O Banco Central (BCB) reduziu a Selic em 50 bps para 13,25% ao ano após ter mantido os juros em 13,75% pelos últimos 12 meses, o patamar mais elevado desde dezembro de 2016. Segundo o comunicado, a melhora no quadro inflacionário aliado à queda das expectativas de inflação para prazos mais longos permitiram que o Comitê iniciasse um ciclo gradual de corte de juros. Sob essa perspectiva, nossa estimativa é de que a Selic encerre o ano de 2023 em 11,75%, e encerre 2024 próximo a dois dígitos. A redução de juros, mesmo que gradual, tende a beneficiar os ativos de risco, dentre eles os fundos de investimento imobiliários (FIIs).

Quando os juros (Selic) sobe, o custo do capital também se eleva. O investidor acaba exigindo uma maior rentabilidade dos FIIs via dividendos causando um efeito na desvalorização da cota de forma a levar o Dividend Yield ao patamar exigido pelo cotista. De forma similar, as cotas se valorizam quando há queda nos juros. Esse efeito reflete uma correlação negativa entre a cotação do Ifix e a taxa Selic.

Porém, vemos que o Ifix tende a se valorizar antes do corte efetivo na taxa Selic. Isso ocorre pois a precificação dos fundos imobiliários é fortemente influenciada pelo prêmio (spread) das NTN-Bs (atual Tesouro IPCA+) que são precificados com base nos juros futuros.

Outra variável que também deve ser levada em conta para se avaliar o comportamento do Ifix é a composição do indicador por segmento, que se alterou muito ao longo dos últimos anos. Em 2011 no Ifix os fundos de papel representavam menos que 5% do indicador, hoje seu peso é cerca de 45%, e por isso vemos que a variação nos últimos ciclos de corte tem sido menor.

Os fundos de tijolo tendem a ser mais sensíveis ao ciclo de juros. De maneira geral, estes tipos de fundos possuem receitas mais lineares devido ao seu lastro em contratos de aluguéis que, via de regra, são reajustados anualmente, dessa forma o ajuste na precificação do Dividend Yield é feito via valorização ou desvalorização da cota.

Do outro lado, os fundos de papel tendem a ter menos volatilidade na sua cotação devido ao seu lastro em títulos de dívida atrelados ao CDI ou ao IPCA que são repassado em poucos meses a remuneração do papel e, consequentemente, ao resultado do fundo.

Apesar da forte valorização do Ifix nos últimos meses vemos que a tendência é a mesma nos próximos meses a medida que o ciclo de corte de juros continua e as expectativas se ajustam. Para o terceiro corte, vale comentar a baixa valorização do período de +12 meses de 4,7% em referencia ao primeiro corte do terceiro ciclo, em setembro de 2019, que foi fortemente impactado pelos efeitos inerentes da pandemia.

No cenário atual, os fundos imobiliários ainda estão sendo negociados com um prêmio maior quando comparado à sua média histórica, apesar de sua composição atual haver maior peso para os fundos de papel o que nos mostra indícios de um desconto exagerado na cotação dos FIIs de tijolo.

O IFIX encontra-se próximo de bater seu patamar histórico de 3.253 pontos registrado em janeiro de 2020 e, em nossa visão, o mercado de fundos imobiliários apresenta diversas oportunidades de investimento em ativos ainda baratos no segmento de tijolos.

Para auxiliar o investidor na análise dos imóveis dos fundos imobiliários publicamos nossa análise do segmento de Lajes Corporativas e Logística.