Fundos imobiliários podem falir?

Embora não seja impossível que um fundo imobiliário vá a falência, é muito pouco provável que essa situação aconteça.

De uma forma prática vamos supor que um fundo imobiliário seja dono de um prédio avaliado em R$ 100 milhões, tenha R$ 5 milhões em caixa e suas as despesas mensais (manutenção, administração, impostos etc.)  somem R$ 500 mil.

Caso o imóvel fique vago neste momento o fundo possui caixa suficiente para ficar 10 meses para fazer frente as suas despesas sem contar com nenhuma receita.

Caso o prédio continue 100% vago após esse período ele ainda pode vender suas unidades para levantar capital e pagar seus compromissos, de uma forma grosseira ele teria mais 16 anos sem nenhuma receita antes que seu patrimônio vá a R$ 0 e ele quebre, um cenário que acreditamos ser pouco provável.

O que acontece se o administrador de um fundo imobiliário falir?

O administrador é responsável pelo funcionamento do fundo, entre suas atribuições estão o acompanhamento dos fluxos de caixa, controle dos prestadores de serviços e, principalmente, defender os direitos dos cotistas. Também cabe ao administrador a constituição do fundo, o seu registro na CVM e são de sua propriedade fiduciária os bens e rendimentos dos ativos que compõem o patrimônio do fundo, vale pontuar que esses ativos não se comunicam com o patrimônio da administradora.

No caso da falência do administrador é nomeado um administrador provisório até que seja convocada uma assembleia e os cotistas elejam o administrador definitivo. Vale pontuar que durante esse período os imóveis continuam existindo, os aluguéis sendo pagos, os rendimentos distribuídos e as cotas sendo negociadas, não havendo impacto no fundo.

O que acontece se o gestor de um fundo imobiliário falir?

O gestor de fundo tem como responsabilidade gerir a carteira de investimentos conforme a política definida em regulamento, ou seja, ele é o responsável por tomar a decisão de compra e venda de ativos pelo fundo.

No caso de falência do gestor outro gestor pode assumir a função ou ela pode ser acumulada pelo administrador. Nesse caso também não há impacto no curto uma vez que os ativos permaneceram em nome do fundo e gerando receita, porém deve ser observado quem assumirá a gestão e se as pessoas chaves serão mantidas ou trocadas uma vez que pode haver diferença na qualidade.

Conclusão

Apesar de não ser impossível que um FII vá a falência, é muito pouco provável que isso aconteça dado que precisamos de muitos anos de um cenário adverso para que o pior cenário se concretize.

Outros casos de falência, como a do administrador ou gestor do fundo – onde se enquadra a recente discussão do Credit Suisse-, não impactam a qualidade e as operações dos FIIs a curto prazo, dado que seus ativos continuam existindo e gerando renda para os cotistas, sendo necessário apenas a troca por outro prestador de serviço.