Comentário da analista

Apesar da volatilidade no mercado internacional o mês de agosto foi marcado pela valorização dos ativos de risco no mercado local e pelo forte fechamento da curva de juros, com o Ibovespa subindo +6,5% e o Ifix +5,76%.

Dentre os principais setores do Ifix os que mais se valorizaram durante o mês foram os fundos de lajes corporativas e shopping, do outro lado temos os fundos de recebíveis com desempenho levemente negativo devido a deflação dos últimos meses. Apesar valorização do último mês entendemos que ainda precisamos ter cautela uma vez que ainda temos desafios e incertezas em relação aos próximos meses. Acreditamos que durante o mês de setembro devemos ver volatilidade nos ativos de risco devido, principalmente, as eleições no dia 02 de outubro.

Carteira Renda

Alterações

• Devido à forte alta no último mês, realizamos uma série de trocas na carteira.
  
  • Saída de PVBI11: mantemos nosso reconhecimento pela qualidade e localização de seu portfólio, porém acreditamos que o preço esteja um pouco acima do que avaliamos justo.
  • Entrada de VISC11: colocamos o fundo em nossa carteira para termos exposição ao segmento de shopping, em um momento que vislumbramos a melhora do consumo.

Recomendação Carteira Renda – Setembro.22

Performance

No mês de agosto a Carteira Renda teve performance de +6,62%% com 0,9% de dividendos comparado a +5,76% do IFIX. O maior promotor foi o HGRE11 com valorização de 16,5%, já o fundo de menor valorização no mês foi o MCCI11 com 0,96%.

Desempenho Carteira Renda – Agosto.22

Carteira Valor

Alterações

• Devido à forte alta no último mês, realizamos uma série de trocas na carteira.
  • Saída de LVBI11: apesar de ainda gostarmos do ativo, entendemos que seu preço de negociação, hoje, está muito próximo do nosso preço-alvo.
  • Entrada de RBRL11: adicionamos o fundo de logística da RBR em nossa recomendação devido à qualidade e à localização dos ativos em carteira, além do desconto com que as cotas vêm sendo negociadas no mercado secundário.
  • Entrada de MORE11: o fundo de fundos da More entra com o objetivo de se beneficiar da volatilidade que devemos ter nos próximos meses.

Recomendação Carteira Valor – Setembro.22

Performance

No mês de agosto a Carteira Valor teve performance de 9,87% comparado a +5,76% do IFIX. O maior promotor foi o HGRE11 com valorização de 16,5%, já o fundo de menor valorização no mês foi o CPTS11 com 2,6%.

Desempenho Carteira Valor – Agosto.22

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento.

• Aumento de juros nos países desenvolvidos: NEGATIVO
  • Apesar de a inflação americana ter surpreendido positivamente o mercado, ao ficar estável no mês de julho (0% m/m), a melhora no curto prazo não se traduziu em mudança na postura do Fed (Banco Central do EUA). Na última sexta-feira (26/8), durante o discurso de Jerome Powell, foi reforçado o compromisso do Fed de elevar juros e perseguir a meta de inflação.
  • Na Europa, a forte pressão do preço da energia sobre a inflação, aliada à probabilidade de cortes na produção para atender ao consumo energético das famílias durante o inverno, traz fortes indícios de novos aumentos de juros, a fim de levar a inflação à meta.
• Inflação: NEUTRO
  • A desoneração de tributos em itens essenciais nos últimos meses e a queda nos preços das commodities vão liderar o processo de desinflação da economia. Com isso, revisamos nossa estimativa de inflação para o ano de 2022 de 9,4% para 6,6%.
• Final do ciclo de alta de juros: POSITIVO
  • Com a deflação dos últimos meses e a ancoragem das expectativas, o Banco Central comunicou seu entendimento de que não há mais necessidade de aumento de juros por ora. Além disso, boa parte do efeito deve vir nos próximos trimestres, devido à defasagem que existe entre o aperto monetário e o efeito na atividade econômica.
• Crescimento do PIB de 2,5% em 2022: POSITIVO
  • Com a taxa de desemprego em queda, disseminada por diversos setores, e a redução de impostos em itens essenciais, devemos ter um aumento na demanda, favorecendo o cenário positivo para o crescimento da economia. Dessa forma, revisamos nossa estimativa de crescimento do PIB para 2022 de 2,1% para 2,5%.

Vinci Shopping Centers – VISC11

-Fundo de Shopping.

É o fundo de shopping center da Vinci Partners, cujo objetivo é investir em ativos maduros, dominantes e estrategicamente localizados, buscando gerar valor a longo prazo.

Seu portfólio é composto por 19 shoppings, espalhados por 12 estados, localizados em todas as regiões do país. O Prudenshopping é o ativo mais representativo do fundo, responsável por 14% do NOI gerado, seguido pelo Praia da Costa e pelo Iguatemi Fortaleza, com 10% e 9% respectivamente. O fundo possui obrigações no valor de R$ 552 milhões; destes, R$ 32,5 milhões possuem vencimento em 12 meses. Atualmente, há R$ 49 milhões em liquidez, que podem ser usados para quitar as obrigações de curto prazo sem necessidade de novas emissões.

O fundo possui 6,7% de vacância, inadimplência de 1,8% e descontos de 3,4%, em linha com o período pré-pandemia. Já as vendas e o NOI aumentaram em 6,9% e 29,2%, respectivamente, em comparação aos mesmos shoppings.

Temos uma visão positiva para o segmento de shopping, em decorrência da queda no desemprego e do crescimento esperado da economia. Em nossa visão, a dispersão geográfica do fundo pode fazer com que ele se beneficie das condições favoráveis de mercado. Além disso, o fundo dispõe de R$ 0,43/cota de resultado acumulado não distribuído, que pode ser usado para estabilizar os dividendos entre R$ 0,68 e R$ 0,72/cota.

RBR Log – RBRL11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da RBR Asset, cujo objetivo é investir em ativos logísticos prontos ou em desenvolvimento, de forma direta ou por meio de cotas de outros fundos.

Atualmente, o portfólio do fundo é composto por 5 imóveis prontos, localizados no estado de São Paulo, nos municípios de Cajamar e Campinas, e no estado de Minas Gerais, na cidade de Extrema. Seus contratos são 100% típicos, com vencimento a partir de 2025, e 86% possuem reajuste pelo IPCA; os ativos não possuem vacância financeira. Os maiores inquilinos são do setor de e-commerce e transporte e logística, responsáveis por 52% e 19% da receita, respectivamente.

Nossa recomendação do fundo se baseia no desconto com que está sendo negociado. Além disso, a região onde os imóveis se encontram, com baixo estoque disponível para locação, e os contratos típicos do fundo o tornam favorável a aumentos no valor do aluguel acima da inflação.

More Real Estate FoF – MORE11

-Fundo de Fundos.

É o fundo de fundos da More Invest que tem como objetivo gerar valor ao acionista buscando oportunidades no mercado primário e secundário por meio de investimento em cotas de outros fundos.

Suas maiores exposições são no segmento de recebíveis (24%), lajes corporativas (23%) e logística (13%), em linha com sua estratégia de se posicionar em ativos que possuem maior potencial de valorização.

Nossa recomendação do fundo se baseia em seu desconto frente a sua cota patrimonial, também entendemos que a estratégia de focar em ganho de capital nos últimos meses tem beneficiado o resultado do fundo, principalmente durante o mês de agosto.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários – MCCI11

É o fundo de recebíveis da Mauá Capital, seu foco é em CRIs com boas garantias e retorno ajustado ao risco. O fundo da Mauá conta fortemente com originação própria que confere ao CRI boa amarração das garantias e maior conforto para o gestor, uma vez que a estratégia do fundo se baseia em buy and hold.

Atualmente o fundo possui 14% de seu patrimônio alocado em 18 FIIs de recebíveis e 84% distribuídos em 28 CRIs. Além disso ainda há R$ 2,13/cota de reserva acumulada ainda não distribuída, o que deve ser usada para manter o nível de dividendos do fundo.

Sua carteira de CRIs possui exposição ao segmento corporativo e logístico localizados majoritariamente em São Paulo, esses ativos possuem como devedor empresas com boa nota de crédito. A indexação dessa carteira hoje é majoritariamente IPCA+ 7,1% (75% do PL) e uma pequena parte com taxa média CDI+3,6% (6% do PL).

Nossa recomendação se baseia na qualidade da gestão e dos ativos em carteira. Outro ponto positivo é a política de estabilização de dividendos do fundo, que adere perfeitamente a tese da nossa carteira de renda.

Capitânia Securities – CPTS11

É o fundo de recebíveis da Capitânia que tem como objetivo a gestão ativa de sua carteira de certificados de recebíveis imobiliários e de fundos imobiliários com o propósito de gerar alfa por meio de giro da carteira.

Atualmente o fundo possui 64% do seu patrimônio em CRIs e 34% em FIIs, além de 12,7% em compromissadas (instrumento de alavancagem). A carteira de CRIs do fundo é composta por 37 papéis com taxa média IPCA+ 6,5%, contando com bons devedores como o VISC11, Assaí, GTLG11, GSFI11 e Via Varejo. Nessa estratégia a gestão tem buscado a reciclagem de seu portfólio de modo a se aproveitar do momento de juros mais altos, sem aumentar de risco. Em sua carteira de FIIs sua maior exposição atualmente é ao segmento de renda urbana e logística, onde a gestão acredita que há maior oportunidade dado os preços atuais.

Nossa recomendação se baseia na habilidade da gestão do fundo em gerar alfa nas transações de seus ativos além de seu portfólio se beneficiar dos juros altos e dos descontos encontrados em outros FIIs.

Pátria Logística – PATL11

-Fundo de Logística.

É o fundo da VBI Real Estate, cujo objetivo é obter renda e ganho de capital por meio da aquisição de imóveis logísticos ou industriais para locação, prontos ou em construção, preferencialmente com padrão construtivo A ou superior para locação a inquilinos de primeira linha. Sua preferência é por ativos em regiões logísticas, polos industriais e próximos a grandes centros consumidores.

Atualmente, o PATL11 possui 97% do seu patrimônio alocado em ativos imobiliários, 2% em FII de logística (VILG11) e 1% em caixa. Seu portfólio imobiliário é composto por 4 imóveis, todos 100% locados, sendo: dois deles localizados em Itatiaia no estado do Rio de Janeiro, um em Ribeirão das Neves no estado de Minas Gerais e o último em Jundiaí no estado de São Paulo, todos os imóveis possuem padrão construtivo A+.

Do total de contratos, 74% são da modalidade atípica; e todos possuem vencimento após 2025. Nos meses de julho e outubro esperamos que 45% dos contratos sejam reajustados por valores próximos da inflação no período.

Nossa recomendação se baseia na qualidade dos contratos e dos inquilinos do fundo, além do elevado desconto que vem sendo negociado no mercado secundário, abaixo do custo de reposição de um ativo com qualidade e localização similares, além de acreditamos que a mudança de gestão trará benefícios aos cotistas.

Guardian Logística – GALG11

-Fundo de Logística.

É o fundo de logística da Guardian, cujo objetivo é investir em imóveis estratégicos para a operação de seu usuário, além de contar com inquilinos com boa saúde financeira.

O portfólio do fundo é composto por 6 imóveis com características peculiares que os tornam essenciais para a operação de seus inquilinos, por isso, todos os contratos do fundo são na modalidade atípica, firmados com empresas com bom histórico de crédito como BRF, Air Liquide e Souza Cruz. O fundo ainda conta com alguns CRIs cujos recursos foram utilizados para concluir a compra dos ativos em seu portfólio, a dívida possui indexadores e prazos em linha com os contratos que a lastreiam.

A gestão tem conseguido repassar de forma satisfatória a inflação aos seus inquilinos, conforme esperávamos foi realizado o reajuste dos contratos da Air Liquide e BRF Salvador. Em setembro haverá o próximo reajuste relevante referente ao aluguel do imóvel locado à Souza Cruz. Vale pontuar que o fundo realizou o desdobramento de suas cotas na proporção de 1 para 10, esse evento não impacta a qualidade do ativo.

Em nossa visão a localização dos ativos, próximo a grandes centros consumidores, garantem uma demanda perene de locatários em caso de vacância. Os contratos atípicos com WAULT superior a 11 anos com multinacionais com bom rating de crédito contribuem para a previsibilidade dos dividendos e a dívida do fundo não possui carência de amortização e juros, não prejudicando a distribuição de dividendos ao término da carência.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda.

O fundo possui 19 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul com 34 contratos e prazo médio de 5,8 anos. Atualmente a vacância do portfólio está em 24,5% sendo os dois principais ativos com vacância a Torre Martiniano, que passou por um processo de retrofit com entrega no segundo trimestre deste ano.

No mês de julho houve a desocupação de 3 conjuntos do Ed. Brasilinterpart levando a vacância financeira do fundo para 24,5%, no Ed. Berrini One houve a locação de 1 conjunto de 1.278 m²além da extensão do contrato com a Previsul. Mesmo com as movimentações o fundo possui caixa para manter os dividendos estáveis.

Em nossa visão a gestão tem feito um processo importante de reciclagem de portfólio, que tem gerado valor ao cotista, além disso acreditamos que o fundo possui boas perspectivas para redução da vacância na Torre Martiniano ao longo de 2022, repetindo o que foi feito no Paulista Star.

Malls Brasil Plural – MALL11

-Fundo de Shopping.

É o fundo de Shopping Center da Genial Gestão. O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional.

O portfólio possui 95% de taxa de ocupação e continua sem inadimplência. As vendas no mês de junho ficaram 19% acima do mesmo mês em 2019 e o NOI caixa foi 33% superior, resultado impactado pelas vendas do dia dos namorados. No mês de julho houve o recebimento antecipado de R$ 3,6 milhões referente a renda mínima do portfólio, podendo haver ajustes no começo de 2023 caso o desempenho dos ativos estejam diferentes do esperado. No Shopping Madureira houve a saída de dois lojistas, Leader e Polishop, com impacto negativo na vacância do fundo, a lojista Leader estava inadimplente e a saída do inquilino foi estratégica sendo acordada a ocupação da Lojas O Amigão.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade dos ativos do portfólio que se refletem na baixa vacância e na recuperação do NOI/m² a níveis acima de 2019.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 38 CRIs na carteira com duration de 3,8 anos, 84% de seus ativos estão indexados ao IPCA com spread médio de 9,4% na marcação a mercado e 15% a CDI+ 3,7 %. Todos os CRIs em carteira possuem garantia real e bons devedores como HBR, Rede D’or Correios e Magazine Luiza, sua maior exposição hoje é em Built to Suit e no segmento corporativo. Atualmente a gestão tem focado na aquisição de CRIs indexados ao CDI buscando se beneficiar do aumento dos juros.

Nossa recomendação do fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis da carteira, além do desconto com que vem sendo negociado no mercado secundário.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário

Cap rate: Taxa de capitalização.

CCV: Contrato de Compra e Venda.

Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.

Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.

Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio Líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio.