Destaques da Semana
O que movimentou o mercado?
A última semana foi primordialmente influenciada pelo cenário internacional, acerca das declarações feitas após Donald Trump assumir como presidente dos EUA. Com um tom mais brando perante as tarifas que seriam impostas, tivemos um recuo substancial do dólar, que pela primeira vez a pouco mais de 30 dias não alcançava patamares abaixo dos R$ 6,00. Ainda assim, o recuo na taxa de câmbio não foi suficiente para gerar um efeito positivo no IFIX, que por sua vez apresentou uma queda substancial na semana, acompanhando a subida dos spreads das NTN-Bs.
No Brasil, tivemos a divulgação da prévia do índice de inflação, que por sua vez segue em níveis elevados, mostrando não só os desafios que o Banco Central deverá encontrar ao longo do ano, mas também a pressão sobre o governo no que diz respeito a sua popularidade. As estimativas preliminares da Genial apontam para um IPCA de 0,14% em janeiro e 1,4% em fevereiro – o que representa metade da meta anual em apenas 2 meses.
Com a inflação elevada aliada às recentes pesquisas que mostram um aumento das avaliações negativas do governo, acreditamos que a possibilidade de um aumento de gastos visando corrigir sua popularidade através de medidas populistas aumenta consideravelmente, o que geraria pressões inflacionárias ainda maiores, resultando em juros terminais acima dos 15% já precificados.
Além disso, gostaríamos de ressaltar nossa perspectiva otimista no que diz respeito à derrubada do veto de isenção de FIIs. Conforme mencionado no nosso último resumo semanal, acreditávamos que a pressão de membros do congresso aliada ao que foi dito pelo próprio governo já seria suficiente para a derrubada do veto, o que manteria os fundos imobiliários isentos de IBS/CBS. Contudo, a ANBIMA também se pronunciou, emitindo um comunicado e se posicionando contra a tributação, reforçando a insegurança jurídica que a medida traz. Tal fato reforça nossa visão de que o veto deverá ser derrubado assim que o recesso parlamentar terminar.
Por fim, destacamos que mesmo após o anúncio do veto, observamos que os fundos de papel – mesmo não sendo impactados pela medida – caíram relativamente mais que os de tijolo (-3,11% vs. -1,45%). Isso, na nossa visão, demonstra: i) que o mercado potencialmente ignorou a medida, acreditando que o congresso derrubaria o veto, e ii) que os fundos de tijolo se tornaram mais caros quando comparados aos de papel.
Principais acontecimentos do mercado
XPML11 – O fundo concluiu aquisições de participações em três shoppings (Plaza Sul Shopping, Carioca Shopping e Shopping Tijuca), totalizando R$ 395,8 milhões. Parte do valor foi quitada à vista, e o restante será pago em 2027, corrigido pelo IPCA e CDI. A gestão espera um impacto positivo de R$ 0,53 por cota nos próximos 12 meses.
Nossa Visão | Estimamos o cap rate da transação em 7,5%, o que é um valor relativamente mais baixo* se comparado às últimas transações do setor. Considerando parcelas das aquisições que ainda serão pagas, o fundo deverá desembolsar pelo menos R$ 1 bilhão até dezembro de 2026 – com mais de 75% concentrado até junho de 2025. Com isso, esperamos uma redução significativa nos resultados, o que poderá gerar impactos negativos nas distribuições de dividendos.
*Quanto menor o cap rate, menor o resultado dos ativos em relação ao preço pago. Dito isso, e considerando a aquisição mencionada, significa dizer que o preço pago foi alto.
XPPR11 – O fundo anunciou a venda de 100% das ações da REC 2017 Empreendimentos e Participações X S.A., detentora de 40% do Edifício Faria Lima Plaza, por R$ 513,4 milhões. A operação resultou em um preço líquido de aquisição de R$ 266,3 milhões, com parte paga em certificados de recebíveis imobiliários e cotas do comprador (CPOF11), e o restante parcelado. A transação reduz as obrigações financeiras do fundo e impactará negativamente o valor patrimonial da cota, que passará a ser R$ 45,08 após o fechamento.
Nossa Visão | Ainda que o fundo não tenha obtido um resultado significativo com a venda, destacamos que a aquisição do imóvel em questão foi realizada a um preço extremamente elevado. Para fins de comparação, o fundo adquiriu o prédio por aproximadamente R$ 30 mil/m² em 2020. Na mesma época, o edifício FL 4440 – que está localizado em uma região mais nobre – foi adquirido por R$ 32 mil/m².
Recentemente, o FL 4440 recebeu uma oferta a R$ 41 mil/m² – o que representa uma valorização de 27,5% – enquanto o Faria Lima Plaza foi vendido por praticamente o mesmo preço. No entanto, ainda que o valor de venda tenha sido próximo ao de compra, o fundo trabalhava alavancado, que somado à sua alta vacância resultou em uma destruição de valor lenta, mas consistente ao longo de 4 anos.
Com a venda do imóvel, o fundo deve apresentar uma desalavancagem expressiva, que por sua vez poderá resultar em uma melhora no ritmo de destruição de valor do fundo, podendo levar a uma reprecificação das cotas.
Comentários Sobre a Carteira Recomendada
Infelizmente tivemos um underperform em ambas as carteiras em relação ao IFIX na última semana. O maior detrator de ambas as carteiras foi o RBRR11, que apresentou queda próxima a 5%. Isso aliado ao fato de que o fundo possui isoladamente o maior peso em ambas as carteiras corroborou para a queda mais acentuada.
Ressaltamos, portanto, que não encontramos nada que justificasse a queda do fundo. Nosso palpite é que os investidores seguem relocando suas posições em títulos públicos considerando a diferença de risco atrelada aos FIIs e Renda Fixa.
Dito isso, seguimos confiantes em nossa estratégia e nas alocações de ambas as carteiras.
Performance Semanal das Carteiras Recomendadas (Ex. Dividendos)
Performance Semanal do IFIX
