Confira tudo o que aconteceu no mercado de fundos imobiliários durante a semana do dia 20 de maio de 2024.
Neste relatório trazemos agenda de pagamentos de dividendos da semana, os destaques da última semana, e atualização sobre as ofertas públicas.
Anúncio de Dividendos da Semana – IFIX
Resumo Geral
Maiores Altas e Baixas da semana – IFIX
20/05/24 | Segunda-Feira
RZTR11 – Riza Terrax | Aquisição de imóveis
Celebrou um compromisso para adquirir dois imóveis em Santa Rosa do Tocantins/TO, totalizando R$ 23 milhões. Os imóveis têm uma área total de 997,87 hectares, com valor de R$ 25.616,18/hectare. Foi pago R$ 11,5 milhões no protocolo da escritura e o restante será pago no registro dos imóveis. Os imóveis serão arrendados por 15 anos aos próprios vendedores, gerando um impacto de R$ 0,17/cota ao ano nas receitas do fundo.
Além disso, informou que possui compromissos de compra e venda vinculantes para adquirir mais duas propriedades em Alto Parnaíba-MA e São Miguel das Missões-RS, totalizando R$ 60 milhões, e está trabalhando para formalizar esses acordos nas próximas semanas.
21/05/24 | Terça-Feira
HLOG11 – Hedge Logística | Novas locações
Assinou um contrato de locação para alguns módulos do Galpão B no Condomínio Citlog Viracopos, em Itupeva/SP. Esses módulos totalizam 15,3 mil m², representando 11% da ABL do condomínio e 7% da área ABL do fundo. O contrato tem vigência de 180 meses, iniciando em 1º de junho de 2024 e terminando em 31 de maio de 2039 com uma carência de seis meses para pagamento do aluguel. O fundo investirá cerca de R$ 2,7 milhões para adaptação do imóvel. Em caso de rescisão antecipada, a locatária deve pagar uma indenização proporcional ao investimento realizado, ajustada pela variação do CDI. Com essa locação, o Condomínio Citlog Viracopos terá 82,6 mil m² de área locada, representando 59,5% da área locável total. Porém, o fundo mantém a mesma previsão de rendimentos.
22/05/24 | Quarta-Feira
RBRP11 – RBR Properties | Inadimplência de locatário
Não recebeu o aluguel referente à competência de maio de 2024 das salas de escritório no 19º andar do Edifício River One, alugadas pela Experience House Produções e Eventos S.A. A receita imobiliária relativa à competência de março será impactada negativamente em R$ 0,020/cota.
RBRL11 – RBR Log | Recebimento de multa
Recebeu da Bravo Armazéns a multa por rescisão antecipada da locação do módulo M1 do Galpão Hortolândia II, no valor de R$ 993 mil, equivalente a R$ 0,15/cota. Além disso, a Bravo pagou aluguel proporcional referente aos nove dias de locação em maio de 2024, no valor de R$ 116, 4 mil, equivalente a R$ 0,02/cota.
23/05/24 | Quinta-Feira
ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária | Aquisição de ativos do Oba Hortifruti
Celebrou um compromisso para adquirir duas lojas de varejo e um centro de distribuição logístico, locados para o Oba Hortifruti, por R$ 151,8 milhões, em uma operação de Sale & Leaseback. O Oba Hortifruti, fundado em 1979, é um importante varejista do setor de alimentos, com 72 lojas e faturamento de R$ 2,9 bilhões em 2023.
Imóveis Adquiridos:
- Loja São Bernardo do Campo/SP: Localizada na Av. Francisco Prestes Maia, construída em 2021, com 4.428m² de área construída e 2.111m² de terreno.
- Loja São José do Rio Preto/SP: Construída em 2022, localizada na Av. Juscelino Kubistchek de Oliveira, com 3.149m² de área aprovada e 2.722m² de área construída.
- Centro de Distribuição Sumaré/SP: Desenvolvido em 2023, com 33.795m² de área construída e potencial de expansão de 14.116m², localizado próximo à Rodovia Anhanguera.
Condições do Negócio:
O valor total da aquisição é de R$ 151,8 milhões, a ser pago na assinatura das escrituras e dos contratos de locação. Além disso, até R$ 11,5 milhões poderão ser pagos após 12 meses se todas as obrigações forem cumpridas, e até R$ 52,9 milhões poderão ser pagos para expansões futuras do Centro de Distribuição em Sumaré/SP e da Loja em São José do Rio Preto/SP.
Os contratos de locação terão um prazo inicial mínimo de 15 anos, com um aluguel mensal inicial total de R$ 1.163.305, equivalente a um cap rate de 9,2% a.a. nos primeiros 12 meses. Os aluguéis serão corrigidos anualmente pelo IPCA, e os contratos incluem multa integral por rescisão antecipada, impossibilidade de ação revisional de aluguel durante o prazo total, e seguro fiança locatícia anual equivalente a 24 vezes o valor de locação mensal.
A expectativa é que esta transação aumente as distribuições de rendimentos em R$ 0,12/cota/mês no primeiro ano. A conclusão da operação está prevista para ocorrer em até 30 dias.
24/05/24 | Sexta-Feira
RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo | Venda de agências bancárias
Assinou um compromisso para alienação dos imóveis Imirim e Itaquera – Parque do Carmo (Caixa São Mateus), localizados em São Paulo/SP, atualmente locados para a Caixa Econômica Federal com contratos a vencer nos próximos três anos. A venda visa reduzir o risco de renovação e aumentar o prazo médio de vencimento dos contratos do fundo, alinhada à estratégia de reciclagem de portfólio.
Detalhes da Operação:
- Valor Bruto de Venda: R$ 14,5 milhões (R$ 6.315,33/m²), pagamento à vista na assinatura da escritura definitiva.
- Lucro: R$ 5,2 milhões (R$ 0,42/cota), compondo ganhos extraordinários da distribuição com expectativa de R$ 1,00/cota/mês para o semestre corrente.
- Valor de Venda: 62,3% acima do custo de aquisição e 43,6% acima do valor de laudo dos imóveis.
- Taxa Interna de Retorno (TIR): 16,6% a.a. para o imóvel Imirim e 15,6% a.a. para Itaquera – Parque do Carmo.
Operações de Venda no 1º Semestre de 2024:
- Alienações Liquidadas:
- Principal: R$ 15,86 milhões
- Lucro: R$ 2,08 milhões (R$ 0,17/cota)
- Alienações em Andamento:
- Principal: R$ 13,43 milhões
- Lucro: R$ 11,65 milhões (R$ 0,93/cota)
ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária | Aquisição de SPEs do Assaí
Celebrou um MOU com o TEN Desenvolvimento FII para a aquisição de duas SPEs, proprietárias de duas lojas de varejo alimentício/renda urbana, desenvolvidas sob medida para a Sendas Distribuidora S.A. (Assaí). Essas lojas estão localizadas em São Paulo e Rio de Janeiro, com uma área total construída de mais de 31 mil m² em terrenos de mais de 127,5 mil m².
Condições do Negócio:
- Preço de aquisição: R$ 209,6 milhões, sujeito à superação de condições precedentes, como conclusão de diligências e obras.
- Pagamentos adicionais de até R$ 11 milhões em novembro/2025 e até R$ 23 milhões em fevereiro/2026, condicionados ao cumprimento de obrigações do vendedor e locatário (Earn-Out).
- Dissolução das SPEs para que o fundo assuma a propriedade direta dos imóveis.
Contratos de Locação:
- Imóveis 100% locados para o Assaí por 20 anos com contratos atípicos de locação.
- Aluguéis anuais de R$ 1.564.300, atualizados pelo IPCA, com um cap rate estimado de 9,27% a.a.
Impacto nas Distribuições:
- A transação deve representar R$ 0,16/cota/mês no primeiro ano, com base em 9.860.406 cotas do fundo.
ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária | Aquisição de SPE do Mercado Livre
Celebrou um MOU vinculante com o Capitânia Logística Fundo de Investimento Imobiliário para a aquisição da totalidade das cotas da SPE BTS Cravinhos Empreendimentos Imobiliários Ltda. Essa SPE detém o imóvel onde está sendo desenvolvido o Centro de Distribuição Logístico Mercado Livre Ribeirão Preto, construído sob medida para o Mercado Livre.
Sobre o Imóvel:
- O CD Ribeirão, focado no interior de São Paulo, está em fase final de construção e deve ser entregue no segundo semestre de 2024, localizado na Rodovia Anhanguera, próximo a Ribeirão Preto/SP. Apresenta 38,4 mil m² de área construída em um terreno de 114,6 mil m², com características modernas para galpões logísticos AAA.
Condições do Negócio:
- Preço de aquisição: R$ 147,4 milhões, pago em algumas parcelas:
- Sinal de R$ 35 milhões na assinatura do compromisso.
- Duas parcelas mensais de R$ 15 milhões cada.
- Parcela final de R$ 77,4 milhões após a conclusão das obras e início da locação.
- Retenção de R$ 5 milhões a ser paga após 6 meses da parcela final.
- Dissolução da SPE após a data de fechamento para que o fundo assuma a propriedade direta do imóvel.
Contrato de Locação:
- Imóvel 100% locado para o Mercado Livre por 12 anos, com aluguel de R$ 982 mil atualizado mensalmente pelo INCC/FGV e anualmente pelo IPCA.
Impacto nas Distribuições:
- A transação deverá representar um Yield on Cost de 9,00% a.a. durante a alocação de recursos e aproximadamente R$ 0,10/cota/mês no primeiro ano após a entrega do empreendimento.
