Com a chegada de um novo ano, está na hora de reavaliar sua carteira de fundos imobiliários em 2024. Sabendo disso, preparamos um relatório para quem deseja explorar e entender o mercado de FIIs sob uma perspectiva profissional.

Afinal, com os juros caminhando para o campo de um dígito, devemos ver um aumento do fluxo de investidores migrando seus investimentos para ativos de risco, o que irá beneficiar os fundos imobiliários.

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Quando os juros (Selic) sobem, o custo do capital também se eleva. O investidor acaba exigindo uma maior rentabilidade dos FIIs via dividendos causando um efeito na desvalorização da cota de forma a levar o dividend yield ao patamar exigido pelo cotista. De forma similar, as cotas se valorizam quando há queda nos juros.

O corte de juros também impacta positivamente o valuation dos ativos uma vez que a taxa de desconto utilizada para avaliar os imóveis é reduzida para refletir a Selic menor. Apesar da valorização durante o ano de 2023 o Ifix está sendo negociado com prêmio superior à sua média histórica. No cenário atual, os FIIs estão sendo negociados com spread de 448 bps em comparação com o spread histórico de 316 bps, o que mostra o desconto dos fundos imobiliários.

FIIs para 2024

• Recebíveis

Com o arrefecimento da inflação e uma expectativa de taxa Selic de 9,75% ao final de 2024, os fundos de recebíveis permanecem como uma opção atraente para diversificação de portfólio e geração de renda. Recomendamos uma composição equilibrada de indexadores, utilizando CDI e IPCA, visando maximizar os rendimentos no curto e médio prazo em fundos com boa relação risco-retorno, especialmente aqueles classificados como high/mid grade. Destacamos o PLCR11 e BTCI11 como nossos top picks nesse segmento devido ao seu portfólio de CRIs com indexação ao IPCA e ao CDI, com um spread médio de 7% e 3%, respectivamente e bons devedores, além do desconto praticado na cota.

• Fundo de Fundos

Os FOFs devem manter desempenhos positivos devido ao ciclo de cortes nas taxas de juros. O setor ainda apresenta descontos em relação ao valor patrimonial, oferecendo uma atraente oportunidade de ganhos de capital. Destacamos o RBRF11 como nossa preferência, dado seu enfoque em fundos de tijolos, classe de ativos que tende a se beneficiar em 2024, diante de uma realocação estrutural de suas posições, concentrando-se em ativos com potencial de valorização a longo prazo. O fundo tem como estratégia aproveitar descontos nas cotas, e alocação tática em portfólios de qualidade.

• Logística

Em 2023, o mercado de galpões em São Paulo manteve-se aquecido, especialmente nas regiões próximas à capital. O Brasil experimentou o terceiro ano consecutivo de expressivas entregas, com 1,6 milhões de m² de estoque adicionado, um incremento de 8,3% frente a 2022. A taxa de vacância, por sua vez, reduziu de 10,85% para 10,26%, uma diminuição da vacância, apesar das significativas entregas. São Paulo destacou-se com a maior absorção líquida da história, atingindo 1,22 milhões de m² no acumulado de 2023, e com 20 novos empreendimentos entregues. O preço-pedido atingiu R$ 23,55/m², representando aumento de 1,7%. Nesse cenário, o HGLG11 é a nossa preferência, devido às suas estratégias bem-sucedidas, reciclagem de portfólio, além de manter sólidas relações com inquilinos importantes.

• Lajes Corporativas

No setor de lajes nossa preferência é por São Paulo/SP devido a sua economia mais diversificada e por ser o principal hub para escritórios no país. Em 2023 foram entregues 157 mil m² de ABL, acréscimo de 4,5% vs. o estoque de 2022. Apesar da expressiva entrega, a vacância aumentou apenas em 2,7%, e o preço-pedido subiu 10,38%. Berrini (-7,2%), Chucri Zaidan (-1,1%) e J.K (-0,1%) foram as regiões que apresentaram redução na vacância, em relação a 2022. Para 2024, a expectativa é de um aumento gradual na ocupação de escritórios, impulsionado pela expansão das empresas e redução do home office. No cenário, HGRE11 é nosso top pick, com estratégias de desinvestimento, exploração de oportunidades e redução da vacância, aproveitando do spill over de demanda das regiões mais primes de São Paulo/SP.