Destaques da Semana
O que movimentou o mercado?
Durante a última semana, tivemos a divulgação de dados de inflação ao consumidor e ao produtor nos EUA. Ambos os índices não apresentaram surpresas negativas, vindo em linha ou levemente abaixo do que era esperado pelo mercado. No entanto, acreditamos que o patamar de inflação atual ainda longe da meta, aliado às incertezas no que diz respeito aos impactos das políticas que serão adotadas por Trump, deverão fazer com que o FED mantenha uma postura mais contracionista ao longo de 2025, postergando os cortes de juros para o segundo semestre ou até mesmo para 2026.
No Brasil tivemos a publicação de índices de atividade, que por sua vez mostram sinais de uma desaceleração na economia doméstica. O principal ponto a ser observado nos próximos meses, caso a tendência de desaceleração continue, será a reação do governo. Pesquisas recentes mostram um aumento na desaprovação de Lula, o que aliado ao processo de desaceleração econômica as vésperas de um ano eleitoral corrobora para uma postura mais agressiva de gastos públicos, visando manter os níveis de atividade e melhorar a avaliação do governo para uma possível reeleição.
Por fim, o fato mais marcante da semana passada aconteceu na véspera do último pregão. Na noite de quinta-feira, Lula sancionou a regulamentação da reforma tributária, vetando a isenção de tributos para FIIs e Fiagros. Com isso, esses fundos passarão a ter a obrigação de recolher IBS e CBS – que substituirão os atuais ICMS, ISS, PIS, Cofins e IPI – sobre as receitas de aluguel, impactando diretamente seus resultados e diminuindo os valores a serem distribuídos para seus cotistas.
A medida impacta primordialmente fundos de tijolo, dado que fundos de papel não possuem receitas atreladas à aluguéis. O texto sancionado prevê um desconto de 70% da alíquota do IVA para o recolhimento desses impostos, o que considerando as últimas estimativas, resultaria em uma alíquota efetiva de pouco mais de 8% sobre a receita bruta, e consequentemente sobre o valor que será distribuído através de dividendos.
Ainda que negativa, ressaltamos que o veto ainda poderá ser derrubado pelo congresso na primeira semana de fevereiro, após o recesso parlamentar. O próprio governo deixou claro que o veto ocorreu por conta de uma tecnicidade e que não seria contrário à sua derrubada – o que evitaria um recurso ao STF. Temos ciência de que a bancada do agronegócio, juntamente com outros parlamentares e até mesmo membros do mercado trabalham para que isso ocorra, visto que não só prejudicaria os FIIs e Fiagros, mas o setor imobiliário e a economia como um todo.
Considerando o pior cenário – em que o veto não seja derrubado – destacamos que a redução de 8% mencionada poderá ser inferior caso o fundo consiga repassar parte dos impostos novos ao inquilino, visto que este poderá se apropriar de créditos referentes a esses tributos. No entanto, cabe ressaltar que isso deve variar de acordo com o setor do inquilino, que pode ser mais ou menos impactado pela reforma.
Principais acontecimentos do mercado
RBRL11 – O fundo comunicou que a locatária Amaro Fashion LTDA, responsável pela locação do Galpão Extrema II em Extrema/MG, não efetuou o pagamento do aluguel referente a dezembro de 2024. A inadimplência pode impactar negativamente a receita imobiliária do fundo em cerca de R$ 0,02 por cota.
Nossa Visão | O fundo notificou no dia seguinte o recebimento do aluguel. No entanto, não descartamos uma inadimplência por maiores períodos por parte da Amaro, que se encontra em processo de recuperação extrajudicial.
FIIP11 – O fundo recebeu uma notificação da Telhanorte, informando a rescisão do contrato de locação referente ao imóvel localizado em Contagem/MG. A rescisão será efetivada em 30 de junho de 2025, com todos os encargos sendo honrados até essa data. A Telhanorte não será penalizada com multa rescisória, pois cumpriu o período mínimo de permanência estipulado no contrato. A receita de locação deste ativo representa cerca de 12% da receita mensal imobiliária do portfólio do fundo. A gestora já iniciou a prospecção de novos locatários para minimizar os impactos nos rendimentos dos cotistas.
Nossa Visão | É evidente que o evento é negativo para o fundo. Complementarmente, ressaltamos que existe um risco substancial de desocupação do imóvel ocupado pela Pernambucanas, que segundo nossas estimativas, se encontra em um patamar elevado de preço por m² considerando a região e perfil do imóvel.
TRBL11 – O fundo comunicou que não recebeu o aluguel referente ao mês de dezembro de 2024 dos Correios, referente à locação do Centro Logístico Contagem/MG. Apesar da liberação do imóvel pela Defesa Civil em 5 de dezembro e da notificação sobre a retomada dos aluguéis, o pagamento ainda não foi realizado. O inquilino mantém a posse do imóvel, com equipamentos e mercadorias no local, mas não reestabeleceu as operações. A administradora informou que tomará todas as medidas cabíveis para garantir o pagamento e continuará atualizando os cotistas.
Nossa Visão | Seguimos com uma visão negativa em relação ao fundo e acreditamos que o imbróglio entre TRBL e Correios deverá continuar. Ressaltamos que também não descartamos a desocupação do galpão devido ao risco de novas interdições por problemas na estrutura do imóvel.
BTLG11 – O fundo concluiu a venda total de sua fração ideal do imóvel BTLG SBC por R$ 212,5 milhões. A última parcela, de R$ 62,5 milhões, foi recebida, consolidando um lucro de R$ 36,1 milhões, equivalente a R$ 0,84 por cota e representando um ganho de capital de 20,5%.
Nossa Visão | Seguimos com uma perspectiva positiva para o fundo, que segue finalizando seu processo de reciclagem de portfólio, abrindo margem para distribuições de lucro extraordinárias e aquisições de galpões mais rentáveis.
Comentários Sobre a Carteira Recomendada
Seguimos com uma performance semelhante ao IFIX mesmo em momentos de alta volatilidade. No que diz respeito a carteira renda, ressaltamos que a performance foi negativamente impactada devido ao fluxo de saída de um fundo específico, enquanto a carteira valor foi negativamente impactada pelo veto da isenção de tributos sobre receita. Não fosse isso, ambas as carteiras teriam apresentado outperform substancial em relação ao IFIX na semana.
Seguimos confiantes com nossas alocações, reiterando nossas posições em fundos descontados e com carregos elevados.
