PVBI11

É o fundo de lajes corporativas prime da VBI Real Estate. Sua tese se baseia na obtenção de renda e ganho de capital, principalmente, por meio da aquisição de imóveis. O fundo foi rotulado como Fundo ESG pela SITAWI, e com essa certificação, o fundo se compromete a ter 75% do seu portfólio imobiliário investido em ativos com certificação LEED Gold ou superior.

Atualmente, o portfólio é composto por imóveis de alto padrão localizados em áreas nobres da cidade de São Paulo, possuindo 48,8 mil m² de ABL distribuídos em 4 ativos, são eles: Park Tower, Faria Lima 4440, Union Faria Lima e Vila Olímpia Corporate.

O maior ativo do portfólio é o Park Tower com 22 mil m² de ABL, localizado na Av. Brigadeiro Luís Antônio, que se encontra 100% locado para Prevent Sênior, responsável por 54% da receita total do fundo, inquilino que terá um reajuste do valor de aluguel em abril de 2023 conformes os índices estipulados por contrato, e uma revisional prevista para abril de 2024.

O segundo maior ativo é o Faria Lima 4440, onde o PVBI11 possui 50% de participação, equivalente a 11 mil m² de ABL. O ativo é responsável por 33% da receita do fundo e conta com 10 locatários. Há uma notificação de saída antecipada no ativo do locatário Nomura que entregará 558 m² de ABL em julho de 2023, porém acreditamos que a área entregue será rapidamente absorvida uma vez que a vacância da região é extremamente baixa, próximo de 6%.

O fundo ainda possui 50% de participação no empreendimento Union Faria Lima, imóvel em desenvolvimento com entrega prevista para o 4T23, totalizando 5 mil m² de ABL detida ao fundo. O ativo conta com o mecanismo de renda mínima garantida de 6,9% sobre o valor desembolsado com o término até 12 meses após a emissão do Habite-se, tempo que acreditamos ser suficiente para a ocupação do empreendimento, uma vez que a região possui poucas áreas vagas.

Em fevereiro de 2023 o fundo adquiriu 10 mil m² da Torre B do Vila Olímpia Corporate. O valor da aquisição do ativo foi de R$ 202,2 milhões, e tem incremento na receita mensal de R$ 0,09/cota. A gestão acredita no potencial de valorização nas receitas de locação do ativo, e tem como proposta zerar vacância e fidelizar os locatários, uma vez que a vacância na aquisição era de 7% após a devolução de 756 m² pela AME Digital. Além da área devolvida, o Grupo Americanas ocupa outros conjuntos que, se desocupados, levariam a vacância do empreendimento para 15,6%, o que representa 3,6% da receita do fundo.

Vale ressaltar que em dezembro de 2022 o fundo realizou a venda da Torre B JK por R$ 238 milhões, gerando R$ 3,27/cota de ganho aos cotistas. A primeira parcela recebida, em dezembro, foi utilizada integralmente para quitar a dívida do fundo, a segunda parcela está sendo utilizada para linearizar os dividendos durante o primeiro semestre de 2023, e as demais parcelas de R$ 35,5 milhões a serem recebidas em julho e dezembro de 2023 serão utilizadas para fazer frente a última parcela de compra do Union FL a ser paga no 4T2023 e o restante, equivalente ao ganho de capital, que deve ser distribuído aos cotistas.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade dos ativos do portfólio, todos com classificação AAA, e pela localização prime dos ativos, onde há pouco potencial construtivo. A vacância histórica onde os ativos se localizam encontra-se em níveis baixos, possibilitando o aumento real do aluguel. Essas características garantem a resiliência e previsibilidade da receita imobiliária, além disso, conta com o recebimento de receitas extraordinários nos próximos meses.

Um ponto de atenção no PVBI11 é a última parcela da aquisição do Union FL que será desembolsada no último trimestre de 2023. Estimamos que o fundo necessitará levantar cerca de R$ 50 milhões para quitar a aquisição, cerca de 4% do seu patrimônio líquido.