Após uma sequência de cinco meses consecutivos de alta, o IFIX encerrou julho com queda de 1,36%, aos 3.436,38 pontos, movimento que interpretamos como uma correção natural após a expressiva alta acumulada de 10,2% no ano.
(i) Mercado internacional
Nos Estados Unidos, os dados do mês de julho ainda vieram fortes. O PIB do segundo trimestre cresceu 3,0% t/t anualizado, superando as projeções do mercado e refletindo um cenário de demanda doméstica resiliente, impulsionado pela recuperação do consumo de bens e melhora nas exportações líquidas. O consumo pessoal voltou a ganhar fôlego após a dissipação de parte das incertezas comerciais, enquanto os investimentos, especialmente estoques, recuaram de forma expressiva. Ao mesmo tempo, o PCE de junho — principal métrica de inflação acompanhada pelo Fed — mostrou aceleração da inflação de bens, com alta expressiva nos duráveis, sugerindo que o repasse das tarifas já começou a se materializar. O núcleo do PCE subiu 0,26% m/m e alcançou 2,79% a/a, pressionando novamente a meta de 2%.
Mesmo diante desse cenário, o FOMC manteve a taxa básica em 4,25–4,50% a.a. na reunião de julho, mas pela primeira vez dois diretores votaram por corte de 25 bps. O comunicado trouxe tom neutro, reconhecendo moderação da atividade e persistência das incertezas, enquanto a coletiva de Powell reforçou que o foco agora está na taxa de desemprego — embora o mercado questione a real validade dessa métrica em meio à queda da taxa de participação. A leitura geral é de que o Fed ainda busca tempo e mais dados antes de iniciar o ciclo de cortes, mas a probabilidade de afrouxamento monetário em setembro segue viva, especialmente se os efeitos das tarifas forem menos persistentes do que se teme.
(ii) Mercado doméstico
O mês trouxe um conjunto de indicadores que reforça a leitura de desaceleração moderada da economia brasileira, mas expôs com mais nitidez os riscos crescentes que cercam a política fiscal e o ambiente externo. O Relatório Bimestral de Avaliação de Receitas e Despesas, divulgado pelo governo, projeta um déficit primário de R$ 26,3 bilhões para 2025 (já desconsiderando os precatórios), tecnicamente dentro da margem de tolerância estabelecida pela nova âncora fiscal. No entanto, essa melhora aparente está sustentada por pressupostos frágeis: projeções de receitas infladas por parâmetros econômicos excessivamente otimistas e, do lado das despesas, manutenção artificial da previsão com previdência, apesar da aceleração já observada nos gastos obrigatórios. A probabilidade de revisões futuras para cima é elevada, o que poderá exigir bloqueios adicionais ou ajustes emergenciais para evitar o rompimento da meta. Em paralelo, a deterioração da relação dívida/PIB prossegue, alimentada pelos juros nominais e pela dificuldade de gerar superávits consistentes — o que continua pressionando os prêmios de risco e limitando o espaço para qualquer flexibilização monetária.
A inflação também continua exigindo vigilância. O IPCA-15 de julho registrou alta de 0,33% no mês, ligeiramente acima do esperado, com os serviços aparecendo novamente como fonte principal de pressão — em especial passagens aéreas e alimentação fora do domicílio. Por outro lado, os núcleos permaneceram controlados, e os bens industriais vieram com surpresa baixista, sugerindo que a pressão inflacionária ainda é bastante setorializada. Essa leitura, no entanto, não muda a percepção do Banco Central de que a desinflação estrutural segue incompleta. O Copom optou por manter a Selic em 15,00% a.a., encerrando formalmente o ciclo de alta iniciado em setembro de 2024, mas reforçou no comunicado que o nível atual de juros deve ser mantido por um tempo prolongado, diante da combinação de expectativas desancoradas, atividade ainda firme e riscos externos crescentes. Importante notar que o comitê reconheceu, pela primeira vez, uma moderação na atividade, mas também reiterou a robustez do mercado de trabalho como fator de sustentação da demanda e, portanto, da inflação de serviços.
De fato, a PNAD Contínua mostrou taxa de desemprego de 5,8%, novo piso histórico da série. A população ocupada atingiu 102,3 milhões de pessoas, com crescimento tanto no trimestre quanto no ano. A renda média real voltou a acelerar, e a massa de rendimentos subiu quase 6% em relação ao mesmo período de 2024, evidenciando um mercado de trabalho que permanece apertado mesmo diante do ambiente de juros elevados. Esse cenário fortalece o argumento de que, apesar da desaceleração de alguns vetores da atividade, não há ainda evidência suficiente para justificar qualquer inflexão no atual regime de política monetária. Pelo contrário, os dados sugerem que a pressão sobre os preços pode voltar a se intensificar caso haja qualquer sinal prematuro de afrouxamento.
Por fim, a vigoração das tarifas de 50% impostas pelos Estados Unidos às exportações brasileiras, prevista para agosto, ganhou contornos mais complexos após a confirmação de que haverá exceções importantes — incluindo setores estratégicos como energia e aeronáutica. Ainda assim, o efeito líquido da medida segue negativo: a taxação deve atingir uma ampla gama de produtos industrializados e agrícolas, comprometendo a competitividade brasileira em um dos principais mercados de destino e retraindo o apetite por investimento estrangeiro. Mesmo com exclusões pontuais, a imposição unilateral reforça a percepção de instabilidade no comércio internacional e acentua os riscos cambiais e externos para o Brasil.
No caso dos fundos imobiliários, o impacto esperado é extremamente limitado – quase inexistente -, dado que a exposição ao setor exportador ocorre de forma indireta — normalmente via locação de imóveis a empresas com alguma ligação com cadeias afetadas. Mesmo que haja distratos isolados, ressaltamos que esses fazem parte da dinâmica do setor, e ativos bem localizados tendem a reabsorver vacâncias com rapidez, mantendo os efeitos sobre rendimentos e preços bastante contidos.
Por que o dividend yield não é tudo…
Quando falamos de fundos imobiliários, um dos primeiros pontos que costumam atrair a atenção dos investidores é o perfil de risco da classe, frequentemente percebido como intermediário — entre a segurança dos títulos públicos e a volatilidade das ações. No entanto, o principal atrativo para grande parte dos investidores é, sem dúvida, o dividend yield. A perspectiva de gerar uma renda passiva isenta de imposto de renda — ao menos até o momento — é especialmente sedutora em um país cuja taxa de juros historicamente gira em torno de dois dígitos. Muitos fundos conseguem, inclusive, superar esse patamar de retorno, permitindo que os investidores atinjam, com relativa facilidade, o tão almejado “1% ao mês” em seus portfólios. Esse cenário se torna ainda mais favorável em momentos como o atual, em que a taxa Selic opera acima de sua média histórica, ampliando o número de fundos capazes de entregar esse nível de rendimento.
Ainda assim, muitos investidores tendem a focar exclusivamente nesse aspecto, deixando de lado fatores mais relevantes na análise de fundos imobiliários — como a qualidade do portfólio, seja ele de papel ou de tijolo —, além de eventos pontuais que podem distorcer a rentabilidade no curto prazo, como períodos de carência, vacâncias temporárias, aquisições estruturadas via seller’s finance, ganhos extraordinários com a venda de ativos ou amortizações atípicas de CRIs, entre outros.
Dito isso, fizemos um levantamento com base nos quatro principais segmentos de FIIs — recebíveis, lajes corporativas, logística e shoppings —, selecionando os cinco fundos de cada categoria com o maior dividend yield anualizado no último mês, a fim de demonstrar que esse tipo de análise pode ser contraproducente. Isso porque o investidor pode acabar direcionando recursos a um fundo com yield pontualmente elevado, mas sem boas perspectivas no longo prazo. Não é incomum, por exemplo, observarmos fundos com problemas em seus ativos registrarem forte valorização após um resultado extraordinário, seguido de queda no preço das cotas quando os proventos retornam à média. Enfatizamos que até mesmo fundos com portfólios de qualidade podem apresentar esse tipo de oscilação — como vimos recentemente no emblemático caso do XPML11. Ressaltamos ainda que a tabela abaixo tem caráter meramente ilustrativo, com o objetivo de tratar da questão dos dividend yields não recorrentes. Não entraremos no mérito da qualidade dos ativos individualmente e destacamos que, tampouco, a presença ou a queda expressiva dos yields aqui apresentados deve ser interpretada, isoladamente, como sinal de que um fundo é bom ou ruim. Cabe uma análise aprofundada de seu portfólio e estrutura de capital para que tal conclusão possa ser alcançada.
Dito isso, tomando como exemplo um dos fundos da nossa carteira — o HGRE11 —, um investidor que analisa o dividend yield de forma superficial poderia se sentir fortemente tentado a comprar suas cotas apenas por esse motivo. Afinal, quem não gostaria de investir em um fundo de lajes corporativas localizadas majoritariamente em São Paulo, recebendo quase 26% ao ano, isento de imposto de renda? No entanto, quem acompanha nossos relatórios — ou mesmo os do próprio fundo — sabe que esse rendimento excepcional decorreu de uma distribuição pontual, proveniente da venda de ativos. Além disso, o HGRE11 costuma acumular parte do resultado não distribuído ao longo do semestre para, então, realizar a distribuição integral — em cumprimento à exigência legal de distribuir ao menos 95% dos lucros — no mês de junho.
Outro caso emblemático foi o do fundo HCTR11, que distribuiu um yield de 46% em janeiro de 2025, levando a uma valorização de 13% nas cotas no dia seguinte. No entanto, o rendimento elevado ocorreu única e exclusivamente pela não distribuição de resultados em dezembro, o que fez com que o fundo pagasse dois meses de rendimentos em um único mês. Ainda que parte do movimento possa ser explicada pela retomada da expectativa de que o fundo voltaria a distribuir rendimentos regularmente — após ter inadimplido no mês anterior —, essa distribuição, na nossa visão, não justifica o tamanho da valorização. Isso porque, mesmo considerando o rendimento duplicado, o fundo ainda pagava pouco mais de 7% sobre sua cota patrimonial, o que é extremamente baixo considerando seu perfil de risco. Atualmente, conforme observamos na tabela, o yield a mercado do fundo está próximo de 19% ao ano; no entanto, ao ajustarmos o rendimento ao valor da cota patrimonial, vemos que esse retorno efetivo é de apenas 3,5%.
Esses são apenas alguns dos casos mais recentes que identificamos no mercado. Ressaltamos que fatores como alavancagem também devem ser considerados, especialmente no que diz respeito ao fluxo de pagamentos — como observamos no caso do XPML11, mencionado anteriormente. Sabemos que muitos investidores não dispõem de tempo para realizar análises mais aprofundadas. Por isso, além da recomendação teórica das carteiras, oferecemos também a opção de automatização para aqueles que buscam simplificar a escolha e a montagem de seus portfólios de fundos imobiliários. Com a contratação, o investidor não precisa se preocupar com a seleção, compra ou venda dos ativos, uma vez que nós, da Genial, realizamos todo esse trabalho de forma automática, mês a mês. Para isso, basta baixar o aplicativo da Genial Investimentos e contratar as carteiras diretamente na seção “Investimentos”.
Comentários sobre as carteiras
Ambas as carteiras encerraram o mês no campo negativo, com desempenhos inferiores ao IFIX. Ressaltamos que parte relevante dessa queda está relacionada a um movimento de correção em alguns fundos, como o BTHF11, que chegou a acumular valorização de 24% desde sua inclusão em fevereiro até o início de julho, com performance positiva em todos os meses até então. Ainda que o resultado tenha sido pontualmente negativo, ambas as carteiras seguem superando o IFIX no acumulado do ano, reforçando a assertividade de nossas alocações.
No que se refere às movimentações das carteiras, optamos por manter a composição da Carteira Renda, dado que os fundos que a compõem ainda apresentam boa margem para geração de dividendos. Já na Carteira Valor, seguimos com o processo de rotação iniciado no mês anterior, ampliando nossa posição em VISC11 e concluindo a retirada total de BBIG11. Embora reconheçamos os bons fundamentos e a qualidade do portfólio do fundo da BB Asset, vemos em VISC11 oportunidades mais atrativas de ganhos de capital, por meio de possíveis vendas parciais de participações em seus ativos — movimentos que também podem resultar em um fluxo relevante de dividendos extraordinários.
Carteira Renda
Alterações
Sem alterações
Recomendação Carteira Renda – Agosto/2025
Performance
No mês de junho a Carteira Renda teve performance de -1,56%, em comparação a -1,36% do IFIX. O maior promotor do mês foi o PLCR11 com alta de 1,38% e o maior detrator foi o HGRE11 com performance de -6,55%.
Desempenho Carteira Renda – Julho/2025
Carteira Valor
Alterações
Saída de BBIG11 (-5%)
Aumento de VISC11 (+5%)
Recomendação Carteira Valor – Agosto/2025
Performance
Já a carteira valor teve performance de -2,84%, em comparação a -1,36% do IFIX. O maior promotor do mês foi o VISC11, com alta de 0,51%, e o maior detrator também foi o HGRE11, com performance de -6,55%.
Desempenho Carteira Valor – Julho/2025
Desempenho acumulado da carteira recomendada vs IFIX
A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao IFIX, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao índice.
BTG Pactual Hedge Fund – BTHF11
-Fundo de Multiestratégia.
O BTG Pactual Real Estate Hedge Fund é um FII com o objetivo de alocar recursos em uma ampla gama de ativos do setor imobiliário. Seu portfólio inclui CRIs, FIIs e ativos reais, visando capturar oportunidades de valorização independentemente das condições macroeconômicas e proporcionar crescimento contínuo no valor das cotas ao longo do tempo.
Anteriormente negociado no ambiente Cetip, o BTHF realizou uma fusão com o BCFF no final do ano de 2024, sendo então listado na B3 e tendo os ativos do antigo FoF do BTG incorporados. De maneira geral, gostamos da carteira do fundo, tanto no que tange aos CRIs, aos FIIs e ativos reais. Entendemos que ele possui diversificação suficiente para dispersar riscos de inadimplência e concentração satisfatória para possibilidade de geração de alpha.
Com o processo de fusão, o fundo permaneceu cerca de 2 meses com suas negociações suspensas – justamente o período marcado por intensa queda do IFIX (-8,61%). Com isso, após a retomada das negociações, boa parte dos cotistas acabaram por realizar suas vendas de maneira “atrasada” com relação ao movimento visto no índice. Esse movimento, em nossa percepção, acabou gerando uma reação de venda em cadeia, que fez com que as cotas do fundo despencassem 22,4% em pouco mais de 1 mês após o início das negociações.
Ao observar essa queda, vemos o fundo em patamares expressivamente descontados, e acreditamos que essa é uma ótima oportunidade de realizar uma alocação estratégica, visando não só um yield elevado – dado que o fundo negocia a 0,81x sua cota patrimonial, o que resulta em um rendimento anualizado de aproximadamente 13% – mas também ganho de capital com a valorização das cotas, visando atingir um patamar próximo da média dos outros fundos do mesmo segmento, que negociam a um P/VP de 0,9x.
Cabe destacar que o fundo foi incluído para compor a carteira teórica do IFIX a partir de maio, algo que tende – direta e indiretamente – trazer fluxo comprador adicional, podendo resultar em uma valorização maior das cotas, conforme já foi visto durante o mês de abril, onde o fundo obteve uma alta de 8,7%.
Clave Índices de Preço – CLIN11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Clave Alternativos que busca construir uma carteira diversificada de CRIs, majoritariamente em emissões com benchmark em juros reais, destinada para financiar a aquisição de imóveis, adiantar recebíveis imobiliários e conceder crédito corporativo, com maior foco na região Sudeste (76%) e nos segmentos residencial, logístico e comercial. Fundo possui 30 CRIs indexados em inflação (85%) e CDI (11%), com spread MTM médio de IPCA+10,9% a.a. e CDI+3,9% a.a.
O fundo possui uma carteira composta por operações que oferecem uma taxa média líquida de IPCA+11,6%, com um spread de 3,4% em relação à NTN-B equivalente. Além disso, a carteira do CLIN11 já “nasce diversificada” em termos de segmento e localização, o que contribui para a mitigação de riscos e a estabilidade dos rendimentos. O fundo conta com devedores de alta qualidade, reduzindo o risco de inadimplência e proporcionando maior segurança. Atualmente, o CLIN11 já integra o IFIX (0,3%), com uma crescente em sua liquidez diária (R$1 milhão/dia) em pouco mais de 1 ano de existência (início em 31/07/2023), demonstrando maturidade célere e consistência em sua gestão.
Seguimos acreditando que o seu patamar de preço (P/VP 0,91) se encontra atrativo dado o seu portfólio e nível de yield atual (14,8%).
BTG Pactual Logística – BTLG11
-Fundo de Logística.
Fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 1,3 milhões m² de ABL em 34 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo e Minas Gerais.
Em maio, o fundo anunciou uma proposta para aquisição integral dos ativos do SARE11. Do lado do BTLG11, avaliamos a operação como positiva, tanto pela possibilidade de geração de valor com a venda dos ativos corporativos acima do valor ofertado, quanto pela incorporação de um galpão logístico de qualidade localizado a menos de 15 km de São Paulo. Destacamos ainda que a transação abre espaço para uma arbitragem entre os fundos, que estamos monitorando diariamente em nosso relatório.
Neste mês, o fundo concluiu mais uma revisão dos valores de aluguel referente a uma área equivalente a 10% do BTLG Jundiaí. Com a renegociação, houve um reajuste aproximado de 31% no valor estabelecido para essa parcela. Com isso, o fundo atinge 80% de sua ABL já renegociada, o que resultou, até o momento, em um aumento médio de 20% nos aluguéis.
O fundo segue se mostrando uma das melhores opções de logística na nossa visão. Com um portfólio concentrado em São Paulo, majoritariamente até um raio de 60 km da capital, acreditamos que seguirá em um processo positivo de revisão de contratos (16% ocorrendo em 2025) e não deverá sofrer com eventuais desocupações, já que seus ativos, de alta qualidade, tendem a ser rapidamente realocados.
SPX Syn Multiestratégia – SPXS11
-Fundo de Multiestratégia.
Fundo multiestratégia da SPX SYN Gestão de Recursos que tem objetivo obter rendimentos e/ou ganho de capital por meio de um mandato mais amplo de investimentos, como em CRIs, ações imobiliárias, cotas de FII e ativos reais. O portfólio de ativos contempla 67% em CRIs, 15% em Caixa, 14% em FIIs e 4% em Ações. A estratégia atualmente está alocada em ativos geração de renda (92%), ganho de capital (6%) e o restante em ativos com perfil renda e ganho de capital (3%). O spread médio da carteira de CRIs representa IPCA+10,1% e CDI+4,2%.
Durante o mês, a carteira de ações do fundo obteve uma performance superior ao IMOB, tendo alta de 8,9%, enquanto o índice teve valorização de 4,2%. Já a carteira de FIIs teve uma performance próxima ao IFIX, subindo 0,2% contra índice estável.
O fundo ainda apresenta desconto frente a sua cota patrimonial, negociando atualmente a um P/VP de 0,89, indicando um retorno líquido aproximado de IPCA+16% e CDI+6,2%, além de um dividend yield próximo a 15% . Embora apresente um perfil de risco intermediário, as operações são respaldadas por garantias robustas e taxas competitivas. A flexibilidade de mandato, característica de fundos multiestratégia, permite que o fundo se adapte às variações dos cenários macroeconômicos. Atualmente, o fundo tem 67% de sua carteira de CRIs atrelada ao IPCA e 33% ao CDI, posicionando estrategicamente frente uma taxa de juros terminal prevista mais elevada do que o previsto no início do ano de 2024 e em um contexto de inflação mais persistente.
Kinea Securities – KNSC11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo da Kinea que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à IPCA quanto ao CDI. Aproximadamente 64% do seu patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA com yield médio de 10,22% (MTM), 45,8% está indexado ao CDI com yield médio de 3,31% (MTM). As duas maiores alocações por setor concentram no setor de escritórios (24%) e o residencial (38%).
No último mês, foram investidos R$ 20 milhões em um CRIs com taxa média de CDI+4,24%. O fundo segue com suas operações compromissadas, que por sua vez alcançaram cerca de 10,8% do PL. Ressaltamos que ainda enxergamos esse percentual como sendo algo saudável, dado o spread entre as taxas adquiridas pelo fundo e o custo das operações.
A recomendação para este FII se fundamenta na qualidade dos seus devedores e na diversificação de sua carteira, que está bem indexada tanto ao CDI quanto ao IPCA. Diante de um cenário de altas taxas de juros e inflação persistente, o fundo se mostra particularmente uma ótima opção apresentando uma postura mais defensiva. Atualmente, o fundo negocia com um yield de IPCA+9,12% líquido, o que representa aproximadamente 120 bps da NTN-B de referência.
Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento. O fundo possui 41 CRIs na carteira, com duration de 2,9 anos, onde 63% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 10,1%, e 37% estão atrelados ao CDI+2,2%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 48,5%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR e Rede D’or, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.
Destacamos que, no início do mês, as cotas do fundo tiveram suas negociações suspensas para viabilizar o processo de incorporação ao CVBI11, aprovado em assembleia no mês anterior. Com isso, as negociações permanecerão suspensas até a conclusão da operação, prevista para 15/09.
Caso você seja cotista, é fundamental o envio do seu preço médio de aquisição ao Administrador do fundo, a fim de garantir o correto reconhecimento tributário e evitar a apuração indevida de imposto de renda. Para consultar o cronograma completo da operação, acesse o fato relevante divulgado. Para mais detalhes sobre a operação em si, confira nosso relatório.
Vectis Juro Real – VCJR11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da Vectis Gestão que aplica em CRIs, LCIs, LHs e outros ativos financeiros imobiliários. O VCJR11 paga rendimentos mensais a seus cotistas e busca acompanhar a rentabilidade da NTN-B + 1% a 3% a.a.
O fundo está com praticamente 100% do seu PL alocado, principalmente em CRI e FII, com 74% das operações com garantias no estado de São Paulo. A Vectis Gestão mantém controle significativo sobre os CRIs do fundo, representando 92% da carteira de CRIs ou 81% do PL.
O fundo mantém 79,6% do PL em CRIs indexados a IPCA+11,1% (MTM) com duration de 4 anos, e 7,3% do PL a CDI+5,9% (MTM) com duration de 2,2 anos. As 3 maiores alocações setoriais da carteira se dividem em 22,1% no multifamily, 20% em residencial e 9,7% em shoppings. Suas maiores posições são os CRIs Res. Alto das Nações e Matarazzo.
Em nossa visão, o fundo segue negociando com um desconto exagerado a um P/VP de 0,86, o que corresponde a uma remuneração próxima a IPCA+14,5%. Além disso, o fundo vem entregando dividendos de maneira consistente, com um yield anualizado recente acima de 20% devido ao repasse da inflação de fevereiro (1,31%). Para nós, o fundo segue sendo uma boa opção defensiva no que tange a inflação, principalmente considerando o cenário doméstico e as perspectivas do IPCA para 2025.
Vinci Logística – VILG11
-Fundo de Logística.
Fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Privalia, entre outros totalizando mais de 50 locatários.
Seguimos com perspectivas positivas para o fundo. Nossa tese para sua inclusão na carteira era de que haveria aumentos significativos de dividendos ao longo do final de 2024, se estendendo até o segundo semestre de 2025, devido ao término de carências de novos contratos de locação. Desde a sua inclusão, tivemos R$ 0,10 centavos de aumento no patamar de dividendo recorrente, o que por sua vez poderá ser elevado em até R$ 0,02 adicionais.
Durante o mês de março o fundo realizou 4 movimentações em seu portfólio, resultando em um aumento de 18,9 mil m² de ABL locada, o que eleva a taxa de ocupação física do fundo em pouco mais de 3%. Com isso, os galpões de Porto Canoa e Osasco retomam 100% de ocupação, reforçando a boa demanda no setor, e nos deixando confiantes de que eventuais vacâncias residuais do fundo venham a ser reduzidas em breve.
No patamar de preço atual (P/VP de 0,72) o fundo possui um yield anualizado de aproximadamente 10,4%. Considerando os aumentos previstos, a rentabilidade do fundo poderá aumentar em aproximadamente 0,3% ao longo de 2025.
Patria Malls – PMLL11
-Fundo de Shoppings
Antigo fundo de Shopping Center da Genial Gestão, que por sua vez foi adquirido pelo Patria, que tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional. Atualmente seu portfólio é composto por 15 ativos totalizando 147 mil de ABL, distribuídos em 5 estados, com presença majoritária no Sudeste e Nordeste, e mantém uma taxa de vacância em 4%.
O fundo gerou R$ 12,3 milhões em renda operacional dos shoppings do portfólio. As vendas totais atingiram R$ 222 milhões, o que representa um crescimento de 23% em relação ao mesmo mês de 2024, e um aumento de 9% nas vendas por m². O NOI Caixa teve um crescimento de 23% em comparação com maio de 2024, enquanto o NOI caixa por m² cresceu 8%. A vacância foi de aproximadamente 4% da ABL própria.
Nossa recomendação fundamenta-se na habilidade da gestão de realizar vendas de ativos a um cap rate de 8,56% e novas aquisições a um cap de 9,2%, sendo capaz de girar o portfólio gerando melhora no carrego dos ativos. O fundo negocia com um desconto exagerado, na nossa visão (P/VP de 0,80x), enquanto entrega um DY na casa dos 10% sem alavancagem. Na prática, fundos de shopping tendem a se alavancar para “antecipar” o ganho de capital das suas reavaliações, além do aluguel dobrado de dezembro. Mesmo sem essa alavancagem, o MALL11 está entregando yield similar aos concorrentes, o que nos leva a crer que a cota está muito depreciada por uma visão generalizada e incorreta baseada apenas em dividendos.
Devido ao processo de aquisição do fundo pelo Pátria, houve a alteração do ticker de negociação das cotas, que passou de MALL11 para PMLL11.
Safra Real Estate – JSRE11
-Fundo de Lajes Corporativas.
O Fundo investe em edifícios corporativos de alto padrão nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Possui foco em investimentos em regiões secundárias, como Berrini, Chucri Zaidan e Paulista. Atualmente, seu portfólio é composto de 5 imóveis, sendo 4 localizados em São Paulo e 1 no Rio de Janeiro.
Nossa preferência para o fundo se da devido à qualidade de seus ativos, mas principalmente seu desconto. Atualmente com um yield anualizado de 9,1%, o fundo negocia a um P/VP de 0,62, algo que consideramos excessivamente descontado, ainda mais considerando um portfólio com 2,6% de vacância, composto por edifícios AA e AAA.
Entendemos que as regiões em que o fundo direciona seus ativos deverá apresentar um aumento no preço do aluguel ao longo dos próximos anos, devido a um movimento de migração de regiões como a Faria Lima, que atualmente possuem preços exorbitantes de aluguel/m².
Além disso, o fundo possui carências e revisões relevantes e que, na nossa visão, deverão impactar os rendimentos das cotas já no ano de 2025.
Mauá Recebíveis Imobiliários – MCCI11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo de recebíveis da JiveMauá majoritariamente voltado à inflação. Atualmente negociando a 0,95x P/VP o fundo possui um portfólio com bons devedores, sendo classificado como high-grade. Além disso, o fundo possui controle de aproximadamente 75% de seu portfólio, com uma participação de mais de 50% nesses CRIs.
Acreditamos que o fundo negocia com um desconto exagerado para o grau de risco do seu portfólio. Fundos que possuem perfil de risco semelhante negociam próximos a 1x P/VP, e acreditamos que o fundo deva convergir para um patamar semelhante.
Recentemente, o fundo realizou a venda de parte da sua carteira de recebíveis em condições favoráveis, além de receber pré-pagamentos de CRIs sobre o seu valor de curva (cujos valores eram superiores à marcação à mercado dos ativos, ou seja, ocorreram acima do valor patrimonial). Com a entrada de liquidez das vendas e dos pré-pagamentos, o fundo conseguiu aumentar a taxa da carteira num momento em que as taxas de mercado estão relativamente altas. Além disso, destacamos o alongamento do intervalo de distribuição de dividendos no segundo semestre, bem como a possibilidade de pré-pagamento ou renegociação do CRI WT Morumbi, em função do processo de aquisição do SARE11 pelo BTLG11 – que por sua vez representa 12,3% do patrimônio líquido do fundo, sendo sua maior posição.
Seu carrego e yield ao valor da cota patrimonial são de IPCA+8,7% e 13,5%, respectivamente, patamar que consideramos elevado, enquanto que esses valores, a preço de mercado, alcançam IPCA+12% e 15%. O fundo possui 82% de seu patrimônio líquido alocado em CRIs, 9% em fundos imobiliários, e um montante de 6% em caixa.
CSHG Real Estate FII – HGRE11
-Fundo de Lajes Corporativas.
Fundo do Credit Suisse Hedging-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 13 ativosespalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 145 mil m² de ABL. Dentre os principais ativos termos de receita para o fundo destacam o Edifício Chucri Zaidan, Martiniano e Centro Empresarial Sêneca, todos localizados em São Paulo/SP.
Apesar da queda acentuada das cotas do fundo nos últimos meses, acreditamos que o fundo se encontra em um patamar de desconto elevado, negociando a 0,72 da cota patrimonial. A gestão segue em tratativas para relocar parte dos ativos Guaíba e Jatobá, o que reduz substancialmente a receita de locação do fundo dada a participação de ambos em seu portfólio (aproximadamente 10% do PL).
Conforme antecipamos, o fundo realizou em julho uma distribuição extraordinária relevante, impulsionada pelo recebimento das parcelas referentes à venda de imóveis no primeiro semestre, o que resultou em um dividend yield anualizado de 27%. Adicionalmente, o fundo comunicou a intenção de elevar o dividendo recorrente médio no segundo semestre, de R$ 0,78 para R$ 0,81.
Isso aliado à expectativa de que o fundo consiga relocar os imóveis desocupados, além de seguir com sua estratégia de desinvestimento ainda nos faz acreditar que o fundo segue sendo uma ótima opção nos níveis de preço atuais.
RBR High Grade – RBRR11
-Fundo de Recebíveis.
O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 44 ativos: 3% deles são indexados ao CDI e 97% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+1,95% e IPCA+9,21%, apresentando duration médio de 3,7 anos e LTV de 52%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e LogCP. Vale destacar que 40% das garantias estão localizadas em regiões prime.
Acreditamos que as leituras recentes do IPCA, aliadas ao momento de elevação de juros e consequente desaceleração econômica, tenham sido um dos principais motivos da desvalorização das cotas do fundo, além da falta de apetite a risco no que diz respeito aos ativos de renda variável. No entanto, acreditamos que o fundo negocia com deságio demasiado, além de acreditarmos em novos picos de inflação ao longo do ano, que em conjunto, trazem boas perspectivas de yield e carrego. No último mês, o fundo recebeu o pré-pagamento total de um dos seus CRIs, no montante de R$ 16,6 milhões, o que equivale a 1,2% do patrimônio do fundo.
Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade dos devedores e das operações, que possuem garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com um carrego próximo de IPCA+10% líquido.
Riza Arctium – RZAT11
-Fundo de Recebíveis.
Fundo da Riza Asset, tem como objetivo gerar retornos consistentes acima do IPCA+5,0% ao ano, investindo em uma carteira imobiliária diversificada. A estratégia é centrada na aquisição de imóveis de empresas que buscam otimizar sua estrutura de capital por meio da desmobilização de ativos. O portfólio é composto, majoritariamente, por ativos industriais, logísticos e comerciais, com preferência por setores considerados resilientes.
Nossa escolha pelo fundo se fundamenta na combinação entre sua estratégia diferenciada e o nível atrativo de preço. A dinâmica consiste na aquisição de imóveis diretamente de empresas, com forte desconto em relação ao valor de mercado, seguida da locação para a mesma companhia. Além disso, é concedida à empresa uma opção de recompra pelo mesmo valor da transação inicial.
O principal atrativo dessa estrutura está na assimetria de retorno: caso a empresa se torne inadimplente, o fundo consolida a posse do imóvel e tem a possibilidade de vendê-lo a mercado por um valor significativamente superior ao da compra, gerando ganhos de capital e, consequentemente, potencializando a distribuição de dividendos.
Ainda assim, as operações do fundo possuem taxas consideravelmente atrativas, a uma taxa média de IPCA+9,7%, enquanto o fundo negocia a um P/VP de 0,90x.
Vinci Shopping Centers – VISC11
-Fundo de Shoppings.
Fundo de shopping da Vinci. Atualmente composto por 30 shoppings e com participações em todas as regiões do país, a estratégia do fundo consiste em adquirir shoppings maduros e estrategicamente posicionados, que gerem fluxo consistente de consumidores, estejam localizados em regiões adensadas e permitam flexibilidade na forma de aquisição e administração.
O fundo possui um portfólio sólido e bem distribuído geograficamente, o que reforça sua resiliência e flexibilidade. Ainda que detenha participações não majoritárias em muitos ativos, sua estratégia inclui atuar na reorganização e melhoria operacional dos shoppings, abrindo espaço para vendas parciais a preços superiores ao valor investido e gerando ganhos de capital, sem comprometer o alinhamento estratégico. O bom relacionamento com os administradores também favorece esse processo, permitindo à gestão manter influência sobre os ativos.
Em comparação à média do mercado, o fundo apresenta um histórico positivo, com aquisições realizadas a cap rates elevados e alienações a cap rates comprimidos — prática que demonstra eficiência na alocação de capital e na geração de valor via reciclagem de portfólio.
Adicionalmente, o segmento de shoppings vem demonstrando resiliência, com crescimento real tanto nas vendas quanto nos aluguéis nos últimos 12 meses.
Atualmente, o fundo é negociado a 0,83x P/VP — patamar levemente inferior ao de seus principais comparáveis —, com dividend yield anualizado próximo de 10% e baixa alavancagem.
Objetivo
Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.
Glossário
Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.
Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir
PL: Patrimônio líquido do fundo.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.
TIR: Taxa interna de retorno.
P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.
WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.
