Cenário geral
O mercado corporativo de alto padrão (A e A+) das principais regiões de São Paulo/SP e Rio de Janeiro/RJ, denominadas Central Business District (CBDs), encerrou o ano de 2023 com resultados mistos.
Em São Paulo, houve uma entrega significativa de novo estoque, totalizando 157 mil metros quadrados de ABL, representando um aumento de 4,5% em relação ao estoque de 2022. Apesar desse acréscimo substancial, a taxa de vacância aumentou apenas em 2,7%, enquanto o preço pedido registrou um aumento notável de 10,38%, fechando em R$109,76/m². Berrini (-7,2%), Chucri Zaidan (-1,1%) e J.K. (-0,1%) foram as regiões que apresentaram redução na vacância, em comparação com 2022.
Por outro lado, no Rio de Janeiro/RJ, a situação ainda permanece desafiadora com a ausência de novos empreendimentos desde 2018 e sem previsões para períodos futuros. A taxa de vacância permanece elevada, mantendo-se em torno de 30,9%, enquanto o preço pedido se manteve estável em R$85,83/m². Barra da Tijuca (-7,2%), Centro (-2,9%), Zona Sul (-3,2%) e Orla (-2,1%) foram as regiões com redução de vacância em comparação com 2022, enquanto Cidade Nova passou de 48% para 61,2%, região que não recebe demandas com constância.
Em 2023, São Paulo/SP demonstrou uma capacidade notável de absorver novas áreas. Apesar do aumento progressivo na quantidade de espaços, a cidade conseguiu manter a taxa de vacância em um patamar estável de 23,5%, permanecendo abaixo do pico de 25,4% registrado no 2T21. Vale destacar que, ao longo de 2021 e 2022, a cidade apresentou absorções líquidas positivas a cada trimestre, num contexto onde não houve significativos lançamentos de novas áreas, o que implicou uma trajetória de queda na taxa de vacância. Esse cenário contrasta com o do Rio de Janeiro/RJ, que, apesar da ausência de novos espaços, apresentou dinâmicas distintas de absorção. No primeiro semestre, o mercado carioca teve um desempenho notável, com uma absorção líquida de 22,4 mil m² no 1T23 e de 15,7 mil m² no 2T23. No entanto, o segundo semestre revelou um enfraquecimento, com absorções líquidas negativas de -7,6 mil m² e -3,7 mil m² nos terceiros e quartos trimestres, respectivamente, e um leve aumento na taxa de vacância.
São Paulo/SP
Atualmente, em São Paulo/SP, as áreas de Chucri Zaidan e Faria Lima são as regiões de maior ABL, com 857 mil m² e 595,8 mil m², respectivamente, mas que, apresentam taxas de vacância contrastantes: 32,6% para Chucri Zaidan e apenas 9,8% para Faria Lima. Adicionalmente, regiões como Paulista, J.K., e Berrini, com ABLs superiores a 300 mil m² (354 mil m², 344 mil m² e 324 mil m², respectivamente), apresentam taxas de vacância variadas: 5,5%, 16,8% e 33,8%, respectivamente. Esses números refletem a resiliência de áreas mais nobres, como Faria Lima e J.K., que mantêm taxas de vacância abaixo de 10%, mesmo com os maiores estoques da cidade.
No que tange aos preços pedidos, as regiões de Itaim Bibi, Faria Lima e J.K. seguem praticando os maiores valores. A região da Vila Olímpia, viu um aumento significativo nos preços no 2S23, impulsionado pelo lançamento do Auri Plaza Faria Lima, que elevou os preços da região, superando a média local, atingindo valores de até R$220/m², especialmente porque está localizado na confluência com a Faria Lima. Tal localização que entregou o Union Faria Lima no 4T23 no preço mais alto entre as novas entregas, em R$ 320/m².
No Itaim, temos o Infinity Tower, que foi afetado devido a saída do Meta (-10,6 mil m²) no 1T23, o que implicou em uma absorção negativa na região por concentrar poucos ativos do segmento corporativo. Porém, grande parte da área desocupada já apresenta locação definida para o Bytedance (Tiktok) de 8,6 mil m². Nesse sentido, a região fechou com o maior preço praticado, atingindo R$280,96/m², que deve ver sua taxa de vacância cair para o patamar dos 6% (considerando o mesmo nível de estoque atual).
A região da Avenida Paulista recebeu um grande volume de estoque com o Passeio Paulista no 1T23, com 46,2 mil m² adicionados, impulsionando a taxa de vacância para mais de 20%, enquanto a região de Pinheiros surpreendeu, recebendo no 4T22 o White 2880 com 6 mil m², e o Pátio Rebouças, que contribuiu com mais 8,7 mil m² no 3T23. A região pratica uma taxa de vacância em 11,8% e o preço pedido segue aos R$137/m², ficando atrás das regiões do Itaim (R$280/m²), Faria Lima (R$220/m²), J.K. (R$192/m²) e Vila Olímpia (R$166/m²).
Na Berrini, a vacância registrou uma queda ao longo de 2023 passando de 24% para 17%, apontando para um cenário mais positivo, com 23 mil m² de absorção líquida no acumulado de 2023, enquanto Chucri Zaidan apresentou a mesma absorção líquida, impulsionando uma leve queda na vacância (32,6%).
Chácara Santo Antônio, Marginal Pinheiros e Santo Amaro continuam bastante desafiadoras em termos de vacância, respectivamente fechando ano em 34%, 40% e 74%.
Olhando para o futuro, em termos de atividade construtiva, Chucri, Chác. Sto Antônio, Marginal Pinheiros e Itaim esperam, respectivamente, 112 mil m², 85 mil m², 14 mil m² e 30 mil m².
Rio de Janeiro/SP
Em termos de estoque para o Rio, a região do Centro é a região mais representativa, com 58% do estoque total da cidade, acompanhado das regiões Cidade Nova (15,6%), Porto (13,8%), Barra da Tijuca (12,6%) e Orla (10,3%). A Zona Sul abrange uma ABL de 30,7 mil m², o que representa 2% do total do estoque da cidade. Essa região se destaca por ter uma grande variação nos preços solicitados, com uma média de R$198/m². Esse valor é significativamente mais alto quando comparado à média geral do Rio de Janeiro/RJ, que é de R$85/m². Tal preço posiciona a Zona Sul bem acima da segunda região mais cara, a Orla, que tem um preço médio de R$103/m². A dinâmica demonstra uma demanda ainda muito concentrada pela Zona Sul, que mantém, evidentemente, a taxa de vacância mais baixa, em 13,9%.
Em termos de absorção e vacância, o Centro se destaca, acumulando mais de 40 mil m² de absorção positiva, agora em um novo patamar de vacância aos 25%, em contraste com os anos de 2021 e 2022, que ficou acima de 30%. Cidade Nova, com a pior vacância da cidade com 61,2% e Porto aos 32%, que mantém alguns imóveis 100% vagos.
Desafios e Oportunidades
Os desafios para o Rio de Janeiro/RJ permanecem. A cidade opera em uma dinâmica favorável aos locatários, indicando uma oferta ampla que supera a demanda. Apesar da ausência de novos empreendimentos, regiões como Porto e Centro, que lideraram em termos de absorção líquida desde o 4T22, não têm conseguido elevar significativamente os preços das locações. No entanto, a Zona Sul representa um contraste notável a essa tendência, posicionando-se como um ponto de destaque com os indicadores mais favoráveis de preço e absorção no mercado imobiliário da cidade. Essa região demonstra uma estabilidade, oferecendo um refúgio dentro do contexto desafiador da cidade.
Em uma nota otimista, o mercado imobiliário de São Paulo/SP está vivenciando um período de revitalização, beneficiando-se de um aumento significativo no fluxo de pessoas. Este fenômeno é impulsionado pela retomada das atividades presenciais nas empresas, que agora buscam expandir seus espaços físicos para melhor acomodar as crescentes demandas operacionais e de equipe. Dentro desse contexto, áreas como Faria Lima, Itaim e J.K. consolidam-se como as regiões mais valorizadas da cidade, mantendo a posição de destaque no mercado por oferecerem os espaços mais cobiçados e comandarem os preços de locação mais elevados de São Paulo. Além disso, regiões como Vila Olímpia, Pinheiros e Paulista emergem como alternativas atraentes oferecendo boas opções para empresas em busca de locais com boa localização e infraestrutura, entretanto, e as regiões de Berrini e Chucri vislumbramos ainda cautela, um cenário ainda bastante competitivo e uma demanda moderada diante de um estoque ainda considerável de área disponível.
