 milhões, equivalente a 125% do montante base de R$712,8 milhões, captando o montante total do lote adicional.
