VINO11

O Fundo da Vinci Partners busca adquirir participação majoritária em edifícios corporativos que atendam a pelo menos um dos seis pilares considerados essenciais pela gestão para a geração de valor imobiliário. São pilares da gestão: projetos diferenciados e de porte médio (chamados de “boutique office”), localização em grandes centros, novas tendências como coworking e space as service, participação de controle, foco em renda com potencial valorização, locatários de primeira linha.

O portfólio do fundo é composto por 10 ativos, totalizando 86,3 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), dos quais 75% estão localizados na cidade de São Paulo, 15% no Rio de Janeiro e 9% em Alphaville. 71% das receitas são provenientes de contratos atípicos, com prazo médio de 8,1 anos com 75% deles vencendo após 2026.

Os maiores inquilinos do fundo possuem contratos atípicos, são eles: A Rede Globo, é a maior inquilina do fundo, representando 37% da receita do VINO11 e 45% da ABL total do portfólio, ela ocupa o imóvel Sede Rede Globo São Paulo localizado na região da Chucri Zaidan. O segundo maior inquilino é a própria Vinci Partners que ocupa o imóvel BM 336 na zona sul do Rio de Janeiro, ela é responsável por 18% da receita do fundo. O terceiro maior inquilino é a Vitacon que ocupa o imóvel Oscar Freire 585 na região do Jardins em São Paulo e seu aluguel corresponde a 12% da receita do VINO11.

No Rio de Janeiro, o VINO possui o BMA Corporate, localizado na Zona Sul, que é considerada a melhor localização devido à baixa disponibilidade de lajes na região, favorecendo o aumento dos preços. Esse ativo representa 6% da receita do fundo. Em Alphaville, a sede da C&A é outro imóvel do fundo, alugado na modalidade típica para a inquilina, contribuindo com 4% da receita do VINO11. Nesse caso, houve a concessão de um desconto de 20% e o contrato está em processo de revisão.

Em relação à alavancagem do fundo, ela corresponde a 37%, o que significa que há R$ 521,8 milhões em obrigações. Desse montante, R$ 366 milhões referem-se à aquisição do imóvel da Rede Globo, com taxa IPCA + 6,948%. Há também R$ 71,5 milhões em CRI Haddock Lobo com taxa IPCA + 5,575% e CDI + 2,475%, R$ 55,4 milhões em CRI BM 336 com taxa TR + 9,2% e R$ 28 milhões em CRI VINO atrelado aos contratos de locação com alguns locatários a taxa CDI + 3,5%.

Nossa análise para o fundo VINO é neutra. Antecipamos que o resultado do fundo será reduzido em R$ 0,002 por cota devido à desocupação da DHL, após as multas aplicadas. Além disso, prevemos que a reposição do inquilino poderá demorar devido à alta vacância na região onde o imóvel está localizado, na área de Chucri Zaidan. No entanto, não esperamos impacto nos dividendos devido às reservas acumuladas de R$ 0,056 por cota, que poderão ser utilizadas para estabilizar os proventos distribuídos. Quanto aos demais ativos do fundo, identificamos pouca margem para aumentar os aluguéis.